Сбербанк «распечатал» эскроу-счета для девелоперов Татарстана на 5 миллиардов
Первыми в Татарстане от «долевки» уходят застройщики самых продвинутых проектов в престижных районах Казани
Из 106 заявок татарстанских застройщиков для работы с эскроу-счетами на сегодня одобрены лишь шесть, и все с одним банком. Сбербанк заключил договоры проектного финансирования с «Унистроем», «КамаСтройИнвестом», «Садовым кольцом», «ИтильТехноСервисом» и еще рядом столичных компаний на общую сумму свыше 5 млрд рублей. О том, что сдерживает рынок и как скажется на стоимости жилья потеря бесплатных денег дольщиков и стройка на заемные — подробнее в материале «Реального времени».
На эскроу в Татарстане — 5 млрд от «Сбера»
Как руководитель рабочей группы Госсовета РФ по развитию рынка жилья Рустам Минниханов на этой неделе доложил Владимиру Путину о готовности татарстанских девелоперов к переходу с 1 июля на работу с эскроу-счетами. Но об этом ниже. Тем временем в Татарстане строительные компании подали 106 заявок на проектное финансирование в девять кредитных организаций. На сегодня шесть договоров уже заключены.
— По последним данным, 36 заявок подано в «Дом.РФ» и 35 — нам в Сбербанк, на третьем месте ВТБ, остальные — по одной-две заявке равномерно распределены между другими банками, — сообщил «Реальному времени» заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО «Сбербанк» Антон Каменев, — Мы не знаем, дублируются ли эти заявки — не проверяли. Но мы пока единственные, кто заключил шесть договоров на общую сумму свыше 5 млрд рублей. В среднем по одному договору в неделю заключаем, то есть доводим застройщиков до того результата, когда они деньги могут получить. Еще 16 заявок на стадии финансового анализа. Президенту мы пообещали, что все 16 доведем до решения к 1 июля, максимум, к 10 июля. Мы уже проанализировали, что сможем их тоже профинансировать.
Решения по остальным 13 заявкам, где пока продолжается сбор документов, по его словам, будут вынесены до 1 августа. На встрече в доме правительства прозвучало предложение разработать единый шаблон для подачи заявок, поскольку застройщики жаловались, что у каждого уполномоченного банка разные критерии отбора.
Договоры проектного финансирования Сбербанк заключил с «Унистроем», «Камастройинвестом», «ИтильТехноСервисом», московским застройщиком ГК «Садовое кольцо», возводящим ЖК «Savin House» на Фатыха Амирхана, и еще двумя столичными девелоперами. Что касается процентной ставки, по информации источников, она составила свыше 10%. Точные данные в «Сбере» предпочли не называть и пояснили почему: «Ставка зависит от рисков по каждому объекту и финансового состояния компании — это очень большой разброс. Поэтому это скорее непубличная история», — заявил Каменев.
У ВТБ на рассмотрении 10 заявок на 16 домов или 273 тыс. кв. м жилья. По пяти заявкам планируется принять решение до конца июля.
Прощай, «долевка»
Полностью уходить от работы по прежней схеме застройщикам не придется — законодатель разрешил достраивать объекты с использованием договоров долевого участия, там где готовность дома составляет не менее 30% и распродано не менее 10% квартир.
Возможностью достроить часть объектов по правилам «долевки» воспользовался и «Камастройинвест» — так будут возведены жилой комплекс «Z House» на ул. Спартаковской и арт квартал «Винсент» на ул. Столбова.
— Поскольку уровень готовности и продаж в них достаточно высокие. А ЖК «Живи» по ул. Портовой мы переводим на эскроу-счета. Заключили договор со Сбербанком по кредитованию сразу трех очередей комплекса, т. е. мы полностью готовы к переходу. Сейчас подаем документы в УЖП, — сообщила «Реальному времени» коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.
Объемы инвестиций по проектному финансированию как и ставку от «Сбера» в компании не назвали, отметив лишь, что не намерены взвинчивать цены на жилье: «Уровень потребительской способности населения не вырос, мы не можем просто взять и поднять цены насколько хотели бы. Дело в том, что у банков есть условие: снижать ставку по кредиту в зависимости от наполнения эскроу-счетов. В этом случае он видит, что его риски снижаются».
