Болгары «ПИКнули» напоследок: кто получит последний «золотой островок» Казани?
Наиболее вероятные покупатели — московская ГК «ПИК» или структуры «Связьинвестнефтехима»
Последний свободный участок для комплексной жилой застройки вблизи центра Казани будет продан до конца года. Как стало известно «Реальному времени», московская компания «Инвест-Девелопмент», контролируемая болгарскими экс-инвесторами Международного аэропорта «Казань», намерена избавиться от актива и продать 9 га на улице Патриса Лумумбы. Утвержденная цена — «не менее 990 млн рублей». Правда, болгарские «друзья» изо всех сил маскируют предстоящую сделку, считая преждевременным раскрывать имя будущего обладателя «золотого островка». Казанские застройщики же склоняются к тому, что наиболее вероятным претендентом на него может быть либо московская ГК «ПИК», либо структура «Связьинвестнефтехима» — у обеих есть свободный миллиард, чтобы быстро расплатиться с братьями-славянами.
Миллиард без 10 миллионов
Московская инвестиционная компания «Инвест-Девелопмент» (ИД) утвердила параметры крупной сделки по отчуждению масштабного земельного участка недалеко от центра Казани. Члены совета директоров в конце ноября этого года единодушно проголосовали за продажу участка общей площадью 90 000 кв. м, располагающегося на улице Патриса Лумумбы в Советском районе Казани. Как следует из официального сообщения компании, стоимость отчуждаемого имущества одобрена ими в размере «не менее 990 000 000 рублей», тогда как «балансовая его стоимость составляет 1 170 870 тыс. рублей». Однако продать «с колес» лакомый участок по российскому законодательству невозможно, поскольку его стоимость составляет от 25 до 50% балансовой стоимости всех активов общества и сделка автоматически подпадает под категорию крупной. Согласно закону «Об акционерных обществах», она должна быть одобрена акционерами. Внеочередное собрание ИД созывается 25 декабря, на нем и будет рассмотрен этот единственный вопрос, указано в сообщении компании.
Генеральный директор ИД Владимир Штерянов подтвердил корреспонденту «Реальному времени» факт подготовки к внеочередному собранию, но от дальнейших комментариев отказался. «Сделки нет, покупателя нет — о чем можно говорить?» — заявил он в ответ на просьбу раскрыть причины, побудившие избавиться от земли именно сейчас. И хотя предварительно предложение одобрили пять из пяти членов совета директоров «Инвест-Девелопмента», Штерянов почему-то не спешит однозначно предсказывать одобрение его акционерами.
Тем не менее о предстоящей сделке осведомлены в руководстве «Связьинвестнефтехима». Источник указал, что участком раньше интересовался «Ак Барс Девелопмент» (АБД), что логично, так как именно он застраивает эту территорию вместе с ЖИК. «Но вы не торопитесь писать — можете ошибиться. Шила в мешке не утаишь, скоро все станет известно», — сообщил он. Между тем участники рынка единодушно склоняются к тому, что в «логово» АБД может войти московский девелопер ПИК.
Болгарская заначка
Откуда у ИД оказался в собственности «золотой островок» Казани? Понятно, что болгарский «манагер» ни в какую не захотел пускаться в разговор об истории его приобретения. Некоторый свет на нее проливает структура собственности инвестиционной компании «Инвест-Девелопмент». По данным rusprofile, 55,48% акций общества принадлежат зарегистрированному в Болгарии ООО «Ескана Русия», которое было одним из партнеров болгарского холдинга «Химимпорт» в СП «Тат-Авиа» (было создано в 2011 году для реконструкции Международного аэропорта «Казань»). 41,46% акций принадлежат также болгарской компании «Техноимпортэкспорт», 2,87% — у авиакомпании «Болгария Эйр». Если смотреть глубже, то среди соучредителей каждой из этих трех компаний можно обнаружить малоизвестных татарстанских предпринимателей. Схема владения между ними закольцована, но видно, что главную скрипку в ней играют скорее болгарские бизнесмены, нежели татарстанские.
Напомним, что в конце 2010 года власти Татарстана пригласили болгарский холдинг «Химимпорт» для реконструкции Международного аэропорта «Казань». С ним был подписан договор о создании СП «Тат-Авиа», в которое вошло правительство РТ с госпакетом акций МАК и структуры «Химимпорта» — «Булгар Авиэйшн Групп» и «Ескана Русия». В совокупности болгары получили 50-процентную долю в ЗАО «Тат-Авиа». СП должно было инвестировать $50 млн в строительство нового здания терминала 1А. Однако партнеры разошлись в подходах к финансированию проекта и не смогли договориться об увеличении уставного капитала до 2 млрд рублей. Развод оказался громким: последнее заседание совета директоров «Тат-Авиа» болгарские представители бойкотировали. В результате болгарские акционеры вышли из СП. По словам источника, еще во время «мирного» этапа переговоров Татарстан согласился оплатить уставный капитал земельным участком, который тогда был недооценен.
«Сердце» небоскребов
Зато сейчас доставшаяся болгарам в наследство недвижимость сильно выросла в цене благодаря тому, что пустырь возле ипподрома оказался последним крупным неосвоенным земельным участком недалеко от центра Казани.
