На жилищном рынке Уфы «гармония»: продавцы снимают объекты с продажи, а у покупателей нет денег

«Банки диктуют спрос и предложение на рынке жилья»

Осенний сезон не принес больших сюрпризов для участников уфимского рынка недвижимости. Традиционно начиная с сентября—октября на рынке жилья отмечается подъем спроса, который продолжает расти до конца года. Впрочем, неприятные новости все же есть: часть банков уже подняла ставки по ипотеке, к этому готовятся и крупнейшие государственные кредитные организации. Назвать этот рост неожиданностью нельзя — так банки отреагировали на рост ключевой ставки ЦБ РФ в прошлом месяце.

— Дома сдаются, покупательская способность повысилась, спрос есть, цены по сравнению с летом увеличились. Сейчас наблюдается другая тенденция — банки поднимают ставки и на первичное, и на вторичное жилье. Порядка 4-5 коммерческих банков уже подняли ставки. К примеру, это сделали «Райффайзенбанк», «Юникредит банк». Как раз сейчас я получила информацию о том, что банк ВТБ в процессе поднятия ставок. Я думаю, что последним поднимет ставки «Сбербанк», — рассказывает директор уфимского агентства недвижимости «Любимый город» Юлия Адаменко.

При этом она отметила любопытную уловку, к которой начали прибегать уфимские застройщики. Чтобы привлечь клиентов, девелоперы стали заявлять в своих рекламных кампаниях об ипотеке под 6% годовых. На самом деле речь идет о путинской программе, по которой льготные условия, а именно уменьшение ставки до 6% и ниже, возможно только если в семье родился второй ребенок (или более) уже после получения ипотеки. Еще один важный нюанс — квартира должна быть куплена у юрлица, то есть у застройщика. Это значит, что на приобретение вторичного жилья программа не распространяется. Но, как говорит Адаменко, об этих нюансах не знает практически никто.

Отметим, что, к примеру, в Казани подобных рекламных баннеров мы не замечали. Дело в том, что таким предложением казанцев не удивишь — сейчас отдельные застройщики предлагают ипотеку даже от 4,4% годовых. В данном случае речь идет о дополнительной скидке от застройщика, за счет которой снижается ставка (сниженная ставка при этом распространяется не на весь срок кредитования).

По мнению Рустема Камалова, директора другого уфимского агентства недвижимости «Сан», к снижению спроса ведет не только рост ставок, но и требования, которые предъявляют банки к своим заемщикам.

— Среди покупателей подавляющее большинство — ипотечники (около 70%). Банки в этом смысле своими условиями диктуют спрос и предложение. Там, где ставки ниже, требования выше. Практически заградительные условия, — объясняет он.

При этом он не отмечает ни большого роста цен, ни значительного роста спроса.

— На рынке недвижимости Уфы мы наблюдаем гармоничное равновесие: те, кто хочет продать объекты, снимает их с продажи, а у тех, кто хочет их купить, на покупку нет денег, — с долей юмора описывает ситуацию Камалов.

Почем «Сосны» с плесенью?

Если обратиться к конкретным предложениям от застройщиков, можно заметить, что стремительного роста цен действительно не наблюдается. Более того, они фактически замерли на одном уровне.

И все же начнем наш анализ с подорожавших объектов, поскольку их оказалось не так много. Так, например, однокомнатные квартиры в эко-парке «Сосны» от одного из крупнейших застройщиков Уфы «Третий трест» на начало октября оценивались в 53,5—58 тысяч рублей за кв. м. Немного дешевле обойдутся «двушки»: цены здесь колеблются в диапазоне 52,7—58 тысяч рублей в зависимости от конкретного дома. Трехкомнатные квартиры в «Соснах» проектом не предусмотрены. Видимо, такое решение продиктовано спросом на жилье с меньшей площадью, которое покупатели выбирают, как правило, из-за меньшей стоимости. Если же говорить о динамике цен, то на начало июля «однушки» здесь стоили дешевле — 50—55 тысяч рублей за кв. м в зависимости от литеры дома, двухкомнатные квартиры стоили в районе 52,7—56,4 тысячи рублей за кв. м.

