Рынок жилья Казани: исчезновение рекламных акций, вкладчики как подарок застройщику и дешевеющая ипотека

Выбор у инвесторов на фоне банковского кризиса невелик

Далеко не лучшие результаты по итогам февраля продемонстрировал первичный рынок жилья.

Так, в Казани за прошедший месяц число зарегистрированных договоров долевого участия не только не выросло, но даже сократилось на 3% (523 ДДУ против 541). По Татарстану ситуация еще менее радужная — снижение составило почти 15%.

— Спрос оставался на том же уровне. Ситуация для февраля вполне типична. Люди по-прежнему вкладываются в первичную недвижимость, в основном приобретают недорогие квартиры. Цены остались на прежнем уровне. Об их росте можно будет говорить в начале лета, — отмечает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Вероятно, на небольшой рост рынка отчасти повлияло и снижение активности бывших вкладчиков, за счет которой увеличились продажи в предыдущие месяцы.

— Они были особенно активны в январе, когда все получали компенсации, сейчас процесс уже идет по убывающей, — говорит Хабибрахманов.

А вот заместитель директора «Ак Барс Недвижимости» Олег Митюнин уверен, что инвесторы еще сохраняют интерес к объектам недвижимости. Другое дело, что они не хотят попасть впросак и, забрав деньги из тонущего банка, вложить их в долгострой.

— Что касается покупки второй и третьей квартир в качестве вложения средств — чтобы сберечь деньги от инфляции, таких сделок становится больше, особенно велик интерес к объектам на стадии котлована. Например, наш новый проект «Тулпар», едва стартовав, получил массу заявок от покупателей-инвесторов. Они наконец-то возвращаются на рынок.

Такая ситуация неудивительна: доверие к банкам у вкладчиков невелико, а недвижимость ассоциируется у покупателей со стабильностью — даже в трудные времена ликвидные предложения растут в цене. Впрочем, только проекты крупных застройщиков вызывают доверие у покупателей. А если учесть, что в новых проектах привлекательные цены на старте продаж ограничены по времени и представлены небольшим пулом квартир, то выбор у инвесторов не велик, — считает Олег Митюнин.

Внимательный читатель наверняка заметил, что нынешний февраль и вовсе оказался провальным по сравнению с прошлогодним. Для сравнения: в 2016 году было заключен 861 ДДУ, в то время как в 2017-м это число сократилось до 523. Если говорить о данных по Татарстану, здесь падение составило порядка 40%.

Впрочем, найти логичное объяснение в данном случае довольно просто. Как известно, в начале прошлого года рынок с замиранием сердца ждал завершения госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок — тогда до конца не было ясно, продлят господдержку после 1 марта или нет. На фоне этой неопределенности клиенты, откладывавшие покупку, стали приобретать квадратные метры. Масла в огонь подлили и сами застройщики, в ту пору активно спекулировавшие слухами об отмене господдержки.

Что касается нынешнего февраля, он оказался вполне спокойным — рынок не всколыхнули никакие новости, которые могли сподвигнуть людей массово скупать «первичку».

«Палитра» «однушек» от «Сувара» без банковских кредитов

Хотя застройщики наконец-то начали получать разрешения на строительство, чему предшествовали сложности, связанные с тем, что вся Казань оказалась в границах исторической зоны, пока говорить о каких бы то ни было новых крупных проектах не приходится. Так, за два с половиной месяца исполком выдал 8 разрешений на строительство. Но 6 из них были получены на строительство блокированных домов, еще два — выданы ООО «Стройкама» взамен прежних на строительство домов по улицам Тылсым и Медовая (ЖК «Киндери»). Одним словом, ни один из этих проектов в перспективе не подразумевает строительство многоэтажного коммерческого жилья.

