Рынок жилья 2010-х: крах валютной ипотеки, курс на реновацию ТЦ и реформа «долевки»

Рост цены во много раз больше роста ввода жилья

За последние десять лет ежегодный объем ввода жилья в России вырос почти на треть. Если в 2010 году в стране сдали 58,4 млн кв. м новых домов, то в 2018 году показатель составил уже 75,7 млн кв. метров. В Татарстане показатель вырос несколько меньше — всего на 20%. Интересно, что при этом в столице региона, Казани, рост оказался еще меньше — лишь на 12%. Причем цифра эта касается многоквартирных домов — индивидуального жилья стало вводиться даже меньше. Рекордным по вводу в Казани стал 2012 год, когда было построено около 1 млн кв. м жилья, но затем, до 2016 года, введенные площади значительно уменьшились — сейчас объем сравним с 2014 годом (804 и 800 тысяч кв. м соответственно).

А вот стоимость, в отличие от объемов ввода, выросла очень сильно. Любопытно, что в 2010 году квадратный метр жилья на первичном рынке в Татарстане, согласно данным Росстата, стоил меньше, чем в среднем по России, и даже меньше, чем в Приволжском федеральном округе, — 33,2 против 36,4 и 48,1 тысячи рублей соответственно. Однако к 2019 году «квадрат» в Татарстане вырос почти в два раза — до 65,5 тысячи, что сделало жилье в регионе дороже и среднего по Приволжскому федеральному округу (50,1 тысячи, рост — 38%), и среднего по России (рост на 28%, 61,8 тысячи за «квадрат»).

«Вторичка» в России подешевела за это время на 3%, до 57,5 тысячи рублей. В ПФО аналогичный показатель вырос на треть — до 49,3 тысячи, а вот в Татарстане и на рынке старого жилья — рост, причем сразу на 81%, до 69 тысяч рублей.

Ипотека скакнула в 21 раз, а валютную реструктурировали

В сфере ипотечного жилищного кредитования за последние десять лет произошел огромный скачок. На 1 января 2010 года по всей стране было выдано 128 тысяч таких кредитов. Это всего в два раза больше, чем, например, в одном только Татарстане по итогам 2019 года. По России к 1 января 2019 года скачок по числу кредитов произошел в 11 раз — почти до полутора миллионов жилищных займов. Объемы выросли еще больше — со 143 млрд до 3,01 трлн рублей, то есть в 21 раз.

Вообще, 2019 год стал пиковым за последние десять лет как по количеству, так и по объему ипотечных кредитов. Рынок очень активно развивался до 2015 года — тогда был достигнут максимум, а уже 2015 год и наступивший кризис резко уменьшили показатели — до уровня 2012 года.

В Татарстане скачок еще более заметен — с 2010 года число ипотечных кредитов выросло в 14,5 раза (с 3,8 до 54,8 тысячи), а объемы — в 35 раз (с 2,7 до 95 млрд рублей). 2019 год в регионе также стал пиковым, снижение было зафиксировано в том же 2015 году — число кредитов уменьшилось с 38,7 до 29,3 тысячи.

Вообще, кризис 2014—2015 годов значительно повлиял на рынок ипотеки. В частности, вскрылась достаточно серьезная проблема валютного ипотечного кредитования, которое было популярно у многих россиян до сильного ослабления национальной валюты. Основная масса таких кредитов была взята в 2005—2008 годах — в период стабильных и невысоких по нынешним меркам курсов доллара и евро. По словам главы банка «Открытие» Михаила Задорнова, до кризиса 2008 года доля валютной ипотеки достигала 25%, к 2019 году она стала меньше 1%.

