Аномально «теплый» май: квартиры в Казани продаются, а рынок готовится к росту цен
Анализ рынка жилья Казани и Татарстана в комментариях экспертов «Реального времени»
Май приятно удивил застройщиков и риелторов отсутствием традиционного сезонного спада на рынке. Продажи новостроек в Татарстане продолжали расти как ни в чем не бывало — положительная динамика в этом сегменте превысила 9%. Вторичный рынок в целом по республике несколько просел после апрельского бума, тогда как в Казани был зафиксирован рост на 5%. Цены на жилье никак не отреагировали на футбольный чемпионат мира. Однако неизменными они останутся недолго: из-за ужесточения требований к застройщикам все ждут болезненного скачка. Подробнее — в материале «Реального времени».
Падение «вторички» прошло незаметно
На фоне апрельского всплеска на вторичном рынке жилья, когда продажи в Татарстане подскочили сразу на 17%, май выглядел прохладнее. Количество договоров купли-продажи по республике составило 5,9 тыс. — и это на 13% меньше, чем было заключено месяцем ранее (6,8 тыс.). Впрочем, на более долгом отрезке можно увидеть, что продажи «вторички» все же постепенно растут. Так, рост относительно января достигает 27%, относительно марта — 1,7%. При этом отдельно в столице Татарстана рост в мае продолжался: даже с учетом высокой апрельской базы количество сделок на вторичном рынке увеличилось более чем на 5% — почти до 2,9 тыс.
Рынок новостроек в Татарстане поступательно рос с самого начала 2018 года; не прервался этот тренд и в мае. По количеству новых договоров долевого участия (ДДУ) динамика месяц к месяцу составила 9% с лишним. Всего за прошлый месяц было заключено 1,7 тыс. договоров.
Отметим, что в целом по итогам 5 месяцев этого года республика входила в топ-10 регионов по количеству договоров ДДУ. Она заняла девятое место, расположившись между Башкортостаном (сверху) и Свердловской областью (снизу). В общей сложности в январе—мае в Татарстане было заключено 7,2 тыс. договоров долевки, прирост год к году — 33,2%.
Если смотреть на статистику, то продажи «вторички» в республике в мае действительно просели, откатившись примерно до мартовского уровня, признает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова — но добавляет, что лично она охлаждения не почувствовала. «Мы не заметили проседания ни по «первичке», ни по «вторичке», — говорит Гизатова. — Снижение было заметно разве что по земельным участкам, которые шли не настолько активно, как, например, в прошлом году. И вторичное жилье, и новостройки по-прежнему пользуются популярностью, причем все сегменты — что дорогие квартиры от 15 млн рублей, что средний, что недорогой сегмент. Меньшей популярностью пользовались лишь комнаты».
Анастасия Гизатова отмечает, что нынешний май и вовсе можно назвать аномальным — в том смысле, что на рынке не было традиционного для этого времени спада. В предыдущие годы, за исключением 2014-го, май всегда был хуже марта. С чем связаны перемены в этом году? Вероятно, со скорым вступлением в силу поправок в 214-й федеральный закон, которые серьезно усложнят жизнь застройщиков.
Кроме того, рассуждает Гизатова, отсутствие охлаждения может объясняться недоверием к банковскому сектору и судебными тяжбами между АСВ и вкладчиками, а также валютными колебаниями — все это на руку рынку недвижимости. «Я считаю, что лето, как и весна, пройдет довольно активно», — надеется она.
Застройщики готовятся затягивать пояса
Напомним, с 1 июля начнут действовать правила, которые обязывают застройщиков к моменту утверждения проектной декларации располагать как минимум 10% средств от стоимости объекта строительства. Также компаниям запретят привлекать средства на строительство через выпуск облигаций. Кроме того, начнет действовать принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это значит, что привлечь финансирование можно будет только под один конкретный объект.
Еще одно нововведение касается банковских счетов эскроу, открывать которые с июля смогут участники долевого строительства. Суть в том, что деньги, которые дольщики платят за покупку квартиры, будут временно храниться на счете в банке и передаваться застройщику только после исполнения им своих обязательств. Это, как уверяют власти, снизит риски для граждан. Обычные договоры ДДУ можно будет заключать еще год — до 1 июля 2019-го. После этого переходного периода застройщики должны будут работать только с эскроу-счетами. Участники рынка убеждены, что в совокупности все новые правила заметно увеличат себестоимость строительства, как результат — ожидается рост цен на недвижимость.
