Новостройки не будут дорожать, а владельцы офисов переключаются на «миллениалов»
В Казани проходит IX Рождественский саммит по недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов
Цены на жилье в Казани в 2020 году существенно расти не будут, но объемы продаж после рекордных показателей этого года пойдут вниз. В сегменте офисной недвижимости пришла мода на коворкинги, а торговые центры делают ставку на развитие фуд-моллов. Об этих и других трендах рынка недвижимости говорили сегодня в Казани на открытии IX Рождественского саммита РГУД, традиционно собравшего ключевых игроков рынка. На полях форума работает выездная редакция «Реального времени».
Жилье: 2020-й — год битвы за покупателя
По словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, 2020 год для рынка недвижимости будет сложнее, чем нынешний. Эксперт предрекает снижение спроса на квартиры.
— Даже те, кто не предполагал, что ему нужна квартира, купили ее на волне слухов о предстоящем росте цен из-за внедрения эскроу-счетов, — пояснила Анастасия. — Спрос вернется к показателям 2017 года.
Соответственно, существенного роста цен на жилье больше не ожидается: все застройщики, даже те, кто пока не перешел на эскроу-счета, уже повысили стоимость метра на фоне ажиотажного спроса, который наблюдался до июля.
В то же время повысятся требования покупателей к приобретаемому жилью.
— Время «юношеского максимализма», когда покупатели брали все без разбора, прошло, этого больше не будет, — уверена Гизатова. — В новом году мы увидим интересные битвы застройщиков за покупателя в части улучшения качества строительства, новых планировочных решений, креативных общественных пространств. Именно это станет трендом 2020 года.
Федеральные застройщики присматриваются к казанскому рынку
К концу 2020 года в Татарстан могут прийти новые федеральные застройщики.
— Кто-то из них обращается к нам за консультациями, им интересен наш рынок. Но некоторых застройщиков отпугивают непрозрачные, по их мнению, правила игры. Одна из компаний выбирала между Казанью и Нижним Новгородом и выбрала не нас, — пояснила Гизатова, отвечая на вопрос «Реального времени». — В Нижнем условия входа им показались более понятными. Есть сложности и с земельными участками: они либо слишком дорогие, либо требуют «доработки»: перевода в другую зону и т. д.
Инвестиции в квартиры: выбирать с умом
Отвечая на вопрос «Реального времени» о последствиях снижения ставки по ипотеке, эксперт предположила, что «мыльных пузырей» бояться не стоит: ипотечная ставка пока не настолько низкая. К тому же сниженная ставка (по оценке Гизатовой, за год она упала с 10 до 9%) пока не вызвала всплеска покупательской активности.
По мнению эксперта, объем ввода жилья в Татарстане в 2020 году останется на уровне последних лет: 2,4 миллиона квадратных метров.
Тем, кто рассматривает жилую недвижимость в качестве объекта для инвестиций, Анастасия Гизатова рекомендует максимально вдумчиво оценивать перспективы покупки.
— Выбрать можно, но не все. К примеру, ряд объектов в Приволжском районе я бы не рассматривала, а вот в Вахитовском, Ново-Савиновском, а также части Советского района — вполне, — считает эксперт.
Торговая недвижимость: «Покупатели торгуются до посинения»
Что касается состояния рынка аренды торговой недвижимости, то, по словам гендиректора девелоперской компании «АСК Недвижимость» Юрия Чикирова, 2019 год запомнился активными арендаторами и пассивными собственниками, которые из опасения продешевить подолгу не могут найти клиентов, а многие перспективные площади в итоге пустуют. В качестве примера подобного объекта Чикиров назвал помещения на Баумана, 49.
— Что касается продаж, то на рынке мы видим покупателей с чемоданами денег, которые до посинения торгуются, пытаясь максимально сбить цены, — говорит эксперт.
Еще одной особенностью уходящего года стали многочисленные примеры ошибочного выбора локаций со стороны крупных торговых сетей.
— «Верный», «ВкусВилл», «Красное и Белое» досрочно расторгали договоры. Собственники в накладе не остались: они получили неустойки и быстро нашли новых арендаторов: пришли «РусАлка», «Глобус» и другие, — продолжает Чикиров.
Средние цены на аренду торговой недвижимости в Казани имеют интересную особенность: при небольшой (около 50 «квадратов») площади помещения средние цены не сильно отличаются от района к району, составляя 1100—1350 рублей за метр. Но чем выше площадь, тем сильнее ценовая дифференциация. Так, аренда помещений площадью 1000 метров в Вахитовском районе обойдется в среднем в 790 рублей за метр, а в Кировском — всего 390, то есть вдвое дешевле.
Доходность торговых центров упала
Как отметил руководитель компании A-Development Мурат Ахмеров, бурной активности на рынке торговой недвижимости в этом году не было. По словам эксперта, характерной особенностью последнего времени стало снижение ставки капитализации и рост срока окупаемости торговых центров.
— Доходность коммерческой недвижимости снизилась с 12—15% годовых до 9—11%, а сроки окупаемости проектов выросли с 6—8 до 8—11 лет, — констатировал Ахмеров.
Офисная недвижимость: условия диктуют «миллениалы»
Управляющая бизнес-центром Urban Анна Ложкина констатировала, что еще в 2018 году рынок офисной недвижимости в Казани начал оживать. Для него сейчас характерны такие особенности, как увеличение спроса на объекты А-класса (количество свободных в офисах премиум-сегмента стремится к нулю).
Важной тенденцией рынка офисной недвижимости стала его переориентация на «миллениалов» — молодых людей, родившихся в начале 90-х и предъявляющих другие, нежели представители более взрослой категории, требования к своим рабочим местам.
— Это снижение доли рабочего пространства с ростом доли общественных пространств: больших кухонь, шумных и тихих мест отдыха и т. д., — рассказывает Анна Ложкина. — Выросли требования арендаторов к уровню сервиса, сейчас он стремится к столичным стандартам, арендаторы становятся избалованными. Недавно мне позвонили арендаторы и попросили включить в стоимость аренды чай, печеньки и доставку воды.
Еще одним следствием переориентации рынка труда на «миллениалов» стала растущая популярность коворкингов. По словам организатора Рождественского саммита Елены Стрюковой, полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ, в Казани сейчас работают 15 коворкингов с совокупной вместимостью 816 рабочих мест.
— Высказываются мнения, что эта тенденция будет нарастать, и в ближайшие десять лет доля коворкингов достигнет 30% от общей площади офисных помещений, — сообщила Елена Стрюкова.
