Первые жертвы эскроу: застройщик казанских ЖК «Маркиз» и «Видный» продал бизнес
Источники — строительная компания «7Я» переквалифицируется из девелоперов в субподрядчики
В казанской строительной компании «7Я» сменился собственник. По данным из ЕГРЮЛ, новый владелец — это некто Ринат Опритов, который больше ни в каких бизнесах не замечен. Между тем источники, знакомые с ситуацией, сообщают, что прежнему учредителю Эдуарду Пирогову пришлось уйти из застройщиков в субподрядчики из-за новых требований к жилищному строительству. Напомним, о неготовности половины девелоперов Татарстана работать в условиях перехода с «долевки» на эскроу-счета президент Татарстана докладывал недавно Владимиру Путину во время его визита в Казань. По словам собеседников «Реального времени», переквалификация СК «7Я» в этих условиях это только начало. Подробнее о ситуации — в нашем материале.
Кому продали «7Я»?
Строительную компанию «7Я» в Казани знают как застройщика жилых комплексов «Маркиз», «Видный», одноименного ТЦ на пр. Ямашева и даже восстановителя памятника деревянного зодчества начала XX века — дома Варвары Дружининой. До недавнего времени руководил и владел бизнесом Эдуард Пирогов. Но с 22 февраля, то есть с конца прошлой недели, по данным базы «СПАРК-Интерфакс», единственным учредителем СК «7Я» значится физлицо — Опритов Ринат Зиннурович, который нигде больше не упоминается.
Позвонив по телефонам СК «7Я», можно попасть в приемную бывшей фирмы Пирогова «Стройсвет», адрес у обеих общий: Московская, 15, пом. 1026. По словам секретаря, Эдуард Константинович в командировке. Гендиректор и учредитель «Стройсвета» Сергей Широбоков не удивился вопросам о смене собственника в «7Я», но попросил адресовать их коммерческому директору — Юлианне Семеновой. Последняя, впрочем, также не внесла ясности:
— Я не уполномоченное лицо, уже давно к этой компании не имею отношения. Раньше была коммерческим директором в группе компаний по «Маркизу», по продаже этого объекта (жилой комплекс «7Я» в Адмиралтейской слободе, — прим. ред.), но я уже там не работаю. Поэтому обращайтесь к новым собственникам.
Эдуард Пирогов значится директором еще одной строительной компании — СК «Торгстрой», зарегистрированной в Казани в прошлом году. Ее учредитель Руслан Закиров в ответ на просьбу рассказать о продаже бизнеса партнера попросил перезвонить, но позднее сообщил, что руководство «7Я» «воздержится от комментариев».
«У нас в стране сделали все, чтобы олигархи процветали»
Компания «7Я» на строительном рынке Казани работает 19 лет, уставный капитал 6,11 млн рублей. Сначала учредителем был Пирогов, в 2012—2013 годах — Юлианна Семенова, а в 2015-м компания вновь перешла в собственность Эдуарда Константиновича. Несмотря на строительство ряда жилых комплексов, основной вид деятельности у СК «7Я» указан как «торговля оптовая лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием». Выручка по итогам 2017 года составила 63,3 млн рублей, чистая прибыль — 424 тыс. рублей. Исходя из размера чистых активов, можно было бы предположить, что покупка бизнеса «7Я» новому собственнику обошлась в 12,2 млн рублей. Если, конечно, покупатель реальный, а не номинальный.
Примечательно, что, по данным картотеки арбитража РТ, та самая фирма «Стройсвет», под одной крышей с которой работает девелопер, 11 февраля этого года подала иск о признании банкротом СК «7Я». «Стройсвет» перекупил ее неоплаченный долг перед фирмой «СтройДом» на сумму 1,6 млн и теперь требует признать финансово-несостоятельной компанию Пирогова.
Не все гладко у «7Я» и с реконструкцией дома Дружининой, сроки сдачи которого все время сдвигаются. По словам помощника президента РТ Олеси Балтусовой, у собственников возникли проблемы из-за краха «Татфондбанка». Сайт компании 7ya7.ru уже не работает. Несмотря на то, что в компании не комментируют смену учредителей, информированные источники пояснили ситуацию:
— Наши доблестные законодатели сделали все, чтобы такие средние компании, как СК «7яЯ», ушли с рынка в подрядные организации. Они больше застройщиком являться не могут, потому что у нас в стране сделали все, чтобы олигархи процветали. Перешли на проектное финансирование, а ни один банк такие компании не кредитует! У нас есть крупные монстры, у которых все схвачено везде.
