Валентина Сахабеева: «Мы ожидаем, что ТЦ на Павлюхина окупится в течение 10 лет»

С несогласными жителями Октябрьского городка ведем переговоры

— Разговор предлагаем начать с темы расселения жителей домов на территории Октябрьского городка. Когда оно началось?

— Расселением домов 1/2, 1/13, 1/15 мы начали заниматься сразу после получения заключения межведомственной комиссии, с августа идет расселение. В принципе, процесс расселения Октябрьского городка жители сами инициировали и вели переговоры, писали письма президенту Татарстана с просьбой помочь в расселении еще на этапе заключения договора с инвестором, то есть с нами, это события двухлетней давности. Мы достаточно давно общаемся с жителями, как только получили в 2015 году площадку под реновацию, сразу же начали процесс подготовки.

Сейчас 26 семей уже расселены, шесть ждут переезда. Это значит, что у них готов пакет документов, идет оформление в регпалате, либо уже идет ремонт в новых квартирах. Жильцы получают квартиру, уже готовую для проживания.

— Как ведете себя с теми, кто не хочет переезжать?

— С несогласными ведем переговоры. На самом деле, на момент, когда мы заходили на площадку как инвесторы, несогласных жителей не было, просто у некоторых жителей возникли особые условия, назовем это так.

«С несогласными ведем переговоры. На самом деле, на момент, когда мы заходили на площадку как инвесторы, несогласных жителей не было, просто у некоторых жителей возникли особые условия». Фото Максима Платонова

— Сколько сейчас семей, которые не согласны на предлагаемые условия?

— Недоговоренностей всего восемь. С ними, конечно, идут переговоры. Мы покупаем им жилье в ЖК «АртСити» в соотношении метр на метр исходя из площади, которая есть у жильцов. Квартиры передаются уже с отделкой. По факту, жилье отдается с дисконтом, потому что новые квартиры стоят на порядок дороже, чем их нынешние. В том состоянии, в каком они есть, продать их за те деньги, которые просят, невозможно. Жители в любом случае в выигрыше.

— То есть так или иначе все будут расселены?

— Да, однозначно все будут расселены. Особой гонки, конечно, нет. В этом году мы планируем завершить этот процесс окончательно. Мы ничего на самом деле не придумывали, жители сами обратились к нам, мы были готовы их расселять. Дальше были двухлетние переговоры с Министерством культуры, как мы будем обходить якобы исторически ценные градоформирующие объекты, которые никогда не были признаны исторически ценными. Собственно говоря, из-за этого так процесс затянулся и такой негатив вызвал у жителей. Борьба между желанием переехать и желанием выиграть больше привела к задержкам.

— Говорят, работы по разбору здания бывшего «Военторга» начались до того, как была повешена табличка, что тоже вызвало недовольство местных жителей.

— Паспорт строительных работ был повешен день в день. 4 января мы зашли на площадку, обнося забором. 5-го уже висела табличка, 6-го ее сняли хулиганы. Потом мы поставили охрану — мы же не можем бороться ночами с хулиганами, которые снимают таблички.

Идея концепции понравилась, но мы ее пока не транслируем

— Какой именно многофункциональный центр будет на месте жилых домов?

— Действительно, здесь разместится многофункциональный центр и детский центр творчества. По согласованию с межведомственной комиссией принято именно такое решение. Мы воссоздадим здание бывшего «Военторга», которое демонтировали в январе, на территории Октябрьского городка. Проект планировки территории у нас согласован с Министерством культуры и с Управлением архитектуры города. Сейчас ведутся переговоры с проектными организациями, в том числе иностранными, по самим техническим решениям. Это будет один проект с единым решением. Два здания на одной территории.

— Что уже сейчас можно сказать об МФЦ, какой он будет?

— МФЦ займет площадь около 30 тысяч квадратных метров, его концепцию разрабатывает компания Jones Lang LaSalle. Сама идея концепции от консультантов нам понравилась, но мы ее пока не транслируем.

«На месте одного из домов как раз будет воссоздан многофункциональный детский центр, наполнением которого тоже будем заниматься в ближайшее время. Сейчас мы в процессе работы с потенциальными операторами и думаем, что это будет здание «десять в одном». Фото Максима Платонова

— Известно, что именно будет находиться на месте домов? Говорили, что, возможно, там будет парковка или непосредственно здание МФЦ.

— Размещение уже согласовано на самом деле. На месте одного из домов как раз будет воссоздан многофункциональный детский центр, наполнением которого тоже будем заниматься в ближайшее время. Сейчас мы в процессе работы с потенциальными операторами и думаем, что это будет здание «десять в одном». Грубо говоря, наша идея такая — собрать все возможные детские кружки и сделать так, чтобы жители могли отдавать детей на занятия. Наша задача — сделать внутреннее наполнение детского центра качественным и востребованным.

— Когда начнется строительство?

— Начало строительных работ будет зависеть от процесса расселения. Как только мы его завершаем, мы начинаем строительство.

Центр семейного отдыха на Павлюхина

— Когда началась проработка территории на Павлюхина?

