Как владелец «Камского трофея» упустил выгодный лот

Цена на детский лагерь «Волга» взлетела в 7,5 раза

Как стало известно «Реальному времени», в арбитраж перекинулось разбирательство относительно аукциона по продаже муниципального имущества в Камско-Устьинском районе. Торги состоялись в конце прошлого года. На продажу выставляли детский оздоровительный лагерь «Волга» 1989 года постройки площадью 1001,8 кв. м.

Начальная цена лота составила 1,6 млн рублей. На участие в торгах подали пять заявок, но одного претендента отсеяли почти сразу из-за невнесенного задатка. В числе потенциальных покупателей оказался и владелец казанской строительной компании «Эталон» и загородной базы отдыха «Камский трофей» Андрей Закамский.

Так вышло, что в финале аукциона сошлись двое: он и предпринимательца из Высокой Горы Чулпан Гарифуллина. Сами торги, как рассказали нашему изданию его участники, длились порядка 5 часов. Бизнесмен, готовый выложить за объект 12 143 400 рублей, был близок к победе. Но бизнес-вумен, поднявшая цену за лот до 12 225 450 рублей, его все же обошла. Ей лагерь и достался: 2 декабря был заключен договор купли-продажи. А уже 8 декабря Закамский подал жалобу в антимонопольную службу.

Протоколы отменить, назначить новый аукцион

Суть его заявления сводилась к тому, что в аукционной документации не были раскрыты важные сведения о земельном участке, на котором расположен лагерь «Волга», как то: категория и вид разрешенного использования, площадь и предполагаемый вид права пользования для победителя аукциона. Как отметили в УФАС, это помешало участнику торгов оценить инвестиционную привлекательность продаваемой недвижимости.

В антимонопольной службе напоминали, что сообщение о продаже государственного или муниципального имущества должно содержать в том числе наименование такого имущества и иные характеристики, позволяющие его индивидуализировать.

В итоге 20 декабря прошлого года УФАС признало жалобу Закамского обоснованной: районная палата имущественных и земельных отношений нарушила требования №178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества». Ей выдали предписание: все протоколы отменить, внесенные задатки вернуть, внести изменения в документацию и назначить новые дату и время торгов, проинформировав об этом их участников, либо провести аукцион повторно.

Но тут в битву за детский лагерь вступила победительница торгов. Гарифуллина подала иск в арбитраж, требуя признать решение и предписание УФАС незаконными. Андрей Закамский, палата имущественных и земельных отношений Камско-Устьинского района были привлечены к участию в этом разбирательстве третьими лицами.

Предмет торгов был раскрыт в достаточной степени

Арбитражный суд РТ отметил, что постановление исполкома Камско-Устьинского района предполагало продажу только лишь детского оздоровительного лагеря «Волга» как комплекса объектов с единым целевым назначением. Как позже пояснили «Реальному времени» в местной палате имущественных и земельных отношений, он включал в себя шесть спальных корпусов, столовую и медпункт.

В извещении организатор торгов указал наименование и площадь реализуемого имущества, кадастровый паспорт с кадастровым номером имущества, а также отчет об оценке с копией свидетельства о регистрации права. Эта информация также была размещена на электронных торговых площадках ГИС «Торги» и ZakazRF. То есть необходимая информация была опубликована. Предмет торгов был раскрыт в достаточной степени.

Тот факт, что в извещении не был указан кадастровый номер земельного участка, на котором лагерь находится, по мнению суда, «существенного значения не имеет»: можно было без особого труда индивидуализировать выставленный на торги объект. Так, в выписке из ЕГРП на лагерь есть информация о том, на участке с каким кадастровым номером он расположен. Сам Закамский не скрывал того, что запросил по этой земле отчет в системе «Контур Фокус».

В общедоступной «Публичной кадастровой карте» тоже содержатся сведения о том, что эта земля находится в Кирельском сельском поселении, относится к Тетюшскому и Кляринскому лесничествам. И в личном кабинете на сайте Росреестра в режиме онлайн по кадастровому номеру можно получить всю информацию. Она предоставляется бесплатно. Кроме того, на электронной торговой площадке предусмотрена обратная связь.

«Интересант» перед подачей заявки имел право ознакомиться с информацией о предмете аукциона. Также у него было право в течение месяца получить дополнительную информацию. Однако с просьбой дать ему разъяснения по поводу земельного участка, на котором располагается лагерь, бизнесмен к организатору торгов не обращался. Не осматривал он его и непосредственно на местности.

Выяснилось, что земельный участок площадью 36,9 тыс. кв. м, на котором расположен бывший детский лагерь, относится к землям лесного фонда. На них разрешены заготовка древесины, сбор лекарственных растений, охота и ведение охотничьего, а также сельского хозяйства и тому подобное.

Участки лесного фонда ограничены в обороте. Но, согласно Лесному кодексу, у собственника зданий возникает право на заключение договора аренды участка без проведения публичных торгов. Кстати, по мнению суда, это обстоятельство не увеличивает, а, наоборот, снижает привлекательность лота для покупателей по сравнению с тем, если бы земля находилась в собственности продавца или была возможна замена стороны в договоре аренды.

