Вторичка догоняет: в Татарстане меняется баланс спроса на рынке недвижимости
В отрасли фиксируют переток ипотечных сделок в сторону готового жилья
Рынок недвижимости Татарстана переживает этап структурной трансформации: на фоне адаптации к сокращению льготных программ и высокой ключевой ставки вторичный сегмент постепенно усиливает позиции. По данным Управления Росреестра по Татарстану, количество сделок по готовому жилью за месяц выросло на 8,5%. Наряду с этим эксперты фиксируют подорожание вторички, а также заметный переток ипотечного спроса из новостроек. Подробнее — в материале «Реального времени».
Как вторичка обогнала первичку и выросла в цене
В Татарстане в мае зарегистрировали 4,5 тысячи сделок на вторичном рынке жилья — это на 24% больше, чем годом ранее. По темпам прироста вторичка обогнала рынок новостроек, прибавивший за год 13%. Покупатели первички в республике зарегистрировали 1,6 тысячи договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), сообщили в Управлении Росреестра по РТ.
Повышенный спрос подогрел и цены на готовое жилье. Медианная цена «квадрата» казанской вторички, по данным «Домклик», за год выросла на 15% — с 180,7 до 207,4 тыс. руб/м², в Иннополисе — на 10% — с 212,9 до 234,6 тыс. руб/м². Тенденция к подорожанию наблюдалась почти по всей республике, за исключением отдельных муниципалитетов.
«Все, что не продано в момент стройки, уходит на вторичный рынок и конкурирует с первичкой»
При этом объем предложения на рынке строящегося жилья в России вырос с 70 млн кв. м в 2024 году до 83 млн кв. м в 2026-м. Доля квартир, реализуемых в еще не введенных в эксплуатацию проектах, за тот же период снижалась с 78 до 70-72% в минувшем году, а сейчас стабилизировалась на уровне 75-76%. Но здесь есть важный нюанс, отмечают эксперты.
По его словам, российский рынок недвижимости адаптируется к современным экономическим реалиям: в первичном сегменте растет предложение, а во вторичном постепенно восстанавливается деловая активность. При этом значительного снижения цен на новостройки не ожидается, добавил эксперт.
Смещение интереса покупателей подтверждают и данные по ипотеке. По данным Банка России, в январе — мае 2026 года доля кредитов на вторичное жилье заметно выросла. Так, из 389 тысяч ипотечных жилищных кредитов на сумму 1,733 трлн рублей больше половины — 247 тысяч, или 63,5%, — пришлось именно на вторичный сегмент. Банки выдали россиянам на покупку готового жилья 916 млрд рублей — это 52,9% от общего объема ипотеки. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил +78% по количеству и +103% по объему. Именно оживление вторичного рынка стало главным драйвером роста ипотечного кредитования в первые пять месяцев текущего года, подчеркивают в отрасли.
Ценовой разрыв с первичкой — разные методики и цифры
Существенные различия в оценке стоимости первичного и вторичного жилья зависят от методик расчетов. Росстат фиксирует ценовой разрыв между новостройками и вторичкой на уровне 52%, что объясняется тем, что в расчет включают все типы жилья, включая старый жилой фонд.
Данные Центробанка о разрыве цен между сегментами значительно ниже. Регулятор применяет более детализированную модель, учитывает сопоставимые параметры объектов — год постройки, класс недвижимости, площадь и т.д. При таком подходе разрыв оказывается существенно ниже — 9—18%, в том числе с учетом затрат на ремонт в новостройке. В ЦБ отмечают, что динамика модельного разрыва различается по регионам, в среднем он увеличился примерно на 10 п.п. относительно 2020 года, а в отдельных крупных регионах — до 20 п.п.
Эксперты «Домклик» считают, что разрыв цен между первичкой и «свежей» вторичкой сокращается, а в отдельных локациях практически исчез. При этом современное вторичное жилье дорожает быстрее — до 14—15% в год, во многом за счет готовой инфраструктуры.
В 2027—2028 годах цены на первичное жилье будут расти умеренно, а на вторичном рынке возможно ускоренно — из‑за перетока спроса, прогнозирует зампредправления банка «Дом.РФ» Иван Ларионов. Но прирост вряд ли превысит уровни 2024—2025 годов. При этом фундаментальный спрос на жилье, по оценке экспертов, будет сохраняться еще несколько лет из-за низкой обеспеченности жильем — 29 м² на человека при целевом уровне 33 м² — и устаревания жилого фонда. Дополнительно спрос может подстегнуть рост реальных доходов населения, который в долгосрочной перспективе специалисты оценивают примерно в 3% в год.
«Не нужно думать, что разрыв со вторичкой уменьшится за счет снижения цен на новостройки»
Усиление позиций вторички как в стране, так и в республике подтверждает руководитель АН «Квартет» Рустем Сафин. По его словам, этот тренд на рынке жилья сохранится в течение всего 2026 года и, скорее всего, перейдет на следующий. «Потребность в покупке жилья у населения все еще высокая — неудовлетворенный спрос просто колоссальный. И пока его сдерживает именно высокая кредитная ставка по ипотеке. Как только для конкретной семьи новая процентная ставка снижает ежемесячный платеж ниже их психологического уровня, они сразу принимают решение о подборе и покупке вторички», — пояснил он.
