Недоходная Казань и доходный Киров: где инвестировать в жилье стало невыгодно?
Диалоги о вложениях в жилую недвижимость. Часть 1
Аналитическая служба «Реального времени» решила выяснить, действительно ли выгодно вкладывать деньги в жилую недвижимость, как обещает реклама? Оказалось, что не совсем: квадратный метр дорожает только в пределах инфляции, так что выгодно перепродать жилье не получится. Арендный бизнес тоже не принесет большого дохода. К примеру, окупать квартиру в Казани придется без малого 16 лет. Более подробно об инвестициях на жилищном рынке Поволжья, читайте в нашем новом исследовании.
Дорогие «квадраты» Казани и Уфы
В СМИ, в соцсетях и на форумах периодически возобновляются ожесточенные споры о том, насколько выгодно инвестировать деньги в жилую недвижимость. Как правило, толчком становятся различные пертурбации на финансовых рынках. К примеру, очередное падение какого-либо банка или валютные скачки. Обеспокоенные инвесторы начинают искать другие способы сохранения и приумножения денег, кроме открытия вкладов в банках. Тут на помощь им спешат риелторы и застройщики, обещающие «гарантированный доход» от покупки жилой недвижимости.
Самый простой способ получить прибыль — купить квартиру и перепродать ее через какой-то промежуток времени, когда она вырастет в цене. Попытаемся выяснить, можно ли заработать таким способом на рынке вторичного жилья, где инвестор несет меньше всего рисков. Раскроем интригу сразу: можно, но немного. Наибольший доход можно получить, продав жилье в Казани. Особенно привлекательной стала казанская «вторичка» в 2018 году. По данным Domofond.ru, средняя цена квадратного метра с января по сентябрь этого года выросла с 69,1 до 72,4 тысячи рублей, то есть на 4,6%. Готовое жилье в Казани дорожало больше чем во всех остальных городах Поволжского федерального округа (ПФО). Правда, есть один нюанс — реальный рост цен оказался ниже, если учесть, что инфляция за указанный период составила порядка 2,5%. В предыдущие годы картина на казанском рынке «вторички» была не такой радужной. Так в 2017 году динамика составила всего 2,6% при инфляции равной 3,7%. О причинах роста цен в Казани мы уже писали не раз. Среди них можно назвать подогревание спроса слухами о росте ипотечных ставок, удорожание первичного жилья, вымывание дешевых предложений.
Интересно, что на фоне остальных поволжских городов выделяются еще два татарстанских города — Нижнекамск и Альметьевск, где в 2018 году «вторичка» подорожала в среднем на 3,7%. В Нижнекамске относительно высокая динамика фиксировалась и в 2017 году — тогда рост цен составил 3,8%.
Положительная динамика цен зафиксирована и на вторичном рынке Уфы. По информации, предоставленной Domofond.ru, с начала 2018 года «квадрат» подорожал с 64,7 до 66,3 тысячи рублей, то есть на 2,5%. Годом раннее цены на уфимскую «вторичку» росли меньше — всего на 1,6%.
«В условиях стагнации, локальные особенности рынка начинают проявляться более отчетливо»
В других крупных городах ПФО такой динамики не наблюдается — рост цен если и есть, небольшой. Более того, в некоторых из них жилье и вовсе дешевеет. Так в текущем году на целых 2% подешевела «вторичка» в Саранске, на 0,8% — в Йошкар-Оле. Отметим, что в предыдущие годы отрицательная динамика наблюдалась практически во всех поволжских городах. В 2017 году значительно просел вторичный рынок в Чебоксарах (на 3,2%), в Йошкар-Оле (на 2,9%), в Самаре (на 2,3%), в Нижнем Новгороде (на 1,5%). В 2016 году готовое жилье и вовсе дешевело во всех без исключения городах ПФО, причем в некоторых городах падение достигало рекордных показателей. Так в Кирове цены снизились с начала года на 15,8%, в Саранске — на 9,5%, в Оренбурге — на 7,9%.
Понятно, что тогда предпосылок для роста цен и не было: вторичный рынок продолжал стагнировать после событий 2015 года, когда до заоблачных высот взлетели как цены, так и ипотечные ставки на покупку готового жилья. В настоящее время разница между динамикой цен в разных городах как раз может объясняться тем, что региональные рынки по-разному восстанавливаются после кризиса, считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
— Рынок жилья всегда зависит от локальных факторов. Но на предыдущих этапах развития мы привыкли к тому, что макроэкономические факторы превалируют над процессами, происходящими в конкретном городе. Рынок жилья в отдельных городах почти всегда синхронно рос или снижался. Сейчас внешняя экономическая ситуация по-прежнему важна, но в условиях стагнации, локальные особенности рынка начинают проявляться более отчетливо. Города сильно отличаются друг от друга возможностями городской экономики, рынком труда, привлекательностью для жизни. Именно поэтому переход от стагнации на рынке жилья к восстановительному росту происходит не везде, а рынки отдельных центров по-прежнему в депрессии. Тем не менее 2018 год для рынка жилья был более удачным для большинства из них. Главным фактором восстановления в течение всего года оставалась ипотека. Относительно низкие ставки позволяли вовлекать в рынок новые категории покупателей. И здесь такие города, как Казань и Уфа, оказались успешнее. Эти центры способны не только сохранять своих жителей, но и привлекать новых. Для рынка жилья это очень важный показатель — говорит Михаил Хорьков.
