Индекс новостроек Уфы: «страшилки» об эскроу подстегнули спрос и подняли цены

«Застройщики даже получили дополнительную прибыль»

Изменения в законе о долевом строительстве, связанные с переходом на проектное финансирование, вступили в силу только 1 июля, но участники рынка и покупатели успели почувствовать влияние реформы гораздо раньше. Как отмечает Елена Андреева, директор сети агентств недвижимости «Эксперт», в Уфе спрос и цены на новостройки значительно подросли еще во второй половине 2018 года.

— У нас был бум, проводились круглые столы. И очень многие застройщики этим воспользовались для того, чтобы подстегнуть спрос. Некоторые застройщики за этот период успели повысить три-четыре раза. Соответственно, у нас был большой объем сделок по «первичке». В этом году их намного меньше, чем было в том периоде, — входящая воронка у нас оказалась ниже где-то на 20—30%. В прошлом году на фоне новостей люди интересовались, волновались. С моей точки зрения, застройщики даже получили дополнительную прибыль, — говорит Андреева.

Директор агентства недвижимости «Любимый город» Юлия Адаменко отмечает, что переход на эскроу-счета укрупнит рынок новостроек.

После 1 июля цены поднимутся, но несильно

Сами девелоперы говорят о том, что рост цен продолжался и в текущем году. Как рассказала директор филиала компании «Талан» в Уфе Наталья Прыткова, в среднем по объектам группы компаний по пяти городам, где присутствует застройщик, рост цен с начала года составил порядка 10%. Основные причины — повышение строительной готовности объектов, рост цен на рынке, повышение стоимости строительно-монтажных работ. В компании «Талан» сообщают, что не планируют обновлять прайс аккурат с 1 июля.

— Однако изменение законодательства неизбежно повлечет за собой сокращение объемов предложения на рынке, что, в свою очередь, скажется на ценах. Система ценообразования компании «Талан» в первую очередь учитывает спрос на квартиры разных форматов — чем большей популярностью пользуется тот или иной тип квартир, тем выше вероятность, что цена на них будет расти. Кроме того, мы, безусловно, учитываем цены и темпы продаж наших конкурентов. Этих принципов мы будем придерживаться и после перехода на эскроу, — пояснила Наталья Прыткова.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов рассказал, что цены на жилой комплекс «Венский лес», который девелопер строит в Уфе, с начала года выросли в среднем на 20%, что связано с увеличением степени готовности объекта. При этом ажиотажа непосредственно перед введением эскроу-счетов застройщик не зафиксировал.

— Увеличения спроса мы не заметили. Покупатели думают: а вдруг цены упадут. Но, естественно, этого не случится. За 23 года, что мы работаем на рынке, такого не было ни разу. С 1 июля цены будут только расти, — считает Искандер Юсупов.

Как котлован оказался дороже построенного

О продолжающемся росте цен на объекты крупных застройщиков говорят и данные аналитической службы «Реального времени». Еще одна примечательная деталь — за последние полгода появилось немало новых объектов, и они вышли на рынок по ценам, иногда превышающим среднерыночный показатель. То есть механизм, когда на стадии котлована можно было купить квартиру дешевле, может остаться в прошлом.

— Сюда была заложена норма затрат, потому что, если мы говорим о проектном финансировании, это же процент банка, — отмечает Елена Андреева.

К примеру, один из крупнейших уфимских девелоперов — компания «Третий трест» подняла цены сразу на ряде объектов. В ЖК «Яркий» с января по июнь 2019 года однокомнатные квартиры подорожали более чем на 10% (с 60 до 67—67,44 тысячи рублей за кв. м). Значительно подорожали квартиры и в экопарке «Сосны» — в домах (литеры) №12 и 13 цены на «однушки» поднялись от 8 до 19% в зависимости от планировки (от 55—61 тысячи рублей за кв. м до 65,49 — 66 тысяч рублей за «квадрат»). По-видимому, объект пользуется спросом, даже несмотря на проблемы, которые регулярно возникают в «Соснах». К примеру, зимой из-за утечки газа отравились трое детей, а до этого «Реальное время» сообщало о возникновении плесени в квартирах.

