Квартиру — вперед: как татарстанские застройщики готовятся работать без денег дольщиков

Утром — квартира, вечером — деньги

С 1 июля в России планировали ужесточить требования к застройщикам. В основном они касаются финансовой стороны бизнеса. Девелоперы больше не смогут строить дома на деньги дольщиков напрямую: средства должны перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченном банке — всего их 25, перечень утверждает ЦБ. Однако законопроект, который уже приняла Дума и одобрил Совфед, пока не подписан президентом, сообщил сегодня Дмитрий Песков. Так что застройщики получили небольшую отсрочку.

Новая схема предполагает продажу квадратных метров через банковское сопровождение или счета эскроу — год с ними можно работать добровольно, а с 1 июля 2019 года они станут обязательными. По первому варианту застройщик обязан открыть на каждый возводимый дом отдельный спецсчет — это касается всех новостроек, разрешение на которые выдано после означенного часа икс. Сам документ получить стало сложнее — вводится принцип «один застройщик — одно разрешение». Девелопер и генподрядчик должны вести все расчеты в одном и том же уполномоченном банке.

По второму варианту продажи жилья с использованием эскроу-счетов предполагается новая форма договора долевого участия (ДДУ). Дольщик платит не напрямую застройщику, а на специальный счет в банке (эскроу-счет — одна из разновидностей спецсчета). Девелопер не сможет получить деньги граждан так, как сейчас — уже на стадии котлована, а только после сдачи всего дома. Таким образом, стройку придется вести на свои средства или брать кредит.

Не секрет, что россияне предпочитают покупать жилье на уровне свай — так можно сэкономить до 30—40% от стоимости готовой квартиры. Застройщикам это тоже было выгодно — деньги дольщиков доставались им бесплатно, в отличие от банковских займов. Однако чтобы защитить граждан от проблем обманутых дольщиков, все риски решили возложить на банки.

— Понятно, что законодатель борется с тем, что не работает действующий механизм страхования строек, потому что там можно только часть получить, и непонятно когда. Соответственно, эскроу-счета — вроде бы хорошая тема, потому что дольщики хотя бы гарантированно свои деньги вернут. Сейчас застройщик уже может привлекать деньги через эскроу-счета. Физическое лицо идет в банк, открывает этот счет. У него деньги гарантированно замораживаются, пока застройщик не завершит строительство, — поясняет руководитель практики недвижимости «СтройКапиталКонсалтинг» Светлана Кавиева.

Если кредитная организация лопнет, покупатель квартиры получит компенсацию за счет фонда страхования вкладов — до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам).

Среди других ограничений — застройщики обязаны создавать под каждую стройку отдельное юрлицо, иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м, не должны иметь кредитной нагрузки, не связанной со строительством. Приступить к стройке можно, только обеспечив не меньше 10% собственных или 40% кредитных средств.

Что нам стоит дом построить по новым требованиям?

По данным «Ведомостей», ряд российских девелоперов уже отреагировали на новшества повышением стоимости жилья с 1 июля от 1% до 5%. Это компании ГК «Гранель», Level Group, ГК ПИК, «Лидер инвеста» (входит в АФК «Система»), ГК «Основа» и другие. Татарстанские застройщики утверждают, что пока продают квартиры по старым ценам, но предупреждают, что подорожания квадратных метров не избежать. Параллельно готовятся к работе с банками.

— Мы прорабатываем вопрос со Сбербанком. В общем-то пока никто другой не делает предложений. Все другие банки только рассматривают такую возможность. Это что касается спецсчетов, но ими же новшества не ограничиваются. Сейчас нам дано 2 месяца на подготовку — на открытие специализированных расчетных счетов. Будет банковское сопровождение, основные счета у нас в Сбербанке. Кроме самого закона нужно сформировать еще подзаконные акты, которые будут регламентировать всю эту деятельность. На данный момент они не сформированы. Естественно, что формирование этих подзаконных актов возможно только после принятия основного закона. Ну вот на это, наверное, правительство и берет эти два месяца, чтобы разъяснить нам, как работать, как трактовать те или иные положения закона, — полагает коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин.

