«НаМОЛЛенное» место: Казань отстает от городов-миллионников по торговым площадям

Казань была лидером, но рынок уже исчерпан

За последние 5 лет Казань показала наименьший прирост торговых площадей среди российских городов-милионников. Теперь на тысячу горожан приходится 357 квадратных метров, увеличение составило 31 квадратный метр, или 9%. По обеспеченности торговыми площадями лидирует Екатеринбург, где на тысячу жителей приходится 671 квадратный метр, прирост за 5 лет составил 350 квадратных метров, или почти 52%. Следом за столицей Урала в тройке лидеров Самара и Санкт-Петербург с 616 и 528 квадратными метрами соответственно. Москва занимает лишь пятую позицию после Нижнего Новгорода с 502 квадратными метрами на тысячу человек. В исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank указано, что в Екатеринбурге самая высокая среднемесячная заработная плата среди региональных городов-миллионников, что является одним из ключевых показателей для развития этого сегмента недвижимости.

Среди значимых событий последнего времени на рынке она называет реконструкцию «Меги», реконцепцию ТРЦ «Южный» и «Парк Хауса». До конца года ожидается открытие крупнейшего ТРЦ «Авиатика», благодаря которому обеспеченность торговыми площадями должна составить 433 квадратных метра на человека. Пока же Казань находится на 12-м месте в рейтинге по обеспеченности торговыми площадями на тысячу человек.

Логично, что столица Татарстана показывает наименьшие темпы прироста торговых площадей и в абсолютном выражении. Город находится на последнем, 15-м месте, среди всех городов-миллионников, прирост за 5 лет оказался здесь минимальным — 11%. Рекордсмены показали совсем другие результаты — у Уфы 133%, у Перми 122% (тем не менее город по-прежнему находится на последнем месте — на тысячу жителей здесь приходится всего 250 квадратных метров), у Екатеринбурга 121%. В Казани общий объем торговых площадей составляет 420 тысяч квадратных метров, против 519 тысяч у Уфы (там в последние 5 лет открылось несколько крупных ТЦ) и 6 млн 308 тысяч у Москвы — ожидаемого рекордсмена по объему торговых площадей.

Источник: Knight Frank Research

«Не нужно смотреть так однозначно»

— Долгое время Казань как город-новатор имела один из самых высоких показателей обеспеченности торговыми площадями. Из-за этого акцент девелоперов и операторов сместился на менее обеспеченных соседей столицы Татарстана, в том числе на Уфу. Учитывая жизненный цикл объектов торговли и изменение потребительских предпочтений, а также стадию развития рынка торговой недвижимости в целом, торговые центры, реализованные 10—15 лет назад, постепенно морально устаревают. В связи с этим у городов появляется потенциал для появления новых, более передовых объектов торговли. К таким городам относится и столица Татарстана. В ближайшие 2 года на рынок Казани выйдет около 185 тысяч квадратных метров новых торговых площадей, большую часть которых составят два крупнейших объекта, реализуемых в разных точках города, — ТЦ на Павлюхина (53 тысячи квадратных метров) в Вахитовском районе и ТРК «Авиатика» (114 тысяч квадратных метров) в Авиастроительном районе, — комментирует Евгения Хакбердиева.

— Действительно, покупательная способность населения снижается, это могло сказаться на вводе объектов. В Казани долгое время не вводились новые ТЦ. В городе еще есть непокрытые зоны — Авиастроительный, Кировский районы. Что касается ожидаемого ТЦ на Павлюхина, то, думаю, этот объект будет успешен, концепция там понятна. А вот по «Авиатике» пока вопросы — вся информация крайне закрытая, не совсем понятно, что будет. Данные по рынку торговой недвижимости нужно смотреть в динамике, изучать количество, площадь, географию объектов. Не нужно смотреть так однозначно, нормальный рабочий рынок, каких-то особых проблем и сложностей нет, — считает Ахмеров.

Ожидаемый прирост торговыми площадями в Казани эксперты называют при этом одним из самых больших среди городов-миллионников.