Любопытно, что новые объекты «Третьего треста», которые вышли на рынок только в конце 2018-го — начале 2019 года, продаются даже по более высокой цене, чем дома, имеющие более высокую степень готовности. К примеру, однокомнатные квартиры ЖК «Шервуд» на Шафиева (первый дом) в июне продавались за 75—78,05 тысячи рублей за 1 кв. м. Двухкомнатные оказались еще дороже — 75—81 тыс. рублей за «квадрат». Примерно на этом же уровне установлены цены в ЖК «Smart Plaza 1»: «однушки» в первом доме, который должен сдаваться только в IV квартале 2021 года, стоят в среднем 76—81,81 тысячи рублей за 1 кв. метр.

Если дешево, то далеко

Зафиксирована динамика цен и на объекты другого крупного уфимского застройщика — компании «Первый трест». Почти на 15% за полгода подорожали однокомнатные квартиры в пятом доме ЖК «Биосфера» — с 77 до 83,33 тысячи рублей за кв. м. В среднем на 10% выросли цены в ЖК «Уфимский кремль» (дом №22) — с 87,6—89,7 тысячи до 97,4 тысячи рублей за кв. м.

Новинка от «Первого треста» — клубный дом «Соты» (№4 ЖК «Уфимский кремль»). Дом, фасад которого напоминает пчелиные соты, рассчитан всего на 92 квартиры. При этом почти половина из них — 43 — трехкомнатные. Дата сдачи — IV квартал 2019 года. Поскольку сам застройщик позиционирует «Соты» как объект бизнес-класса, то и цена выше среднерыночной. Двухкомнатные квартиры оцениваются в среднем в 126,31 тысячи рублей за кв. м. Чуть дешевле «однушки» — 117 тысяч рублей за кв. м. Трехкомнатные квартиры в «Сотах» обойдутся в 114,86 тысячи рублей за «квадрат».

Новый объект — ЖК «8 Марта» — в первой половине 2019 года представила компания «Архстройинвестиции». Напомним, что этот девелопер занимается достройкой проблемного ЖК «Цветы Башкирии». Отметим, что «8 Марта» во многом напоминает казанский соципотечный комплекс «Салават купере»: как буйством красок на фасадах, так и оторванностью от городской инфраструктуры. «8 Марта» строится на улице Молодежной, многоэтажки будут окружены частной застройкой. Правда, в отличие от казанского, уфимский ЖК будет иметь еще и некомфортные для жизни малогабаритные студии площадью от 26,5 кв. м. Впрочем, и цены в «8 Марта» на начальной стадии довольно демократичные. Например, в домах №1 и 2, которые должны сдаваться в IV квартале 2020 года, «однушки» можно купить за 48—54 тысячи рублей за кв. м. В домах № 3 и 4 со сроком сдачи в 2021 году квадратный метр в однокомнатных квартирах в среднем стоит 46—46,5 тысячи рублей.

Что касается другого проекта «Архстройинвестиций» — МК «Планета», то, по данным аналитической службы «Реального времени», в домах №6 и 7 в период с января по июнь зафиксирован рост цен до 10%. В частности, больше всего подорожали однокомнатные квартиры — с 70—80 тысяч рублей до 78—80 тысяч рублей.

«Талан» получил проектное финансирование на 56,8 млрд рублей

Подробности своего нового проекта в Уфе раскрыла ижевская компания «Талан». Речь идет о редевелопменте кондитерской фабрики «Конди». Застройщик не будет сносить производственные корпуса, где до 2000-х годов производились знаменитые конфеты. Конструктив здания будет сохранен, объект превратят в жилой квартал. Как пишет ресурс «Вести. Недвижимость», на редевелопмент «Талан» потратит 3,3 млрд рублей. Проект предполагает, что на месте кондитерской фабрики появятся 136 квартир в стиле лофт. Кроме того, в новом комплексе должен быть открыт музей кондитерской фабрики.