Отметим, что прошлым летом местное издание proural.info сообщало о множественных строительных недочетах, о которых журналистам поведали сами жители «Сосен». Жители пятого дома по улице Бану Валеевой жаловались на проблемы с вентиляцией — по их словам, она не работала при закрытых окнах либо работала неправильно. Чтобы избежать утечки газа, жители от этого газа даже отказались. Но это была не единственная проблема, озвученная жильцами. Кто-то говорил о конденсате в квартире, другие — про иней в ванной зимой, протекающую крышу и лопнувшие батареи. Обещанных больниц и торгового центра в микрорайоне жители, по их словам, не дождались. Прошлой весной на YouTube появилось видео под названием «Вся правда Эко-Парк Сосны», где голос за кадром напоминает об обещаниях застройщика, а на экране идут кадры с поваленными соснами, пустующей площадкой на том месте, где должны быть теннисные корты, лужами на месте дороги от магазина до школы (которую тоже не достроили). Но если без теннисного корта прожить еще как-то можно, то кадры, на которых хорошо заметно плесневение стен (плесени действительно много), производят удручающее впечатление.

Прошлым летом жители пятого дома по улице Бану Валеевой жаловались на проблемы с вентиляцией. Фото proural.info

Мы попытались связаться с компанией «Третий трест», чтобы выяснить, были ли устранены строительные недочеты. Попытки позвонить в маркетинговую службу оказались тщетными — номер не отвечал на звонки. В приемной нас соединили с отделом, который работает с жалобами клиентов. Здесь на вопрос об устранении неполадок ответили уклончиво: «Сейчас уже давно жалоб нет». Вопросы по проблемам с вентиляцией переадресовали в управляющую компанию. Мобильный телефон гендиректора компании Андрея Бормана на звонки не отвечал.

Впрочем, ничего экстраординарного в этой истории нет. По всей видимости, уфимские «Сосны» отчасти повторили судьбу казанского «Царево village», который тоже находится за чертой города. Да и, пожалуй, в любом другом городе такие объекты найдутся. Возможно, поначалу девелоперы и вправду планируют построить удобный качественный объект со школами, магазинами, поликлиниками, дворами без машин — ведь заложено же все это в проектах. Но потом что-то идет не так — дома вырастают один за другим, а инфраструктура отходит на второй план.

Добавим, что массовых нареканий по другим объектам «Третьего треста» не было, по крайней мере в поле зрения общественности они не попадали. Самым дорогим объектом девелопера по-прежнему остается жилой комплекс «Арт плаза». На конец сентября квадратный метр в «однушке» здесь оценивался в 65,5—70,5 тыс. рублей. Цены на квартиры с большей площадью будут примерно такими же.

Квартиры в ЖК «Яркий», который уже своим названием обещает буйство красок на фасадах, обойдутся чуть дешевле. Так, за «однушки» придется отдать порядка 47,5—55 тысяч рублей за кв. м. Самыми недорогими здесь оказались «трешки» — они оцениваются в 45,5 тысячи рублей за «квадрат». Динамики цен по этим объектам застройщика не зафиксировано.

Самыми недорогими в ЖК «Яркий» оказались «трешки». Фото poisk-novostroyki.ru

Квартиры для 606-ти «избранных»

Что касается объектов другого крупного уфимского застройщика — компании «Первый трест», то значительного подорожания у него не наблюдалось. По данным аналитической службы «Реального времени», цена однокомнатной квартиры в ЖК «Уфимский кремль» на начало октября составляла 70,7—77,3 тысячи рублей за кв. м, двухкомнатной — 63,95—72,5 тысячи рублей, трехкомнатных — 65,25—69,1 тысячи рублей. Как известно, сам застройщик позиционирует «Уфимский кремль» как жилье бизнес-класса. Единственный вопрос, который не дает покоя автору этих строк, — при чем тут кремль? Все-таки изначально кремль строили для защиты города от нападений, а не в качестве жилья. Что до уфимского деревянного кремля, то он исчез еще в конце XVIII века. Немного спорным выглядит и решение строить башню в виде пчелиных сот, ведь ульями часто называют чересчур густонаселенные дома.

