Эксперты: полный переход застройщиков на эскроу-счета займет еще полтора года

07:00, 07.11.2019

Пока по новым правилам в Татарстане работает лишь четверть строительных компаний

Новые правила привлечения средств дольщиков на строительство многоквартирных жилых домов — с использованием эскроу-счетов — действуют в России 4 месяца. Между тем в Татарстане пока лишь четверть объектов возводится в соответствии с новым порядком. Эксперты «Реального времени» рассуждают, когда эскроу-счета будут использоваться повсеместно и как застройщики и банки преодолевают трудности переходного периода.

Постановление №480: пространство для маневра

Согласно новшествам законодательства, застройщики больше не могут пользоваться средствами дольщиков напрямую. Свои деньги покупатели отдают не строителям, а банкам, которые держат их на эскроу-счетах до тех пор, пока дом не будет достроен. Непосредственно строительство ведется за счет кредитных средств, которые застройщик получает в банке. Таким способом государство стремится обезопасить дольщиков от ситуаций, когда застройщик не может ни исполнить свои обязательства, ни вернуть покупателям деньги.

Реформа «долевки» не распространяется на часть объектов, строительство которых началось до 1 июля. Критерии, которым должны соответствовать такие объекты, перечислены в апрельском постановлении правительства РФ №480. Это, к примеру, дома, в которых как минимум десятая часть квартир уже была распродана по договорам долевого участия, а строительная готовность объекта составляла 30%. Для крупных девелоперов, занимающихся комплексной застройкой или реновацией жилья, требования еще более мягкие: продавать квартиры по договорам долевого участия (не используя эскроу-счета) они пока могут в случае, если дом готов на 15, а то и на 6 процентов.

Переходный период затянется на полтора года

Судя по статистике, застройщики охотно пользуются возможностью оттянуть внедрение нового порядка. Так, в Татарстане по состоянию на 1 ноября возводится 204 объекта жилой недвижимости, в том числе 180 — с привлечением средств дольщиков. При этом использование эскроу-счетов предусмотрено лишь в 48 случаях — это 26% от общего числа объектов, возводимых по долевке. Остальные застройщики пока строят и продают по старым правилам.

Показатели Татарстана здесь не выбиваются из общей картины. Например, в соседней Самарской области с использованием эскроу-счетов строят 35 из 104 домов (33%). Гораздо медленнее переход на новый порядок идет в Башкирии: 27 из 218 домов (всего лишь 12%). В целом по ПФО этот показатель составляет 28%, по России — 25%.

По словам заместителя управляющего республиканским отделением Сбербанка Антона Каменева, говорить о том, что реформа затягивается, не стоит.

— Государство стремится сделать переход на новый порядок максимально безболезненным для застройщиков и позволяет достроиться по старой схеме чуть большему количеству объектов, чем планировалось. Но говорить об откате реформы не приходится, — считает Каменев. — По моим оценкам, в Татарстане полный переход застройщиков на работу с эскроу-счетами займет еще полтора года. За это время все объекты, начатые до реформы, будут достроены.

С такой оценкой сроков согласны и девелоперы.

— В течение всего 2020 и части 2021 года застройщики завершат свои старые проекты и перейдут на новый порядок, — подтверждает коммерческий директор строительной компании «Грань» Ольга Волчкова.

— В конце сентября уполномоченный банк в сфере жилищного строительства «Дом.РФ» предоставил рекордное для Татарстана на данный момент проектное финансирование в размере 3,364 млрд рублей на строительство третьей очереди жилого комплекса бизнес-класса «Столичный» в Ново-Савиновском районе Казани. Немного ранее «Дом.РФ» предоставил 351 млн рублей в виде проектного финансирования под строительство нашего жилого комплекса премиум-класса «Август-Астры», — отметил генеральный директор ООО «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов.

Откажутся ли застройщики от долевки?

Не исключено, что какая-то часть строителей вообще не будет привлекать средства дольщиков, предпочитая возводить дома на собственные средства и продавать уже готовую недвижимость. По этой схеме в Татарстане сейчас строят 24 объекта из 204 (около 12%).

— По нашему мнению, качественные изменения произойдут на рынке через 2-3 года, когда исчерпается запас объектов, достраиваемых по старой схеме долевого строительства. Тогда и станет ясно, сколько местных застройщиков не смогут получить одобрение у банков на работу по проектному финансированию и скольким из них придется уйти с рынка или начать работать по субподряду. И сколько застройщиков придет в Татарстан из других регионов, — полагает Нурмухаметов.

По мнению коммерческого директора компании «Камастройинвест» Антонины Дарчиновой, финансовая модель, предполагающая отказ от продаж в период строительства, несет довольно высокие риски для застройщика.