Популярность валютной ипотеки была связана и с более низкими процентами, и с тем, что в двухтысячных во многих крупных городах было обычным считать доходы и стоимость крупных покупок в валюте, и с тем, что банки более охотно одобряли нерублевую ипотеку. Стабильность курса также этому способствовала. В конце 2006 года, например, евро стоил около 34,6 рубля, доллар — 26,4 рубля. Даже к концу 2009 года, уже после активной фазы предыдущего экономического кризиса, доллар продавался меньше чем за 31 рубль. К 2013 году доллар подорожал, но всего до 33 рублей. Когда к декабрю 2015-го доллар стал стоить около 70 рублей, обладателям валютной ипотеки пришлось платить по кредиту в два раза больше, чем раньше, чаще всего в условиях неизменившейся зарплаты. Ситуация привела к митингам, предлагалось, например, рефинансировать валютные кредиты по курсу доллара на день их выдачи. В результате в апреле 2015 года запустили программу помощи ипотечным заемщикам, банки реструктурировали ипотеку по ставке не выше 12%, а государство компенсировало часть ежемесячного платежа. Программа действовала до лета 2017 года, на нее потратили 4,5 млрд рублей. Позже на программу выделили еще 2 млрд рублей, в соответствии с ней кредит должен быть изменен на рублевый по курсу не выше установленного Банком России на момент реструктуризации, а ставка должна быть не выше 11,5%.

Введение эскроу-счетов

С лета 2019 года существенно изменился порядок участия в распространенном в России долевом строительстве. Теперь застройщики не могут пользоваться средствами дольщиков напрямую. Деньги переводятся на специальные эскроу-счета в банках и остаются там до тех пор, пока дом не будет достроен. Само строительство при этом ведется за счет заемных средств, которые получают тоже в банке. Некоторые застройщики, впрочем, начали строить на свои средства.

Информация о введении порядка эскроу-счетов всколыхнула рынок строительства жилых домов в конце 2018 года — было мнение, что такая система должна повысить стоимость квартир. К ноябрю 2019 года, однако, далеко не все объекты стали строиться с использованием эскроу-счетов — лишь в четверти случаев. Большое количество домов, строительство которых началось до введения этого правила, все еще реализуется по старой схеме. Эксперты считают, что качественные изменения произойдут на рынке через два-три года, когда все строящиеся по старой схеме объекты будут сданы. Тем не менее уже в ноябре 2019 года количество открытых эскроу-счетов в банках Татарстана выросло на 55%, объем средств — на 57% за месяц.

Квартиры мельчают

Прошедшее десятилетие во многом изменило отношение к формату недвижимости — как жилой, так и коммерческой. В 2016 году вошло в обиход слово «шуваловка» — речь идет о квартирах определенного формата, по аналогии со «сталинками» и хрущевками. «Шуваловки» же очень хорошо характеризуют тенденцию на рынке жилой недвижимости, сложившуюся во второй половине 2010-х. «Нам показали сегодня квартиры в 20 квадратных метров. Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — сказал вице-премьер России после посещения малометражных студий в домах на казанской улице Гафури, что вызвало недовольство населения по поводу «оторванности от народа» Игоря Шувалова.

Квартиры в таких, востребованных сейчас домах (в случае с улицей Гафури речь шла о малометражных квартирах для переселенцев из аварийного жилья) — с маленькими комнатами, маленькими прихожими, перегородки в них легко снести, чтобы увеличить площадь одной из комнат (или единственной). Квартиры такие пользуются популярностью, конечно, из-за своей дешевизны: к примеру, жилье площадью 18,8 кв. м в ЖК «Радужный» в 2016 году можно было купить за 1,4 млн рублей. Расположены они обычно в недорогих же районах — или промышленных, или в пригородах.

Удмурты строят в Казани, а казанцы — в Уфе

Тем временем в 2010-е произошли заметные изменения по «географии» строителей. Прежде всего, на казанский рынок, который ранее можно было охарактеризовать как «закрытый» (почти все строители были зарегистрированы в Татарстане), пришли компании из соседних регионов.

