«Ставку можно ополовинить»: пока Госдума думает, как сделать ипотеку доступнее, на рынке жилья царит затишье

Судьба 15 татарстанских домов под вопросом

Пожалуй, одним из основных событий на рынке жилья стало утверждение критериев, по которым строительство объектов долевого строительства можно будет завершить без открытия дольщиками эскроу-счетов. Как и предполагалось, достраивать по старым правилам разрешат дома, строительная готовность которых составит не менее 30%. Кроме того, в этих объектах должно быть продано не менее 10% жилых и нежилых помещений.

Напомним, федеральный Минстрой просил регионы заранее разделить все новостройки на три группы. В первую группу должны были попасть объекты, которые будут достраиваться по старым правилам, во вторую — дома, которые будут строиться с привлечением проектного финансирования. Третью категорию объектов можно назвать группой риска: в нее входят многоэтажки, вопрос с финансированием которых не решен.

Татарстан тоже представил статистику, разделив застройщиков на группы. Как указано на сайте татарстанского Минстроя, всего в соответствии с 214-ФЗ строится 255 жилых домов на 55,5 тысячи квартир. Речь идет о 3,8 млн кв. м строящегося жилья.

Очевидно, что более половины объектов в Татарстане будет достраиваться по старым правилам. Но стоит отметить, что при строительстве до 40% жилых площадей планируется привлекать проектное финансирование. Правда, в том же сообщении на сайте татарстанского Минстроя застройщиков просят поторопиться с обращением в уполномоченные банки, поскольку по состоянию на конец апреля предварительное одобрение от кредитных организаций получили только 16 застройщиков.

Группы застройщиков

«Видим незначительное падение спроса»

В целом ситуация на рынке новостроек развивалась без резких скачков и падений. По данным Росреестра по РТ в прошлом месяце в Татарстане было зарегистрировано 1 759 договоров долевого участия (ДДУ), что оказалось на 10% больше чем в предыдущем месяцем. По сравнению с апрелем прошлого года положительная динамика составила 15%. Данные по продаже казанских новостроек на сайте Росреестра не публикуются. Девелоперы в свою очередь отмечают снижение спроса, которое традиционно наблюдается к началу лета.

Количество зарегистрированных ДДУ в РТ

— По сравнению с мартом этого года мы видим незначительное падение спроса. Аналогично обстоит и сравнение с показателями прошлого года. Однако необходимо помнить, что в этом году ситуацию усугубила реформа долевого законодательства. Начиная с конца 2018 года и в l квартале текущего года, все покупатели стремились приобрести квартиры по прошлогодним ценам и поэтому девелоперы показали ударные темпы продаж, — говорит заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Директор компании «Ак Барс Недвжимость» Елена Стрюкова отмечает, что в апреле спрос на объекты компании оставался стабильным.

Директор филиала компании «Этажи-Казань» Марат Галлямов рассказал, что в апреле продажи шли довольно активно. А вот в мае наступил спад, связанный с двухнедельными майскими каникулами. По прогнозам Галлямова, спрос в нынешнем мае будет значительно меньше, чем в прошлом году. Эксперт отмечает, что покупатели пока не привыкли к тем ценам, которые установились на жилищном рынке. Тем не менее всплеск можно ждать ближе к июню, в связи с переходом на проектное финансирование.

Незначительным оказался рост спроса и на «вторичку». По данным Управления Росреестра по РТ, в прошлом месяце в Казани было зафиксировано 1 767 сделок купли-продажи на жилые помещения, что оказалось только на 3% больше чем в марте.

По словам директора филиала «Этажи-Казань» Марата Галлямова, в его компании вторичного жилья продается до 20% больше, чем в прошлом году. И обусловлено это тем, что «первичка» и «вторичка» уже сравнялись в цене, но при покупке готового жилья ждать заселения несколько месяцев не приходится.

Три способа сделать ипотеку дешевле

Бурный рост сменился затишьем и на ипотечном рынке. По данным Управления Росреестра по РТ, в апреле в Казани было зарегистрировано 1 844 сделки по ипотеке на жилые помещения. А это всего на 5% больше чем месяцем ранее (1 753 сделки). Если же говорить о данных по всему Татарстану, то в апреле и вовсе не было никакой динамики. Эксперты отмечают, что на снижение спроса на жилье во многом повлиял как раз рост ипотечных ставок.

Отметим, что федеральный центр по-прежнему пытается найти способы снизить ставки по ипотеке до 8% годовых, как это предусмотрено в национальной жилищной программе. Так накануне в Госдуме прошли парламентские слушания, на которых обсуждалось повышение доступности ипотечного кредитования. Предлагалось как минимум три пути снижения ипотечных ставок. Первый подразумевает снижение ключевой ставки. Второй — субсидирование ипотечной ставки государством. Однако, похоже, что на такой исход вряд ли стоит рассчитывать.

В частности, правительству России и Центробанку предлагается усердно поработать над снижением инфляции и, как следствие, понижением ключевой ставки. Кроме того, парламентарии надеются, что снизить ипотечную ставку поможет проектное финансирование, ведь банки будут получать «бесплатные деньги» — деньги дольщиков, замороженные на эскроу-счетах до введения объекта в эксплуатацию. Депутат Госдумы Игорь Дивинский заметил, что для этого средств в бюджете не заложено. К тому же субсидирование может привести к тому, что кредиты начнет брать неплатежеспособное население.