Объем непроданных новостроек в России достиг 83,1 млн кв. м, доля нереализованных квартир к моменту ввода — 28%, приводит данные «Домклик». Но признаков локального перегрева на первичном рынке в Казани нет, отметил Сафин.
Спикер согласен с прогнозом банка «Дом.РФ»: в ближайшее время роста цен на новостройки не ожидается — они в стадии стагнации, но не падают. «Есть отдельные девелоперы, которые даже поднимают цены, потому что объем продаж превышает месячные планы. В сегменте новостроек такая ситуация, скорее всего, сохранится до осени. Затем предновогодний ажиотаж приведет к резкому росту спроса — и цены пойдут вверх», — считает эксперт. Кроме того, на рынке становится все меньше привлекательных проектов, а многие старты продаж откладываются — это формирует дефицит качественных новостроек.
На вторичном рынке динамика иная: рост числа сделок напрямую подталкивает цены вверх. «Все чаще можно видеть, как после размещения объявления о продаже квартиры продавец вскоре поднимает цену — количество звонков и просмотров в первые дни превышает ожидания. Если вторичка хорошая — с качественным ремонтом и чистой продажей, то даже повышение цены на 500 тысяч рублей по сравнению с аналогами не отпугивает покупателей, они готовы переплатить за достойный объект», — отмечает Сафин.
Эксперт также полагает, что государственные меры в итоге приведут к сокращению разрыва между ценами на новостройки и вторичное жилье. «Но не нужно думать, что этот разрыв уменьшится за счет снижения цен на новостройки. Скорее всего, снижение ключевой ставки и новые условия семейной ипотеки продолжат сказываться на стагнации цен на новостройки с одновременным разгоном цен на вторичку, и этот разрыв начнет сокращаться. Но средняя цена за «квадрат» по факту вырастет», — резюмирует он.
«Вторичка догоняет» — о росте цен и балансе рынка недвижимости
Спрос заметно сместился на рынок вторичного жилья, и это начинает давить на цены, согласны и другие участники рынка. По оценке гендиректора компании «Этажи Казань» Марата Галлямова, отложенный спрос подталкивает стоимость вторички вверх, хотя рост пока не выглядит резким.
При этом динамика подорожания не везде одинакова. В среднем по рынку рост цен на вторичку с начала года составил, по оценке Галлямова, порядка 3-5%. Он также полагает, что третий‑четвертый квартал года может стать катализатором роста: традиционно в это время усиливается спрос и цены подрастают. При этом сегмент может догнать и даже обогнать первичку, уверен собеседник издания: в отдельных локациях цены могут приблизиться к уровню новостроек или даже превысить.
— Потенциал роста вторички — до стоимости, а то и выше новостроек. В целом нормальное явление — это минус 10% от цены квадратного метра новостроек. Вот до этой черты есть потенциал роста, — считает Марат Галлямов.
Сейчас разрыв между ценами на новостройки и готовое жилье в среднем достигает 20-30%, а где-то и больше. Речь, как правило, идет о «новой вторичке» — готовом жилье не старше 10 лет, которое еще недавно было новостройкой. Именно этот сегмент способен сокращать ценовой разрыв. Что касается первичного рынка недвижимости, его удешевление маловероятно: высокая себестоимость строительства и кредитные ставки не позволяют застройщикам снижать цены без убытков.
— Новостройки сейчас всячески будут стараться удерживать ту цену, которая есть. Снижать им вообще крайне невыгодно, они и так уже практически на грани рентабельности оказались, — подчеркнул эксперт.
При этом вторичку никакие факторы не сдерживают, так что она будет стремиться к цене первички: «Ей никто не помогал, она догоняет и будет догонять, стремиться к цене новостройки».
В целом ситуация на рынке недвижимости в регионе остается относительно стабильной. «Перегрева по объемам нет, но в Казани есть перегрев по цене за квадратный метр. Поэтому рынок по новостройкам у нас более‑менее сбалансированный», — указал Галлямов. Объемы строительства и продаж в столице Татарстана ниже, чем в ряде других регионов, что помогает сохранять баланс.
Спикер поясняет логику равновесия: если бы цена за квадрат достигла 150—170 тысяч рублей, рынок мгновенно «вымыл» бы весь имеющийся объем жилья, и возник бы дефицит. При более высоких ценах, чем сейчас, наступил бы профицит, стройки остановились бы из‑за отсутствия спроса. «Сейчас мы балансируем, застройщики балансируют между вводом и реализацией. Какой-то дикой затоваренности у нас нет», — резюмирует эксперт.
Таким образом, рынок недвижимости Татарстана демонстрирует переход к более сбалансированной структуре: вторичный сегмент усиливает позиции, а первичный адаптируется к новым условиям. Ключевыми факторами, определяющими динамику в ближайшие месяцы, по мнению специалистов, останутся уровень ключевой ставки, темпы продаж на первичном рынке и структура ипотечного спроса.