«НаМОЛЛенное» место: Казань отстает от городов-миллионников по торговым площадям

Казань была лидером, но рынок уже исчерпан

За последние 5 лет Казань показала наименьший прирост торговых площадей среди российских городов-милионников. Теперь на тысячу горожан приходится 357 квадратных метров, увеличение составило 31 квадратный метр, или 9%. По обеспеченности торговыми площадями лидирует Екатеринбург, где на тысячу жителей приходится 671 квадратный метр, прирост за 5 лет составил 350 квадратных метров, или почти 52%. Следом за столицей Урала в тройке лидеров Самара и Санкт-Петербург с 616 и 528 квадратными метрами соответственно. Москва занимает лишь пятую позицию после Нижнего Новгорода с 502 квадратными метрами на тысячу человек. В исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank указано, что в Екатеринбурге самая высокая среднемесячная заработная плата среди региональных городов-миллионников, что является одним из ключевых показателей для развития этого сегмента недвижимости.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева признает, что Казань долгие годы была лидером по обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей, но потенциал рынка здесь исчерпан. «В ближайшие годы будет происходить качественное улучшение текущего предложения», — уверена Хакбердиева.

Среди значимых событий последнего времени на рынке она называет реконструкцию «Меги», реконцепцию ТРЦ «Южный» и «Парк Хауса». До конца года ожидается открытие крупнейшего ТРЦ «Авиатика», благодаря которому обеспеченность торговыми площадями должна составить 433 квадратных метра на человека. Пока же Казань находится на 12-м месте в рейтинге по обеспеченности торговыми площадями на тысячу человек.

Логично, что столица Татарстана показывает наименьшие темпы прироста торговых площадей и в абсолютном выражении. Город находится на последнем, 15-м месте, среди всех городов-миллионников, прирост за 5 лет оказался здесь минимальным — 11%. Рекордсмены показали совсем другие результаты — у Уфы 133%, у Перми 122% (тем не менее город по-прежнему находится на последнем месте — на тысячу жителей здесь приходится всего 250 квадратных метров), у Екатеринбурга 121%. В Казани общий объем торговых площадей составляет 420 тысяч квадратных метров, против 519 тысяч у Уфы (там в последние 5 лет открылось несколько крупных ТЦ) и 6 млн 308 тысяч у Москвы — ожидаемого рекордсмена по объему торговых площадей.

Источник: Knight Frank Research

«Не нужно смотреть так однозначно»

— Долгое время Казань как город-новатор имела один из самых высоких показателей обеспеченности торговыми площадями. Из-за этого акцент девелоперов и операторов сместился на менее обеспеченных соседей столицы Татарстана, в том числе на Уфу. Учитывая жизненный цикл объектов торговли и изменение потребительских предпочтений, а также стадию развития рынка торговой недвижимости в целом, торговые центры, реализованные 10—15 лет назад, постепенно морально устаревают. В связи с этим у городов появляется потенциал для появления новых, более передовых объектов торговли. К таким городам относится и столица Татарстана. В ближайшие 2 года на рынок Казани выйдет около 185 тысяч квадратных метров новых торговых площадей, большую часть которых составят два крупнейших объекта, реализуемых в разных точках города, — ТЦ на Павлюхина (53 тысячи квадратных метров) в Вахитовском районе и ТРК «Авиатика» (114 тысяч квадратных метров) в Авиастроительном районе, — комментирует Евгения Хакбердиева.

Генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров не видит ничего критичного в том, что Казань сейчас не показывает лидирующих позиций по обеспеченности торговыми площадями.

— Действительно, покупательная способность населения снижается, это могло сказаться на вводе объектов. В Казани долгое время не вводились новые ТЦ. В городе еще есть непокрытые зоны — Авиастроительный, Кировский районы. Что касается ожидаемого ТЦ на Павлюхина, то, думаю, этот объект будет успешен, концепция там понятна. А вот по «Авиатике» пока вопросы — вся информация крайне закрытая, не совсем понятно, что будет. Данные по рынку торговой недвижимости нужно смотреть в динамике, изучать количество, площадь, географию объектов. Не нужно смотреть так однозначно, нормальный рабочий рынок, каких-то особых проблем и сложностей нет, — считает Ахмеров.

Ожидаемый прирост торговыми площадями в Казани эксперты называют при этом одним из самых больших среди городов-миллионников.

— В перспективе, на ближайшие 2-3 года, можно сказать, что максимальный прирост нового предложения ожидается в Перми (188 тысяч квадратных метров), Казани (185 тысяч) и Красноярске (141 тысяча). К 2020 году по обеспеченности торговыми площадями Казань переместится в рейтинге на 9-е место, — прогнозирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Она отмечает, что на данный момент наиболее обеспеченными торговыми площадями городами ПФО считаются Самара, Нижний Новгород, Оренбург. Казань опережают не только эти города, но и Уфа с Тольятти.