В частности, в сентябре 2018 года стало известно, что удмуртская компания «КомосСтрой» начнет достройку проблемного ЖК «МЧС» в Советском районе Казани. За это компания, входящая в «Комос Групп» Андрея Шутова (до этого купил птицекомплекс «Лаишевский», свинокомплекс «Татмит Агро» и Казанский молочный комбинат), должна получить инвестиционный участок стоимостью в 140 млн рублей. Кроме того, в 2018 году появилась информация о том, что свободный участок для жилой застройки на улице Патриса Лумумбы может быть продан московской группе компаний «ПИК», а ранее в регион зашел московский застройщик «Садовое кольцо» с проектом Savin House.

Некоторые казанские застройщики тем временем выходят за пределы региона. Речь идет о компании «Унистрой», которая строит в столице соседнего Башкортостана, Уфе, жилой комплекс «Венский лес», а в пригороде Санкт-Петербурга планирует построить жилой комплекс на площади в 105 гектаров.

Жилье уходит в пригороды

Пока застройщики выходят за пределы своих «родных» регионов, по стране вообще и в Казани в частности прослеживается новая тенденция: жилье выходит за пределы городов. В 2010-е в Казани начали активно строить крупные жилые комплексы в дальних пригородах, а то и за пределами города, при этом позиционируя жилье все же как казанское.

Такая тенденция ранее была характерна лишь для московской и петербургской агломераций, где жилье в «области» стало более дешевой и менее комфортной альтернативой «городским» квартирам. В частности, в Казани произошла активная застройка в районе поселка Куюки (жилые комплексы «Светлый» и «Новые Куюки»), Константиновки и Мамадышского тракта («Светлая долина», «Весна», «Царево Village»), Оренбургского тракта (ЖК «Южный парк» и «Станция Спортивная»). По Горьковскому шоссе, а точнее несколько в стороне от него, вообще возник огромный соципотечный жилой массив «Салават купере».

В большинстве из этих районов главная проблема — транспортная доступность: далеко не везде при строительстве проводились работы по расширению и улучшению качества дорожной инфраструктуры, есть и проблема с общественным транспортом. Не везде есть и социальная инфраструктура, однако стоимость квартир в этих районах вызывает высокий спрос на жилье. Проблему с транспортом пытаются решать — например, в 2017 году расширили дорогу в Салмачи и Куюки, но существенно ситуацию это не улучшило. К ЖК «Салават купере» также пытаются строить дополнительную дорогу, но загружено уже и Горьковское шоссе, а планируемый его дублер жилой массив не затронет.

Минимум по вводу торговых площадей

Одной из главных причин снижения темпов ввода торговых площадей стало и общее состояние в экономике, в результате которого закрылось несколько крупных торговых сетей. Из-за этого многие торговые площади опустели, и владельцам ТЦ далеко не всегда удается найти на них арендаторов. В 2015 году, например, обанкротилась сеть магазинов «Белый ветер» — фактически большая часть магазинов перестала работать еще в 2014 году. Компания, кстати, была близка к группе главы «Татфондбанка» Роберта Мусина, как и сеть магазинов DOMO, фактически владевшая «Белым ветром» и также закрывшаяся в 2017 году. В 2015-м фактически свернула деятельность сеть Enter, связанная со «Связным», а в мае 2018 года из России ушла немецкая сеть магазинов бытовой техники Media Markt. В том же году перестал работать и крупный интернет-магазин «Юлмарт». Формально, правда, компания существует и сейчас, но из-за внутренних споров собственников ей пришлось закрыть большую часть своих точек выдачи, в том числе два больших магазина в Казани.

Описанные выше тенденции характерны для всей страны, а вот Казань в последние несколько лет ставит настоящие антирекорды по «провалам» в сфере торговых площадей в сравнении с другими городами. С 2013 года Казань показала наименьший прирост торговых площадей среди российских городов-миллионников. Год назад в Казани на тысячу жителей приходилось лишь 357 кв. м торговых площадей. В Екатеринбурге, например, показатель равен 671 кв. м. Лидером по приросту за пять лет эксперты считают Уфу — там торговых площадей стало больше в 2,3 раза, в Казани — лишь на 11%. Попадание Казани в список аутсайдеров по торговым площадям эксперты связывали с ранним насыщением рынка — пик пришелся на 2005—2008 годы. В ближайший год ситуация должна несколько выправиться благодаря открытию большого молла на Павлюхина с 53 тысячами кв. м торговых площадей. На год сдвинулось открытие торгового центра «Авиатика» площадью в 180 тысяч кв. м, который возводят на месте бывших корпусов КМПО.

