Игорь Манн: «Практики ASG станут золотым стандартом для других лендлордов»

«Компания задаст новую планку в работе с земельными участками»

Открывая встречу, команда компании «Манн, Черемных и Партнеры» представила результаты исследований рынка, а также свои рекомендации по реализации разработанной ASG Концепции развития Казанской агломерации. Как уже писало «Реальное время», федеральные эксперты девелопмента и маркетинга обсудили перспективы развития территорий в отреставрированном особняке ASG на Карла Маркса 18.

Команда консультантов проанализировала новый генплан татарстанской столицы, обсудила гипотезы сценариев развития территорий, будь то центр города или периферия, привела примеры комфортной жилой и рекреационной среды и факторы повышения привлекательности территорий для девелоперов. Подробно разобрала участки из земельного банка ASG и представила выводы об их инвестиционной привлекательности и градостроительном потенциале.

Как отметили сами эксперты, для них это стало новым опытом работы с обладателем крупнейшего земельного банка в Татарстане (в активе собственника около 25 тыс. га земли и порядка 400 тыс. кв. м недвижимости).

У компании «Манн, Черемных и партнеры» ушло 6 недель на подготовку к проекту: знакомство с территориями и объектами ASG, изучение нового генплана города, анализ объемов строительства и продаж жилья в Казани, определение потенциала земельных участков и факторов развития конкурентной среды.

По итогам исследования аналитики представили современные подходы к развитию агломераций через формирование локальных градостроительных центров. Привели примеры эффективных и неудачных проектных решений в городах России, Европы и США, а заодно представили гипотезы сценариев освоения территорий в Казани. Рекомендовали, как создать конкурентную и самодостаточную среду с точками приложения труда, комфортную для жизни и досуга.

Эксперты, в частности, сегментировали площадки ASG по возможному формату и очередности освоения: участками первой очереди освоения под комплексную жилую застройку стали часть территории Восточной дуги, часть проекта «Большой Зеленодольск», территории Высокогорского и Лаишевского районов, имеющие хорошую транспортную доступность или конкретные решения по ее улучшению. По прогнозам экспертов, освоение данных участков позволит вводить до 475 тыс. кв. м жилья ежегодно и по завершении освоения позволит обеспечить жильем до 200 тыс. человек и создать 88 тыс. рабочих мест.

Особое внимание специалисты уделили территориям для рекреационной инфраструктуры, созданию на участках ASG своего рода туристических колец, дающих дополнительные преимущества и повышающих ценность новых жилых кварталов поблизости.

— Воркшоп с ASG был новым опытом для нашей команды: мы еще не работали с лендлордами такого объема и с таким ассортиментом лотов. Социально ответственный подход компании к своим участкам импонирует, — поделился впечатлениями по итогам встречи Игорь Манн, сооснователь компании «Манн, Черемных и партнеры». — Уверен, практики ASG станут золотым стандартом для других лендлордов. Компания задаст новую планку в работе с земельными участками разного предназначения — для девелоперов, бизнеса, жителей.

Первая конкретика по проекту «Большой Зеленодольск» и принципы, заложенные в его проектирование

С презентацией разработанной концепции комплексной застройки площадки ASG в Осиновском сельском поселении в рамках проекта «Большой Зеленодольск» выступили эксперты компании «Параметрика» (Москва). Бюро подготовило мастер-планы на территорию первого этапа застройки — 314 га.

— Мы обратились за свежим взглядом к специалистам не из Казани, чтобы посмотреть со стороны, какие принципы здесь можно применить. Поскольку проект крупный и значимый для республики, хочется спроектировать и реализовать его не по накатанной, а использовать самые современные подходы в создании комфортной городской среды, — отметил директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов.

Здесь специалисты запроектировали более 900 тыс. кв. м жилья, 634 тыс. кв. м производственно-складской застройки (для обеспечения рабочих мест), школы на 3 672 места, детсады на 1 040 мест, а также объекты досуга и обслуживания населения.

Открывая презентацию, представитель «Параметрики» Иван Сухих остановился на основных принципах и ценностях, на которые компания опирается при разработке любого мастер-плана. В активе бюро десятки крупных известных проектов общей площадью свыше 7 млн кв. м комфортного жилья, рассказал представитель компании Иван Сухих:

— Клиент первым делом смотрит на локацию и цену, а мы пытаемся дать ему в мастер-плане другие ценности, за которые он позже, когда погружается, платит и растет как клиент. Он может купить себе при выросте следующую квартиру, более просторную, в этой локации — это называется карьера клиента. И клиент становится вашим драйвером продаж.