Город | Динамика цен в 2016 г. | Динамика цен в 2017 г. | Динамика цен в 2018 г. |
Казань | -0,6 | 2,6% | 4,6% |
Уфа | -4% | 1,6% | 2,5% |
Киров | -15,8% | -1% | 0,4% |
Йошкар-Ола | -7,4% | -2,9% | -0,8% |
Саранск | -9,5% | -0,6% | -2% |
Нижний Новгород | -3,3% | -1,5% | 1,5% |
Оренбург | -7,9% | 0,2% | 0,03% |
Пенза | -4% | -1,3% | 1,9% |
Пермь | -3,9% | 0,4% | 1% |
Самара | -5,6% | -2,3% | 1% |
Саратов | -6,9% | -4% | 1,7% |
Альметьевск | 1% | 3,7% | |
Зеленодольск | -10,5% | -0,5% | 1,3% |
Набережные Челны | -3 | -1,3% | 1,9% |
Нижнекамск | -1,5 | 3,8% | 3,7% |
Ижевск | -2,8 | 0,1% | 0,2% |
Ульяновск | -4 | -1,4% | 0,6% |
Чебоксары | -4,5 | -3,2% | 0,6% |
«Чем больше город, тем доходность будет в любом случае меньше»
Другой вариант получения дохода на рынке готового жилья — организовать арендный бизнес. На первый взгляд может показаться парадоксальным, но в Казани, где вторичный рынок восстанавливается быстрее и фиксируются более высокие экономические показатели, сдавать жилье в аренду невыгоднее всего. В среднем ждать, пока окупится приобретение квартиры, придется 16 лет, а то и больше. Это самый большой показатель в Поволжском федеральном округе. Ко всему прочему, в Казани фиксируется и самая маленькая доходность от сдачи жилья — всего 6,16%.
Еще одно неутешительное наблюдение — срок окупаемости казанских квартир с каждым годом растет, зато доходность от их сдачи падает. К примеру, по данным Domofond.ru, на сентябрь 2016 года доходность составляла 6,62%, на сентябрь 2017 года — 6,87% (это наивысший показатель за 2 года), на сентябрь 2018 года — 6,16%. К слову, 2 года назад окупить квартиру, сдавая ее в аренду, можно было быстрее — за 15 лет.
— В Казани доходность, естественно, будет ниже, если мы сравним ее с другими городами. Суть проста: чем больше город, тем доходность будет в любом случае меньше. Причина в высокой стоимости квадратного метра, — говорит руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Флэт» Вячеслав Мосунов.
Достаточно взглянуть на рейтинг стоимости квадратного метра в разных городах Поволжья, чтобы удостовериться в этой аксиоме. Самое дорогое вторичное жилье действительно продается в Казани. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 72,4 тысячи рублей. Для сравнения — в Уфе, которая по дороговизне «квадрата» занимает 2-е место в ПФО, средняя цена готового жилья находится на уровне 66,3 тысячи рублей за кв. м. То есть уфимские цены ниже казанских более чем на 8%. Это значит, что, к примеру, однокомнатную квартиру в Башкирии можно купить примерно на 200 тысяч рублей дешевле, чем в Татарстане.
Зато арендная ставка в Казани не самая большая, если сравнивать с другими городами ПФО. Больше всего за съемное жилье придется заплатить в Нижнем Новгороде — в среднем 384 рубля за кв. м. В Уфе арендная плата составляет примерно 378 рублей за «квадрат». Казань отстает по этому параметру, здесь жилье можно снять в среднем за 372 рубля за кв. м. Получается, что аренда квартиры в Казани стоит примерно столько же, сколько и во многих других поволжских городах. Зато покупка готового жилья оказывается значительного дороже. Отсюда, низкая доходность и долгая окупаемость по сравнению с другими городами ПФО.
Как Киров стал самым доходным
Какой же тогда город выбрать поволжскому инвестору, который хочет выгодно сдавать жилую недвижимость? Если исходить из формальных показателей, то самым доходным арендный бизнес окажется в Саратове. Здесь срок окупаемости квартиры, по данным Domofond.ru, составляет в среднем 11,5 года, причем с каждым год он снижается. Зато доходность растет. К примеру, на сентябрь 2018 года она составляла 8,12%, а спустя 2 года увеличилась до 8,73%. Это объясняется тем, что за это время цена квадратного метра при продаже снизилась, а арендная плата при этом поднялась.
