Долгое эхо «Свея»: в доме на Тельмана собственники квартир воюют с владельцами «чердака-мансарды»
Осужденный за махинации с квартирами от Рашида Аитова гендиректор стройфирмы заложил «бомбу» для дольщиков дома в центре Казани
Громкое эхо махинаций Ильи Буланкина с помещениями в домах «Свея» раздалось на тихой казанской улице Тельмана: собственники, выкупившие мансардные помещения как отдельные квартиры у фирмы осужденного за мошенничество строителя, сумели убедить Верховный суд РФ, что им незаконно отказывают в признании прав собственности на эти площади, которые по документам квартирами не значатся. Однако дело пойдет на четвертый судебный круг, поскольку ТСЖ настаивает на переводе мансард в общую долевую собственность владельцев дома. «Реальное время» — о подробностях поучительной истории, растянувшейся почти на полтора десятка лет, и обстоятельствах, ставших причиной того, что суды никак не могут поставить в ней точку.
«Пытаются доказать, что этажа не существует»
В редакцию «Реального времени» с криком о помощи пришло письмо с заголовком «Обманутых дольщиков «Свея» снова хотят оставить без квартир и сделать голубятню на целый этаж!». Обращение направили из казанской юрфирмы «Стратегия безопасности бизнеса», представляющей интересы собственника помещения в доме №20 по улице Тельмана.
Авторы письма сообщали, что «приобретатели квартир шестого этажа дома по адресу Казань, ул. Тельмана, 20 с 2017 года пытаются противостоять семейному подряду: председателю ТСЖ Акатьевой З.В. и одному из собственников, который является сыном председателя ТСЖ, Мирзаянову Р.Т., которые <…> пытаются доказать, что шестого этажа в доме, несмотря на его фактическое наличие, не существует, а вместо него чердак, техническое помещение, все что угодно, но не квартиры».
В письме было указано, что «за все время наличия спора до настоящего времени дело было рассмотрено 3 раза Арбитражным судом Республики Татарстан, 4 раза — Одиннадцатым Арбитражным апелляционным судом, 3 раза — Арбитражным судом Поволжского округа и один раз Верховным судом Российской Федерации».
Вышесказанное по телефону подтвердили руководитель ООО «Стратегия безопасности бизнеса» Артур Хабибуллин и собственник одного из мансардных помещений Виктор Манушин.
— Мы купили эти помещения у генподрядчика, ООО «Строитель и К», в 2009 году, — рассказал «Реальному времени» Манушин. — Дом еще не был построен, сдали его в 2012-м. Застройщик — «Свей» — в техпаспорте не отразил мансардный этаж, а назвал его чердаком. В результате мы не смогли зарегистрировать право собственности на свои квартиры. А «чердак» между тем — это полноценный этаж, над ним еще настоящий чердак есть, где проходят коммуникации.
Качающаяся чаша Фемиды
Манушин и другие дольщики, у которых были заключены договоры на передачу им помещений мансардного этажа (они настаивают, что это «не помещения, а квартиры»), попытались узаконить права на них в суде.
К примеру, в 2017 году сосед Манушина Армен Ханзадян обратился в Приволжский райсуд Казани с иском к Управлению Росреестра по РТ об обязании «поставить помещение на шестом мансардном этаже <…> на государственный кадастровый учет». Суд обязал орган кадастрового учета поставить на учет мансардное помещение и выдать на него кадастровый паспорт.
Тогда же аналогичное решение было вынесено Приволжским райсудом по исковому заявлению другого собственника — Сережи Ханзадяна. Судебная коллегия Верховного суда РТ «затвердила» это решение.
Но вскоре чаша Фемиды качнулась в другую сторону: в начале 2020 года Вахитовский райсуд частично удовлетворил иск ТСЖ «Тельмана, 18а» к Армену и Сереже Ханзадянам, супругам Манушиным и еще троим собственникам помещений мансардного этажа о возложении на них обязанности освободить эти помещения, привести их в состояние, существовавшее до реконструкции, и признании на эти помещения права общей долевой собственности с погашением записей о регистрации права собственности. Однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РТ это решение было отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении вышеперечисленных исковых требований.