Дольщики «7Я» в этой связи не пострадают, уверяет собеседник издания, — все объекты уже достроены и сданы: «У них как раз все по-честному, «7Я» никогда не строила много объектов. Сначала достраивала один дом, потом бралась за следующий. А теперь они просто не будут больше застройщиками, будут только в подрядах. Они уже субподрядчики у таких крупных компаний, как «Унистрой», «ЖИК» и т. д.».
«20 лет работать застройщиком и после этого идти в субподрядчики?!»
О неготовности небольших строительных компаний работать в новых условиях жилищного законодательства с отказом от долевого строительства и перехода на эскроу-счета не раз говорил и президент Татарстана. Рустам Минниханов докладывал о проблеме Владимиру Путину во время его визита в Казань и позднее поднимал эту тему на инвестфоруме в Сочи. Говоря о поставленной задаче нарастить в России объемы ввода жилья до 120 млн кв. м в год, татарстанский лидер сообщил, что только республике в этом направлении придется удвоить показатели: «Вы представьте, нам нужно в Татарстане 3,8 млн кв. м жилья строить в год!» В то же время, по данным ресурса «ДОМ.РФ», в России 28% застройщиков не вписываются в стандарты проектного финансирования:
— Татарстан не последний регион, у нас 109 застройщиков, и пока 54 из них не вписываются. Что это такое? Это 12 тысяч дольщиков к тем 4 тысячам обманутых, что у нас уже есть, — это будет очень некомфортно. Хотя это небольшие компании, — отметил Минниханов, — Мы знаем, кто строит. Если 1 июля мы скажем, что у вас путь только туда, в банк, мы все остановим. Поэтому мы эту тему подняли и доложили.
Минниханов просил послаблений для застройщиков, которые уже начали жилищные проекты. Глава государства тогда заверил, что российскому правительству поручено до апреля проработать вопрос. Звучат предложения — разрешить строить дома по старым правилам тем, кто уже успел возвести их на 70%. В противном случае мелкие игроки уйдут из отрасли, а в условиях укрупнения рынка цены на жилье подскочат еще выше, о чем не раз предупреждали эксперты «Реального времени».
— Такая тенденция действительно есть. Из всех застройщиков только «Унистрой» попробовал работать с эскроу-счетами, но даже у такой крупной компании возникли с этим проблемы. Рано или поздно что-то должно поменяться. Потому что цель, конечно, благая — чтобы не было обманутых дольщиков, но таким способом, фактически убивая застройщиков… Заявляя, что надо в два раза увеличить объемы ввода жилья, а таким образом это вряд ли возможно. Выдержать эти условия смогут лишь немногие компании, — убежден гендиректор СК «Фарус» Рустем Юнусов.
По словам собеседника издания, если не смягчить требования к девелоперам, у них просто не будет стимула наращивать объемы жилищного строительства: «Какой им интерес сильно напрягаться, зачем?» В итоге спрос на квартиры будет расти, а предложение — сокращаться, цены в этих условиях вырастут.
— Поэтому мы пока за новые проекты и не брались. Те, кто начал, сейчас не знают, как их закончить. Перейти в субподрядные организации, как «7Я»? Ну не знаю. Во-первых, это никогда не было выгодно, а во-вторых, 20 лет работать застройщиком и после этого идти в субподрядчики?! Даже не представляю, как работать дальше, — признался Рустем Юнусов.
«Мы не можем просто увеличить цены — на нас давит покупательная способность населения»
Коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова считает, что со строительного рынка действительно уйдет ряд компаний, но это не произойдет сразу: «Перешли на эскроу-счета — и сразу 50% рынка потеряно: нет, такого не будет, это будет происходить постепенно». Многие, по ее словам, наоборот, получили новые разрешения на строительство и развивают новые проекты. К тому же тенденция по укрупнению рынка началась еще прошлым летом, когда запустили первый этап реформы.
— Понятно, что работать станет гораздо сложнее, поскольку мы будем получать более дорогие и длинные деньги. Мы не можем зашить их в себестоимость, то есть мы не можем просто увеличить цены — на нас давит покупательная способность населения. Будет снижаться маржинальность проектов, и для компаний, у которых эти процессы недостаточно оптимизированы, это может стать критичным, — полагает коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.
— Правила на рынке новостроек меняются очень серьезно, и не все смогут по новому закону продолжать работать. Мелкие и средние застройщики, конечно, не стремятся уходить с рынка, я думаю, они будут до последнего стараться приспособиться. Одни уходят в субподрядчики, другие, у кого позволяет техника и люди, — в сектор малоэтажного строительства, там же не требуется работать с эскроу-счетами, — говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Правда, и на эту деятельность смогут переключиться далеко не все компании — на рынке загородной недвижимости совсем другие объемы и доходность, отметил риелтор.