«Федералы взвоют от нашей системы согласований!» — почему Казань стала городом 10 застройщиков
Средняя цена «квадрата» перешагнула психологическую отметку, но дальнейший рост грозит коллапсом рынка
В Казани могут сорвать исполнение президентского указа по увеличению объемов ввода жилья, считают эксперты. Развитие местного рынка, по их словам, сдерживают два фактора: дефицит готовых к строительству площадок и строго ограниченный круг застройщиков, куда стороннему игроку не попасть. Казанские девелоперы своими силами явно не справляются с покрытием спроса, о чем говорят и банкиры: только у Сбера в нашем регионе в этом году остались одобренными и неиспользованными 20 млрд рублей по ипотеке. Однако федеральные застройщики и компании из соседних регионов к нам не спешат. Почему Казань остается для них закрытым городом, как стабилизировать резкий рост цен на «первичку» и обеспечить рынок качественным жильем — разбиралось «Реальное время».
Самый высокий ценник в Поволжье
Средняя рыночная цена «квадрата» в новостройках Казани достигла 100 тыс. рублей — это больше чем в других столицах регионов Приволжского федерального округа (согласно данным сервиса Сбербанка «ДомКлик»). На втором месте по стоимости — Нижний Новгород с ценником в 98,6 тыс., на третьем — Уфа с 88 тыс. рублей за кв. м.
При этом самые недорогие квартиры на первичном рынке можно купить в Саратове за 42,9 тыс., Оренбурге за 43,8 тыс. и Йошкар-Оле за 46,6 тыс. рублей за «квадрат». В остальных городах округа: Ижевске, Чебоксарах, Пензе, Ульяновске, Перми, Кирове, Самаре цены варьируются от 52 тыс. до 70 тыс. рублей за «квадрат».
Почему же в столице Татарстана так сильно подорожало жилье, и ведь это не предел, предупреждают специалисты, — стоимость квартир продолжает угрожающе расти. За примерами далеко ходить не надо. Так, однокомнатная квартира площадью 37 «квадратов» в ЖК «Мой ритм» (застройщик «Ак Барс Дом») в сентябре стоила 113 тыс. рублей за кв. м, а через 2 месяца — уже 135 тыс. (+19%). «Однушка» в 40 «квадратов» в ЖК «Art City» (СК «Унистрой») с сентября по 15 декабря выросла в цене с 125 тыс. до 139,5 тыс. рублей за кв. м (+11%).
Конечно, Казань — более привлекательна по сравнению со многими городами в ПФО. Но основной фактор, который влияет на рост стоимости жилья, это все-таки отсутствие достаточного объема предложений, чтобы покрыть спрос, что позволило бы стабилизировать рынок, говорят эксперты.
— Это и позволяет застройщику продавать квадратные метры по максимальной планке, учитывая особенно сегодняшние возможности по ипотеке, и регулярно повышать цены. Им просто незачем продавать дешевле. Зачем ориентироваться на соседние регионы, если можно небольшую добавочную стоимость сделать за счет фишек, упаковки-благоустройства и продавать по максимуму? Основной вопрос, проблема, которая не позволяет сделать рынок, — недостаточные объемы, чтобы удовлетворить спрос, — считает один из участников рынка.
По оценкам экспертов, средняя рыночная цена казанской «первички» скоро может достичь угрожающих размеров — 150 тыс. рублей за кв. м и выше. В этом случае, по их словам, мы рискуем получить затоваренный рынок жилья, которое перестанет быть доступным казанцам.
«Почему только один застройщик смог зайти на рынок Казани, где остальные?!»
Казалось бы, столь высокий ценник должен обеспечить строительный бум нашему городу, привлечь новых игроков. Тем более в условиях высоких потребностей города и поставленной задачи — увеличить объемы ввода жилья. Однако рынком жилья Казани по-прежнему заправляют, по сути, 10—12 застройщиков, сетуют эксперты.
Иногородних девелоперов в татарстанской столице практически нет, потому что сказываются два сдерживающих фактора: отсутствие подготовленных земель и сложная согласовательная работа с местными властями, говорят специалисты. За комментарием мы обратились к крупнейшему собственнику земель в Казани.
На казанский рынок жилья ижевский застройщик «КомосСтрой» смог попасть не иначе, как взяв на себя решение болевого вопроса — спасение долгостроя «ФОНа» на ул. Губкина. На этих условиях компания получила участок федеральной земли под свой коммерческий проект, однако вопрос долго не могли решить из-за отсутствия проекта планировки территории. На получение новых земель в Казани здесь не слишком рассчитывают, хотя и очень в них заинтересованы.
«Почему-то в Ижевск они могут зайти, а в Казани какие-то сложности с подбором площадок!»
