Апартаменты вместо квартир: где инвестор получит максимум выгоды

Эволюция выбора, или Как инвесторы перешли от квартир к апарт-отелям

Сдача квартиры внаем и юнит в апарт-отеле — два самых распространенных способа получения пассивного дохода частными инвесторами. Каждый обладает собственным набором достоинств и недостатков.

Правда, тренд на покупку апартаментов набирает все большую популярность. По данным экспертов, средняя доходность юнита в апарт-отеле в настоящее время варьируется от 6 до 15% годовых, что превосходит показатели доходности классической аренды жилья. Наибольшую популярность новый формат недвижимости получил в Санкт-Петербурге, где функционирует больше половины построенных в гостиничном формате сервисных апартаментов в России.

Формат апарт-отелей выгоден для всех участников проекта. Девелопер сокращает затраты на кредитование благодаря поступлениям от продаж, инвестор получает возможность приобрести недвижимость с невысоким порогом входа, а оператор занимается операционной деятельностью.

Главное преимущество модели: инвестор получает прозрачную схему управления недвижимостью и стабильный доход без личного участия. Инвесторы делегируют операционные задачи — поиск арендаторов, обслуживание номеров, контроль загрузки отеля — профессиональным управляющим. В отличие от покупки квартиры, которую нужно самому сдавать в аренду, инвесторы имеют возможность получать по-настоящему пассивный доход.

Именно по этой эволюционной спирали развивались апартаменты, считающиеся самым молодым сегментом недвижимости в РФ. Первые проекты появились 15 лет назад. Долгое время оставались нишевым продуктом для узкого круга инвесторов. Неопределенный правовой статус и отсутствие профессиональных управляющих препятствовали выходу на широкий рынок.

Однако с появлением профессиональных управляющих и переходом на гостиничные стандарты апарт-отели вышли на устойчивую траекторию развития. Современные проекты апартаментов функционируют как полноценные отели с централизованным сервисом по облуживанию клиентов, цифровыми платформами бронирования номеров.

Плюсы апартаментов

Сервисные апарт-отели предлагают инвестору модель, в которой доходность и операционная нагрузка разделены. Рассмотрим ключевые преимущества этого формата на примере апарт-отеля Vertical Московская в Санкт-Петербурге.

• Профессиональное управление без вовлечения собственника. В отличие от квартиры, где поиском арендаторов, уборкой, косметическим ремонтом и общением с арендатором занимается владелец, в апарт-отеле эти функции переданы управляющей компании. Оператор обеспечивает загрузку, сервисное обслуживание и финансовую отчетность. Собственнику достаточно контролировать поступления через личный кабинет.

• Гибридная модель аренды и повышенная доходность. Апарт-отели совмещают краткосрочное и среднесрочное размещение гостей. В высокий туристический сезон номера сдаются посуточно с повышенным ADR (средней стоимостью номера), в низкий — заполняются долгосрочно, от одного месяца. Такая гибкость обеспечивает стабильную загрузку и итоговую доходность от 8 до 12% годовых — в два раза выше, чем у типичной арендной квартиры в спальном районе.
• Программы гарантированной доходности. Многие девелоперы апарт-отелей предлагают инвесторам гарантированные выплаты на стартовый период — примерно 2–3 года после ввода объекта в эксплуатацию. Это страхует собственника от колебаний загрузки на этапе запуска отеля и дает прогнозируемый доход. Например, в проекте Vertical Московская действует программа с гарантированной доходностью. С подробностями программы можно ознакомиться тут.

• Масштабируемость без дополнительных трудозатрат. Приобретение нескольких юнитов в одном комплексе не требует от инвестора пропорционального увеличения усилий. Вся отчетность формируется в том же личном кабинете, выплаты также поступают централизованно. Формат удобен для постепенного формирования портфеля доходной недвижимости — будь то один номер или несколько.

• Диверсификация рисков простоя. В квартире доход зависит от единственного арендатора. Его выезд означает полную остановку оплаты до поиска нового жильца. В апарт-отеле номер ежемесячно обслуживает десятки гостей. Кроме того, во многих проектах применяется «котловой» метод распределения доходов — прибыль всех номеров одной категории суммируется и делится между собственниками пропорционально площади. Это минимизирует колебания загрузки конкретного юнита и делает выплаты более равномерными.

Минусы апартаментов

При всех преимуществах данный формат имеет некоторые особенности, которые начинающие инвесторы не учитывают при заключении сделки.

Юридический статус. Апартаменты классифицируются как коммерческая недвижимость. Это исключает возможность постоянной регистрации по месту жительства и ограничивает доступ к льготным ипотечным программам, рассчитанным на покупку квартиры. Впрочем, для инвестора, нацеленного только на арендный доход, данное ограничение не критично. Но при перепродаже актива круг потенциальных покупателей может сузиться.

