Развязки Универсиады погубили казанский рынок недвижимости?

В преддверии общественных слушаний по новому Генплану Казани очень полезно взглянуть на социально-экономическое развитие города, каковы его особенности, преимущества и недостатки. Все мы знаем, что Казань сейчас добилась хороших успехов по благоустройству. Ее называют «третьей столицей России» и сравнивают с другими городами Европы. Однако статистические поля РФ и ЕС довольно значительно различаются, поэтому на данном этапе я решил сравнить Казань с другими крупнейшими городами России. При этом в СМИ все чаще обсуждаются только рейтинги регионов, а статистики по городам вообще очень мало. Также прошло четыре года после казанской Универсиады. Это уже достаточный срок, чтобы взглянуть на то, как повлияло на развитие города подобное масштабное мероприятие. Ключевые показатели я свел в нормированный график, в котором за единицу принято среднее значение по городам-миллионникам РФ.

Методология

Кроме городов-«одномиллионников», в подборку также включен Краснодар, который бурно развивается и вот-вот станет городом с семизначной численностью населения. Данные по демографии городов и строительству жилья взяты у официального Росстата. К сожалению, эта организация довольно формально собирает информацию о средних зарплатах, поэтому доходы населения получены «по гамбургскому счету» — из данных НДФЛ с сайта налоговой инспекции. Это самый объективный показатель по «белым» зарплатам, потому что в выписках предприятие может отчитываться как угодно, а вот реально заплаченные налоги — это факт. Разделив налоговую базу на количество населения города, мы получаем среднедушевой доход. Данные об авторынке взяты из открытых публикаций «Автостата». В этой информации нет всех городов, поэтому для статистики добавлены авторынки Москвы и Санкт-Петербурга, нормированные к средней численности населения городов-«одномиллионников». Следует отметить, что «Автостат» публикует именно данные по регистрации автомобилей в городской ГИБДД, поэтому здесь не учитываются продажи жителям других городов и сел.

Почему растем

С точки зрения прироста населения, столица Татарстана выглядит явно лучше большинства крупных городов РФ. По переписи населения 1989 года Казань была лишь девятым городом РСФСР, и вот уже сейчас Казань может обогнать Нижний Новгород и занять пятое место. По притоку населения Казань уступает лишь южному Краснодару (который сильно разрекламирован и по понятным причинам собирает большое число мигрантов с Севера и Дальнего Востока) и Новосибирску (столице Сибири, которая привлекает примерно тот же контингент). На мой взгляд, миграционная привлекательность Казани обусловлена социально-экономическими успехами Татарстана. «Голосование ногами» — это главный индикатор успешности города и региона, люди никогда не будут массово переезжать в депрессивные места.

Другая демографическая составляющая — естественный прирост населения, и вовсе однозначно делает Казань третьим городом в России. В данном случае причиной является уже не экономика, ведь в России больше всего рожает небогатый Кавказ, а в мире — беднейшие страны Африки. Основной фактор естественного прироста населения Казани — это молодое население. По доле населения от 20 до 30 лет Казань в России уступает лишь Красноярску, у которого тоже все очень хорошо с приростом. В свою очередь, большое количество молодежи возникло у нас по двум причинам. Первая причина — это приток студентов. Столица РТ всегда была студенческим городом, а появление федерального вуза только закрепило эту позицию. Вторая причина — это миграционные процессы «суверенитета» 90-х. В те годы население всей России (и Поволжья особенно) стало стремительно стареть, самой массовой социальной группой стали пенсионеры, и возвращение татар из республик развалившегося СССР здорово омолодило республику.

С точки зрения доходов населения ситуация двоякая. С одной стороны, не может не радовать тот факт, что эти доходы наконец-то стали выше среднего по крупнейшим городам. С другой стороны, такая позиция середняка говорит нам, что впереди еще много работы. На графике бросается интересный скачок вверх в 2014—2015 годах. В это время как раз произошло резкое падение курса рубля. Можно предположить, что экономика Казани оказалась чуть более валютно-ориентированной, чем в других городах. Устойчивость экономики к провалам рубля — еще одна причина, по которой нам стоит продолжать развивать туризм и IT-индустрию.

Движимость и недвижимость

Единственная линия на графике, которая ушла ниже единицы — это строительство жилья. Кризис на рынке жилья стал одним из главных трендов в экономике города последних лет. Еще в 2004 году Казань строила почти вдвое больше, чем средний «миллионник». А в 2016 году Казань лишь на 14-м месте в России. И эта ситуация довольно парадоксальна, ведь на руках у столицы РТ все козыри, которые должны способствовать бурному строительству — рост населения и стабильная экономика. Объяснить этот парадокс можно только с помощью двух факторов. Первый фактор — это фактическое сворачивание государственных программ по льготному жилью. Сначала темп задавала ликвидация ветхого жилья, затем ей на смену пришла соципотека. На протяжении почти 20 лет казанцы получали жилье по очень привлекательным условиям и, похоже, сейчас не готовы приобретать метры по рыночной цене.

Второй фактор — это автомобиль. Нетрудно заметить, что продажи новых машин составляют самую стабильную и возвышающуюся линию на графике. Очевидно, что именно недвижимость и автомобиль являются самыми крупными покупками, отягощающими кошелек россиян. Спор между новой машиной и улучшением жилищных условий стал уже традиционным в нашей экономике. И в Татарстане этот спор выигрывает движимое имущество. В разные годы столица РТ покупает по 20—50 тысяч новых автомобилей, неизменно оставаясь третьей после Москвы и Питера. Одной из причин такого раздутия авторынка является бурное дорожное строительство в Казани. В год открытия всех развязок Универсиады авторынок Казани достиг пика, превысив средний город-«миллионник» аж в полтора раза. Помимо соревнования за кошелек, автомобиль и строительство конкурируют на градостроительном уровне: автомобиль и переезд в более дальний пригород прочно связаны диалектически.

Сама по себе автомобилизация не плоха, ведь увеличивается мобильность населения. Чем больше строится дорог и развязок, тем больше люди стимулируются покупать машины. Связь дорожной инфраструктуры и автомобилизации давно описана в учебниках по экономике и градостроению, через это прошли все города Западной Европы еще в 60-е. И вот наш город не стал исключением. Но стоит учесть, что к избытку машин наши города и кошельки пока не готовы, поэтому в будущем ставка на автомобиль может быть чревата падением качества жизни и темпов экономического развития. Через это Западная Европа тоже прошла в 60—70-е, и мы не должны наступать на эти грабли.