Интересно, что решить проблемы обманутых дольщиков в Казани на условиях выделения компенсационных земель под коммерческую застройку были готовы и другие иногородние застройщики, например, тот же ижевский «Талан». Данная строительная компания давно вышла за пределы Удмуртии и строит дома в Перми, Уфе, Тюмени, Твери, даже в Татарстане — в Набережных Челнах, где возводит ЖК «Сердце города» на 45 тыс. кв. м в 19-м комплексе, и более масштабный проект почти на 700 тыс. «квадратов» — микрорайон «Притяжение» в центре автограда. Под него «Талан» заявлял вложения на уровне 26 млрд рублей (!). Еще в прошлом году компания рассматривала возможность приобретения участка и в Казани. Однако что-то не срослось, как и у многих других федеральных застройщиков.
Многие девелоперы признаются, что в пределах Казанской агломерации, на районных землях гораздо проще реализовать жилищные проекты. Примеров масса, причем стоимость «квадрата» здесь не зашкаливает, хотя это практически тот же город. Например, ЖК «Светлый» в Пестречинском районе, где квартиры стоят от 45 тыс. до 60 тыс. рублей за «квадрат», «Царево Village» в том же муниципалитете — 52—72 тыс. рублей и ЖК «Акварель» в Зеленодольском районе — 49—50 тыс. рублей.
На большие сложности с согласованием заявок при строительстве, массу административных барьеров и бюрократической волокиты с затягиванием сроков жалуются и казанские предприниматели. Проблему недавно обсуждали за круглым столом, организованным Ассоциацией малого и среднего бизнеса РТ.
Расширение условий конкуренции, приход новых игроков, особенно федеральных, на рынок Казани, по мнению экспертов, позволил бы решить множество проблем: начиная от комплексных подходов в формировании комфортной среды, которая и через 20 лет будет работать, и заканчивая стабилизацией цен на рынке жилья. «Конечно, когда они зайдут, местным застройщикам будет тяжело. А местные застройщики себя сегодня комфортно чувствуют — ценник высокий, и при одинаковой цене, при том, что федеральным застройщикам зайти и за наши цены продавать — это для них прямо счастье. Они смогут сделать лучше, более продуманно, с большим опытом, они инфраструктурные вещи какие-то подтянут, и на школу денег хватит», — сказал собеседник издания.
Возможно, допускать федералов невыгодно местным властям, считает Рустем Яхин, так как придут «неподконтрольные застройщики». Кроме того, эти компании будут работать по общим установленным правилам: «Они же от нашей системы согласований, я думаю, взвоют и начнут эти проблемы поднимать на федеральный уровень».
«Позиция города такая, что лучше ничего не делать»
Сравнивая систему работы в других регионах, федеральные застройщики предпочитают работать там, а не в Казани, потому что лучше здесь не рисковать и деньги не вкладывать, признаются они. «Отсюда так вольготно себя чувствует ограниченный круг местных застройщиков, которые свою нишу и долю рынка заняли. Им строить большие объемы нецелесообразно. Они свои объемы закрывают и довольны. Что позволило бы зайти другим застройщикам? Это наличие подготовленных участков, где не надо сложные процедуры проходить, а если есть готовый участок, остается под себя проект сделать или скорректировать, кредит получить и выйти на стройку», — подчеркивает Ринат Аисов.
В реальности ситуация в Казани такова, что в городе есть места, чтобы создать площадки под строительство. Резервы есть, хоть эти территории и непростые — чересполосица, много частных собственников, где надо решать вопросы по инфраструктуре, и город сам эту работу не проводит, ему нецелесообразно, да и ресурсов таких нет, подчеркивают эксперты рынка. При этом ряд компаний предлагают решения, но не все инициативы находят поддержку.
— Казань, с одной стороны, не создает и не предлагает застройщикам площадки, где можно строить, а с другой стороны, они блокируют инициативы по выводу новых площадок для комплексной застройки. Позиция города такая: в центре города ресурсы истощены, строить нельзя, а на территории свободных площадок под комплексную застройку, например, по восточной дуге, строить нельзя, нет сетей. Спрашивается: а где тогда строить? Мы предлагаем решения, предлагаем разработать проекты и просим город с нами эту работу поддержать, координировать наши действия. Но их позиция такая, что лучше ничего не делать, — говорят в ASG.
В компании этим удивлены, но тем не менее свою работу пытаются выстраивать с точки зрения системного развития Казанской агломерации. ASG подготовила концепцию по освоению своего огромного банка земель в городе и за его пределами, но не дождалась содействия местных властей. Между тем многие из предложенных проектов могли бы позволить развивать инфраструктуру внутри столицы. «Иначе на самом деле планы по вводу жилья не реализовать, и ситуация с ростом цен так и будет продолжаться», — убежден застройщик.
«Реальное время» направило запросы в мэрию Казани с просьбой прокомментировать жалобы бизнеса на сложную и затяжную процедуру согласования при строительстве, а также поинтересовалась планами чиновников в части содействия федеральным и региональным застройщикам в целях расширения конкуренции на местном рынке. Запрос нашего издания приняли в работу, по получении комментарий будет опубликован.
Наше издание будет следить за развитием темы и приглашает представителей стройотрасли и других экспертов к участию в дискуссии о том, как создать конкурентную среду, стабилизировать рост цен на жилье, а главное — добиться прозрачности рынка.