«Республику» отдают порциями: казанский ТЦ ищет владельцев на площади «якорей»
Собственник рассчитывает получить почти полмиллиарда рублей за 17 торговых площадок
Площади торгового центра «Республика», расположенного на ул. Петербургской, вновь выставлены на продажу. Арендаторы этих помещений, а среди них якорные «Магнит», «Детский мир», «Офисмаг», при этом остаются на своих местах — для них изменится только получатель арендного платежа. Пока речь идет о 17 объектах, хотя управляющие ТЦ не исключают, что со временем свой ценник появится и у остальных площадок. Эксперты «Реального времени» называют подобные сделки выгодными, хотя и небезрисковыми.
Продаются площади
Около пяти тысяч квадратных метров площадей торгового центра «Республика», расположенного в Казани на ул. Петербургской, выставлены на продажу. Соответствующие объявления размещены на Avito.ru и на сайте TPI Company — московской организации, занимающейся продажей арендного бизнеса (отметим, что она занимается реализацией коммерческой недвижимости, имеющей столичную прописку. Немосковский объект там лишь один — это как раз ТЦ «Республика»).
При этом торговый, общепитовый и иной бизнес, расположенный на продаваемых объектах, продолжит свою работу. Так, в одном из объявлений за 134,9 млн рублей предлагается приобрести торговое помещение площадью 1544 кв. метра, которое арендует гипермаркет «Магнит». «Срок окупаемости — 10,2 года (без учета индексации). Доходность — 9,8%», — говорится в объявлении. Продаются также площадки под магазином «Детский мир» (116 млн руб.), кафе Free Hugs (16 млн), магазинами «Глория Джинс», «Офисмаг», Fix Price и др.
Стоит отметить, что в свое время, а именно в апреле 2015 года, на продажу выставлялся весь торговый комплекс. Тогда объект был оценен владельцами в 1,5 млрд рублей. Торговый центр, который сменил уже три названия и нескольких хозяев, в то время был на треть пуст, потерял своего главного арендатора Media Markt. После прихода новой команды в 2015 году ТЦ удалось привлечь новых арендаторов (например тот же «Магнит»), провести ряд интересных маркетинговых мероприятий и вернуть привлекательность когда-то полупустого объекта. Видимо, сейчас владельцы решили частично капитализировать успех.
Очередная продажа «земли» под ними арендаторов ТЦ «Республика» не удивляет:
— «Детский мир» открывает супермаркеты на условиях аренды в действующих торговых центрах. Продажа самих помещений — это право собственника, возможная смена которого не влечет за собой автоматического расторжения договора с сетью, — заявил «Реальному времени» пресс-секретарь ГК «Детский мир» Валерий Прокопьев.
«Это обычная практика в России и во всем мире»
Директор ТЦ «Республика» Роман Котенков назвал нам следующую причину выставления торговых площадей на продажу:
— Продажа арендного бизнеса — это обычная практика в России и во всем мире. У собственника ТЦ «Республика» такая форма продаж является лишь одним из бизнес-форматов. Это не распродажа объекта, не освобождение от активов. Подобная практика применяется нами на других аналогичных объектах, в частности, в Москве. Теперь ее решили применить и в Казани. Собственник принял такое решение, команда «Республики» его исполняет и реализует, — заявил «Реальному времени» руководитель торгового центра.
Котенков подчеркнул при этом, что в работе самого торгового центра никаких изменений нет и не планируется: «Администрация и магазины работают в штатном режиме», — сообщил он.
Сотрудник агентства недвижимости, указанный как контактное лицо в одном из объявлений на Avito, это подтвердил, но с небольшой оговоркой: «Потенциальные покупатели продолжат работу по ранее заключенным договорам с арендаторами. Правда, срок соглашений у некоторых из них в ближайшие год—два истекает, поэтому существует вероятность заключения нового».
Телефоны самого собственника ТЦ «Республика» — «УК «Проект-сити» — молчали.
