Новостройки Казани: цены вверх, «однушки» мимо кассы и напуганные инвесторы

Обзор первичного рынка жилья Татарстана от аналитической службы «Реального времени»

Аналитическая служба «Реального времени» фиксирует некоторый рост цен на новостройки. Большинство опрошенных экспертов также не наблюдают снижения стоимости квартир. Однако некоторые считают, что оно замаскировано различными скидками и бонусами. Сам рынок жилья в июле — августе игроки называют активным и объясняют эту тенденцию отложенным спросом. Подробнее — в материале «Реального времени».

Подорожавшие «однушки» «Унистроя» и «Сувара»

Как следует из ежемесячного мониторинга, по объектам «Унистроя» выросли в цене сразу несколько предложений по новостройкам. Наиболее заметно подорожали двухкомнатные квартиры в «Арт Сити» в строениях 4.1 и 4.2. Цена квадратного метра поднялась приблизительно на 18 тысяч рублей: с 62,8 до 81,02 тыс. руб. за кв. метр.

Средняя стоимость «квадрата» выросла и в домах 2.1 и 2.2. У «однушек» — с 82 до 83,75 тыс. за кв. м, у «двушек» — с 71,95 до 74 тыс. руб. за кв. метр. В этих домах подешевели только «трешки»: с 78,35 до 75,43 тыс. за кв. метр. Отметим, что на цену объекта могут влиять самые разные факторы — от степени готовности до этажа и вида из окна.

По другим проектам застройщика больше всего подорожали однокомнатные квартиры. В среднем на 5 тыс. руб. подорожал квадратный метр в 9-м строении того же комплекса (с 78,4 до 83,52). В ЖК «Весна» в 3-м доме цена «квадрата» «однушек» выросла на 3 тысячи (с 65,6 до 68), в 6-м — на 8 тысяч (с 60 до 68,3).

В «Залесном Сити» в доме №1-5 июльские цены в августе практически не изменились. Однокомнатные квартиры «Сувар» предлагает за те же 51,6 тыс. за кв. м, двухкомнатные — за 50,06, трехкомнатные — за 48,8.

Во «Временах года» «квадрат» в среднем подешевел на тысячу: с 54,7 до 53,85, в «трешках» — с 53,4 до 51,68. Примерно на столько же выросли в цене квартиры во второй очереди ЖК «Столичный»: двухкомнатные — с 70,5 до 71,13 тыс., однокомнатные — с 70,5 до 72,2.

Заметно подняли стоимость жилья во второй очереди «Южного парка» в 1-м доме. Квартиры подорожали в среднем от 1 до 4 тысяч рублей за «квадрат». «Однушки» — с 42,05 до 45,6, «двушки» — с 41,4 до 44,2, «трешки» — с 42,8 до 43,54.

Но самое большое повышение у «Сувара» произошло в ЖК «Сказочный лес» в доме 1.1 «Кипарис» на 308 квартир, сдать которые застройщик планирует в первую половину следующего года. Здесь «однушки» подорожали в среднем на 11 тысяч рублей за «квадрат»: с 50,2 до 62,82. В строении 2.1 того же комплекса прилично подорожали и «двушки» — на 7 тысяч за кв. м (с 55,05 до 62,4). А в ЖК «Станция «Спортивная» в домах 1.4, 1.5 и 1.9 выросли в цене «трешки» (с 40,7 до 43,51).

Руслан Хабибрахманов: «Когда некоторые застройщики выводят свои объекты на рынок, немного неправильно рассчитывают стоимость и потом вынуждены уменьшать ее, чтобы конкурировать с другими застройщиками». Фото Романа Хасаева

Скидки «Сити-Строя» и рост у АБД

Существенные скачки цен произошли и у ряда других застройщиков. Впрочем, не всегда в сторону повышения. Так, у «Сити-Строя» в ЖК по ул. Камая, ЖК «Романтика» в 3-м доме на три тысячи за «квадрат» подешевели «трешки» (с 60 до 57,14). В ЖК «Голливуд» в августе снизились цены на все квартиры, но более всего на «однокомнатные» (с 67,5 до 61,89) и трехкомнатные (с 56 до 52,68).

«Ак Барс Девелопмент» в «Светлой долине» в доме 11.2, напротив, поднял цены, больше всего на двухкомнатные квартиры: с 54,95 до 62,86 в среднем за «квадрат». По остальным казанским новостройкам значительных изменений по стоимости жилья не наблюдалось.