Как и у других, заявки были поданы в разные банки, переговоры — процесс не быстрый. Бывает, что кредиторы запрашивают дополнительные документы. Но у «Сбера», по словам девелопера, степень готовности оказалась наиболее высокой.
Например, в ЖК «Живи» квартиры продаются от 70 тыс. руб. за «квадрат» — т. е. вполне по адекватным ценам с учетом того, что это Вахитовский район. Есть еще несколько объектов, по которым «Камастройинвест» планирует получить в ближайшее время разрешения на строительство, соответственно, их также придется возводить по новым требованиям — с использованием эскроу-счетов. Правда, опасения девелопера вызывают другие новшества — при проектном финансировании каждый платеж застройщика контролируется банком: «Мы боимся, что дополнительные проверки могут затянуть сроки строительства, а в текущей ситуации сроки — самое важное. Единственное, как мы можем сократить себестоимость и удерживать продажные цены — это ускорять строительство».
«Главная сложность — с банком надо согласовывать все договоры с подрядчиками»
Компания «Унистрой» первой в республике еще в октябре прошлого года зарегистрировала договор проектного финансирования в ЖК ART City. Несмотря на приобретенный опыт, застройщик признался, что процедура далась непросто:
В дополнение ко всему у уполномоченных кредитных организаций нет единого списка документов. При стандартизированных требованиях, по словам Юсупова, у застройщиков была бы возможность подать заявки в несколько банков одновременно и повысить свои шансы. Кроме этого, не регламентированы сроки рассмотрения документации: «Было бы хорошо, если бы месяц отводился на предоставление мотивированного отказа и два на подписание кредитного договора».
После октября 2018 г. другие договоры проектного финансирования «Унистрой» не заключал, но по ряду объектов отправил заявки в банки и в июне ожидает получение кредитов. Это дома комплексов ART City, «Царево Village», вторая очередь ЖК «Весна». Всего по системе эскроу-счетов застройщик намерен реализовать 15% от общего числа своих объектов, оставшиеся 85% — по старой схеме.
— При переходе на эскроу стоимость жилья увеличивается на 6—7%. Это не считая планового роста цен на 1—2% в месяц, — предупредил девелопер.
«Находимся в крепкой взаимосвязи с банками»
#Суварстроит на данный момент передал заявки по переводу на эскроу-счета по двум жилым комплексам: «Станция Спортивная» и «Столичный».
— Никаких проблем на этом этапе не выявлено, находимся в крепкой взаимосвязи с банками. #Суварстроит тесно сотрудничает по вопросам реализации жилья через ипотечные кредиты, поэтому каких-либо бюрократических проволочек не ожидается. Всего под требование закона об эскроу-счетах подходят 11 наших жилых домов: три объекта в ЖК «Палитра», два — в ЖК «Залесный сити», четыре — в ЖК «Станция Спортивная» и один — в ЖК «Столичный», а также жилой дом элит-класса по ул. Островского. Число таких объектов в два раза меньше тех жилых домов, которые к 1 июля будут готовы больше, чем на 30 процентов, — сообщили «Реальному времени» в компании.
По словам застройщика, на данный момент цена на жилье формируется рынком, и введение реформы — один из факторов, который влияет на ценообразование: «Сегодня резкого скачка не наблюдаем, но и затягивать с покупкой квартир не советуем».
«Ак Барс Девелопмент» также приступает к работе с эскроу-счетами, причем по большинству своих объектов:
— Начинаем работать с эскроу-счетами с 1 июля. Сложностей по заявке не было. «Ак Барс Девелопмент» работает с крупными банками России и Татарстана, все рабочие вопросы решаются достаточно оперативно. По эскроу-счетам планируем работать по основной части объектов. ДДУ используются на объектах с высокой степенью готовности. Стоимость жилья зависит от множества факторов. И переход к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов не является основным фактором, — отметила директор ООО «Ак Барс» Недвижимость Елена Стрюкова.
Регионам не хватает банков для проектного финансирования строек
В целом же в регионах России не хватает банков, которые с 1 июля смогут заработать в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Об этом на совещании с президентом России Владимиром Путиным в этот вторник рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. По его словам, о ситуации в правительство России сообщили сразу несколько субъектов РФ. Он добавил, что работа по увеличению количества таких банков идет: в частности, правительство снизило рейтинг банков, которые могут работать с проектным финансированием и эскроу-счетами до BBB-. В результате количество таких банков увеличилось с 63 до 100.