— Я знаю, что некоторые компании в Казани решили пойти именно по этому пути. На мой взгляд, такая финансовая модель, помимо того, что требует большого количества собственных средств, еще и очень чувствительна к будущим ценам и спросу, — полагает эксперт. — Нужно правильно предсказать ценообразование и востребованный продукт на 2-3 года вперед. Это риски, поэтому мы идем по пути долевого участия, и большинство участников рынка с нами согласно.

— Думаю, небольшие застройщики, располагающие достаточным количеством оборотных средств, смогут себе позволить инвестировать в строительство собственные деньги и предлагать покупателям уже готовый продукт, — считает Ольга Волчкова.

А вот по мнению Антона Каменева, рынок рано или поздно заставит перейти на эскроу-счета все строительные компании.

— Некоторые застройщики продолжают быть уверенными, что все построят за свои деньги, без привлечения средств дольщиков. Но мне кажется, эта история не бесконечная. Невозможно, с точки зрения акционерной доходности, постоянно строить без привлечения заемных денег, — рассуждает эксперт. — Ребята, которые работают с эскроу-счетами, будут привлекать этим покупателей, как одним из своих конкурентных преимуществ. И когда застройщики, которые строят за свои, начнут терять продажи, они тоже будут использовать новую модель. Рано или поздно, на эскроу перейдут все. Впрочем, это лишь мое мнение. Прогнозы — дело неблагодарное. Поживем — увидим.

— Мы эскроу-счетами пока не пользуемся. Что будет дальше — трудно сказать. Не исключено, что будем строить без привлечения средств банков и дольщиков. Все будет зависеть от ситуации, — говорит гендиректор строительной компании «Бриз» Андрей Беляков.

Застройщики и банки кивают друг на друга

Если сразу после внедрения новой модели долевого строительства банки и застройщики сталкивались со множеством процедурных трудностей, то теперь эта проблема стоит менее остро, хотя идеальной ситуацию пока не назовешь.

— Клиентам новый механизм пока не знаком, а все, что неизвестно — пугает. Отделам продаж приходится не только рассказывать покупателям о том, что мы им предлагаем купить, но и разъяснять сам механизм приобретения жилья: что и как нужно делать, пошагово. Механизм клиентам неизвестен, а все неизвестное — пугает, — говорит Ольга Волчкова. — Даже в банках не все сотрудники, консультирующие клиентов, хорошо ориентируются в процедуре. Но сейчас с этим стало проще: мы уже знаем, в какой банк лучше направить человека, где его грамотно обслужат.

Банки в свою очередь пеняют на инертность части застройщиков и недостаточную подкованность их юридических служб, что тоже несколько тормозит внедрение новой системы.

— Многие просто не хотят прочитать новый закон, а сделать это стоило бы, — сетует Антон Каменев. — Не все прошли обучение в нашей «школе эскроу». Мы готовы провести ее еще раз, но уже в новом году.

Спрос стабилен, цены растут

В 2019 году цены на жилье в Татарстане неуклонно растут. Средняя цена квадратного метра в Казани по состоянию на конец сентября составляла 83811 рублей. Это на 9 тысяч рублей больше, чем в начале года. Рост составил 12%. В качестве причины столь резкого подорожания эксперты называют комплекс факторов, в том числе переход на эскроу-счета.

— На ситуацию повлиял и рост НДС с 18 до 20 процентов, и банковские проценты, связанные с переходом на эскроу-счета, — объясняет Ольга Волчкова. — Застройщики вынуждены повышать цены, поскольку рентабельность строительных проектов сейчас не такая высокая, как когда-то.

Впрочем, спрос на квартиры остается стабильным. Об этом эксперты говорят в один голос.

— Спрос на жилье остается стабильным, мы это видим по состоянию ипотеки. Кстати, ипотечные ставки немного упали в результате снижения ключевой ставки ЦБ, — добавляет Антон Каменев. — Но многие почему-то с тревогой ждут следующего года, ожидая падения продаж.

Эскроу-счета лояльности клиентов не добавили

Как подтверждает Антонина Дарчинова, спрос на качественную недвижимость с удачным расположением остается стабильным. Не повлияло на уровень лояльности покупателей и внедрение эскроу-счетов.

— Мы ожидали, что новый порядок, который призван максимально обезопасить покупателей от рисков, позволит повысить их лояльность, но этого не произошло, — констатирует Анастасия Дарчинова.

Как признают эксперты, ключевыми факторами выбора остаются удачное расположение объекта недвижимости, планировка, цена и надежность застройщика, а не порядок расчета.