По его словам, самый важный параметр — квартальность. У россиян все еще сказывается советская ментальность, когда любое пространство воспринимается как общественное место. В то же время в нас сильна любовь к заборам, которыми каждый дом пытается огородить территорию. Однако современные принципы создания кулуарной среды или комьюнити совсем иные, говорит эксперт. Дом сам по своей форме должен формировать такое пространство, его внешние стены — это та часть здания, которая выходит на улицу, где первые этажи занимает стрит-ретейл, а внутренние — двор со своей средой для жильцов.

Второй принцип — организованная парковка. При этом нужно иметь в виду — среднестатистический россиянин с ипотекой и недорогим автомобилем не может позволить себе подземный паркинг, как и квартиру, в доме, где он есть.

— Нужно формировать парковочные зоны, которые не будут выглядеть как огромные «Ашаны», которые убьют все благоустройство. Надо очень тонко работать: с одной стороны, организовать качественную пешеходную среду, с другой — обеспечить ее правильными решениями с точки зрения паркования.

По вопросу пешеходных зон спикер отметил, что в жилом квартале следует избегать участков, где можно разогнаться — скорость автомобилей во дворах не должна превышать 30 км/ч. На территориях рассмотренных участков ретейл на первых этажах зданий нужно ориентировать на активные зоны, где есть постоянный трафик, например, в местах, близких к остановкам, школам, детским садам: «Это очень важно, район не может существовать без правильно скомпонованного ретейла». При реализации большого проекта на 50 тыс. кв. м жилья и более нужно заранее продумывать поэтапный ввод самой необходимой социальной инфраструктуры: «Хорошо, когда с первой очередью ЖК сдается детский сад. Он является драйвером добавочной стоимости. Плохо сдавать с маленькой очередью большую школу — она может быть не заполнена». Начинать стройку нужно с той стороны, где подведены сети, при этом важно зонировать ее так, чтобы техника и рабочие не мешали жизни микрорайона.

При этом мастер-план должен быть ориентированным на пешехода, житель должен доминировать.

При создании микрорайона важно соблюдать иерархию общественных пространств с учетом интересов разных групп, чтобы было место и где детям поиграть, и где с девушкой погулять, чтобы людям не приходилось уезжать из своего микрорайона в центр города за этими функциями.

Кроме того, важно снижать стоимость квадратного метра, отметил спикер. Этой цели можно добиться за счет сбалансированного подхода в планировке квартир.

Другой член команды «Параметрики» Дарья Муромская рассказала об обязательных элементах для всех мастер-планов: «Это бульвар, который является зеленым каркасом микрорайона и на который мы нанизываем какие-то прогулочные сценарии. Далее мы нанизываем на него разные площади — плазы, которые могут иметь разные тематики». На центральной площади можно ставить елку, готовить катки зимой. Туда могут приехать фуд-треки.

По поводу спортивных зон Дарья высказала такую идею: «Мы предлагаем создать единую спортивную зону, где будут и футбольные, волейбольные и другие поля. Там жители будут встречаться и общаться, чтобы во дворах было не шумно».

Дома на участках будут разной высотности — это позволит разбавить монотонность застройки и ориентироваться в районе будет намного проще. Доминанты будут располагаться в шахматном порядке.

Решение старых проблем через новые проекты

Компания «Аванпроект» в данный момент занимается разработкой и согласованием четырех концепций для ASG. На встрече команда презентовала концепцию комплексной застройки территорий Казани в районе Восточной дуги. Руководитель бюро Рустем Яхин с руководителем проекта Эмилем Камаловым и главным архитектором Андреем Филиповым представили мастер-план площадки «Яблоневые сады».

Участок в Приволжском районе Казани представляет собой зеленое поле посреди коттеджных поселков, он находится на границе Салмачей и ЖК «Светлый». В этих соседних массивах возведено порядка 350 тысяч кв. м жилья, которые связывает с городом лишь двухполосная дорога. Уже сейчас здесь образуются большие пробки на дорогах, поэтому в бюро первым делом взялись за решение этой проблемы.

— У нас дорогой жизни называют две трассы: одна из «Салават купере» в город ведет, вторая — из Салмачей. Потому у людей здесь вся жизнь проходит. Они ролики снимают для «ТикТока», блоги ведут. Кто-то красится, пока едут, — два часа. Я лет 5 назад купил там участок в коттеджном поселке, потом как-то с утра просек и продал его, — рассказал Рустем Яхин.

Поэтому перед специалистами стояла задача спроектировать такой район, чтобы обеспечить его всей необходимой инфраструктурой. Сейчас в микрорайоне не организована транспортная система, жители часами стоят здесь в пробках. Соответственно, появление еще одного крупного жилого массива без грамотного транспортного моделирования может усугубить ситуацию. Две другие серьезные проблемы — отсутствие инженерных коммуникаций и мест приложения труда, без создания которых негативный тренд маятниковой миграции опять же только усилится.