«Купили дисконтом, а продают по частям по более высокой цене»
Таким образом, стоимость 17 площадей ТЦ «Республика» оценена в сумму порядка 449 млн рублей. Как отметил Роман Котенков, всего в торговом центре насчитывается около 80 арендаторов, и, скорее всего, собственник выставит на продажу все площади. Напомним, что весной 2015-го за «Республику» просили 1,5 млрд рублей.
— Это на самом деле выгодно, — прокомментировал «Реальному времени» продажу площадей ТЦ «Республика» гендиректор «А-Девелопмента» Мурат Ахмеров. — В чем преимущества: современный торговый центр, стабильные арендаторы, объект расположен в центре, управляющая компания достаточно профессиональная. Ну и средний доход там варьируется от 10 до 12 процентов. Это, в принципе, в пределах ожидания инвесторов. Продать есть все шансы. Единственное, что покупка таких лотов, как «Детский мир» или «Магнит», обойдется в достаточно крупную сумму, что значительно сужает количество потенциальных инвесторов. Все это вопрос времени. Думаю, что в течение ближайшего года объекты будут реализованы, — заявил он.
По мнению Ахмерова, цены за площади в ТЦ установлены в пределах рыночных.
— Люди купили ТЦ в одной концепции, когда там были якорные арендаторы типа Media Markt. В результате они поменяли концепцию, сделали галерейную нарезку, посадили «якоря», например «Магнит» или «Офисмаг». И, соответственно, продают по частям. То есть купили дисконтом, а продают по частям по более высокой цене. А пока продают, зарабатывают на аренде — классика девелопмента, — говорит руководитель «А-Девелопмента».
Как отметил Ахмеров, Казань знает несколько примеров продажи площадей в торговых центрах:
— ТЦ «Караван» на Спартаковской тоже был реализован, там сейчас 135 собственников. Объект на Саид-Галеева, 6 (бывший «Дом быта», — прим. ред.) находился в плачевном состоянии, но появились адекватные собственники, они объединились, решили вопросы по пожарной безопасности, теплу. Еще — торгово-офисный центр «Арго» на Чистопольской, центр «7 слонов» на Московской, — рассказывает Ахмеров. — Тут должны быть грамотно выстроены отношения с управляющей компанией, ведь у объекта должны исправно функционировать инженерные сети. Поэтому, заключая договор, следует проговаривать все детали. Де-юре покупатели становятся совладельцами мест общего пользования, коридоров, проходов, лестниц. Даже если у них не оформлено право собственности, в силу закона они станут собственниками, — отмечает девелопер.
Инвестиционная привлекательность равна нулю
— В успешных профессиональных торговых центрах продажа магазинов как арендного бизнеса не распространена, — сообщил «Реальному времени» директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Александр Обуховский. — В Москве подобные примеры есть, но эти объекты нельзя назвать профессиональными. Также мы знаем несколько примеров, когда в торговом центре продаются площади под продуктовыми «якорями», но, как правило, их приобретает сам гипермаркет-арендатор, — говорит эксперт.
По словам Обуховского, доходность от аренды мелких владельцев торговых помещений выше, чем по банковским депозитам, но и рисков здесь больше: успех отдельно взятого магазина зависит от большого количества внешних факторов и соседей.
— Если в торговом центре 50—100 магазинов и столько же собственников, соответственно, у каждого будет своя арендная политика, — поясняет эксперт. — Кроме того, все помещения неравнозначны по разному количеству параметров. В случае, когда объектом владеет один собственник, он может пожертвовать коммерческими условиями отдельных магазинов, но улучшить торговый центр в целом. Соответственно, когда в торговом центре много владельцев, то от 10% до 30% из них столкнутся с оттоком арендаторов. При этом его инвестиционная привлекательность будет равна нулю, так как инвестиционная история объекта уже состоялась. Как, например, в многоквартирном доме, когда в нем распроданы все квартиры, — отмечает специалист Knight Frank.