Суд пришел к выводу о том, что у организатора торгов не было оснований для того, чтобы указать в извещении сведения о земельном участке, поскольку он не был предметом торгов. К участию в аукционе были допущены четыре участника из пяти: то есть конкуренция была обеспечена. Более того, по мнению арбитража, рассмотрение такой жалобы УФАС само идет вразрез с целями закона «О защите конкуренции», так как обосновывает возможность административного вмешательства в формирование аукционной документации на любой стадии. В этом случае антимонопольная служба фактически отменила итоги аукциона, в котором уже был определен победитель.

Предложил цену, учитывая все возможные риски

Татарстанский арбитраж также обратил внимание на то, что до оглашения результатов аукциона у бизнесмена вопросов по поводу аукционной документации не возникло. Он подал жалобу уже после подведения его итогов, «поскольку победителем было признано иное лицо».

Что же касается инвестиционной привлекательности, это оценочная характеристика, отметил он. На нее могут влиять разные данные. Для одних имеет значение площадь объекта, степень амортизации, материал, из которого построена недвижимость, а для других — иные данные: «Это не в последнюю очередь связано с финансовыми возможностями инвестора, его опытом реализации тех или иных проектов и прочее». Обеспечить каждого потенциального участника торгов всей информацией невозможно. Законодатель и не возлагает это на организатора торгов или оператора торговой площадки. Тот, кто был заинтересован в покупке, без проблем мог самостоятельно выяснить, насколько хорош предлагаемый объект.

По мнению суда, предложенная Закамским более высокая, чем у других участников, цена говорит о том, что он все-таки оценил перспективы вложения в эту недвижимость. И с учетом полученной информации, оценив свои возможности, бизнесмен сделал ставку, учитывавшую все вероятные риски. Однако кто-то предложил больше, чем он, и выиграл.

12 апреля этого года Арбитражный суд иск победительницы торгов удовлетворил. Решение и предписание УФАС были признаны незаконными. Антимонопольная служба подала апелляционную жалобу, но затем заявила об отказе от нее. Причину этого «Реальному времени» в УФАС не раскрыли. Лишь заметили, что вправе это сделать и в данном случае таким правом воспользовались.

«То, что земля передается в безвозмездное пользование, изначально утаили»

Сам Андрей Закамский подтвердил нашему изданию, что в заявке на торги были скрыты многие параметры земли: «У нас было понимание, что продается лагерь, но вся информация по поводу участка, на котором он расположен, была скрыта: аренда там или нет, есть ли какие-то ограничения по земле, по деревьям».

Владелец СК «Эталон» сообщил, что у него был определенный бюджет на эту покупку. После того как торги вышли за пределы этой суммы, он отказался от борьбы и аукцион выиграли другие. «Мы бы тоже двигались дальше, если бы знали все об этой земле. Вскрылось, что там безвозмездное пользование. Но изначально эту информацию утаили», — говорит он.

— Безусловно, речь о новом строительстве не шла. Мы хотели развивать этот объект в том же контексте, что предполагался изначально. Подлатать и приспособить сооружения всегда можно, — добавила замдиректора по общим вопросам Гульгена Галеева.

Она говорит, что ее шеф решил участвовать в торгах, во-первых, потому, что была привлекательной цена лота: «Никто же не ожидал, что она поднимется до таких космических высот. А она выросла буквально в 7,5 раза».

Галеева призналась, что «когда во время торгов пошли такие форы по стоимости, стало слегка страшно с учетом того, что в отношении земельного участка под лагерем не были указаны права владения, которые возникнут после приобретения объекта недвижимости». Поэтому было решено остановиться. «Почему, собственно, мы и обратились впоследствии с заявлением: потому что это уже нарушение законодательства, которое предполагает единую судьбу объекта и земельного участка под ним. Иначе мы не стали бы жаловаться в две инстанции», — объясняет она.

Заместитель директора СК «Эталон» также убеждена, что должна была быть предоставлена информация о том, нужно будет за землю платить или нет, что на ней можно делать, что нельзя: «Вид разрешенного использования указан не был. Его скрыли. В итоге выяснилось, что это безвозмездное пользование. То есть деньги платить не нужно. Собственно, если бы мы все это изначально знали, то продолжили бы борьбу».

По ее мнению, объект, безусловно, привлекательный: лагерь «Волга» находится на полуострове. Видимо, поэтому желающих купить его было много. «Я думаю, что это еще не конец истории. Хотелось бы добиться справедливости», — в заключение заметила Галеева.

«Тому, кто купил лагерь, придется вложить в него большую сумму, чем он потратил»

Председатель палаты имущественных и земельных отношений Камско-Устьинского района Ирина Вязникова сообщила «Реальному времени», что упомянутый лагерь «Волга» некогда, в советское время, строили всем миром, имея в виду работавшие в то время в районе маслозавод, строительную МСО, гипсовый рудник и судостроительный завод. И многие годы дети с удовольствием проводили там время. Но со временем лагерь обветшал. Его уже нельзя было эксплуатировать — на этот счет имелись предписания контролирующих органов. Многие татарстанцы знают лагерь как местную достопримечательность — рядом с его домиками в лесу находится теплоход «Ракета», на котором мог ходить легендарный Девятаев.