Многие крупные ТЦ, введенные 10 лет назад, решили обновить концепцию. Так, осенью 2019-го казанский «Парк Хаус» открыл после масштабной реновации расширенную зону фуд-корта. Годом ранее запустила свой «Вкусный бульвар» «Мега». Обьявили конкурс на лучший проект реконструкции ТЦ «Кольцо».

Зеленодольск как поволжский центр логистики

Вместе с тем Казань и Татарстан переживают бум строительства других коммерческих зданий — логистических центров. Одним из первых стал логистический почтовый центр «Почты России», который официально открыли в январе 2018 года, хотя в тестовом режиме он начал работать уже в декабре 2016 года, обрабатывая только внутренние почтовые отправления. Теперь центр около казанского аэропорта принимает и посылки из китайских интернет-магазинов: именно сюда приходят отправления для жителей Татарстана, Марий Эл, Чувашии, Удмуртии, а также Самарской и Ульяновской областей. Полная мощность центра — 1,2 млн отправлений в сутки.

Недавно стало известно, что в середине 2020 года в Зеленодольском районе откроются логистические центры одного из крупнейших интернет-ретейлеров России Ozon, а также Wildberries, в основном специализирующегося на одежде. Центр Ozon будет обрабатывать заказы для покупателей в радиусе тысячи километров. Заявляются, кроме того, планы по открытию на той же площадке в Зеленодольском районе логистического комплекса совместного предприятия «Яндекса» и «Сбербанка» — интернет-магазина «Беру». Суммарно центры интернет-магазинов должны дать региону около семи тысяч рабочих мест.

А совсем недавно, в ноябре 2019 года, в Зеленодольске открылся распределительный центр торговой сети «Пятерочка», входящей вместе с «Каруселью» и «Перекрестком» в X5 Retail Group. Комплекс будет обеспечивать продуктами 700 магазинов сети в 100 населенных пунктах Татарстана и соседних Удмуртии, Марий Эл и Чувашии. Наконец, в 2020 году все в том же Зеленодольске должен заработать и логистический центр «Ростеха», который должен обеспечить складские площади для компании Pozis — одного из крупнейших производителей холодильников в России, расположенного также в Зеленодольске. Инвестиции в проект составили около 300 млн рублей.

Реновация началась с Москвы

Явление, пока масштабно затронувшее лишь Москву, но которое уже в ближайшее время может распространиться и на другие города России, — так называемая реновация. Закон о ней был принят Госдумой в третьем чтении в июне 2017 года. В соответствии с законом в столице под снос пойдут более 4 тысяч домов, жителей которых переселят в новостройки. Реновация в законе описывается как «совокупность мероприятий, направленных на обновление среды проживания граждан в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в Москве и в целях обеспечения развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройства территорий». Касается реновация домов, проекты которых были разработаны с 1957 по 1968 год и которые строились с использованием типовых изделий стен и перекрытий. Решение о попадании дома в список под снос должны принимать его жители — точнее, как минимум две трети из них. Квартиры взамен должны выдаваться в пределах того же района (в Зеленограде и двух административных округах «Новой Москвы» — в пределах округа).

Решение о программе реновации вызвало протесты — недовольство в основном было вызвано тем, что не участвовавшие в голосовании жильцы дома автоматически считались согласными на снос. Пока закон касается лишь Москвы, но некоторые политические деятели, в том числе в Санкт-Петербурге и Татарстане, высказывали предложения о ликвидации хрущевок и в других городах.

