Час «Х» близок: застройщики прогнозируют подорожание казанских новостроек

1 июля наступило — и что теперь?

На рынке новостроек этой даты ждали как часа Х, каждый готовился как мог. Некоторые крупные российские строительные компании уже предвещают «голодные» времена без денег дольщиков и с 1 июля повысили цены на 1—5%. К таковым относятся такие компании, как ГК ПИК, ГК «Гранель», «Лидер инвест» и некоторые другие. Чем ответили наши татарстанские застройщики? Пока их мнение сводится к тому, что цены, скорее всего, будут расти, но процесс будет проходить плавно, а не резкими скачками и с оглядкой на рыночный спрос.

— Мы ожидаем увеличения [цен], но это не произошло и не произойдет сразу резко после 1 июля, так как пока у застройщиков еще есть достаточное количество разрешений на строительство, по которым продажи можно осуществлять в рамках старого законодательства за исключением необходимости открытия счетов в уполномоченных банках, — отметила в беседе с нашим изданием коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.

«Пока у застройщиков еще есть достаточное количество разрешений на строительство, по которым продажи можно осуществлять в рамках старого законодательства», — отметила Антонина Дарчинова. Фото Олега Тихонова

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова отмечает, что нововведения в долевом строительстве дадут свой «ценовой» эффект не раньше, чем к концу года. Рынок недвижимости является неволатильным, поэтому на изменения, в том числе и законодательные, не может отреагировать быстро и кардинально.

Анализ статистики на конец июня как нельзя лучше подтверждает слова экспертов. Если брать данные по новостройкам Казани, то можно отметить, что к началу июля наблюдалось некоторое падение цен. К началу июня средняя цена одного квадратного метра в однокомнатной квартире составляла 77,3 тыс. рублей, а в начале этого месяца она составила уже 75,9 тыс. рублей (снижение почти на 2%). Стоит отметить, что аналогичная тенденция наблюдалась и в прошлом году и вызвана прежде всего сезонными колебаниями на рынке недвижимости, который летом уходит «в спячку».

Стоит отметить интересную тенденцию на рынке новостроек в Казани: если раньше безоговорочно по популярности и, следовательно, по стоимости побеждали «однушки», то в 2018 году уверенную конкуренцию им составляют «трешки». Стоимость одного квадратного метра в трехкомнатной квартире в период с апреля по июль 2018 года в среднем была даже выше, чем в однокомнатной. Наиболее бюджетными и ходовыми в настоящий момент, как отмечают застройщики, остаются «двушки». Эксперты сходятся во мнении — это вызвано социально-демографической картиной в Татарстане. Уровень жизни растет, рождаемость повышается — это и стимулирует граждан расширять жилплощадь и повышать комфорт.

Застройщики опираются на внутреннюю ситуацию на рынке и отталкиваются прежде всего от спроса клиентов и собственной внутренней политики. Фото Максима Платонова

Эконом и бизнес — два берега одной реки

Отдельные игроки рынка в период летних каникул на рынке недвижимости ведут себя по-разному. Соответственно, и цены «пляшут»: «#СуварСтроит» повышает, «Унистрой» — удерживает, «Грань» — медленно ползет вверх.

Так, у «Сувара» более активно росли цены на «квадрат» жилья бизнес-класса (до 38,7% по сравнению с концом прошлого года). Жилье класса «комфорт» (например, квартиры в домах «Залесный Сити») подросли, но значительно меньше — квадратный метр «однушки» вырос на 16,8% по сравнению с декабрем 2017 года и на 14,5% по сравнению с июнем прошлого года. Стоит отметить, что компания изначально заявляла рост цены в связи с продвижением строительства и сдачей объектов. Поэтому такой планомерный рост можно объяснить не столько колебаниями рынка, сколько ценовой политикой самого застройщика.

Строительная компания «Грань» тоже пошла на повышение, но значительно более скромное, нежели «#СуварCтроит». Так, например, цены на жилье в «Новых Горках» подросли не более чем на 10%. За последние полгода квартиры «Унистроя» если и выросли в цене, то в пределах 5% (например, «однушки» в «Art City» показали рост на 4,8%).

В общем-то, отсутствие единой тенденции в ценовой политике разных игроков рынка показывает, что пока нет таких факторов внешней среды (к ним относятся в том числе и новшества законодательства), которые бы заставили компании действовать в одном ключе. Застройщики опираются на внутреннюю ситуацию на рынке и отталкиваются прежде всего от спроса клиентов и собственной внутренней политики. Слова директора «Ак Барс Недвижимости» Елены Стрюковой как нельзя лучше это подчеркивают: «Цены по нашим жилым комплексам растут в плановом режиме и зависят от стадии строительства и темпов продаж».