Руководитель Палаты говорит, что интересы подрастающего поколения не пострадали. В районе построили новый благоустроенный лагерь (ввели в эксплуатацию 18 августа 2020 года). Он находится на улице Заовражные Каратаи в самом Камском Устье. По словам собеседницы «Реального времени», детки отдыхают там уже третий сезон. Организатор аукциона говорит: так как старый лагерь долгое время простаивал, нужно было решать его судьбу. В конце концов это муниципальное имущество включили в план приватизации.

«Участник, проигравший торги, пожаловался в УФАС на то, что в аукционной документации не была указана информация о земельном участке, но он ведь и не был предметом торга. Земля под лагерем относится к лесному фонду. В связи с этим есть определенные условия, которые тот, кто ей пользуется, должен выполнять. Строить там нельзя. Если нынешний владелец задумает проводить реконструкцию, то это необходимо сделать четко в тех же самых границах», — говорит она.

При этом Вязникова отмечает, что право безвозмездного бессрочного пользования земельным участком было у пионерского лагеря как муниципального учреждения. Для нового же владельца, не исключено, будут другие условия.

Аргументацию несостоявшегося покупателя она называет непонятной: «В арбитраже юрист Закамского говорил, что тот вообще ничего не знал о земельном участке. Но эта информация находится в свободном доступе, ее легко найти в интернете по кадастровому номеру имущественного комплекса. Вот если бы мы разместили информацию о земле, он бы, наоборот, мог сказать, что его ввели в заблуждение: участок не продается, а данные о нем приведены».

«Или, например, когда готовились к апелляции, он ссылался на то, что по закону детские лагеря вообще нельзя продавать, — добавила она. — Мы поднимали документы, чтобы доказать, что объект уже на протяжении ряда лет не функционирует. И для того, чтобы привести его в нормальное состояние, нужны большие средства».

Вязникова подчеркнула, что победитель торгов сам обратился с иском в арбитражный суд: «Решение было в его пользу: все было законно». Апелляционная инстанция в Самаре подтвердила решение арбитражного суда РТ, но, возможно, говорит председатель палаты, будет и кассация, хотя суд и подтвердил, что претензии к торгам беспочвенны.

«Мы бы поняли, если бы для кого-то были созданы приоритетные условия. А тут тому, кто купил, надо вложить еще больше, чем он заплатил, так как лагерные корпуса — это, в общем-то, уже довольно старые строения»», — заметила она. По словам собеседницы «Реального времени», сам лагерь находится в хвойном лесу, недалеко протекает небольшая речка Мордовская.

Неофициально в районе говорят, что «видимо, это такой человек, который не привык сдаваться. Вставляет палки в колеса только из-за того, что победил не он, а кто-то другой. Известно, что в этом районе у Закамского уже есть бизнес: база отдыха «Камский трофей».

Там также сетуют на то, что для дотационного района содержать лагерь, который не используется, но продолжает висеть на балансе, накладно: «Тем более в нынешней непростой экономической ситуации. Мы этих денег ждем как манну небесную. А тут один суд, другой — время тянется». Пока не прошло разбирательство в арбитраже, победитель торгов не оплачивал покупку. Сейчас решение вступило в силу и ИП до конца июля перечислит деньги. Район, в свою очередь, передаст ему объект по акту приема-передачи. Пока же бывшие лагерные корпуса сторожат муниципальные охранники.

— Конечно, это не Волга, но место красивое. Если в эту территорию вложить средства, еще можно организовать там неплохой отдых для людей, — подытожил анонимный собеседник нашего издания.

Связаться с Гарифуллиной «Реальному времени» не удалось. Ее представитель сообщил, что передаст просьбу журналиста о комментарии, когда она вернется в Россию (судя по всему, победительница торгов отбыла в отпуск).

«Хорошая локация, заманчивая цена»

— Хорошая локация, заманчивая цена. Поэтому, вполне вероятно, участники торгов «зарубились» так, что никто не хотел уступать, — говорит про этот аукцион гендиректор АН «Аляска» Алексей Авилов.

А его коллеги в беседе с «Реальным временем» разделили резоны проигравшего участника.

Что касается бывшего пионерлагеря, собеседник нашего издания полагает, что «больше, чем базу отдыха, там ничего обустроить не дадут». Стремление участников торгов заполучить этот объект риелтор объясняет тем, что «с точки зрения экономики они видят в этом перспективу». Вот и у проигравшего бизнесмена, по его мнению, «есть желание поработать на этом поле».

Сам предмет покупки, по мнению эксперта, представляет не столь большой интерес, как земля под ним: «Судя по всему, развалины бывшего лагеря больше 1,6 миллиона и не стоят». Однако Савельев полагает, что с учетом получаемых покупателем 40 соток в хвойном лесу в безвозмездное пользование начальная цена лота выглядит заниженной: «По идее, она должна начинаться миллионов с пяти-шести».