«Горки парк»: «Мы приостанавливали строительство, пока у нас не было уверенности по якорным арендаторам»
Накануне в рамках конференции «Торговый центр будущего» прошла презентация торгового центра «Горки парк», который оказался одним из первых подобных объектов, открывшихся после кризиса. Столичные эксперты сошлись во мнении, что Казань нуждается в новых современных торговых центрах и до сих пор остается ненасыщенной торговыми площадями по сравнению с другими регионами России.
«Спрос смещается в сторону нового, привлекательного»
Вероятно, новый торговый центр будет пользоваться спросом, ведь по мнению генерального директора агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталии Львовой, в столице Татарстана не так много современных площадей. К слову, в Казани ее компания работает с ТЦ «Республика» на ул. Петербургской. По ее словам, Казань — один из первых городов-миллионников, который начал застраиваться торговыми центрами в первую волну, поэтому сейчас появились торговые центры, которые наполнены арендаторами, у которых все хорошо с арендными ставками, но которые уже не соответствуют своему продукту.
— Новое строительство более современных, более крупных, более продвинутых объектов приводит к тому, что спрос со стороны покупателей смещается в сторону более интересного и привлекательного, — пояснила эксперт.
Чуть позже Виталия Львова рассказала, что жизненный цикл торгового центра длится, как правило, семь лет —после этого объекту непременно нужны обновления. Пожалуй, в качестве такого примера можно привести торгово-развлекательный центр «МЕГА», который начал реконструкцию, несмотря на то, что является одним из лидеров на казанском рынке.
По словам Львовой, нужно обращать внимание не только на посещаемость торгового центра, но, в первую очередь, на конверсию, то есть отношение посетителей к числу транзакций. К примеру, если речь идет о магазинах, где продают товары, которые принято относить к категории luxury, здесь средний чек будет достаточно высоким, поэтому большого потока покупателей и не нужно. В то же время может быть и так, что посещаемость у объекта большая, но конверсия при этом низкая. Львова отметила, что такая ситуация характерна для центров, которые в составе якорных объектов имеют гипермаркеты: число покупателей, которые вышли с одним чеком, может достигать 50%, при этом этот чек будет из гипермаркета. В идеале вошедший должен покупать везде и выходить с большим количеством покупок.
Виталия Львова выделила несколько типов арендаторов, и все они выполняют свои функции. Так называемые «пылесосы» генерируют большой поток посетителей и обеспечивают высокую частоту возврата. К ним можно отнести объекты mass market. Пример — сети магазинов «Ашан» и «Детский мир».
Вторая категория — арендаторы с уникальным товарным предложением. К их числу можно отнести такого игрока, как IKEA.
— Крупный уникальный бренд расширяет зону действия вашего торгового центра, то есть привлекает посетителей плюс увеличивает частоту возвратности, потому что вы единственные в городе, — рассказала Виталия Львова.
Третья группа — «киллеры», которые обеспечивают продажи в товарной группе. В качестве примеров были приведены MacDonald's и Zara. И последняя категория — арендаторы галереи, которые работают на чужом трафике. Требование к таким операторам — выплата максимальной арендной ставки.
Кроме того, при выборе операторов следует учитывать и такой фактор, как частотность покупки. Так самой высокочастотной группой товаров являются продукты питания, непродовольственные товары, сюда же входят товары для дома. Также покупатели часто возвращаются в детские магазины.
— Меняется потребление одежды и обуви, причем очень интересно. В 2015 году оно сократилась практически в два раза, а в 2016 году пошел прирост, то есть такая частота покупки одежды возвращается. Если до кризиса это было до 8—10 единиц в год, то в 2015 году оно сократилось до 5 раз в год. Сейчас мы фиксируем порядка 6,5 возврата за одеждой. Это хорошо. Потому что мы можем возвращаться к нашим классическим форматам новых коллекций, распродаж и прочего, отметила Львова.
Весьма эффективно, по ее мнению, и проведение фестивалей и ярмарок.
— Практика московских объектов показывает, что ярмарки и фестивали очень эффективны не только с точки зрения получения каких-то дополнительных денег за то, что мы сдали помещение в аренду, они еще и являются хорошим событийным траффикообразующим мероприятием.
Ненасыщенная Казань
Прогноз, данный директором по организации управления отдела управления коммерческой недвижимостью компании JLL Еленой Кислицыной, оказался не самым оптимистичным. По ее данным, торговых центров по сравнению с предыдущим годом было введено на 42% меньше. При этом ожидается, что до конца 2016 года общий объем качественных площадей по России достигнет 21 млн кв. м.
Причинами падения на рынке Кислицына считает неуверенность и падение курса рубля. И все же к числу положительных тенденций можно отнести увеличение объема кредитов на 34%, а также появление fashion-ретейлеров, тогда как ранее часть игроков ушли рынка.
При этом столица Татарстана оказалась в довольно хорошем положении.
— Казань по сравнению с другими городами оказывается в достаточно ненасыщенной зоне, поскольку здесь у нас всего 250 тысяч кв. м торговых площадей площадей. И по количеству на тысячу человек также находимся не в самом начале списка. На первом месте Краснодар, как самый насыщенный рынок по количеству торговых площадей на тысячу жителей. Казань находится в середине списка, скажем так, — отметила Елена Кислицына. Завершилась конференция экскурсией в новый ТЦ на ул. Гвардейской.
Почему затянулись сроки проекта
Как известно, разрешение на строительство было получено в 2014 году, но тогда были проведены только подготовительные работы на участке, а само строительство началось позже, проект затянулся.