• Повышенные эксплуатационные расходы. Тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений выше, чем для квартир. Ставка налога на имущество также рассчитывается по коммерческой шкале. В структуре апарт-отеля эти расходы заложены в финансовую модель и компенсируются за счет более высокой доходности. Кроме того, УК оптимизирует все издержки благодаря централизованным закупкам.

• Налоговые изменения и регуляторные требования. С 2025 года апарт-отели обязаны проходить классификацию как средства размещения, что влечет дополнительные требования к инфраструктуре и сервису. Также введен туристический налог, а ставка НДС повышена до 22%. Несмотря на это, в Санкт-Петербурге профессиональные операторы успешно перераспределяют нагрузку и сохраняют привлекательную для инвестора маржу.

Плюсы квартиры

Жилая недвижимость сохраняет привлекательность для консервативных инвесторов. Особенно для тех, кто планирует в ней жить после накопления определенного дохода.

• Привычный и низкопороговый формат. Для сдачи квартиры в аренду не требуется специальных знаний в области гостиничного бизнеса. Достаточно найти жильца через агентство или онлайн-сервис. Простота входа делает этот формат доступным для начинающих инвесторов с небольшим опытом.

• Меньшие эксплуатационные расходы. В отличие от коммерческой недвижимости коммунальные платежи для жилых помещений меньше, а ставка налога на имущество ниже.

• Возможность использования льготной ипотеки. Некоторые категории граждан могут претендовать на программы субсидирования процентной ставки — например, семейную ипотеку. Это позволяет снизить стоимость привлечения заемного капитала и увеличить итоговую доходность на вложенные средства. Однако такие программы имеют строгие критерии и доступны не всем инвесторам.

Минусы квартиры

Экономическая эффективность жилья как инструмента пассивного дохода в 2026 году вызывает обоснованные сомнения.

• Низкая доходность и длительная окупаемость. Средняя доходность долгосрочной аренды квартир в Санкт-Петербурге и Москве составляет от 4 до 6% годовых. Это ниже, чем нынешние ставки по банковским вкладам. При этом срок окупаемости жилья в спальных районах достигает 14—16 лет, тогда как апартаменты выходят на самоокупаемость за 9—10 лет.

• Зависимость от единственного арендатора. Доход при сдаче квартиры обеспечивается одним жильцом. Его досрочный выезд, задержка платежей или порча имущества могут привести к финансовым потерям. Поиск нового арендатора занимает от двух до четырех недель, в течение которых объект не приносит дохода.

• Отсутствие профессионального управления. Собственник самостоятельно решает все операционные вопросы — от первых показов до экстренного ремонта. Передача квартиры в доверительное управление частным сервисам сопряжена с высокими комиссионными и не гарантирует качество услуг.

• Перенасыщение рынка и давление на ставки. Ввод значительных объемов новостроек увеличивает предложение на рынке аренды. Конкуренция среди частных арендодателей растет, понижая арендные ставки до критического уровня. В сегменте посуточной аренды загрузка частных квартир в пик сезона не превышает 50%, что дополнительно снижает финальную доходность.

• Слабая капитализация и инфляционные риски. В отличие от апартаментов в деловых и туристических локациях жилые комплексы в спальных районах демонстрируют медленный рост стоимости. При высокой инфляции реальная доходность от аренды может приближаться к нулю или становиться отрицательной, в то время как сервисные апартаменты показывают устойчивую положительную динамику капитализации за счет профессионального управления и стабильного трафика гостей.

Таким образом, квартира остается универсальным активом, пригодным для собственного проживания или консервативного сохранения капитала. Но ее эффективность как источника пассивного дохода продолжает снижаться. Доходность на уровне 4—6% при сроках окупаемости 14—16 лет и необходимости постоянного личного контроля делает этот формат все менее привлекательным для инвестора.

Сервисные апартаменты, напротив, представляют собой продукт, в котором доходность и управление отделены от собственника.

Профессиональная УК берет на себя всю операционную деятельность, а смешанная модель аренды позволяет гибко реагировать на сезонные колебания спроса и поддерживать стабильный доход.

Проект Vertical Московская в Санкт-Петербурге убедительно показывает, что локация в деловой зоне с высоким трафиком, профессиональное управление, прозрачная система отчетности гарантируют стабильную доходность. Достичь такого уровня практически невозможно при самостоятельной сдаче жилья.

Подробности о проекте Vertical Московская можно узнать https://vertical-invest.ru/

Реклама. ООО «Инвест Хаб»