— Ипотечный портфель прекрасно растет и без субсидирования, — заявил депутат, отмечая, что в 2018 году количество ипотечных сделок выросло на 25%.

Третий способ снижения ипотечных ставок связан с введением проектного финансирования.

— Банк выдает гражданину ипотеку и получает с этого, допустим, 10 процентов дохода. Эти же деньги отправляются застройщику в виде проектного финансирования и там еще получается 10 процентов дохода. Получается, что с одной и той же суммы, которая находится в банке, два дохода в размере 10 процентов. Но на мой взгляд, и ту и другую ставку можно ополовинить. Я схематично [говорю], понятно, что там много нюансов, — сказал в своем выступлении депутат Госдумы Николай Николаев.

По его словам, можно обратиться к опыту зарубежных стран, где на эскроу-счет дольщики кладут только первоначальный взнос, а начисление процентов и выплата по ипотеке начинается только после ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, Николаев подчеркнул, что создание рыночного продукта невозможно, потому что не более 10 из уполномоченных банков готовы предоставлять застройщикам проектное финансирование.

Кроме того, для достижения доступности ипотеки предлагалось улучшить экономическую ситуацию и увеличить платежеспособность населения. Однако на этих пунктах парламентарии подробно не останавливались.

Застройщики снижать цены не планируют

Что же происходит с ценами на жилье? По данным аналитической службы «Реального времени», к концу апреля средняя цена на первичное жилье в Казани составила порядка 79,6 тысячи рублей за кв. м. Отметим, что рост цен остановился примерно в феврале — за 3 месяца новостройки подорожали всего на 1%.

На конец апреля средняя цена на готовое жилье в Казани составила 78,6 тысячи рублей за кв. м. С начала года динамика цен составила всего 1—2%. За год «вторичка» подорожала примерно на 13%.

Эти данные подтверждаются и экспертной оценкой. По оценкам Марата Галлямова, средняя цена на жилье в Казани составляет 81 тысячу рублей за кв. м как на первичном, так и на вторичном рынках. При этом «вторичка» выросла в цене не более чем на 2%. Застройщики также говорят лишь о плановом повышении цен на свои объекты.

— Цена растет по мере готовности объектов. В начале года многие боялись резкого скачка цен, но пока этого не произошло, и интерес покупателей к первичной недвижимости активен до сих пор, — говорит Елена Стрюкова.

Искандер Юсупов отмечает, что цены на объекты компании «Унистрой» выросли на 1—2% в зависимости от объекта и региона застройки.

— Сегодня средняя стоимость квадратного метра в наших казанских комплексах составляет 77 800 руб., в Тольятти — 46 600 руб., в Уфе — 99 000 руб, — рассказал заместитель гендиректора компании «Унистрой».

Напомним, что на саммите Pro Development было высказано мнение о том, что цены на жилье в Казани уже достигли своего пика и что поднимать их не стоит даже после введения эскроу-счетов, иначе покупка жилья станет попросту невозможна из-за низкой покупателной способности.

Впрочем, сами застройщики считают, что цены на жилье будут по-прежнему расти. Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов полагает, что очередное повышение цен произойдет в июне, когда компании одновременно перейдут на эскроу. Следующий заметный рост, по мнению Искандера Юсупова, случится осенью, когда начинается самый активный для девелоперов период.

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова уверена, что после введения эскроу-счетов рост цен все же произойдет.

— Я бы не стала обобщать все комплексы. Некоторые действительно достигли максимума, а ряд еще имеет потенциал. Но если брать в общем, цены действительно достигли максимального порога. Но с учетом введения эскроу-счетов возможно повышение в среднем на 10 процентов, — считает Анастасия Гизатова.

Кто построит «Капри» в Казани?

Остановимся в нашем обзоре и на объектах, которые вышли или выйдут на казанский рынок в ближайшее время.

Всего в прошлом месяце казанский исполком выдал девять разрешений на строительство. Правда, три из них не в счет, поскольку выданы на строительство не многоэтажных, а блокированных домов ООО «Коттедж строй». Да и остальные проекты нельзя считать новыми, поскольку все разрешения были получены застройщиками взамен ранее выданных. Так ООО «СК Грань» получило разрешение взамен того, что было выдано компании в феврале 2019 года. Два разрешения выдали МУП города Казани «Дирекция муниципальных жилищных программ» на строительство 9-этажного дома на 72 квартиры по улице Ютазинской в Московском районе. Оба документы были получены взамен разрешений от 2017 года.

Еще два разрешения на строительство от казанского исполкома получило ООО «Правовой гарант», зарегистрированное в Москве на Хорошаевском шоссе. Компания намеревается построить 5-этажный дом по улице Хади Такташа. Учредителем «Правового гаранта» числится Марина Ишмухаметова. Она же гендиректор и соучредитель казанских компаний «Главпоставка» и «Правовые системы». Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», «Правовой гарант» специализируется на деятельности в области фотографии.

Есть объекты, которые уже начали строиться и готовятся к выходу на продажу. Среди них можно назвать жилой комплекс «Капри» по улице Максима Горького. В паспорте объекта указано, что речь идет о строительстве дома премиум-класса, а заказчиком выступает ООО «СК Капри». В отделе продаж жилого комплекса рассказали, что сайт заработает в скором времени и что продажи пока не открыты. В качестве застройщика назвали компанию «ТатЭкоРесурс» — на данный момент она строит ЖК «Архитектор» по улице Калинина.