Жилищные программы ГК ТАИФ

Одна из крупнейших частных программ по улучшению жилищных условий в Татарстане — у ГК ТАИФ. Многоотраслевой холдинг ежегодно производит добровольные отчисления на реализацию программы по социальной ипотеке. С 2014 по 2018 год 1 345 работников одного из предприятий холдинга — «Казаньоргсинтеза» — получили ключи от квартир по различным льготным программам. К примеру, в 2014—2016 годах на «Казаньоргсинтезе» действовали три жилищных программы: «Социальная ипотека», «Развитие промышленных комплексов РТ» и «Дополнительная программа обеспечения жильем». Работник мог использовать три источника финансирования: заем в размере 277 тысяч рублей, который выделяло предприятие, свои средства, а также кредит банка «Аверс». С 2014 по 2016 год предприятию была выдана квота на 1 600 работников.

В Нижнекамске ГК ТАИФ также реализует социальный проект ГЖФ. В городе было построено два микрорайона для проживания примерно 12 тысяч человек. В него заселились боле полутора тысяч семей ПАО «Нижнекамскнефтехим». Работники предприятия получили квартиру по дополнительной программе жилищного строительства для работников группы компаний ТАИФ. В рамках программы НКНХ предоставил средства на первоначальный взнос, 277 тыс. рублей, это заем, выплату основного долга по которому семья может начать только через 5 лет. Квартиру семьи могут выбрать по ставке 9% годовых, но, по условиям программы, 2% от уплаченных процентов НКНХ возмещает им каждый месяц на карту.

«Москва-Сити», «Лахта-центр», «Высоцкий» и Дворец земледельцев как новые символы городов

Тем временем в России за 2010—2019 годы появился сразу ряд знаковых объектов. К примеру, именно в это десятилетие была построена основная часть символа деловой жизни столицы — Московского международного делового центра «Москва-Сити». Из 20 зданий и корпусов, на данный момент построенных в комплексе, 11 появились именно в период 2010—2019 годов. В их числе — самые высокие здания комплекса: 374-метровая «Федерация: Восток» (построена в 2016 году) и «ОКО: Южная Башня» (в 2020 году).

Не обошлось без небоскребов и в Санкт-Петербурге. Здесь, правда, взяли не количеством, а качеством. В 2018 году получила разрешение на ввод башня общественно-делового комплекса «Лахта-центр» в Приморском районе города. 88-этажное здание высотой в 462 метра стало самым северным небоскребом в мире и самым высоким зданием в России и Европе, если не учитывать Останкинскую телебашню. Открытие всего комплекса планируется в 2021 году.

Говоря про небоскребы, нельзя обойти вниманием и самый высотный из российских миллионников город — Екатеринбург. Именно в это десятилетие здесь появилось сразу десять зданий высотой более ста метров. Самый известный из екатеринбургских небоскребов — «Высоцкий» — был открыт в 2011 году, высота 54-этажного здания составила 188 метров, что некоторое время делало его самым высоким зданием России за пределами Москвы и самым северным небоскребом в мире. В 2016 году, однако, в Екатеринбурге построили 52-этажную башню «Исеть» на территории будущего делового квартала «Екатеринбург-Сити», высота составляет 212 метров, причем в основном здание используется для размещения апартаментов.

Что касается Казани, то похвастать небоскребами она не может. Самое высокое здание города — «Лазурные небеса», правда, тоже было открыто в этом десятилетии — в 2013 году. Его высота составляет около 122 метров. Однако среди главных «новых знаковых» зданий столицы Татарстана логичнее было бы выделять здания другого типа: к примеру, построенный в 2010 году на улице Федосеевской Дворец земледельцев. Здание, сочетающее в себе различные элементы (прослеживается сходство с римским Витториано и венским Хофбургом), вызвало критику за свою неуместность в историческом центре города и несочетаемость его с находящимся рядом кремлем. Однако при всей своей неоднозначности за это десятилетие здание точно стало одним из новых символов Казани.