Второе место в рейтинге доходности и окупаемости квартир занимает Киров. Здесь средства, вложенные в покупку жилья, можно вернуть за 12,3 года, а доходность при этом составит 8,11%. Правда, это как раз тот случай, когда высокие показатели уж точно не говорят об уровне развития жилищного рынка. Квадратный метр здесь стоит почти в два раза дешевле, чем, например, в Казани — 39,9 тысячи рублей. Наверное, казанцу трудно представить, что квартиру в 30 кв. м с «обстановкой» можно купить за 1,3 млн рублей. В Кирове такое возможно. Но желающих купить здесь жилье не так уж и много, что объясняется не самым высоким уровнем жизни в регионе. Арендные ставки в Кирове тоже низкие — 270 рублей за кв. м. Получается, что формально начинать арендный бизнес в Кирове выгодно. Правда, чтобы найти потенциального арендатора, инвестору, вероятно, придется изрядно попотеть, поскольку за низкой ставкой скрывается и низкий спрос.
«Бронзу» среди городов с высокой доходностью от аренды жилой недвижимости получил Ижевск. Окупаться ижевская квартира будет 12,4 года. Доходность от ее сдачи в аренду составит 6,4%. Как и Киров, Ижевск отличается невысокими ценами на жилье. На конец сентября, по данным Domofond.ru, квадратный метр на вторичном рынке Ижевска стоил 47,1 тысячи рублей, что всего лишь на 1% больше, чем двумя годами раннее. При этом аренда подорожала в среднем на 4% — с 306 до 316 рублей за кв. м — за счет этого и выросла доходность от сдачи ижевского жилья.
Получается, что высокая доходность от сдачи в аренду вовсе не говорит о развитости жилищного рынка в этом городе. Скорее наоборот: из-за отсутствия спроса продавцы не могут продавать жилье по более высокой цене, а в некоторых случаях им даже приходится ее снижать.
Доходные Челны и недоходный Зеленодольск
Если рассматривать татарстанские города, то самым выгодным вложением окажется покупка квартиры в Набережных Челнах. Окупить квартиру, сдавая в аренду, в автограде можно за 12,6 года. При этом доходность по сравнению с другими городами Татарстана тоже самая высокая — 7,95%. Положительная динамика в Челнах достигается за счет удорожания арендной платы. По данным Domofond.ru, за 2 года она увеличилась почти на 15% — с 277 до 323 рублей за кв. м.
А вот в Зеленодольске доходность от аренды жилья одна из самых низких в Поволжье. Окупать квартиру здесь придется целых 16 лет, а ее доходность составит только 6,27%. Но в данном случае причина кроется не в высокой цене квадратного метра при покупке, а с удешевлением аренды жилой недвижимости. Если в сентябре 2016 года она стоила 224 рубля за кв. м, то в сентябре 2018-го — всего 211 рублей за кв. м.
«Когда приходит запрос на аренду, там не бывает Кировского или Авиастроительного района вообще»
Отдельно остановимся и на том, в каких районах Казани можно сдать жилье в аренду с большей выгодой. Здесь принцип будет тот же: быстрее всего окупится жилье в бюджетных районах города — Кировском (15 лет) и в Авиастроительном (15,6 года). Здесь фиксируется и самая высокая доходность от сдачи в аренду: в Кировском районе, по данным Domofond.ru, она составляет 6,6%, в Авиастроительном — 6,4%. Впрочем, эксперты говорят, что квартиры в этих частях города не пользуются большой популярностью у арендаторов.
— Когда приходит запрос на аренду, как правило, там не бывает Кировского или Авиастроительного района вообще. Они будут считаться нежелательными. Если говорить о Кировском районе, то территория, прилегающая к Московскому, пользуется спросом. Клиенты, к примеру, говорят: «Или Московский, или Кировский». Авиастроительный район в этом ряду стоит особняком, и заявок на то, чтобы снять жилье именно там, очень мало. Аренда в этих районах будет стоить ниже на 2—5 тысяч рублей в зависимости от типа жилья, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
На самом деле никаких противоречий между данными статистики и мнением участников рынка нет. Аренда в центральных районах действительно будет стоить дороже. По информации Domofond.ru, средняя стоимость арендной платы в Вахитовском районе на конец сентября составила 413 рублей за кв. м, а это почти на 13% больше среднего показателя в том же Кировском районе. В Ново-Савиновском районе, который относится к числу востребованных и желанных, плата за аренду тоже высокая — в районе 380 рублей за кв. м.
Но дело в том, что жилье в этих частях Казани настолько дорогое, что даже относительно высокая арендная ставка не дает окупить его в короткий срок. Так цена предложения на вторичном рынке для Вахитовского района больше 86,5 тысячи рублей. Это цифра превосходит на 27% цену в самом «дешевом» Авиастрое. В Ново-Савиновском районе ситуация аналогичная: здесь продавцы оценивают «квадрат» в 80 тысяч рублей.
— Квартира в Ново-Савиновском районе стоит гораздо дороже, чем в Кировском. При этом цена за аренду отличается не намного. Если цена за покупку отличается на десятки процентов, то аренда растет меньше, — поясняет Вячеслав Мосунов.