Известный казанский архитектор и градостроитель Дмитрий Пузырев выделил и такую отличительную особенность участка, как возможность строить высотное жилье, поскольку здесь располагается самая высокая точка Казани (участок отнесен к категории Д2, разрешающей строить многоквартирное жилье до 25 этажей, — прим. ред.). «Я бы поставил единственный, но большой плюс удачному месторасположению этого участка. Во-первых, он находится в относительно центральной части города, а в границах Малого Казанского кольца свободных земель просто не осталось, — отмечает Пузырев. — Во-вторых, это большой цельный кусок в 9 га, где можно развивать комплексную застройку. Это один из последних и достаточно крупных неосвоенных земельных участков Казани. Если выйти дальше за периметр Большого Казанского кольца, то можно что-то еще найти в Ново-Савиновском районе или в Кировском. В-третьих, это самая высокая точка Казани, поэтому здесь можно и нужно строить небоскребы, хоть в 125 этажей. Доминантой служит жилой дом ЖК «Лазурные небеса» высотой более 100 метров. Кстати, «Ак Барс Девелопмент» давно ведет строительство высотных домов в этом микрорайоне. Согласован эскизный проект застройки микрорайона М2 с застройкой 25-этажными башнями. Вообще, у АБД есть большие планы развивать микрорайоны 1, 2, 3, 4 (так они называются по проекту планировки жилого микрорайона «Седьмое небо»)».
Но у этого участка есть и большие минусы. По словам Пузырева, одним из них является отсутствие социальной инфраструктуры. «Ближайшая школа — в квартале 6Б, и детские садики в жилом комплексе «XXI век», вторую очередь которого заканчивает АБД. Вокруг много торговых центров, но это, собственно, все, что там есть», — указал он. Другой жирный минус — проблемы с транспортной доступностью. «В общем, район находится на удовлетворительном уровне, но пока не будет построен Вознесенский тракт, жители будут томиться в пробках. Вознесенский тракт — это мощная поперечная магистраль, которая должна пойти от Аметьевской магистрали, пересечь проспект Победы и выйти на М7. Пока он не будет построен, улицы Камалеева и улица Родины, которые выходят на проспект Победы, всегда будут забиты в часы пик».
На слабую транспортную доступность этого микрорайона указали и в российской «дочке» финского застройщика «ЮИТ Казань». По мнению гендиректора компании Владимира Сорокина, локация является интересной для реализации проектов жилищного строительства — уже сейчас активно застраиваются соседние территории. «Мы рассматриваем различные участки для приобретения, но для принятия решения необходимы оценка множества параметров и более глубокий анализ. На мой взгляд, одним из моментов, которые снижают привлекательность данной территории, является недостаточная пропускная способность существующих дорог (Аделя Кутуя, Камалеева, Патриса Лумумбы). В перспективе ситуация может усугубиться в связи с активной застройкой соседних территорий, увеличением количества жителей и автотранспорта», — предполагает Сорокин.
«С точки зрения будущего участок, безусловно, интересный, но не на ближнюю перспективу, — резюмирует Дмитрий Пузырев. — Пока застройщик поймет, что там делать, пока потратит ресурсы и время на придумывание концепции, их согласование в местных органах власти, пока это все построится… нормальная инфраструктура там сложится лет через десять».
В обход татарстанских застройщиков
Гранды жилищного строительства — «Ак Барс Девелопмент», «Унистрой», «Сити-Строй», «Ак Таш» — узнали о продаже участка от корреспондента «Реального времени», что опять-таки наводит на мысль о закрытом характере сделки.
«Ничего не слышал об этом. Мы не покупаем», — заявил нам заместитель генерального директора ООО «Ак Барс Девелопмент» Сергей Ураков. «Первый раз от вас слышу. Можно подробнее — кто продает и что за участок?» — отреагировал коммерческий директор «Унистроя» Искандер Юсупов. « С нами переговоры не вели», — сообщил совладелец «Сити-Строя» Илья Вольфсон. — Но насколько я знаю, с подготовкой нового генплана у земель в этих краях проблемы, переведены они в категорию жилищного строительства или нет. Но мы там не строим».
Застройщики расходятся в оценках выставленной болгарами цены. «1 млрд рублей за 9 гектаров, я считаю, дорого. Красная цена — 700 млн рублей», — предположил Вольфсон. Коммерческий директор УК РАФФ Ленар Имамеев также считает заявленную цену завышенной. «На мой взгляд, справедливая цена — 900 млн, немного накинули», — сказал он. По его расчетам, здесь можно построить около 90—100 тысяч кв. м жилья уровня класса «комфорт», если строить на уровне 10—11 этажей, а стоимость продажи 1 кв. м — 60—70 тысяч рублей. То есть выручка застройщика от этого участка может составить 6—7 млрд рублей.
На прицеле — ПИК?
Застройщики сходятся во мнении, что наиболее вероятным покупателем участка может стать второй по величине российский застройщик — группа компаний «ПИК» бизнесмена Сергея Гордеева. «ГК «ПИК» заинтересована в выходе на строительный рынок Казани, однако информацию по конкретным площадкам мы не комментируем», — сообщили нам в пресс-службе компании. Однако гендиректор ИД Владимир Штерянов опроверг переговоры с ПИК. Не исключено, что покупателем может стать структура «Связьинвестнефтехима», которая сейчас формирует земельный банк. По крайней мере, в подконтрольной ему инвесткомпании «Ак Барс Капитал» осведомлены о продаже этого участка. «Мы знаем об этом, готовим», — ответил один из специалистов.
«Никто из застройщиков не проиграет, несмотря на трудности в экономике. Все, что строится в Казани — коммерческое жилье и торговая недвижимость, поглощается», — отметил гендиректор АН «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров. — Если ГК «ПИК» начала работать в Челнах, то что мешает ей прийти в Казань?»