Гид для инвестора: как в Казани вкладываются в муравейники и центр?

Инвесторы предпочли депозитам квадратные метры

В одном из предыдущих материалов мы уже писали, что окупать приобретенную квартиру, сдавая ее в аренду, придется довольно долго, особенно если речь идет о таких крупных городах, как Казань. Этот способ инвестирования скорее подходит тем, кто хочет не столько приумножить, сколько сберечь свои денежные средства. Но, как правило, инвесторы предпочитают иной способ зарабатывания денег — они покупают квартиры в новостройках на стадии котлована, когда застройщики готовы продавать квадратные метры по более низкой цене, чтобы привлечь дольщиков к новому проекту. Через полтора-два года, по мере приближения дома к сдаче, инвестор может продать недвижимость уже подороже.

Правда, зарабатывать доход в несколько десятков процентов, как это было в докризисные годы, вряд ли получится, и инвесторов, скупающих целые подъезды, не так много. Тем не менее участники рынка отмечают, что в последние несколько месяцев клиентов, которые приобретают «квадраты» не для улучшения жилищных условий, становится все больше.

— Однозначно можно сказать о положительной динамике. Причем надо отметить, что покупателям все более интересна недвижимость на стадии котлована. И в то же время есть динамика в числе тех, кто стремится сохранить свои денежные средства с минимальными рисками, покупая квартиры в новостройках с максимальной стадией готовности, — говорит директор по развитию компании #Суварстроит Максим Николаев.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов также отмечает рост числа инвесторов. Причину он видит в снижении привлекательности банковских депозитов.

— В сегменте инвесторов, помимо тех, кто покупает квартиру для дальнейшей перепродажи, появились и те, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. Это обусловлено стабильным ростом цен на новостройки и постоянным падением ставок по банковским депозитам.

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова отмечает, что большинство покупателей, которые совершают сделки в первый месяц после старта продаж — инвесторы. Доля инвесторов выросла более чем на 20% даже если брать весь жизненный цикл проекта.

— Да, мы заметили серьезный прирост инвестиционных покупок на старте продаж. В основном это касается жилых комплексов, которые расположены ближе к центру города или вдоль крупных транспортных развязок. В течение первого месяца с момента старта продаж доля инвестиционных сделок доходит до 70 процентов. Ближе к моменту ввода большая часть квартир продается по договорам переуступки прав, — отмечает Стрюкова.

— Если смотреть на весь жизненный цикл проекта с момента старта продаж до момента ввода дома в эксплуатацию, доля покупок с целью инвестировать денежные средства составляет 30—35 процентов, хотя еще совсем недавно не превышала и 10 процентов. Изменения в законодательстве о долевом строительстве в определенном смысле сыграли свою роль в этом, но основным драйвером остается высокий спрос и рост цен на новостройки в 2018 году, — считает она.

Доходные «Острова» и «Манхеттен»

Чтобы выяснить, насколько выгодно покупать жилье на стадии котлована, «Реальное время» выделило объекты, строительство которых было начато в последние 2 года и продолжается до сих пор, и проследило динамику цен на них. Оказалось, что в среднем в Казани можно получить годовой доход, равный примерно 15%. Правда, речь идет о средних значениях, доходность отдельно взятого девелоперского проекта может сильно отличаться.

— Выбирают быстро оборачиваемые объекты. Это объекты категории эконом и комфорт, студии, небольшие однушки. Они быстрее окупаются, доходность может достигать 20 или 25 процентов. Но при этом разница в ценах не так режет ухо. Например, квартира стоила 1,8 млн рублей, а в итоге продаем за 2,2 млн рублей. Разница — 400 тысяч рублей, но, если купить 20 квартир, получается, неплохая сумма, — поясняет директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.

Елена Стрюкова считает, что класс жилья для инвестора не имеет большого значения. Тем не менее «входной билет» для инвестора в сегменте квартир комфорт-класса ниже, чем в бизнес-классе.

— Значит диверсификация портфеля лучше и ниже риски. Однокомнатные и компактные двухкомнатные в силу своей высокой ликвидности традиционно являются наиболее востребованными с точки зрения покупки для дальнейшей продажи или сдачи в аренду, — говорит эксперт.

