Отказ от «долевки»: застройщики прогнозируют рост цен на жилье и банкротство строителей

Нет долевого — нет проблемы

В конце прошлой недели Владимир Путин предложил свой способ решения вопроса обманутых дольщиков — отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Глава государства поручил проработать возможность плавного перехода от одного механизма к другому.

— Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, уже начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков, — прокомментировал поручение Путина министр строительства России Михаил Мень.

Рабочая группа Госдумы по защите прав дольщиков уже приступила к проработке вопроса. Ее представители поясняют: в случае проектного финансирования все риски разделят между собой застройщик и банк. А покупателя выведут из этой зоны риска — он будет оплачивать квартиру через счет в банке. При этом застройщик сможет получить деньги только после сдачи дома в эксплуатацию.

Рост цен и обвал объемов строительства

Парламентарии уверены, что предлагаемые меры приведут к стабильности цен на жилье, а в перспективе и к снижению стоимости квадратного метра. Однако большинство застройщиков с ними категорически не согласны и прогнозируют прямо противоположные события.

— Это инициатива приведет к росту цен минимум на 15 процентов, а также к очень серьезному обвалу объемов строительства. Если сейчас значительная доля строительных работ финансируется за счет денег дольщиков, то в новой модели застройщик вынужден строить на кредит, и только потом продавать готовые квартиры. Плюс иметь существенный объем собственных средств, то есть, массовая застройка уже ставится под большой вопрос, а небольшие компании просто не соберут достаточного первоначального взноса. Естественно, что в готовом доме застройщик будет продавать дом с уже максимальной наценкой, плюс ему нужно будет компенсировать проценты по займу, так что 15 процентов роста цен — это еще очень оптимистичное значение, — отметил коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов.

— Отказ от долевого строительства неизбежно приведет к росту цен на жилье. Это приведет к укрупнению застройщиков на рынке. Собственными ресурсами не так много компаний обладают. Только крупные корпорации смогут работать, а мелкие застройщики не выдержат эти требования, действительно они сильно ужесточаются. Мы сейчас сдали дом, заселяем жильцов и пока не попали под эти новшества, только вдумывались. И при первом приближении все выглядит довольно печально, — добавил гендиректор СК «Фарус» Рустем Юнусов.

«Останутся только крупные компании и то им придется ужаться в объемах»

Уже сейчас эксперты предсказывают, что схема проектного финансирования будет доступна не всем застройщикам, а только крупным, у которых партнерские отношения с банками. Небольшие компании схему могут не осилить, что приведет к их уходу с рынка и даже банкротству: «Разумеется, мелкий бизнес уйдет, останутся только крупные компании и то им придется ужаться в объемах», — считает коммерческий директор «Унистроя».

— Если откажутся от долевого строительства, работать станет намного сложнее. Зато обманутых дольщиков не будет. И жилье однозначно дороже будет, долевое строительство же вводили, чтобы удешевить процесс. А теперь сначала нужно будет вложиться, построить либо на собственные, либо на привлеченные деньги, которые тоже дорого обойдутся. Вот на эту стоимость привлечения денег и вырастут цены на недвижимость. Ну что же, раз правительство сказало, значит будем уходить от долевого. Значит теперь в таких условиях будем выживать, — говорит депутат Казгордумы, гендиректор СК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.

Другие девелоперы уточняют: все зависит от нюансов новой схемы жилищного строительства.

— Здесь надо изучить все аспекты. Проектное финансирование проектному финансированию рознь. Одно дело, если люди будут платить деньги в банк, и банк будет распределять их. Я здесь особых предпосылок для роста цен не вижу, то есть от того, в какой окончательной форме эта схема будет работать, тоже многое зависит. Но, если по этой схеме мы все должны будем кредитоваться в банках и пользоваться заемными средствами под проценты, ну, конечно, это даст дополнительную нагрузку. Какой будет кредитная нагрузка, такой будет и дополнительная, по крайней мере, на строительство, — говорит коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.

При отказе от «долевки» большинство девелоперов прогнозируют неизбежный рост цен на недвижимость на 15—20%. А с учетом того, что объемы строительства и ввода жилья упадут, то повышение может быть еще более существенным.