— В 2013 году мы приобрели земельный участок, при разработке концепции было принято решение, что на этом месте должен находиться качественный торговый центр не ниже уровня «Меги». После детального анализа стало понятно, что развлекательная составляющая в Казани развита недостаточно. И мы решили усилить это направление, потому что это очень востребовано. Такая тенденция не только у нас, но и в Москве, и за границей. Поэтому у нас получается Центр семейного отдыха — 30% арендуемых площадей мы отдаем под зону развлечений.

— Все-таки насколько востребован в этом месте объект, превосходящий «Мегу» по площадям?

— Площадь ни о чем не говорит на самом деле. «Мегу» мы превосходим только по общей площади. Арендопригодная площадь у нас гораздо меньше, чем у «Меги»: 55 тысяч квадратных метров против 92 тысяч — это все-таки большая разница. К тому же в нашем проекте два уровня паркинга, поэтому эффективных площадей — 79 тысяч квадратных метров. Ничего феноменального, с точки зрения гигантомании, у нас нет.

При этом уровень строительства будет высоким. Мы сейчас прорабатываем все инновации в инженерии, пытаемся применять в наших проектных решениях, в том числе самая первая — вдавливание свай, вы уже это видите. Одна из инноваций, которая в принципе в городе не так часто используется, хотя сама по себе разработка и технология давно применяется по всей России. Так как у нас площадка необычная, находится рядом с детским садиком, исламским университетом, которому тоже не хотелось бы причинять неудобства вбиванием свай, то мы выбрали этот вариант. К тому же вопрос времени — 3—4 месяца обычного метода против 2,5 месяцев вдавливания свай в тишине. Жалоб от жителей ближайших домов пока не получали. Мы наблюдаем за ними, проводим анализ, оценку влияния нашего строительства на ближайшие дома. Это по регламенту строительства, это наши обязательства.

Думаете, инвестор готов вкладывать деньги в убыточный объект? Естественно, мы производили оценку рынка, она показала, что проект будет успешен

— Стоит ли чего-то опасаться жителям ближайших домов? Бывает, что и их потом сносят для строительства новых объектов.

— К сожалению, не могу ответить за городские земли, за чужие дома. Мы пока не имеем интереса к территории ближайших домов.

— Какие операторы разместятся на территории объекта? Уже говорили о работе с «Киномаксом».

— С «Киномаксом» уже подписано соглашение, поэтому мы его анонсируем. Ведутся переговоры с международными и федеральными операторами, в том числе якорного формата, — той же компанией Inditex, с «Лентой», «Ашаном», «Каруселью». Ни для кого не секрет, что мы работаем со всеми крупными операторами. Компания CBRE является эксклюзивным консультантом проекта по брокериджу. Могу сказать, что по якорным арендаторам недостатка у нас нет. По ним заявок на 66 тысяч квадратных метров против арендопригодной площади в 55 тысяч. У нас столько площадей нет, сколько уже поступило заявок.

— Есть критика, что покупательской способности может не хватить для такого центра.

— Думаете, инвестор готов вкладывать деньги в убыточный объект? Естественно, мы производили оценку рынка, она показала, что проект будет успешен.

— Какие потоки он должен генерировать, чтобы вернуть долги по долгосрочной кредитной линии?

— Хорошие. Мы ожидаем, что проект окупится в течение 10 лет с учетом погашения кредита.

— Была информация, что стройку планируют начать 15 ноября, в итоге работы запустили 26 января. Почему?

— 27 декабря 2017 года мы получили разрешение на строительство. 15 ноября никак ничего не могло начаться, без разрешения на строительство мы ничего не имеем права делать. Собственно, ждали получения разрешающего документа. Как только получили разрешение, сразу начали работы.

Думаю, что в конце 2019 года заявим концепцию. Открытие центра планируем в третьем квартале 2020 года, для себя обозначили 20 августа 2020 года. Нам понравилась эта красивая цифра — жаль, нет 20-го месяца

— В интернете объект критикуют за многоэтажность, мол, такие приживаются только в Китае или Гонконге, а у нас нет.

— У нас трехуровневое здание. Пять этажей, два из них парковочные. Два с половиной уровня, по сути, являются торговыми, потому что третий уровень у нас полностью отдан под развлечения. Чтобы построить здание такого формата, тоже проводили исследования и, естественно, концепция была выбрана на основании этих исследований. Подозреваю, что эксперты в этом вопросе более компетентны, чем остальные.

— Какой будет формат развлечений? Тем более они разместятся как на открытой площадке, так и в помещении.

— Конкурс идей у нас уже инициирован, операторы формата развлекательной составляющей разрабатывают идею. Нет большой спешки, в процессе строительства объект будет еще 2,5 года, развлекательный рынок очень сильно меняется. То наполнение, которое будет сейчас востребовано, не останется таким же через год-два. Поэтому чем ближе подойдем к окончанию монолитных работ, тем быстрее анонсируем оператора с самой идеей. Думаю, что в конце 2019 года заявим концепцию. Открытие центра планируем в третьем квартале 2020 года, для себя обозначили 20 августа 2020 года. Нам понравилась эта красивая цифра — жаль, нет 20-го месяца.