— Наверное, это связано с тем, что, когда некоторые застройщики выводят свои объекты на рынок, немного неправильно рассчитывают стоимость и потом вынуждены уменьшать ее, чтобы конкурировать с другими застройщиками. Но мы не наблюдаем, чтобы на первичном рынке цены сильно падали. По многим застройщикам, наоборот, постепенно с динамикой строительства увеличивается и стоимость, чем ближе к сдаче, а снижения цен как такового нет, — заявил директор АН «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов.

— У нас цены были очень сильно ниже рынка на начальном этапе, поэтому продажи шли хорошо. Сегодня покупателей меньше, чем продавцов, поэтому они диктуют свои условия: просят какие-то отсрочки, скидки, преференции. Где-то застройщикам нужно увеличить обороты, поэтому они идут на это. Сейчас покупатель правит рынком, — добавил глава СК «Фарус» Рустем Юнусов.

Отложенный спрос «подогрел» июль и август

Как застройщики, так и риелторы отмечают, что рынок жилья в июле и августе сохранил свою активность. Продажи идут хорошо во всех сегментах. Большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры.

— «Двушки», «трешки» идут хорошо. Нам трудно судить по всему рынку, у нас проект в последней очереди, проходит итоговую проверку. Наших квартир осталось немного, и продажи идут нормально, даже большие площади расходятся. Малогабаритные квартиры, конечно, лучше продаются. Потому что у нас цена на квадратные метры относительно ниже рынка, но из-за того, что квартиры очень большие по размерам, конечная сумма получается выше. А покупателю не столько важна стоимость «квадрата», сколько сумма в конце договора, — отметил Рустем Юнусов, директор СК «Фарус».

Застройщик реализует свои новостройки на Лаврентьева,11 от 54 до 60 тыс. руб. за кв. метр. При этом однокомнатных квартир у компании в продаже почти не осталось, только большие по площади «однушки» до 60 кв. м и «трешки» — 120 кв. метров.

О небольшом спаде продаж говорят в ИСК «Варикус», хотя до лета дела у компании шли хорошо. Девелопер недавно переквалифицировался из субподрядчика, реализовав свой первый проект в жилищном строительстве — ЖК «Взлетная полоса» в Авиастроительном районе. Впрочем, на 90% квартиры здесь уже распроданы.

Анастасия Гизатова: «Не знаю данные Росреестра, но мне кажется, что июль, что август — очень активные. Объективно — не успеваем работать». Фото Максима Платонова

— Летние месяцы всегда спад, начало лета — просто ужас, до дрожи в коленях. Но к концу лета люди стали возвращаться. Мы раньше этим хвастались, а сейчас можем спокойно об этом говорить. Поначалу спада не было, шел постоянный рост. Рынок «прыгал»: осень, зима, пики, декабрь, лето, а у нас продажи постоянно росли, мы вне рынка были. Но сейчас уже ближе к окончанию продаж мы эту общую тенденцию прочувствовали. И все же потребность в жилье у людей очень большая, у покупателя в глазах страх, что останется без квартиры, — говорит директор ИСК «Варикус» Айрат Нагимов.

По мнению главы АН «Счастливый дом», несмотря на рост цен в экспозиции, реальные цены на новостройки в Казани падают. По оценке риелтора, в среднем на 5% в месяц.

— Цены, заявленные в экспозиции и которые прошли в реализации, отличаются. Рынок очень активный, мы вот работаем без выходных и каждый день уходим после 22.00. Не знаю данные Росреестра, но мне кажется, что июль, что август — очень активные. Объективно — не успеваем работать, — добавляет глава агентства Анастасия Гизатова.

Традиционно в конце лета часть квартир покупают студентам, они прибавили спрос на новостройки. Но основные причины, по мнению риелтора, в отложенном спросе.

— Причем началось даже до снижения ипотечных ставок, то есть сказать, что это Сбербанк повлиял, — нельзя. Люди не видят сильных улучшений, у них не выросли зарплаты. Те, которые ждали улучшений, у них ситуация не улучшилась, они решили жить в существующих реалиях — просто привыкли к сниженным доходам и как-то смирились, — полагает Гизатова.