Здесь стоит отметить, что 100 банков — это те, которые подходят по критериям, но не обязательно ведут работу с эскроу-счетами для застройщиков. По словам главы Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной, банков, фактически работающих по проектному финансированию застройщиков, сейчас в России всего 17. Они уже получили 1 337 заявок из 72 субъектов Федерации, причем количество заявок растет с каждым месяцем: прирост в феврале составил 194 заявки, март — 350, апрель — по 20 мая — 592. Рекомендованный ЦБ срок рассмотрения заявки составляет 45 дней, фактически же банки рассматривают заявку в среднем за 68 дней.
Набиуллина добавила, что ориентировочно на эскроу-счета должно перейти 4 227 проектов, но пока поступили заявки только от 27% тех, кто предполагает перейти к эскроу-счетам. Таким образом, нагрузка на эти 17 банков еще возрастет.
При этом большинство строящихся сейчас домов после 1 июля будут достраивать по старой схеме, предусматривающей привлечение средств дольщиков по договорам ДДУ. По данным Минстроя РФ, из 123,5 млн кв. м жилья, которые на сегодня находятся в процессе строительства, 87 млн кв. м, то есть более 70%, — это те проекты, которые продолжат строительство по правилам «долевки», а 36,5 миллиона квадратных метров жилья — это те проекты, которые должны получить проектное финансирование и перейти на работу с эскроу-счетами. Однако Якушев добавил, что из этих 36,5 млн кв. м проекты на 2,8 млн кв. м рискуют не получить доступа к необходимому проектному финансированию.
— Еще 7,6 миллиона квадратных метров, которые сегодня также находятся, как мы говорим, не в красной, но в желтой зоне, — от 30 до 28 процентов мы оцениваем, что там тоже могут возникнуть вопросы. Это порядка 2,3 миллиона квадратных метров. Таким образом, сегодня мы видим в зоне риска совместно с субъектами Российской Федерации порядка 5,1 миллиона квадратных метров жилья, которые могут не получить проектного финансирования, — рассказал Якушев.
Министр подчеркнул, что все новые проекты будут финансироваться исключительно за счет эскроу-счетов, и соотношение «70 на 30» в будущем радикально изменится. На совещании с президентом РФ Путин даже попросил министра прямым текстом заявить, что в будущем проектов, работающих по старой схеме долевого строительства, не будет.
— Нам нужно сделать все, что от нас зависит, для того чтобы в ближайшее время, в ближайшие несколько лет, пару лет, мы избавились от такого позорного словосочетания и явления, как обманутый дольщик, — добавил президент России.
Помимо увеличения количества банков, допущенных к работе с эскроу-счетами, другим способом поддержки проектов из «зоны риска» является поручительство Фонда по защите прав дольщиков долевого строительства. По словам Якушева, поправка в законодательство, предусматривающая возможность такого поручительства, уже прошла первое чтение в Госдуме и к 18 июня, возможно, будет принята.
Гендиректор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник добавил, что правительство РФ планирует инициировать выделение из федерального бюджета 16 млрд на достройку проблемных объектов в субъектах страны. Еще 20 млрд в этом и столько же в следующем году правительство РФ планирует потратить на докапитализацию банка «ДОМ.РФ».
«Опыта у застройщиков нет, приходится учить»
О ситуации с эскроу-счетами в Татарстане Путину доложил президент РТ Рустам Минниханов. Он напомнил, что в республике с застройщиками работают 16 банков, из них девять уже получили заявки, но, как уже говорилось, заключено пока только шесть договоров проектного финансирования, один заемщик получил отказ.
На сегодня без использования эскроу-счетов в Татарстане строятся 149 домов, 66 домов требуют проектного финансирования. «Третья группа — у нас пока четыре дома, там дольщиков немного, мы уже видим как с ними поступить», — добавил Минниханов.
Одной из проблем перехода на проектное финансирование строек президент Татарстана считает неопытность застройщиков в работе по новой схеме.
— Проблема в том, что опыта у застройщиков по проектному финансированию нет, приходится их учить. Мы попросили банки, чтобы они создавали специальные группы, которые не отказывали, а помогали, как оформить документы. Крупные банки имеют специалистов по проектному финансированию, а мелкие банки, конечно, буксуют, — отметил Минниханов.