Иван Черемных: «Так и будем наблюдать рост цен на жилье или пора искать решения?»
ASG провела в Казани круглый стол о путях сотрудничества бизнеса и власти в интересах общества
Проблема доступности жилья в Казани с каждым днем становится более острой. Подготовленной земли под застройку все меньше, а значит не за горами время, когда цена за «квадрат» побьет новый антирекорд. О том, что участникам рынка нужно найти эффективные решения, говорили федеральные эксперты девеломпента на круглом столе, посвященном поиску решений проблем быстро растущего города и налаживанию диалога между властью, бизнесом и населением. Инициатором встречи выступила компания ASG, которая предложила новую концепцию развития Казанской агломерации и пути выхода из сложившегося кризиса на рынке недвижимости. О причинах, из-за которых жители Казани и пригородов страдают от скученности в «муравейниках», новых принципах планирования застройки и задачах, которые девелоперы не в силах решить без поддержки органов власти — в репортаже «Реального времени».
«Синхронизировать интересы общества, жителей, бизнеса, государства»
Модератором встречи выступил приглашенный из Москвы гость, сооснователь
компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных — эксперт в области
девелопмента. Это уже вторая встреча с экспертами данной компании, которая как и первая, состоялась в историческом доме Банарцева, восстановленном силами ASG в 2016 году. В обсуждении приняли участие представители Минстроя Татарстана, «Татинвестгражданпроекта», ГК ТАИФ, ASG, «Аванпроекта», «Информпроекта» и других организаций.
— Нас, экспертов по развитию, достаточно редко привлекают в регионах, — заметил, открывая встречу, Иван Черемных. — А то, что здесь происходит, — хороший пример того, как должно быть. У нас здесь собрались все, кто так или иначе может повлиять на ход дела — от представителей министерств до владельцев земельных участков. Очень важно, чтобы были синхронизированы все интересы — общества, жителей, бизнеса, государства.
— Мы себе поставили цель — сделать свою работу максимально открытой, и посредством таких мероприятий создаем возможности для прямого диалога между всеми участниками рынка, — вступил в разговор директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов. — Задача на сегодня, задача, которая ставится на федеральном уровне, руководством страны и Татарстана — переходить от реализации частных локальных проектов к комплексному развитию территорий.
Он напомнил: власти Татарстана предлагают в качестве одного из механизмов достижения этой цели создание институтов пространственного развития — республиканского и городского.
— Мы, компания, которая занимается развитием территорий больше 10 лет, хотели бы поднять вопрос о том, как должно происходить взаимодействие девелоперов с этими органами и какие функции должны на себя возложить застройщики, чтобы процесс проходил максимально эффективно. Стратегия компаний АSG выстроена до 2040 года, поэтому мы не живем одним днем, сиюминутной прибылью, а планируем на долгие годы вперед, понимая, что можем сделать Казань еще более комфортным и привлекательным для жизни городом. За это время в застройку можно вовлечь порядка 10 тысяч гектаров. Из них около 2 тысяч в Казани и 8 тысяч в районах, прилегающих к Казани, — а это без малого порядка 14 млн кв. метров жилья.
По словам Аисова, на сегодня самыми главными задачами при развитии территорий стало создание социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, то есть комфортной для человека среды, и уход от маятниковой миграции населения по принципу: «работа — дом»:
— Нам предстоит выработать решения, которые позволят обеспечить комфортную среду для человека, при этом сделав жилье доступным для населения, и организовать взаимодействие всех участников процесса, чтобы обеспечить разумные сроки реализации девелоперских проектов.
Парковок много не бывает?
Основатель казанского архитектурного бюро «Аванпроект» Рустем Яхин начал обсуждение проблемы создания комфортной для жителей среды с детских воспоминаний о том, какие проекты были актуальны еще несколько лет назад:
— Дом и двор с небольшим газончиком, детская площадка в две железные горки и много парковочных мест.
И рассказал, как в своих проектах уходит от этого: сегодня для ASG проектируются большие площадки, и в основу проектов закладываются европейские принципы. Например, улицы внутриквартальной жилой застройки, как в Милане делают узкими и извилистыми — это, оказывается, делается для безопасности пешеходов — чтобы автомобили не могли гонять по жилым кварталам на скорости.