«Первый трест» вообще можно назвать девелопером, любящим историю. Еще один объект застройщика — КИК «На Успенской», как обозначено на сайте объекта, представляет собой «первый клубный квартал в Уфе». Прикреплена даже фотография с историческим видом квартала. Но для чего это сделано, непонятно — ничего общего со стариной проект из 7 домов и 3 башен-небоскребов не имеет. Застройщик на том же сайте сообщает, что это «деликатес для особо избранных, для узкого круга людей». Но учитывая, что в одном только доме под литерой 3 будет 606 квартир, можно предположить, что круг будет не таким уж узким. Что до цен, то, чтобы купить однокомнатную квартиру в этом доме, нужно заплатить 77,75—78,5 тысячи рублей за кв. м, двухкомнатную — 69,2—77,6 тысячи рублей, трехкомнатную — 64,1—71,2 тысячи рублей.

К числу подорожавших объектов можно отнести жилой комплекс «Фамильный дом» от «Агидель-ИнвестСтрой». В данном случае речь идет, конечно, не о родовых особняках, а о многоэтажках. Если в июле аналитической службой «Реального времени» была зафиксирована цена в 61,6 тысячи рублей за кв. м за двухкомнатную квартиру, то к октябрю она выросла до 73,93 тысячи рублей за кв. м. Подорожали и «трешки» — с 59 до 61,99 тысячи рублей за кв. м.

А вот цены на многие другие объекты изменились незначительно. Так, на конец сентября квадратный метр ЖК по улице Богдана Хмельницкого («Черниковские высотки») от ГК «Стройинвест Уфа» оценивался в 45—49 тысяч рублей. В ЖК «Петропавловский» от того же застройщика он стоит 65—75 тысяч рублей. На начало июля ценник был практически таким же.

К числу подорожавших объектов можно отнести жилой комплекс «Фамильный дом» от «Агидель-ИнвестСтрой». Фото ufanovostroyka.ru

В жилом комплексе «Четыре сезона» (тоже позиционируется как бизнес-класс) от ГК «Жилстройинвест» квадратный метр в однокомнатной квартире стоит 68,1—71,2 тысячи рублей. На 3 июля, по данным нашей аналитической службы, указывалась цена 75—80 тысяч рублей за кв. м.

Надо полагать, уфимцам нравится идея жить в домах «для избранных» — у того же «Жилстройинвеста» в портфеле есть жилой комплекс с претенциозным названием «Аристократ». По данным на конец сентября, квадратный метр в однокомнатной квартире здесь стоил 79,9—89,9 тысячи рублей. Для сравнения — в июле цена «квадрата» составляла 94 тысячи рублей.

Совсем незначительно подорожали и объекты ГК «ПСК-6». Так, «однушки» в ЖК «Аксаковский» осенью стоят 70—72 тысячи рублей за кв. м, что всего на 1,4% больше, чем в июле.

Одни долгострои сдают, другие — продают

Еще одно явление, характерное не только для Уфы, но и для многих других российских городов, — проблема обманутых дольщиков. По словам Юлии Адаменко, по жилому комплексу «Миловский парк», который строила компания «КилСтройИнвест», наметились подвижки — некоторые дома уже начали сдаваться.

Стройка компании «СомоСтрой» заморожена, но квартиры там продолжают продавать. Фото somostroy.ru

В то же время она отмечает, что появляются новые проблемные стройки. В частности, речь идет об объекте компании «СомоСтрой», который возводится по улице Лесотехникума у пересечения с улицей Энтузиастов.

— Стройка заморожена, но квартиры там продолжают продавать. Это один из недавних ненадежных застройщиков. Что касается застройщиков, которые всегда в топе, которые сдают объекты в срок или раньше, выполняют свои обязательства, там ситуация не поменялась — это и «Агидель-ИнвестСтрой», и «Третий трест», и «Первый трест», МУП «ИСК» хорошо работает. Там ситуация не поменялась, — говорит Адаменко.

Отметим, что власти Башкортостана при работе с проблемными стройками используют известную схему с предоставлением участка на льготных условиях застройщику, который готов достраивать объект (подробно об уфимских долгостроях можно прочитать здесь). Как известно, эта схема использовалась в том числе при спасении одной из крупнейших российских компаний Су-155. С ее помощью сдаются и казанские долгострои — в качестве примера можно привести «фоновский» ЖК МЧС.