Вот как прокомментировала этот факт «Реальному времени» замдиректора по развитию департамента ТЦ UD Group Талия Гарифуллина:
— У нас сроки строительства не затягивались. Скажем так, мы приостанавливали строительство, пока у нас не было уверенности относительно якорных арендаторов. Строительство мы начали в декабре 2015 года, — продолжает она, — мы построили объект за год, и это достаточно феноменальные и рискованные сроки, которые мало кто может продемонстрировать.
Общая площадь двухэтажного объекта составляет 38 тыс. кв. м (по 14 кв. м на каждом этаже), арендопригодная площадь (GLA) — 27 000 кв. м, третий этаж занимают технические помещения. Самую большую площадь занимает «Лента» — 5,5 тыс кв. м.
По словам Гарифуллиной, «Горки-парк» технически открывается 30 ноября (с этого дня заработают магазины), а официальное открытие состоится 3 декабря.
Круглосуточная «Лента» и «Альпари» в формате бьюти
Уже при входе в ТЦ началась экскурсия: «В ТЦ имеются два входа: основной — у атриума и второй — с другой стороны. Перед каждым входом есть парковка», — рассказывает Гарифуллина.
— У нас 800 парковочных мест, — продолжает она, — сначала планировалось 550, потом мы купили еще один участок; теперь она на 230 мест превышает количество по стандартным требованиям.
На первом этаже находится галерея, где можно оценить дизайнерское решение: атриум зрительно увеличивает пространство и привлекает взгляд. Первым стоит магазин обуви Каri (самый крупный в России: его площадь 1100 кв. м) — они уже готовы и раскладывают обувь. Также рядом находится «Уютерра». Дальше размещены операторы сотовой связи: МТС, «Билайн», «Летай» и «Мегафон». После них расположены два эскалатора, функционирующие в ТЦ, также имеются лифты. Галерея на первом этаже одна, и эскалаторы размещены так, что поднимаясь на второй этаж можно зайти во все магазины, и там не будет образовываться «мертвых зон.
Более того, именно на первом этаже находится новая для Казани продуктовая сеть «Лента», которая будет работать круглосуточно.
— Мы планируем ставить на ночь ограждение на территорию, где находятся другие ежедневно необходимые магазины, — говорит представитель компании, — но, возможно, его придется открыть, если появится заинтересованность клиентов в ночном шопинге.
Напротив «Ленты» будут расположены аптеки, «Корд-оптика» и другие магазины, которые также необходимы круглосуточно. И конечно, ни один ТЦ не обойдется без банкоматов, которые ТЦ сконцентрировал все в одном месте.
И впервые в Казани знакомый всем стрит-ритейлер бытовой химии и косметики «Альпари» предстанет в новом формате бьюти, по большей части представленный косметикой. Первые попытки зайти в торговые центры Казани компания предпринимала два года назад и только сейчас преуспела.
Также на первом этаже будет новый магазин спортивных товаров, название которого Гарифуллина не раскрыла, но сказала, что этот магазин кардинально отличается от других: «Это эксклюзивный магазин, первый в Казани с таким брендом и ассортиментом».
Упор на детскую площадку, фудкорты и «Детский мир»
Что касается второго этажа, то там можно найти такие магазины, как «Детский мир», «Любимый книжный», фудкорты, рассчитанные более чем на 800 мест, и центр «Остров сокровищ».
Впервые такая площадка будет расположена не в коридоре (кстати, его ширина составляет 9 м, что просто не позволяет это сделать), а в отдельном помещении в 1200 кв. м, где с детьми в возрасте до 12 лет будут активно работать аниматоры, а родители смогут посидеть и понаблюдать это. «Если в других ТЦ это маленькие площадочки, то у нас — полноценная зона развлечений в отдельном помещении», — подчеркивает собеседница. К слову, такая площадка уже действует на территории ТЦ XL, и, по словам собеседницы, успешно привлекает посетителей и арендаторов.
На фудкорте будут представлены пять концепций: блинная, пицца и роллы, кафе, бургерная и ресторан, — рассказывает Гарифуллина, отмечая, что арендаторами являются владельцы таких заведений как, например, «Облепиха»; при этом в «Горки парк» будут представлены новые концепции.
Сама концепция семейного ТЦ заставляет задуматься, не станет ли «Горки парк» конкурентом «МЕГИ». Гарифуллина отрицает это: «Мы не ставим акцент на фэшн, у нас — «Лента». Относительно «Икеи» и Hoff она отметила, что ассортимент похожий, но что-то выгоднее приобретать в Hoff, а что-то в «Икее».
Что касается стоимости арендной ставки, то ее топ-менеджер раскрывать отказалась, сравнив ее со «средней температурой по больнице».
— Аренда обговаривается индивидуально с каждым арендатором: кому-то удобнее платить фиксированную плату, а кому-то — процент с продаж. Также арендная ставка зависит и от самого места, — поясняет она.
Пока торговый центр заполнен на 89%, но некоторые арендаторы находятся в процессе оформления документации, и поэтому к дню открытия этот показатель будет составлять 93%, уверяет Гарифуллина. Управлением ТЦ и подбором арендаторов компания занимается самостоятельно, клининг и охрана — на аутсорсинге.
Также Гарифуллина рассказала «Реальному времени» еще об одном проекте. «Второй ТЦ на ул. Павлюхина находится в работе, и сроком реализации является 2019 год, — говорит собеседница. — Причем этот объект имеет огромную площадь — 125 тыс кв. м». Транспортная проблема на этой территории будет решена строительством развязки, считает представитель компании. По ее словам, заинтересованность в этом объекте высокая.