— Дело в том, что у нас очень много действующих разрешений на строительство получено. У нас запас на несколько лет вперед. То есть мы пока по этой схеме не работаем. Но подготовка к этой работе активно ведется уже полгода, у нас работает отдельная служба. Они очень плотно взаимодействуют с органами власти по этому вопросу. Переговоры ведутся с банками, просто на данный момент переходить на эту систему нам нет необходимости, — добавил заместитель генерального директор «#СуварСтроит» Максим Николаев.

На каждую новостройку будет отдельный счет в банке, и банк должен контролировать использование денежных средств по назначению. «По сути, это создание отдельных служб производственных, которые будут контролировать выполнение работ и т. д. Какие-то выезды контрольные, я думаю, будут осуществляться», — добавил собеседник издания и продолжил:

— На самом деле, закон создан для того, чтобы создать определенные сложности для реализации квартир на этапе строительства, и соответственно, я думаю, крупные игроки рассматривают возможность ухода от данного ига и реализации готового жилья, потому что в общем здесь и удорожание, и себестоимость растет, если идти именно по этому пути.

Ряд экспертов уже предрекали, что цены на жилье из-за отмены «долевки» возрастут на 20—30%. Себестоимость вырастет в тех же пределах. «Я думаю, да, это опять же стоимость проектного финансирования, которое придется применять, стоимость денег банка, обслуживание эскроу-счета и все другие новшества, которые могут быть скрыты, но заставляют застройщика нести дополнительные расходы. Это огромнейший объем работы. То есть застройщик должен соответствовать всем требованиям. Опять же определенные рабочие руки, которые нужно оплачивать. В среднем, я думаю, что рост себестоимости стройки составит около 15%», — считает Мочалин.

Дольщики превращаются… во вкладчиков

По сути, оплачивая квартиру через банк, дольщик превращается во вкладчика. По словам девелоперов, на каждый отдельный объект Сбербанк выставляет разные условия по кредитованию.

— Дом рассматривают на предмет его ликвидности и реализации. То есть рассматривается глубоко: сколько он будет продаваться, сколько строиться, за какие деньги и как будет реализовываться. Оценят, насколько востребовано жилье на этом рынке. Банк достаточно серьезно подходит к этому вопросу, в данном случае Сбербанк. Все-таки они считают, что, наверное, где-то и справедливо, что деятельность застройщика наиболее рисковый для них портфель, поэтому они оценивают риски достаточно глубоко. Исходя из этого и будет формироваться процентная ставка. Но, наверное, она будет не меньше 15%, — добавил Юрий Мочалин.

— Это стопроцентное удорожание на рынке жилья. Почему? Потому что сейчас все будут строить в основном на кредитные деньги. Кредитные проценты — то, что ляжет в основу удорожания жилья для дольщиков. Один из застройщиков сказал, что, с одной стороны, эти изменения дают возможность гарантированно получить деньги, если будет банкротство застройщика, но при этом они убивают само понятие долевого строительства и возможность дольщиков с самого начала финансировать стройку и, соответственно, получать хоть какую-то выгоду. Еще одна сложность — столько кредитов банки попросту не дадут, они не смогут закредитовать на такие объемы всех девелоперов, поэтому объемы ввода жилья у всех уменьшатся, — добавляет руководитель практики недвижимости «СтройКапиталКонсалтинг» Светлана Кавиева.

В пресс-службе ВТБ касательно работы с застройщиками по новым правилам ФЗ-214 сообщили следующее: «Правки, расширяющие требования к банковскому сопровождению при работе с застройщиками, были приняты 25 июня. В настоящий момент мы активно готовимся к введению эскроу-счетов и банковского сопровождению при строительстве жилья, в том числе ожидаем методических указаний по порядку проверки банком застройщиков и разъяснений по специфике банковского сопровождения проектов с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018 года».