Вместе с тем один из крупных татарстанских застройщиков «Сувар Девелопмент», начавший в прошлом году сразу несколько масштабных проектов, продолжает экспансию: сейчас компания заявила о строительстве нового жилого комплекса на Оренбургском тракте напротив торгового центра «Порт». Он будет состоять из двух домов. В первом 25-этажном доме будет 264 квартиры, из них 168 — однокомнатные. Второй 23-этажный дом рассчитан на 308 квартир. Примечательно, что «трешек» здесь не будет вообще, а «двушек» будет совсем немного — всего 44. Похоже, что их «палитра» будет не очень большой — почти все они имеют одинаковую площадь примерно в 53 «квадрата». Выбор «однушек» гораздо шире: здесь есть и небольшие студии от 28,55 кв. м, и квартиры со стандартной площадью до 43,5 кв. м.

Как указано в проектной документации, планируемая стоимость каждого из домов составляет примерно 459,5 млн рублей. При этом застройщик собирается полагаться на собственные средства (по крайней мере, так указано в декларации). Впрочем, строители все реже стараются обращаться за кредитами в банки.

Добавим, что, хотя эти два дома и вынесены в отдельный жилой комплекс, их проекты соответствуют проектам домов в ЖК «Сказочный лес», который также строится на Оренбургском тракте. Формальным застройщиком «Палитры», как и «Сказочного леса», является ООО «Березовая роща».

Напомним, что не так давно в «Сувар Девелопмент» рассказали о вводе новой системы управления компанией, в рамках которого будет существовать два юрлица. Для этого было образовано новое ООО с аналогичным названием «Сувар Девелопмент». Его возглавил бывший генеральный директор «Сувара» Андрей Мочалов. Новая компания будет осуществлять функцию генподрядчика. Созданный ранее «Сувар Девелопмент» под руководством Артура Гиматова должен осуществлять взаимодействие с банками.

«Новый подход к ведению бизнеса разработан с учетом текущей ситуации в Республике Татарстан, связанной с кризисом в банковском секторе, а также планов компании по межрегиональной экспансии и входу в новые регионы, включая Уральский, Северо-Западный и Центральный округа», — поясняют в пресс-службе «Сувара».

Когда денег нет

Если проанализировать акции, которые застройщики предлагают своим клиентам, можно сделать вывод, что девелоперы делают ставку на несколько востребованных предложений. В частности, такие маркетинговые акции можно сгруппировать в несколько категорий — связанные с ипотечным кредитованием, «Квартиры от … млн рублей», скидки на паркинги, предложения по чистовой отделке квартир. Нетрудно заметить, что практически исчезли единовременные скидки. Некоторые застройщики заявляют о возможности получить рассрочку, но на самом деле речь может идет о вступлении в жилищно-строительный кооператив или о рассрочке только на первый год и о последующем ипотечном кредитовании.

На фоне снижения ставок банками (об этом чуть позже), застройщики стали постепенно отказываться от полюбившихся многим акций по их дополнительному субсидированию. К примеру, одним из первых с таким предложением в свое время выступил «Унистрой». До Нового года, пока действовала программа господдержки, девелопер предлагал купить жилье под 8,3% годовых. После завершения программы ставка выросла до 9,5%. А сейчас на сайте «Унистроя» информация о такой акции и вовсе отсутствует. Нет и информации о дополнительном субсидировании ставок «Сувар Девелопмент». Одним из немногих игроков, которые сохранили такую акцию, к примеру, оказался «Ак Таш инвест», который совместно с «Абсолют Банком» предлагает приобрести «первичку» под 8,49% годовых.

Зато практически все крупные застройщики дают возможность своим клиентам приобрести квартиру по ипотеке без первоначального взноса. Правда, в каждом конкретном случае могут быть специальные условия. К примеру, при покупке квартиры без «первоначалки» у «Унистроя» придется стать членом международного (?!) потребительского кооператива «Маяк» — именно он вносит первый взнос за дольщика. Ипотека в данном случае предоставляется «Россельхозбанком» по ставке 11,95% годовых.

Ипотеку без «первоначалки» предлагают «Сити Строй» и «Сувар Девелопмент» совместно с «Промсвязьбанком». Правда, в данном случае кредит придется брать по ставке выше среднерыночной — 13,3% годовых.

«Жилищная инвестиционная компания» сообщает, что готова предоставить ипотеку без «первоначалки» за счет собственных средств.