Тем не менее потенциального инвестора наверняка заинтересует, какие же объекты вошли в число доходных. По данным аналитической службы «Реального времени», в среднем на 37% каждый год растет цена квадратного метра в третьем доме жилого комплекса «Острова», который строит «Жилищная инвестиционная компания Казани». Такая высокая доходность, вероятно, обусловлена тем, что почти весь дом состоит из небольших студий: они по-прежнему популярны благодаря своей относительно низкой стоимости, при этом цена одного «квадрата» оказывается выше, чем в квартирах со стандартной площадью. К тому же их легче продать. Если 2 года назад на старте продаж кв. м в «Новых островах» стоил менее 50 тысяч рублей, то сейчас его цена возросла почти до 70 тысяч рублей.

Правда, со сдачей предыдущих домов в «Островах» все шло не так гладко. С отставанием почти в год сдавались и первый, и второй дома комплекса. Обеспокоенным дольщикам первого дома в свое время даже пришлось штурмовать офис продаж застройщика, который находился прямо рядом со стройкой. Неприятные сюрпризы дольщиков ожидали и после сдачи дома: в некоторых квартирах выросла площадь, изменилась планировка, вместо балконов появились лоджии. Мало того, что при срыве сроков инвестор будет волноваться, а сдадут ли вообще дом, в котором он купил целый подъезд, продавать квартиры на фоне тревожных слухов с большой выгодой для себя будет сложно.

В среднем на 20% в год дорожали дома в ЖК «Времена года». Фото vremenagodakazan.ru

В число доходных попали и объекты #Суварстроит. В частности, в среднем на 20% в год дорожали дома в ЖК «Времена года», который расположен между поселками Мирный и Усады Лаишевского района. Хорошую динамику демонстрирует и дом 1.4 ЖК «Спортивный» — по официальным данным, в среднем за год может принести прибыль в 15%. В данном случае высокая доходность скорее всего обусловлена очень низкими ценами на старте продаж, когда кв. м стоил 45 тысяч рублей. Эта цифра близка к стоимости «квадрата» по социальным программам. Не стоит забывать, что в данном случае речь все-таки идет об объектах, которые строятся за пределами Казани. К тому же реальный рост цен может быть ниже, поскольку застройщик периодически предлагает скидки на свои объекты. К примеру, в ноябре в течение нескольких дней действовала акция Black Friday, когда покупателям предлагали скидки до 500 тысяч рублей.

Среди проектов «Унистроя» высокий доход инвестору могли принести дом №7 в ЖК «Весна» на Мамадышском тракте — по данным аналитической службы «Реального времени», в среднем он подорожал более чем на 20%. А вот дом №8 такой динамики не показал, потому уже на старте продаж ценник на однокомнатные квартир начинался примерно от 70 тысяч рублей за кв. м. Доходность в 22% продемонстрировал и дом 5.2 в «Арт Сити». Отметим, что в этом комплексе цены находятся на довольно высоком уровне уже на старте продаж. В то же время застройщик также весьма активно поощряет своих покупателей индивидуальным дисконтом.

Отдельно стоит сказать о популярности и доходности объектов, которые строятся ближе к центру Казани, имеют стандартные планировки, при этом относятся к категории «комфорт», а не бизнес. В среднем с 60 до 80 тысяч рублей за 2 года поднялась цена в жилом комплексе «Манхэттен», строящемся недалеко от «Казанской ярмарки». То есть купив здесь однокомнатную квартиру на старте продаж, можно было получить годовой доход, превышающий 20%. Выгодной была бы и покупка квартиры в ЖК «Тулпар» от компании «Ак Барс Девелопмент», где доходность за год могла достигать чуть ли 50%. Можно предположить, что таких высоких показателей удалось достичь благодаря относительно невысоким ценам на старте (порядка 49 тысяч рублей за кв. м) и последующем спросе на объект. Доходность в 27% зафиксирована в ЖК «Пять звезд», которую строит «СМУ-88» Ильи Вольфсона. Если на старте продаж «квадрат» в однокомнатной квартире в этом комплексе стоил чуть более 70 тысяч рублей, то за два года его стоимость достигла 100 тысяч рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по депозитам сроком свыше года на начало сентября составила порядка 6%. Конечно, при правильном выборе жилого комплекса, инвестируя в недвижимость, можно получить больший доход. Но если речь идет о краткосрочных инвестициях, покупка недвижимости не самый лучший вариант, ведь если вклад из банка можно просто прийти и забрать, то так быстро продать квартиру не получиться, а при срочной продаже придется давать скидку и о высоких доходах можно забыть.