Новым генпланом Казани предусмотрено создание общегородских дорог на местности, что отражено в разработанной «Аванпроектом» концепции. Также предусмотрены зоны для создания рабочих мест. Проблему пробок планируется решить путем транспортного моделирования.

— Основной въезд в Салмачи — перегруженная дорога от ул. Кул Гали — проходит через частный сектор и ведет в ЖК «Светлый». Разумеется, планируемый комплекс мы не посадим на нее, предлагаем провести новую дорогу протяженностью 5 км — с въездами с ул. Зорге и Оренбургского тракта — Генпланом заложена дорога общегородского значения, которая уходит на Восточную дугу и далее соединяется с Вознесенским трактом. Мы сейчас совместно с городом занимаемся дорожным моделированием, — добавил Рустем Яхин.

Благодаря строительству этой дороги удастся обеспечить подъездным путем не только новый жилой комплекс, но и решить старую проблему транспортной доступности Салмачей.

Вопросы водоснабжения района решаются с участием «Водоканала», в планах которого проложить здесь водовод. К нему можно будет подключить первые пять очередей создаваемого жилого массива.

У участка есть плюсы. У реки Нокса можно создать зону отдыха и сделать общедоступный парк. К тому же есть и другие природные оазисы на территории — озера и леса. Всего под рекреационные цели будет отведено порядка 100 га или 30% от общей площади участка. Каждая введенная очередь жилья будет самодостаточной — с необходимым количеством объектов инфраструктуры: дорог, школ, садиков, поликлиник. В целом мастер-план предусматривает даже создание культовых сооружений — мечети, церкви и синагоги: «Это же, по сути, будет маленький город — 1,5 млн кв. м жилья и 67 тыс. жителей». Название «Яблоневые сады» площадка получила благодаря плодопитомнику, который когда-то здесь был. После него даже остались деревья, и проектировщики обещают сохранить их по возможности.

Генплан «Яблоневых садов»

В жилом массиве дома будут переменной этажности 6—8 этажей. На первых этажах будет ретейл. Проектировщики заложили участки под будущие школы, детсады, спортобъекты — все они разного назначения и будут доступны в каждой из очередей. Варианты организации паркинга команда оставила на усмотрение застройщика, «Аванпроект» лишь обозначил границы.

Как ни странно, но соседние поселки от новой застройки только выигрывают: генпланом на территории предусмотрено создание коммерческого ядра, которое позволит создать здесь точки приложения труда, и торговых объектов и сферы обслуживания, которые избавят жителей от необходимости ездить за этими функциями в город. На всей территории заложено 220 тыс. коммерческих помещений, 8 школ, 18 детсадов, ретейл на первых этажах — все вместе это дает порядка 22 тыс. рабочих мест на 67 тыс. жителей.

Общим для всех мастер-планов остается одно — создание комфортной жилой среды. Главная задача, которую ставят архитекторам, — сделать район самодостаточным и обеспечить его всем необходимым, чтобы людям как можно реже приходилось его покидать.

Системная работа лендлорда — новые застройщики в регионе

Консультанты отметили, что собственнику такого огромного банка земель необходима общая стратегия работы с территориями — это позволит создать сбалансированную комфортную среду по объемам жилья, социальной инфраструктуры и мест приложения труда. К тому же это соответствует принципам полицентричного развития Казанской агломерации, которые заложены в генплане. От концепции «центр-периферия» город должен перейти к концепции создания локальных градостроительных центров, между которыми будут сформированы тесные, устойчивые связи, подчеркивают эксперты:

— Наша задача в проекте состояла в том, чтобы найти общие сферы пересечения интересов между ASG, девелоперами, городскими и республиканскими властями, — отметил Андрей Овчинников, руководитель проекта и направления «Стратегии» «Манн, Черемных и Партнеры». — В результате были сформированы подходы и предложены инструменты, которые позволят привлечь в проект сильных партнеров для создания конкурентной и комфортной жилой среды. Эксперты считают, что уже в ближайшее время благодаря системной работе ASG в Казань могут зайти несколько федеральных застройщиков, до настоящего времени испытывающих трудности с подбором готовых участков под застройку.

*Игорь Манн — маркетер, спикер, издатель, автор более 30 книг по девелопменту и маркетингу, соснователь компании «Манн, Черемных и Партнеры».

*«Манн, Черемных и Партнеры» — федеральная консалтинговая компания в области девелопмента, маркетинга и повышения эффективности бизнес-процессов.

*Проектное бюро «Параметрика» (Москва) — экспертная команда архитекторов, проектировщиков, дизайнеров, программистов, в портфолио проекты более чем на 7 млн кв. м жилой недвижимости, клиенты компании — «Эталон», «Самолет Девелопмент», «Брусника» и другие.