Сезонного падения продаж в прошлом месяце не увидел и директор казанского филиала риелторской компании «Этажи» Марат Галлямов. «Май в нашей компании вообще был рекордным. Это нестандартная ситуация — мы не ожидали такой резвости и были приятно удивлены», — рассказывает он. По словам Галлямова, на вторичном рынке рост у его компании составил порядка 25%, а по новостройкам — 15%.
А вот в июне активность существенно затормозилась — на сегодняшний день наблюдается довольно болезненное падение относительно мая: «Процентов на 30 мы летим вниз», говорит Галлямов.
По его мнению, главная причина столь активного мая — низкие ставки жилищного кредитования, которые «не дают расслабиться», и различные акции со стороны банков. Роль играет и 1 июля: «Наши застройщики под новый закон уже начали цену двигать вверх, кто-то — на 1%, кто-то — на 1,5%». Видимо, те, кто планировал оформлять ипотеку, решили поспешить, чтобы подстраховаться от роста цен, рассуждает собеседник.
Юрий Мочалин, коммерческий директор компании «Домкор», которая работает в трех городах республики (Набережные Челны, Альметьевск и Елабуга), в этом году тоже не заметил традиционного майского спада. На рынке Татарстана, говорит он, преимущественно наблюдается та же тенденция, что и на казанском, — есть усиленная активность, не характерная для этого сезона.
Что касается будущего ужесточения правил — глобальных изменений на рынке из-за этого, скорее всего, не произойдет, считает он. В то же время повышение цен, видимо, грядет, считает Мочалин: застройщики вынуждены будут компенсировать потери, связанные со вступлением в силу нового закона.
«Мне кажется, больше всего застройщиков беспокоит неизвестность», — добавляет собеседник. Хотя все запаслись разрешениями на строительство, которые дают индульгенцию до июля следующего года, рынок пока находится в растерянности, поскольку правила на глазах меняются. Сообщается, что ДДУ можно будет заключать еще год, но в кулуарах ходят слухи, что эту практику могут свернуть уже с января 2019-го.
По словам Мочалина, сейчас «Домкор» отрабатывает со Сбербанком возможность запуска пилотного проекта по эскроу-счетам. При этом, добавляет он, многие банки сейчас только решают — работать ли с этим инструментом; похоже, что для них самих пока остается много белых пятен.
«Охлаждения никакого не было», подтверждает заместитель генерального директора «#СуварСтроит» Максим Николаев. Впрочем, он не склонен связывать это с будущими изменениями для застройщиков: «Большинство клиентов далеки от этого и попросту не в курсе этих изменений». Николаев думает, что майская активность объясняется просто — отсутствием шоков, хорошими банковскими продуктами и хорошей работой самих застройщиков, которые не снизили рекламную активность. К тому же у населения есть спрос на недвижимость.
Проблем в связи с переходом на эскроу-счета Николаев не видит. «Мы знали об этом и заранее готовились. Как рынок будет реагировать в плане цен и какая будет общая температура по палате — посмотрим. Но вообще средняя цена и сама по себе постепенно растет».
Цены остались нейтральными к чемпионату мира
Что в мае упало, так это число ипотечных сделок. В целом по республике оно сократилось на 12% (5,1 тыс. сделок против 5,8 тыс. в апреле). По Казани снижение было еще больше — на 350 договоров, или на 15,5% месяц к месяцу. При этом люди активно консультируются по ипотеке, готовят документы — судя по всему, это даст эффект немного позднее, считает Марат Галлямов.
Скорее всего, единственная причина просадки — это праздники, уверена Анастасия Гизатова. Если бы в мае было столько же рабочих дней, как и в апреле, показатели бы не снизились; дневная норма по ипотечным договорам вряд ли изменилась.
Как отмечают участники рынка, цены на жилье в мае практически ничем не отличались от апрельских. Никаких потрясений в плане цен не было, рассказывает Гизатова, — даже учитывая, что на горизонте был чемпионат мира по футболу: «Чемпионат на вторичный и на первичный рынок не оказал никакого влияния. В рекламе я часто видела: покупайте квартиры, это идеальное вложение на чемпионат. Я думаю, мало кто на это купился — и был прав».
Впрочем, это еще не значит, что соревнования пройдут бесследно. В долгосрочной перспективе, не исключает Гизатова, может проявиться экономический эффект от туризма — «прибыль, как правило, оседает в квадратных метрах». Статичность цен в мае подтверждает и Галлямов: никаких изменений, которые были бы достойны внимания, не произошло.