И разговор перешел к вопросу о нормах проектирования, которые в Казани и в сельской местности (прилегающие районы РТ в пределах Казанской агломерации) разнятся по некоторым параметрам вдвое. И проблема не только в том, что за городской чертой можно проектировать меньше парковочных мест (вот и причина переполненности парковок в пригородных жилкомплексах, где вокруг пока — чистое поле и «стой — не хочу»). Проблема в том, что по нормативам села закладывается меньше муниципальных школ и детсадов. Хотя, как точно отметил Рустем Яхин, обольщаться мыслью, что жители таких микрорайонов поведут детей в частные детсады, не приходится:
— Надо закладывать их больше!
Эксперты сошлись во мнении, что в текущей ситуации на территории агломерации назрел вопрос установления единых норм проектирования — строить многоэтажки в пригородных районах по нормам «села» — это бомба замедленного действия.
Иван Черемных подхватил острую для Казани тему парковок, откровенно признавшись, что в нем борются две ипостаси — обывателя, желающего комфортно парковаться у дома и гражданина, который понимает, что увеличивать число парковочных мест — тупиковый путь, а альтернативный — тот, по которому идет Европа, где не больше 10 процентов квартир обеспечены машиноместами, и это служит стимулом к развитию общественного транспорта ( в Казани же перевозчики вместо планов развития автопарков недавно заговорили о сокращении времени работы автобусов даже на существующих маршрутах из-за введения контроля за переработками водителей).
Черемных подчеркнул, что стремление обеспечить парковкой каждого жителя агломерации приведет к увеличению стоимости квадратного метра, так как это дополнительная нагрузка на застройщика. Как следствие, жилье может стать вовсе недоступной роскошью:
— Так и будем наблюдать рост цен на жилье или пора искать решения?
— В Европе в центре городов паркингов гораздо больше, чем у нас, — возразил модератору владелец казанской компании «Информпроект» Анвар Хамидов и фактически напрочь разбил популярную теорию, согласно которой парковка в городе должна стать супердорогим удовольствием, чтобы жители как можно скорее пересели на общественный транспорт. — Государство сносит ненужные постройки и строит паркинги.
Иван Черемных переключил внимание участников встречи на другой больной вопрос — рост стоимости строительства в общероссийском масштабе. Указав, что свою роль тут сыграли и повышение спроса, связанное со снижением ипотечных ставок, и сокращение предложения, связанное с изменениями в законодательстве, спровоцировавшими крайне долгий процесс выдачи разрешений на строительство.
— Мы в итоге рискуем со стоимостью строительства улететь к Европе, — выдал он безрадостный прогноз. — Покупатель квартиры в Швеции выплатит к концу своей жизни только половину ипотечного кредита, умирая, он своим детям, внукам, правнукам передаст обязанность оплатить оставшиеся 50 процентов. Если мы не установим другие правила, которые позволят строить больше, мы рискуем улететь в такой вот оголтелый капитализм... Мы семимильными шагами туда идем.
«Давайте строить, как люди просят»
И тут Анвар Хамидов напомнил о том, что огромное количество жилья остается непроданным:
— На Авито сегодня 10 тысяч предложений по продаже квартир в Казани, которые не спешат раскупать. Жители берут или ждут что-то другое? Прежде, чем строить, надо понять, что будет востребовано!
Хамидов напомнил, как планировалась застройка в Советском Союзе: строительные нормы обязывали проектировщиков закладывать не только жилые микрорайоны, но и предприятия поблизости от них:
— Они уже тогда думали, кто здесь будет работать. А у нас в генплане это практически отсутствует. Мы знаем, где человек будет жить, а чем он будет заниматься — нет. И поэтому в итоге многоквартирные дома превращаются в гетто, где люди испытывают неудобства от тесноты и транспортной миграции. И даже если там будет детский садик, не факт, что человек отдаст его туда, а не будет брать его с собой, туда, где он работает... На публичных слушаниях по генплану Казани люди пытались сказать это. Был ли их голос услышан?
Высказался владелец «Информпроекта» и о том, как сделать новое жилье более доступным. На слова Ивана Черемных, подчеркнувшего, что каждый человек хочет иметь жилье больше и просторнее (понимай — дороже), он возразил:
— Сейчас Канада изучает опыт советского проектирования многофункциональных помещений, когда зал превращается в спальню, и это связано с тем, что недвижимость стала настолько дорогой, что население не может себе позволить ее купить.