• 

  Рустем Юнусов гендиректор СК «Фарус»

  В любом случае надо будет перекладывать затраты на конечного покупателя. Но их ведь тоже нельзя бесконечно увеличивать. Тогда упадет спрос, и обороты уменьшатся. Соответственно будут падать и объемы ввода жилья — это старая истина: в одном месте прибыло, в другом — убыло. Если ужесточаешь условия, естественно будут падать объемы. Требований и затрат будет больше. Маржа уже и так практически рядом с себестоимостью проходит. Можно просто выживать, но для развития там уже ничего не остается. Поэтому на рынке останутся только крупные застройщики, остальные уйдут либо в подрядчики, либо будут работать в составе этих крупных групп.

• 

  Искандер Юсупов коммерческий директор УК «Унистрой»

  Я отказ от долевого строительства расцениваю как большой минус. Почти в любой стране можно купить жилье на этапе строительства, хотя механизмы немного иные, а мы хотим в очередной раз изолироваться, какое-то свое ноу-хау придумать. Например, в Эмиратах ты заключаешь контракт на этапе проектирования, а потом выплачиваешь оговоренные контрактом траншы в зависимости от стадии готовности дома.

  И потом, буквально неделю назад заработал фонд на базе АИЖК, который призван обезопасить дольщиков. Лечить проблему обманутых дольщиков нужно цивилизованными методами государственного или профессионального регулирования, а не по принципу нет дольщиков — нет проблем. Сейчас взносы в фонд на уровне 1,2 процента от рыночной стоимости объекта, а до этого расходы по страхованию были минимум в два раза меньше. То есть затраты застройщика опять вырастают, и достаточно существенно, особенно для девелоперов с большими объемами — это дополнительно десятки миллионов рублей накладных расходов.

  В этой ситуации клиенты, однозначно, проиграют. Люди уже не смогут купить жилье на ранних этапах стройки дешевле. Им придется покупать по цене квартир на этапе ввода в эксплуатацию. Возвращаясь к снижению объемов строительства. Представьте, компания строила 10 домов на деньги дольщиков и/или проектное финансирование. Формировалось предложение на рынке. В системе с банковским механизмом застройщик, скорее всего, просто не сможет найти денег на то, чтобы начать несколько проектов, в итоге, будет строить не 10 домов, а 3. и так по всей стране. Предложение сократится в разы, представьте, как это скажется на ценах.

• 

  Максим Николаев коммерческий директор "#Суварстроит"

  Все зависит от того, какую схему проектного финансирования выберут. Если клиенты как платили, так и платят за строящееся жилье, просто не застройщику, а банку, а банк целевым образом выделяет деньги на строительство, если эта схема будет идеально работать, то каким образом она приведет к удорожанию?

  Если же запретят привлекать средства граждан, можно будет продавать лишь готовое жилье, тогда, естественно, застройщику придется пользоваться заемными средствами, да даже если своими, это повлияет на окончательную стоимость в продажах. Откуда-то эти деньги надо взять. Если у меня и есть свои деньги, я же их могу вложить в какое-то другое дело, и получать с этого дивиденды.

  Если же схема будет такой, что деньги просто пойдут не мне на счет, а в банк, и банк будет контролировать их целевое использование, это, наверное, даже на пользу пойдет — это дополнительные гарантии и уверенность покупателей, что происходит многоступенчатый контроль расходования средств, и что они будут направлены на строительство конкретного объекта. Другой вопрос, есть ли у банка специалисты с соответствующей квалификацией, чтобы контролировать целевое расходование средств, и смогут ли они грамотно рассчитать стоимость тех или иных работ, и надо ли будет с банком это согласовывать? Понимаете, насколько эти шаги могут повлиять на оперативность строительства? Не будет ли это очередным препятствием для реализации проекта? Не возникнут ли спорные моменты в оценке стоимости работ? Мы же понимаем, что у ГЖФ одни расценки, у коммерческих застройщиков — другие. А судьи кто в этой ситуации? Кто будет определять? Так что здесь пока больше вопросов, чем ответов.

• 

  Эмиль Хуснутдинов депутат Казгордумы, гендиректор «ЖИК»

  Если откажутся от долевого строительства, работать станет намного сложнее. Зато обманутых дольщиков не будет. И жилье однозначно дороже будет, долевое строительство же вводили, чтобы удешевить процесс. А теперь сначала нужно будет вложиться, построить либо на собственные, либо на привлеченные деньги, которые тоже дорого обойдутся. Вот на эту стоимость привлечения денег и вырастут цены на недвижимость. Ну что же, раз правительство сказало, значит будем уходить от долевого. Значит теперь в таких условиях будем выживать.