В прежней концепции ТЦ «Олимп» было много ошибок

— Как изменился ТЦ «Олимп» после приобретения компанией?

— Площадка была приобретена нами в октябре прошлого года, в декабре, сразу же по финишу торгов, мы определились с подрядчиком, который разработал концепцию, — Colliers International.

С ними в декабре заключили договор, в начале февраля получили анализ эффективного использования коммерческой недвижимости, сегодня имеем новое планировочное решение, объект пойдет под реконструкцию. К середине марта анонсируем вопрос по перепланировке помещений.

— Какая будет концепция торгового центра?

— Это тоже будет торговое назначение, естественно, место позволяет сделать торговую составляющую более качественного уровня. Это не значит, что операторы будут люксового формата, это значит лишь то, что сама по себе концепция существующего здания имеет очень большое количество тупиковых зон и не сдаваемых площадей. Делаем ребрендинг, серьезно будет изменено наполнение здания, сейчас уже ведем переговоры с крупными ретейлерами, которые проявляют интерес к нашей новой концепции.

«Делаем ребрендинг, серьезно будет изменено наполнение здания, сейчас уже ведем переговоры с крупными ретейлерами, которые проявляют интерес к нашей новой концепции». Фото Димы Канеки / domofoto.ru

— Почему у предыдущего владельца объекта не получилось справиться с ТЦ?

— Не могу комментировать его действия. Мы видим в прежней концепции очень большое количество ошибок, в том числе связанных с конструктивом здания.

— Изменится ли количество площадей после реконструкции?

— Точных цифр не готова дать. Площадей станет больше.

Когда окупятся «ГоркиПарк» и как появилась первая «Лента»

— Как привлекли первый гипермаркет от «Ленты» в Казань?

— Интерес у «Ленты» был с самого начала проекта, им очень понравилась локация проекта. Первоначально «Лента» хотела занять весь первый уровень, на что мы не готовы были пойти. Поэтому переговорный процесс длился достаточно долго, велись переговоры с компанией Hoff. Собственно, в итоге было принято именно такое решение. На сегодня ТЦ «ГоркиПарк» заполнен арендаторами на 99%.

— Так же, как и в первые дни, растет количество покупателей?

— Посещаемость растет, мы довольны трафиком. Недавно была проведена ротация арендаторов второго этажа. На сегодняшний день конверсия посетителей на второй этаж составляет около 35%. Общая посещаемость «ГоркиПарк» по сравнению с прошлым годом выросла на 20%.

— На открытии говорили о том, что на фудкорте представлены местные операторы, как сейчас развивается это направление?

— Да, была идея поставить местных операторов со здоровой пищей. К сожалению, оператор не справился с поставленной задачей, мы его поменяли. Сейчас там абсолютно другие: «Буркер Кинг» — федеральный игрок, ресторан «Облепиха». Наши требования — это в первую очередь качество продукта, скорость обслуживания. Очень много критериев, мы чекапим любых операторов, в том числе и федеральных.

— Окупился ли ТЦ «ГоркиПарк»?

— Чтобы торговый центр окупился за год? Нет, ни один торговый центр не окупается за год, это невозможно. Срок окупаемости — 9 лет, как и было анонсировано, мы его поддерживаем. У нас ничего не изменилось.

«Чтобы торговый центр окупился за год? Нет, ни один торговый центр не окупается за год, это невозможно. Срок окупаемости – 9 лет». Фото Олега Тихонова

— Сколько в среднем уходит времени на привлечение арендаторов на торговые площади?

— Всегда по-разному. Hoff подписывали девять месяцев. Мне знакомы и большие сроки. Это, на самом деле, не зависит от локации или еще чего-то — зависит от макроэкономики, готов ли оператор вообще развиваться, есть ли финансирование проекта, как оно происходит, за счет каких средств: с кредитами быстрее, со своими средствами дольше. Как можно сказать, сколько подписывается оператор? Это всегда очень индивидуально, нет среднего времени.

— Есть исследование, которое показывает, что стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в городах-миллионниках дешевеет, как и аренда. Согласны с такими результатами?

— Мы такой динамики не наблюдаем, и любую недвижимость нужно смотреть в более долгосрочной перспективе, потому что инвестиции в недвижимость — это всегда долгосрочные инвестиции. Они не годового периода, а периода 3, 5, 10, 15 лет, поэтому сравнивать декабрь к декабрю абсолютно бессмысленно. Если вы вспомните, сколько стоила коммерческая недвижимость 10 лет назад, вы поймете, какой у нее рост. Особого удешевления не замечаем. В целом ситуация на рынке коммерческой недвижимости неплохая, у Казани очень большой потенциал, это один из немногих городов-миллионников с очень развитой инфраструктурой, оцениваем Казань положительно.

— Какие к вам поступают интересные предложения?

— По Казани таких пока не наблюдаем. В обсуждении и ближайшем рассмотрении каких-то проектов нет, по крайней мере, к нам ничего подобного не приходит.