В любом случае широкую распространенность подобной акции вряд ли можно считать хорошим знаком. И дело тут не только в подводных камнях, которые могут ждать клиентов. Получается, что многие татарстанцы, даже имея стабильный доход, не могут накопить и 20% от стоимости квартиры.

Сэкономить на удобстве

Пожалуй, нельзя назвать позитивной тенденцией и распространение акций, которые условно можно назвать «Квартиры от …». Нетрудно догадаться, что данном случае застройщики стараются указать максимально низкую цену, по которой дольщик может приобрести жилье. Но следует помнить, что скорее всего речь идет о небольшой студии, либо жилом комплексе, расположенном в пригороде, либо о покупке квартиры на начальной стадии строительства. В первых двух случаях жители будут испытывать неудобства, ужимаясь в небольшой квартире или ежедневно тратя кучу времени на поездки в город, в последнем — растут риски, что жилой комплекс может остаться недостроенным. При этом зачастую в одном проекте могут быть сосредоточены все эти факторы. Понятно, что татарстанцы и хотели бы жить в более просторных квартирах, но стремительный рост количества небольших студий говорит о том, что позволить себе такую роскошь могут не все.

К примеру, рекламный баннер обещает квартиры от 1,2 млн рублей в новом ЖК «Палитра» от «Сувара». Но, как мы уже упоминали, в этом комплексе много небольших однокомнатных студий. К тому же, проект только стартовал, срок окончания строительства — III квартал 2019 года.

От 1,8 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру в ЖК «Тулпар» от «Ак Барс Девелопмент». При этом площадь такого жилья будет вполне стандартной — 36 кв. м. Но в этом случае дольщику следует обратить внимание, что речь идет о старте продаж и строительство домов ведется здесь не так давно.

Еще одна тенденция заключается в том, что многие застройщики предлагают клиентам чистовую отделку. Например, в ЖК «Победа» от ЖИКа ее обещают сделать бесплатно при покупке определенных квартир (к слову, девелоперская группа депутата Эмиля Хуснутдинова на продажу выставила свою промбазу). В «Суваре» и вовсе могут не только сделать ремонт, но и установить технику — для этого нужно будет доплатить порядка 10 тыс. рублей за кв. м. При желании клиент может установить и более дорогую технику, стоит только внести больше денег. Сделать ремонт в квартире клиентов готова и компания «Ак Барс Недвижимость».

Почему застройщики надеются на рост «вторички»?

Что касается рынка «вторички», в феврале в этом сегменте наметилась довольно положительная динамика.

Так, в Казани была совершена 1881 сделка купли-продажи жилых помещений, что оказалось почти на 15% больше, чем в предыдущем месяце. По Татарстану число сделок на вторичном рынке выросла почти на четверть (с 3 984 до 5 222).

Но если сравнить эти данные с прошлогодними, картина окажется не такой уж оптимистичной. В частности, по сравнению с февралем прошлого года в Казани количество сделок сократилось на 30%, в Татарстане — на 22%.

По оценкам Руслана Хабибрахманова, в целом, ситуация на вторичном рынке была вполне типичной для февраля — явных взлетов и падений не наблюдалось.

— Продажи по «вторичке» шли примерно на том же уровне. Февраль — месяц для разгона, какие-то выводы можно будет делать в марте, — говорит он.

При этом роста на вторичном рынке ждут и застройщики, ведь довольно часто собственники продают старое жилье, чтобы купить квартиру в новостройке.

— В 2016 году некоторую обеспокоенность вызывала стагнация на вторичном рынке, ведь обычно именно этот сегмент стимулирует рынок недвижимости в целом. Однако начавшееся в конце года снижение ставок на коммерческую ипотеку позволит расшевелить спрос на альтернативные сделки, когда одна квартира продается для того, чтобы купить другую, чаще всего — новостройку, — считатет Олег Митюнин.

«Ставки по первичному рынку не уступают ставкам, которые действовали в период госпрограммы»

Пожалуй, единственным сегментом, где сохранился безусловный рост, оказалась ипотека, несмотря на то, что в конце прошлого года перестала действовать программа господдержки. Так, по отношению к январю число ипотечных сделок в Казани выросло вдвое — до 1207. В Татарстане рост составил 35% (3106 сделок против 2006).