И поставил вопрос ребром:
— Давайте строить еще или давайте строить так, как люди просят?
Сети — дело застройщика
Темой отдельной дискуссии стал вопрос о том, кто должен строить инженерные сети на осваиваемых застройщиками территориях. Рустем Яхин выразил мнение о готовности инвесторов взять на себя это затратное дело, так как текущий уровень бюджетного финансирования — это капля в море по сравнению с требуемым объемом инвестиций в инфраструктуру комплексной застройки. Но назвал основную сложность — отсутствие взаимодействия в этом вопросе с городскими властями, сетевыми организациями. Никогда не известно, дадут тебе или нет «коридор» под сети для будущего жилья, заметил он, а «надо какую-то заинтересованность создать, если ты идешь с открытой душой и с деньгами».
— Нет смысла ждать, что государство по федеральным программам построит все сети — согласился Анвар Хамидов — да, будут какие-то приоритетные проекты и средства пойдут на них, но они ограничены.
— Есть те, кто ждет, а есть те, кто делает, — поддержал его Ринат Аисов. — разумеется, строительство внутриквартальных сетей и дорог может взять на себя застройщик, это вполне ложится в экономику проекта, но вопросы магистральной инфраструктуры, которая работает не на один проект ЖК, не на пять, а на целые районы — такие как, к примеру, Вознесенский тракт, возможно реализовать только с помощью федеральных программ.
И в целом решения по инфраструктуре кроются не в банальном увеличении финансирования из бюджета — проводя параллели с льготной ипотекой, можно раздать людям денег на квартиры, а можно субсидировать процентную ставку — при одинаковых затратах эффект последнего в сотни раз выше — также и здесь, регионам нужны дешевые деньги на инфраструктуру.
А что касается приоритетных проектов необходимо разработать такие критерии, которые определят приоритетность развития — четкие единые для всех правила: готов ввести определенный объем жилья, с учетом всех норм обеспеченности, принести республике определенный экономический эффект — имеешь право на помощь в инфраструктуре. Сегодня актуален вопрос — а что же приоритетнее, застраивать промзоны, выносить производства, проводить реновацию — или комплексное освоение свободных территорий, да и в том, и в другом случае нужны инвестиции, в одном случае на изъятие собственности и вынос производств, в другом на магистральную инфраструктуру — и такие решения должны обосновываться расчетами, здесь нельзя действовать по наитию.
Куда ведет нас КРТ
— Да, с каждым днем понимание как необходимо выстраивать работу меняется. К примеру, ранее не брали в расчет маятниковую миграцию, и на сегодняшний день этот вопрос не решен, например, Зеленодольский район работает в Казани, — заметила начальник управления архитектуры и градостроительства Минстроя РТ Ольга Никитина и выразила надежду, что проблемы миграции (а с ней и парковки) поможет решить создаваемый сейчас институт комплексного развития территорий.
— Сегодня очень большой вопрос — инфраструктурное развитие, он решается на уровне Минстроя России. И принятие закона о КРТ (комплексном развитии территорий — прим. ред.) — это только первый шаг, в настоящее время работа продолжится, и на основе него будут дорабатываться и нормативы, и документы более низкого уровня раскрывающие порядок работы.
Собравшиеся эксперты отметили — что такие документы не могут «рождаться в кабинетах» — нужно обсуждать их на мероприятиях, подобных сегодняшнему, с теми, кто потом будет по ним работать.
Почему то-принято считать и в публичной плоскости муссируется информация, что закон о КРТ — это только про реновацию, вынос промзон, гаражей, снос хрущевок, то есть развитие по инициативе государства «принудительно». При этом обделяется вниманием вопрос частной инициативы — развитие территорий, не требующих изъятий, самими правообладателями. В законодательстве на федеральном уровне такая возможность предусмотрена, но в последних поправках в республиканские законы — этому внимания не уделили. А ведь в этом кроется существенный потенциал — и для этого нужно заложить возможность по инициативе правообладателя заключать договоры о комплексном развитии территорий и закреплять в них механизмы, правила и распределение ответственности, в том числе по строительству инфраструктуры при реализации проектов застройки.