Когда растут риски, а не цены

Но есть и обратная сторона медали. Покупка на стадии котлована — это всегда риск. И если застройщик не сможет сдать дом в обещанный срок или не сдаст его вообще, придется думать уже не о приумножении капиталов, а о том, как бы вернуть вложенные деньги.

В числе наименее доходных объектов в нашем списке оказался жилой комплекс «Три богатыря» на Мавлютова от компании «Конкорд билд». Начиная с 2015 года, однокомнатные квартиры подорожали с 57 до 62 тысяч рублей за кв. м, то есть в среднем годовая доходность составила менее 3%, и она едва покрывала инфляцию. И дело, конечно, не в плохом маркетинге и отсутствии спроса. В конце 2015 года после падения банка «Город», в котором кредитовался застройщик, финансирование прекратилось и пришлось искать нового инвестора. Процесс растянулся на годы, в течение которых продажи были приостановлены. К счастью, стройку удалось разморозить и начать сдавать дома. Но те, кто выбрал проект в качестве объекта для инвестирования, пока точно не выиграли несмотря на то что сам проект домов, как и их расположение, были неплохими.

Еще один важный момент — чтобы обезопасить себя инвестору следует заключать договор долевого участия по каждой квартире. Хотя в благополучные времена инвесторы для девелоперов являются весьма желанными покупателями, как только стройка встает, против них ополчаются все — и рядовые дольщики, и сами застройщики. В качестве примера можно привести историю с заключением инвестиционных договоров между «ФОНом» и «Альянс плюс» известного казанского рантье Алмаза Сулейманова. Несколько лет назад фирма Сулейманова купила десятки квартир в жилых комплексах «Молодежный» и «Симфония», и теперь терпящий крушение «ФОН» судится с инвестором, чтобы не отдавать купленные ему выкупленные помещения и пустить эти деньги на проблемные стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что и денежные вклады могут точно также «сгореть», ведь от банкротства не застрахованы не только застройщики, но и кредитные организации. Действительно, Агентство по страхованию вкладов в случае возникновения у банка проблем возвращает вкладчикам средства, но только в том случае, если их размер не превышает 1,4 млн рублей. Понятно, что деньги, которых хватит на покупку целого подъезда, застраховать не получится.

Отмена долевки ударит по инвесторам?

Доходность от инвестиций в жилую недвижимость может снизиться и после отмены долевки в том виде, в котором она существует сейчас. Когда застройщики полностью перейдут на проектное финансирование, они уже не смогут давать такие дисконты, и разница в ценах на старте продаж и на стадии ввода сократится. Правда, эксперт Марат Галлямов обращает внимание на то, что в ближайшие 2 года инвестировать будет по-прежнему выгодно: изменения в законодательство вступят в силу уже со следующего года, но девелоперы запаслись целыми пачками разрешений на строительство. По этим объектам они смогут привлекать деньги дольщиков, как и раньше.

— В этом году до 1 июля было получено рекордное количество разрешений на строительство, и поэтому условно в запасе очень много строек, которые будут идти по старому закону. Поэтому еще 2 года можно инвестировать на котловане, и цены будут увеличиваться, потому что застройщику нужно реализовывать квартиры и привлекать деньги дольщиков, — говорит Марат Галлямов.

Эксперт добавляет, что инвестиции в недвижимость не потеряют свою привлекательность и через 2-3 года, а инвесторы останутся желанными клиентами для девелоперов.

— Что такое проектное финансирование? Это деньги, которые дает банк застройщику на стройку. И чем меньше этот банк будет давать денег, тем меньше будет переплачивать застройщик. Если инвестор купит, к примеру, квартиры на 20 млн рублей, эти 20 млн упадут на спецсчет. Банк будет снижать проценты, потому что для него будет меньше рисков, если стройка обеспечена деньгами, — поясняет Марат Галлямов.

А вот директор компании «Ак Барс недвижимость» Елена Стрюкова все же считает, что в будущем прежняя схема по перепродаже квартир перестанет работать.

— Рынок двигается в направлении продажи готового жилья. Вероятно, в скором времени инвестиции в покупку квартир с целью дальнейшей перепродажи будут недоступны как инструмент, — считает Стрюкова.