Как и прогнозировалось еще в конце прошлого года, ипотечные ставки продолжают снижаться. В марте ставки опустили сразу несколько крупных игроков ипотечного рынка. На 1,1 п.п. ставку снизили ВТБ24, ВТБ и «Банк Москвы. Это касается ипотеки как на первичное, так и на вторичное жилье. Чуть позже о том, что ипотечный кредит можно будет оформить от 10, 25% годовых, заявили в АИЖК. Впрочем, нельзя сказать, что снижение ставок стало новостью: после того, как Сбербанк установил ставку от 10,9%, участники рынка ждали, что на подобный шаг пойдут и другие участники рынка, дабы не отстать в погоне за клиентами.

— Снижения объемов ипотечного кредитования мы не наблюдаем: напротив, фиксируем увеличение сделок по ипотеке с начала 2017 г. в среднем на 10—15%. Одна из причин — снижение процентной ставки. Например, по первичному рынку они не уступают ставкам, которые действовали в период госпрограммы. За период январь-февраль 2017 г. ВТБ24 в Татарстане выдал почти 850 ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 млрд руб., что по объему выдачи на 12,7% выше аналогичных показателей 2016 года, — говорит управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ24 в Татарстане Олег Исламов.

Из таблицы видно, что сразу 9 банков снизили ставки по ипотеке на первичное жилье. Кроме упомянутых кредитных организаций ставку опустили «Дельтабанк» (с 12,5 до 11,75%), «Россельхозбанк» (с 13,4 до 11,95%), «Автокредитбанк» (с 19 до 15,9%), «Автоградбанк» (с 16 до 15%), АКИБАНК (с 12,25 до 10,5%).

Если сравнить нынешние ставки с теми, что были установлены на конец декабря, то есть до окончания программы господдержки, можно обнаружить, что на сегодняшний день в ряде банков ипотечная ставка уже опустилась практически до того же уровня. В частности, такую ситуацию можно наблюдать в упомянутых банках группы ВТБ, Сбербанке, «Дельтакредитбанке», АКИБАНКе.

В то же время сравнялись и ставки на приобретение первичного и вторичного жилья. При этом ставки на покупку «вторички» также продолжают снижаться: за последний месяц кроме банков группы ВТБ размер ставки уменьшили «Дельтакредитбанк» (с 12,5 до 11,75%), «Россельхозбанк» (с 12,9 до 11,95%), «Автокредитбанк» (с 19 до 15%), «Автоградбанк» (с 16 до 15%), «Банк Казани» (с 12,25 до 11,75%), «Энергобанк» (с 13,25 до 12,75%), «Акибанк» (с 12 до 11,25%). В качестве примечания добавим, что в отдельных случаях банки могут выдвигать дополнительные условия. К примеру, если речь идет о кредите на «первичку», ставка может снизиться после сдачи дома.

Вместе с тем выдача ипотеки на покупку первичного и вторичного жилья также сохраняется примерно на одном уровне. По словам Олега Исламова, ВТБ24 в феврале выдал на новостройки 240 кредитов на сумму более 400 млн руб. В прошлом году показатели были аналогичные. На приобретение вторичного жилья в прошлом месяце банком было выдано более 270 кредитов на сумму свыше 450 млн руб. В феврале 2016 года — 242 кредита на сумму 382 млн руб. Таким образом, можно отметить рост во вторичном сегменте.

А вот Ильсия Гиниятуллина, руководитель розничного филиала ВТБ в Татарстане, напротив, отмечает рост в кредитовании новостроек.

— Ипотечный портфель розничного подразделения ВТБ в Татарстане за 2016 год вырос на 36%. На 1 марта 2017 года его объем составил около 2,5 млрд рублей. Всего с начала года было выдано около 100 ипотечных кредитов, 70% из которых — на приобретение жилья на первичном рынке. За январь-февраль 2017 года на первичном рынке выдано жилищных кредитов в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, — отмечает Гиниятуллина.