Цены на новостройки Казани на 14 августа 2017 года
Инициатор-застройщик Название проекта (ЖК или жилой дом в случае точечной застройки) Стоимость кв. метра: от и до, тыс. руб. Сроки реализации проекта Кол-во домов, этажей Кол-во квартир
1-комн. 2-комн. 3-комн. начало конец
«Унистрой» «АРТ Сити», №1 сдан сдан сдан 2015
«АРТ Сити», № 4.1, 4.2. Застройщик ООО «СтройУслуги»
73,13-98 74,38-87,66 нет 1 кв 2016 4 кв 2017
«АРТ Сити», № 5.1, 5.2 79,42 73,88-77,14 74,26-79,81 дек.18
«АРТ Сити», № 2.1, 2.2 81,39-86,11 73,71-74,34 73,95-76,92 3 кв 2016 3 кв 2018
«АРТ Сити», №9 79,6-87,44 77,39 не предусмотрено
«Весна», №1 (квартир уже нет), №5 сдан сдан сдан 2015 2,4 кв 2016
«Весна», дом №2 сдан сдан сдан 1 кв. 2015 1 кв. 2017
«Весна», дом № 3 66,02-70,29 продано продано 2 кв. 2016 4 кв. 2017

Затоваривание «однушками» и активные заемщики

В структуре сделок по-прежнему больше всего ипотечных. По оценкам риелторов и девелоперов, от 40% до 60%. Ряд экспертов по-прежнему фиксируют наплыв инвесторов в лице вкладчиков банков.

— Многие переходят в недвижимость в ущерб себе. Я им говорю: давайте рассчитаем. Я считаю, нецелесообразным переходить с банковских вкладов в жилье, вы в любом случае теряете. Слова о том, что вклад застрахован, их тоже не убеждают. Варианты с дробильщиками и доверительным управлением настолько напугали, что идут в недвижимость, хотя я считаю, что сейчас лучше остаться в банке, — убеждена директор АН «Счастливый дом».

Впрочем, сейчас инвесторов уже не так много, говорят другие эксперты. В пример приводят застройщиков, у которых «застряло» в продажах много квартир. Глава агентства недвижимости «ФЛЭТ» отметил, что сегодня «однушки» у многих застройщиков продаются в последнюю очередь. Хотя еще недавно тенденция была обратная. Вот тогда и было время инвесторов.

— В настоящее время наоборот. Сначала покупается двух- или трехкомнатная квартира — это то, что покупается для себя, для жилья, не в целях перепродажи. Поэтому, на самом деле, это один из признаков того, что не так много инвесторов на рынке. Все-таки среди покупателей больше людей, у кого реальные жилищные проблемы, — говорит Руслан Хабибрахманов. По сути, сейчас рынком правят молодые семьи, которые идут на расширение, использую интересную ситуацию с ценами и выгодными ипотечными ставками.

Ряд экспертов по-прежнему фиксируют наплыв инвесторов в лице вкладчиков банков. realnoevremya.ru/Романа Хасаева

При этом эксперт отмечает довольно большое затоваривание «однушками» на рынке новостроек Казани. «Вот реальный пример по Казани: в некоторых домах практически все квартиры были однокомнатными. Жилье построено уже, а они до сих пор не проданы. У застройщика порядка 70% таких квартир в доме, остальные — трехкомнатные. «Трешки» продались, а «однушки» — только маленький процент».

Тенденция снижения спроса на «однушки» началась с момента, когда цены на жилье перестали расти. «Просто кто-то вовремя на это отреагировал, а кто-то по инерции продолжал лепить однокомнатные квартиры», — критикуют риелторы. Впрочем, не все застройщики признают проблему с избытком нераспроданных квартир. Некоторые связывают это с неумением коллег подстраиваться под рынок и ссылаются на то, что в России по-прежнему большая потребность в жилье.

— Цифры по среднему обеспечению россиян жильем по сравнению с другими странами, даже не очень развитыми, пугают. У нас нет и 25 «квадратов» на каждого человека! Мы за всю историю не построили 25 «квадратов» на жителя, а, допустим, Чехословакия построила 48 квадратных метров. Финны вообще с ума сошли: по 70 «квадратов» строят! Показатели — в 2 раза выше, чем в России. Поэтому, если за год мы построим две России, вот только тогда можно поговорить с теми людьми, кто говорит о затоваривании рынка. Дорого продают, продавать надо дешевле! А потребность в жилье гигантская, — убежден девелопер Айрат Нагимов.

опрос
Василя Ширшова, аналитическая служба "Реального времени"

Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.

Новости партнеров