Застройщики подготовились к новым правилам игры на рынке новостроек, поэтому ведут себя спокойно, к резким скачкам в ценовой политике не прибегают и работают в штатном режиме. Фото Максима Платонова

Если обратиться к вопросу спроса на новостройки, здесь многое зависит не только и не столько от застройщика, сколько от потребителя и его запросов на тот или иной сегмент жилья. Пока основная масса новостроек в соответствии с потребностями граждан приходится на жилье эконом-класса и класса «комфорт». И что мы видим? Здесь тенденции одинаковы: каждый застройщик сам определяет цены и изменяет их, но у большинства (и у «Унистроя», и у «Ак Барс Недвижимости», и у «Грани», и у «#СуварСтроит» и других) цены на «однушки» самые высокие, конкуренцию им составляют «трешки», цены на квадратный метр примерно одинаковые, а самые дешевые и ходовые — «двушки». Как раз та тенденция, которую мы отметили ранее.

Бизнес-класс и элитное жилье не столь востребованы и не столь распространены, такого массового спроса на них нет. Поэтому тут сохраняется обычная ситуация на первичном рынке, которая была и в 2016, и в 2017 году: если судить по стоимости квадратного метра, «однушки» самые дорогие, далее идут двухкомнатные квартиры, ну и самыми дешевыми оказываются «квадраты» в трешке. И опять же, эта тенденция одинакова для большинства застройщиков жилья бизнес- и элиткласса.

То есть можно с уверенностью сказать: застройщики подготовились к новым правилам игры на рынке новостроек, поэтому ведут себя спокойно, к резким скачкам в ценовой политике не прибегают и работают в штатном режиме.

Новые поправки: положительный взгляд чиновников и скептическая позиция аналитиков

Пока застройщики спокойно ведут свою деятельность, рынок недвижимости гудит, все обсуждают новые правила строительства. Мнения относительно этого нововведения сильно разнятся. Одни во весь голос кричат о решении проблемы обманутых дольщиков, другие задаются вопросом о стоимости и доступности нового жилья в России. Что интересно, водораздел мнений обозначился очень четко: государство в лице чиновников разных мастей заявляют о плюсах данной новации ФЗ-214, тогда как независимые эксперты и аналитики пока относятся к этой задумке крайне скептически.

Ильшат Гимаев отметил, что данное нововведение в долевом строительстве является не первым за последние годы. Фото minstroy.tatarstan.ru

Так, заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев на селекторном заседании отметил, что данное нововведение в долевом строительстве является не первым за последние годы. На территории Татарстана, как и на территории остальных регионов нашей страны, уже разработаны и реализуются дорожные карты, например, по решению проблем обманутых дольщиков. Однако проблема пока остается настолько острой, что требует дальнейших правовых корректив.

К таковым относится как раз переход к проектному финансированию. Разница данного типа финансирования стройки заключается прежде всего в перераспределении рисков. Если раньше риски брал на себя дольщик, из-за чего и возникала проблема, то теперь риски должны лечь на плечи самого строителя, который должен очень внимательно просчитать все риски и собственные возможности, ведь деньги дольщика он сможет получить только в одном случае — после сдачи многоквартирного дома.

И вот тут возникают вопросы, на которые эксперты и аналитики дают далеко не однозначные ответы. Откуда застройщику взять деньги на строительство? Один из вариантов — взять кредит в банке. Хорошая альтернатива деньгам дольщиков, но есть одно «но»: кредит всегда платный, а значит, предполагает выплаты процентов, которые застройщик, естественно, переложит на плечи дольщиков.

— В дальнейшем при полном уходе от долевого строительства цены будут расти уже в другой модели. В ней девелопер должен будет строить объекты с использованием проектного финансирования и лишь после ввода дома продавать готовое жилье. Не нужно говорить, что готовое жилье продается по максимальной стоимости, к этому присовокупляются проценты по кредитам, а сегодня это 11—13%. Разумеется, эти затраты лягут на покупателей, — отметил коммерческий директор компании УК «Унистрой» Искандер Юсупов

«Не нужно говорить, что готовое жилье продается по максимальной стоимости, к этому присовокупляются проценты по кредитам, а сегодня это 11—13%. Разумеется, эти затраты лягут на покупателей», — отметил Искандер Юсупов

Что делать, если застройщик не закончит строительство? И кто в этом случае несет риски? Оказывается, все, кроме застройщика. Во-первых, банк, который кредитовал застройщика, потому что, согласно закону, должен контролировать стройку. Во-вторых, дольщики, потому что хоть и остались при деньгах, но так и не получили квартиру.

Таким образом, будущая ситуация с новостройками остается загадкой, все говорят о нововведениях, прогнозируя не самый лучший исход. Но по факту пока на рынке ничего не изменилось. Застройщики живут, как жили, не рвут на себе волосы и не повышают резко цены. На рынке недвижимости летний штиль, и никакие нововведения его не нарушают.