Сколько нужно ведомств, чтобы построить дом
В финале встречи разговор вернулся к теме создания института пространственного развития, в котором участники с одной стороны видят возможности решения проблем развития агломерации, с другой — выражают опасения, что он станет дополнительным органом, с которым придется согласовывать проекты. Хотя согласование уже сейчас превратилось в сложный и долговременный квест, успешно пройти который с первого раза застройщикам удается далеко не всегда.
— Нужен упрощенный порядок согласований для проектов комплексного развития, отвечающих требованиям создания комфортной городской среды, — сделали вывод эксперты. — Когда проекты долго пылятся в кабинетах ведомств в процессе согласований, на девелопера ложится большая нагрузка по кредиту, и цена жилья становится еще более недоступной для жителей.
Институт пространственного развития может стать решением, если будет органом координационным, который устанавливает единые правила и упрощает и координирует работу всех городских и республиканских ведомств и всех заинтересованных лиц в процессе реализации проектов застройки (то есть городской институт будет частью республиканского) — сегодня же единого порядка нет, как и единого видения городских и республиканских органов власти по развитию агломерации.
При этом эксперты отметили, что в Европе практика обратная, там у архитекторов больше свободы и меньше госорганов для согласований своих решений.
Изучая локальный жилой комплекс, мы мыслим идеями этой локации, но не можем эти важные для людей нормы перенести вверх, на уровень нормативных актов. Сценарии жизни не количественные, а качественные, их представить для обоснования нормативных актов практически невозможно
«Я вижу, что сделаны хорошие шаги»
В завершении встречи Иван Черемных дал «Реальному времени» эксклюзивное блиц-интервью.
— На состоявшемся круглом столе были затронуты очень актуальные и болезненные темы дальнейшего поступательного развития Казанской агломерации. А что дальше? Что нужно сделать, чтобы переломить ситуацию на рынке недвижимости в лучшую сторону? У кого есть решение данного вопроса?
— Мне кажется, ASG изобрела рецепт, как двигать сложные длинные проекты, которые государство пока только декларирует. Рецепт состоит как раз-таки в том, чтобы бизнес предпринял шаги к проработке и финансированию проектов, чтобы со стороны власти также началось движение навстречу. Подход, при котором бизнес не требует от государства что-то отдавать — очень крутой. Должны быть разработаны продуманные нормативные акты, приняты решения, которые позволят переработать генплан города и реализовывать новые проекты. В частности, мы с ASG прорабатывали решения, позволяющие оставлять на осваиваемых участках деловую инфраструктуру, чтобы людям не приходилось ехать в Казань за работой, чтобы все было действительно социально ориентированным. Но власти Татарстана, города также должны определять правила игры, ведь невозможно спроектировать то, чего нельзя проектировать. Сейчас есть 43 тысячи заявок на строительство, но по факту, одним и тем же компаниям приходится подавать заявки по 10—20 раз, каждый раз сталкиваясь с бюрократическими барьерами. Зачем этот, и без того сложный, процесс усложнять? Я лично не понимаю.
— А почему люди, которые хотят жить в комфортной среде, не получают того, что хотят?
— Потому что есть два способа управления — федерализация и регионализация. Мы пошли по первому пути, у нас такая история... Там сверху решают, как мы будем жить. Это приводит к тому, что мы начинаем мыслить этими нормативными актами. А изучая локальный жилой комплекс, мы мыслим идеями этой локации, но не можем эти важные для людей нормы перенести вверх, на уровень нормативных актов. Сценарии жизни — не количественные, а качественные, их представить для обоснования нормативных актов практически невозможно.
— При всех хороших идеях Казанская агломерация все дальше уходит от того, что хотят люди, мы все глубже уходим в каменные джунгли, и генплан, по сути, подталкивает нас в этом направлении. Выступите в роли оракула — ответьте на вопрос, есть ли у нас шансы вырваться из этого круга?
— Это очень сложно и потребует огромной координации власти и бизнеса. Это долгая история, ASG ее начала, но в одиночку не потянет, если не будет реальной поддержки со стороны власти (и нашей с вами, потому что все мы — тоже власть). Также это потребует глубокой заинтересованности всех участников процесса. Здорово, что движение пошло, в том числе на уровне руководства России и Татарстана. Но насколько все это будет реализовано? Покажет время. Я плохой пророк. Я вижу только, что сделаны хорошие шаги.