— В перспективе, на ближайшие 2-3 года, можно сказать, что максимальный прирост нового предложения ожидается в Перми (188 тысяч квадратных метров), Казани (185 тысяч) и Красноярске (141 тысяча). К 2020 году по обеспеченности торговыми площадями Казань переместится в рейтинге на 9-е место, — прогнозирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Она отмечает, что на данный момент наиболее обеспеченными торговыми площадями городами ПФО считаются Самара, Нижний Новгород, Оренбург. Казань опережают не только эти города, но и Уфа с Тольятти.

Уфимская аномалия

Генеральный директор коммуникационного агентства Promotion Realty Виталия Львова поясняет, почему Уфа на данный момент вырвалась в лидеры по объему введенных торговых площадей.

— Дело в том, что в 2005—2008 годах в Казани велось активное строительство торговых центров. В августе 2004 года открылся ТРЦ «Южный», в конце 2005-го — ТРЦ «Тандем», в 2007-м — ТРЦ «Парк Хаус». Таким образом, в Казани в краткий период времени образовался большой объем предложения торговых площадей, который удовлетворил спрос на торговую недвижимость как со стороны горожан, так и со стороны ретейлеров. Поэтому объем ввода новых площадей в последние годы был минимальным. В Уфе же, напротив, до 2008 года строительство торговых центров велось неактивно, что привело к росту спроса со стороны сетевых игроков. Именно этот спрос и стремились удовлетворить девелоперы новых ТЦ в Уфе. Также необходимо отметить, что в 2005—2008 годах в Казани случился бум строительства окружных ТЦ, а с 2010-го по стране началось активное развитие сетевых девелоперов суперрегиональных ТЦ, которые умеют и могут строить торговые объекты с зоной охвата на весь город. Именно поэтому в Уфе построили сразу два суперрегиональника — ТРЦ «Планета» и ТЦ «Мега», а в Казани — только ТЦ «Мега». И здесь осталась не занятой ниша суперрегионального ТЦ, которую сейчас стремятся закрыть сразу два девелопера, — комментирует Львова.

При этом платежеспособность населения, по ее словам, выступает одним из основных факторов размещения ТЦ, но все же не ключевым. И здесь у Казани более привлекательные позиции, чем у Уфы.

По ее мнению, сейчас рынок качественных торговых площадей в Казани хорошо развит, но нехватка суперрегионального ТЦ ощущается. «В Казани окружные торговые центры расположены в правильных для торговли местах. Однако современный тренд развития торговли показывает, что суперрегиональные ТРЦ, которые включают в себя большую зону развлечения и fashion-галерею, выигрывают у окружных сначала аудиторию, а затем и арендаторов», — отмечает директор коммуникационного агентства Promotion Realty.

«Большой потенциал развития»

По мнению директора филиала УК «Проект-сити» (управляет ТЦ «Республика») Романа Котенкова, недостаток платежеспособности населения Казани все же сказывается на небольших объемах ввода качественных торговых площадей.

— Незначительность роста связана с простыми и понятными внутренними процессами. Например, насыщение площадями в достаточной мере, хотя это может и не касаться вполне офисной и индустриальной недвижимости, или кризис платежеспособности. Качественный рывок роста торговых площадей в Казани был 2012—2016 годах. Сейчас этот рынок насыщен предложениями. Крупные девелоперы приостанавливают свои проекты из-за нерентабельности или длительных сроков их окупаемости. Характерная черта сегодняшнего времени — это смещение сроков сдачи или сокращение формата объекта. Но перспективы к росту в будущем есть, — констатирует Котенков.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева не торопится сетовать на недостаточную покупательскую способность казанцев.

— Уровень доходов населения города один из самых высоких среди городов ПФО. С учетом ежегодного роста доходов населения, можно сказать, что Казань имеет высокий потенциал развития торговой недвижимости, — считает она. — Вряд ли у других городов есть шанс оттянуть на себя лидерство, поскольку объем торговых площадей имеет прямую зависимость от численности населения города. Население российских миллионников составляет чуть больше миллиона человек (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). Вместе с тем, мы можем сказать о другом показателе, который на сегодняшний день в некоторых городах-миллионниках превышает столичные и питерские, — это обеспеченность качественными торговыми площадями. К таким городам относятся Екатеринбург и Самара, — пояснила Хакбердиева.

Динамика изменения обеспеченности жителей качественными торговыми площадями в городах-миллионниках за последние 5 лет (кв. м на 1000 жителей)

Источник: Knight Frank Research