Проект должен быть реализован до конца 2022 года. Но данных о нем на официальном сайте застройщика пока нет.

Что касается текущих объектов, «Талан» занимается строительством жилого комплекса «Квартал энтузиастов» на Рудольфа Нуреева. В доме №3 двухкомнатные квартиры можно приобрести за 84,26 тысячи рублей за кв. м, «трешки» — за 78,57—78,84 тысячи рублей за «квадрат». В доме №6 однокомнатные квартиры в июне оценивались в 91,93 тысячи рублей, двухкомнатные — в 85,44 тысячи рублей за кв. м, «трешки» — в 82,35 тысячи рублей за кв. метр.

Как рассказала «Реальному времени» директор филиала компании «Талан» в Уфе Наталья Прыткова, все новые объекты и объекты невысокой степени готовности будут продаваться по эскроу.

Как пояснили в компании «Талан-Уфа», данное заключение позволяет продолжать реализовывать квартиры в домах (литеры) №3 и 6 после 1 июля с привлечением средств дольщиков по ДДУ, без использования счетов эскроу.

«Унистрой» продолжит покорять Уфу

Еще один «варяг» на уфимском жилищном рыке — казанская компания «Унистрой», которая строит ЖК «Венский лес». По данным аналитической службы «Реального времени» на середину июня, самыми дорогими в этом комплексе оказались однокомнатные квартиры. В первом доме они оценивались в 84,43—116,32 тысячи рублей за кв. м, во втором — в 102,42—105,62 тысячи рублей за кв. м, в третьем — в 93,38—96,76 тысячи рублей за кв. м.

Как рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов, на систему эскроу-счетов девелопер планирует перевести дом №2. Ориентировочный рост цен, связанный с переходом на проектное финансирование, составит 6—7%. При этом «Унистрой» уже готовится запустить в Уфе новый проект.

Закон вступил, но дольщиков уже обманули

Накануне перехода рынка первичного жилья на проектное финансирование, которое, по замыслу законодателей, должно обезопасить покупателей, в Уфе вновь пополнились ряды обманутых дольщиков. ГСУ МВД Башкирии возбудило уголовное дело по ч. 4 ст. 159 («Мошенничество в особо крупном размере») в отношении руководителей ЗАО «Башинвестдом». Потерпевшими признали порядка 120 человек, которые вложили в строительство дома (литер) №35 в микрорайоне «Урал» в Уфе более 120 млн рублей.

Согласно данным базы «Спарк-Интерфакс», единственным учредителем ЗАО «Башинвестдом» является ПАО «Башинформсвязь», которое, в свою очередь, принадлежит «Ростелекому».

«ПАО «Башинформсвязь» принадлежат 2,5% акций ЗАО «Башинвестдом». «Башинформсвязь», как акционер с незначительной долей пакета акций, не имеет права участвовать в операционно-хозяйственной деятельности ЗАО «Башинвестдом», — сообщила пресс-секретарь ПАО «Башинформсвязь» Анна Качанова.

Чуть ранее суд отправил под домашний арест главу другой уфимской компании, «Килстройинвест», Дмитрия Комлева, который был задержан еще в мае. В данном случае ущерб, причиненный застройщиком, гораздо больше — он обвиняется в хищении у дольщиков 2 млрд рублей. На момент подготовки исследования «Реальным временем» телефоны офиса продаж компании уже не отвечали.

Елена Андреева не уверена, что изменения в ФЗ-214 приведут к ожидаемым результатам.

— Проблемных объектов не так много. Вы помните историю со страхованием рисков застройщиков. От этого выиграли только страховщики. А сейчас это лобби банков, — считает Андреева.