— С учетом прогноза по открытию новых торговых центров наибольший прирост предложения в ПФО ожидается в Оренбурге, Перми и Казани. К 2020 году в рейтинге по обеспеченности городов ПФО Казань поднимется с 6-го на 5-е место, обогнав Тольятти, — ожидает Широкова.

Уфимская аномалия

Генеральный директор коммуникационного агентства Promotion Realty Виталия Львова поясняет, почему Уфа на данный момент вырвалась в лидеры по объему введенных торговых площадей.

— Дело в том, что в 2005—2008 годах в Казани велось активное строительство торговых центров. В августе 2004 года открылся ТРЦ «Южный», в конце 2005-го — ТРЦ «Тандем», в 2007-м — ТРЦ «Парк Хаус». Таким образом, в Казани в краткий период времени образовался большой объем предложения торговых площадей, который удовлетворил спрос на торговую недвижимость как со стороны горожан, так и со стороны ретейлеров. Поэтому объем ввода новых площадей в последние годы был минимальным. В Уфе же, напротив, до 2008 года строительство торговых центров велось неактивно, что привело к росту спроса со стороны сетевых игроков. Именно этот спрос и стремились удовлетворить девелоперы новых ТЦ в Уфе. Также необходимо отметить, что в 2005—2008 годах в Казани случился бум строительства окружных ТЦ, а с 2010-го по стране началось активное развитие сетевых девелоперов суперрегиональных ТЦ, которые умеют и могут строить торговые объекты с зоной охвата на весь город. Именно поэтому в Уфе построили сразу два суперрегиональника — ТРЦ «Планета» и ТЦ «Мега», а в Казани — только ТЦ «Мега». И здесь осталась не занятой ниша суперрегионального ТЦ, которую сейчас стремятся закрыть сразу два девелопера, — комментирует Львова.

При этом платежеспособность населения, по ее словам, выступает одним из основных факторов размещения ТЦ, но все же не ключевым. И здесь у Казани более привлекательные позиции, чем у Уфы.

— Безусловно, покупательская способность влияет на появление новых торговых объектов. Но девелопер ориентируется скорее на спрос со стороны торговых операторов и качество уже представленных в городе торговых центров. Очевидно, что платежеспособность спроса в Уфе существенно ниже, чем в Казани — примерно на 20—30 процентов. Равно как и платежеспособность в Санкт-Петербурге существенно ниже, чем в Москве, — рассуждает Львова.

По ее мнению, сейчас рынок качественных торговых площадей в Казани хорошо развит, но нехватка суперрегионального ТЦ ощущается. «В Казани окружные торговые центры расположены в правильных для торговли местах. Однако современный тренд развития торговли показывает, что суперрегиональные ТРЦ, которые включают в себя большую зону развлечения и fashion-галерею, выигрывают у окружных сначала аудиторию, а затем и арендаторов», — отмечает директор коммуникационного агентства Promotion Realty.

«Большой потенциал развития»

По мнению директора филиала УК «Проект-сити» (управляет ТЦ «Республика») Романа Котенкова, недостаток платежеспособности населения Казани все же сказывается на небольших объемах ввода качественных торговых площадей.

— Незначительность роста связана с простыми и понятными внутренними процессами. Например, насыщение площадями в достаточной мере, хотя это может и не касаться вполне офисной и индустриальной недвижимости, или кризис платежеспособности. Качественный рывок роста торговых площадей в Казани был 2012—2016 годах. Сейчас этот рынок насыщен предложениями. Крупные девелоперы приостанавливают свои проекты из-за нерентабельности или длительных сроков их окупаемости. Характерная черта сегодняшнего времени — это смещение сроков сдачи или сокращение формата объекта. Но перспективы к росту в будущем есть, — констатирует Котенков.

— К тому же замедление роста этого рынка связано с устаревшими концепциями или состоянием торговых центров, которым требуются изменения в соответствии с реалиями сегодняшнего дня, — добавляет он.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева не торопится сетовать на недостаточную покупательскую способность казанцев.

— Уровень доходов населения города один из самых высоких среди городов ПФО. С учетом ежегодного роста доходов населения, можно сказать, что Казань имеет высокий потенциал развития торговой недвижимости, — считает она. — Вряд ли у других городов есть шанс оттянуть на себя лидерство, поскольку объем торговых площадей имеет прямую зависимость от численности населения города. Население российских миллионников составляет чуть больше миллиона человек (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). Вместе с тем, мы можем сказать о другом показателе, который на сегодняшний день в некоторых городах-миллионниках превышает столичные и питерские, — это обеспеченность качественными торговыми площадями. К таким городам относятся Екатеринбург и Самара, — пояснила Хакбердиева.

Динамика изменения обеспеченности жителей качественными торговыми площадями в городах-миллионниках за последние 5 лет (кв. м на 1000 жителей)

Источник: Knight Frank Research