«Мы защищаем интересы всех собственников дома»
Права дольщиков на помещения шестого мансардного этажа, именуемого в техпаспорте чердаком, в рамках банкротного дела «Свея» оспаривает ТСЖ «Тельмана, 18а». И у них свои доводы. Представитель ТСЖ Тимур Шамсутдинов говорит, что в этом споре не все так просто — от решения судов действительно зависит благополучие и безопасность жильцов дома, а также благосостояние собственников дома №20.
— Уже после сдачи дома собственники чердачных помещений прорубили в наружных стенах окна. В результате фасад облупился, и по заявлению Манушина исполком обязал ТСЖ произвести ремонт фасада, ТСЖ понесло расходы. Манушин устроил в своем помещении санузел и ванную комнату над жилой комнатой, а это действующими нормами не допускается. БТИ представило в арбитражный суд пояснения, в которых делается вывод о самовольной перепланировке помещений. У нас есть также акт жилищной инспекции, составленный по итогам проверки по жалобе собственника квартиры на пятом этаже. Из-за незаконной врезки в инженерные сети дома в этой квартире из кранов течет ржавая вода. Жилинспекция выдала нам предписание устранить нарушение, а как мы можем это сделать?
Кроме всего прочего, по словам представителя ТСЖ, после того как на мансардном этаже обустроили квартиры, оказался перекрытым доступ на чердак:
— Мы теперь не можем обслуживать дом и его коммуникации в полном объеме. И у нас есть предписание от пожарной инспекции об устранении нарушений в эксплуатации дома — там указано, что здание эксплуатируется в отсутствие проектной документации на произведенную реконструкцию. Исполнить его невозможно, пока чердак не приведен в первоначальное состояние.
При этом, резонно напомнил представитель ТСЖ «Тельмана, 18а» в приговоре, вынесенном в 2017 году гендиректору ООО «Строитель и К» Илье Буланкину, указано, что Буланкин не имел права реализовывать квартиры на мансардном этаже дома №20 по улице Тельмана, потому что по проекту их вообще не существовало:
— Он был осужден в том числе и за эти действия. Мы добиваемся, чтобы эти помещения привели в первоначальное состояние и передали в общедолевую собственность, это в интересах всех собственников дома.
А объект-то — лишний!
Судебная тяжба продолжается: одни воюют за право собственности на приобретенное за свои кровные, а другие — за соблюдение норм и установленного законом порядка. В ходе судебных баталий было проведено уже две судебные экспертизы с целью установить, был ли построен этот этаж-чердак в ходе строительства дома, либо появился в результате реконструкции, имеет ли он самостоятельное назначение или предназначен для обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования дома, грозит ли его эксплуатация как жилого безопасности дома и т.д.
В 2020 году Верховный суд Российской Федерации отменил постановления нижестоящих судов об отказе в признании права собственности на мансардные помещения за Манушиным и Ханзадянами, сочтя, что «судом не установлено, какое именно право, действительно принадлежащее другим собственникам, было нарушено, и какие последствия влечет за собой соответствующее нарушение». Право собственности Манушина и Ханзадянов было подтверждено Арбитражным судом РТ и Одиннадцатым апелляционным судом.
Но весной 2021 года в Арбитражном суде Поволжского округа эти решения были отменены. В постановлении арбитражного суда кассационной инстанции было, в частности, указано, что «доводы о том, что фактически был построен объект недвижимости, который не соответствует проектной документации, на основании которой были выданы разрешения на строительство, в установленном законом порядке застройщиком не были внесены изменения в проекты, на основании которых выдавались разрешения на строительство, оценки [судами] не получили». И это, пожалуй, стоит взять на заметку — и вспомнить, что у объектов «Свея» уже сносили лишние этажи.