По мнению ряда экспертов, новые правила могут затормозить темпы строительства и привести к резкому росту цен на жилье. Не говоря уже о том, что с рынка могут уйти небольшие строительные компании.

• 

  Анатолий Баталин коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»

  Эскроу-счета пока останутся большой редкостью. Масса застройщиков сыграли на опережение и успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018.года. Наша компания в том числе. А строительство каждого комплекса занимает от полутора до пяти-шести лет.
  

  Насколько новшества удорожат себестоимость строительства? Давайте посчитаем. Например, сегодня ставка по проектному финансированию — более 10%, закладываем ее в финансовую модель проекта: 25% собственных средств и 75% средств банка + 10% годовых = увеличение себестоимости проекта на 15-20%. Естественно, что мы корректируем цены в наших проектах по мере готовности объектов — чем выше степень готовности, тем больше стоимость.

  [О готовности банков контролировать стройки] У нас далеко не все банки умеют работать даже с ипотечным кредитованием. Что говорить о проектном финансировании. С проектным финансированием успешно работают в Сбербанке и — в меньшей степени — в ВТБ. В других банках институт проектного финансирования практически отсутствует как класс. Сколько времени потребуется другим банкам, чтобы создать у себя соответствующие структуры для работы с проектным финансированием? Где им набрать штат специалистов? Вопросов больше, чем ответов.

  [Оценка новшеств в целом для застройщиков] В нашей профессиональной среде начнутся колоссальные изменения. В первую очередь в подходе к проекту, его себестоимости. И в ближайшее время, два-три года, мы увидим, кто выживет на таком рынке. Для среднего застройщика наступают новые интересные времена. Для крупного — наступают сложные времена. А для мелкого застройщика, у которого на сегодняшний день наработаны средства, наступают легкие времена. Конкуренции будет меньше!

• 

  Антонина Дарчинова коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест»

  Мы узнали о планируемых изменениях уже более года назад и уже успели основательно подготовиться. Открытие эскроу-счетов и счетов застройщика в специализированных банках не станет проблемой для наших проектов. Однако нововведения отразятся на финансовых моделях, а значит, нам необходимо искать варианты для альтернативного финансирования или сокращения издержек.

  Мы уже давно сотрудничаем с несколькими крупными федеральными банками, например, со Сбербанком и Альфа-Банком по вопросу финансирования наших проектов. В дальнейшем, планируем продолжение сотрудничества с ними же по открытию счетов застройщиков и эскроу-счетов.

  Сейчас все банки предлагают ставку по кредиту для финансирования проектов на уровне стандартной рыночной ставки. Ставки, которые будут применяться для банковского финансирования при отказе от средств дольщиков пока не озвучиваются. Вернее, озвучиваются противоположные версии: ставки могут быть понижены в связи с тем, что проекты станут менее рискованными. С другой стороны, в связи со снижением конкуренции среди банков (существует ограниченный список возможных банков -партнеров), ставки, наоборот, могут увеличиться.

  При полном отказе от ДДУ себестоимость возрастет значительно. Точный процент назвать не могу, зависит от первоначальной необходимости привлечения кредита. Мы ожидаем увеличения, но это произойдет не сразу резко с 1 июля, так как пока у застройщиков еще есть достаточное количество разрешений на строительство, по которым продажи можно осуществлять в рамках старого законодательства за исключением необходимости открытия счетов в уполномоченных банках.

  Конечно, цены на будущие проекты будут пересмотрены в связи с изменением себестоимости, но сейчас, если по нашим объектам происходит увеличение цен, то связано исключительно с повышенным спросом. Например, по нашим новым проектам на Спартаковской Z House и Столбова (Vincent) мы вынуждены повышать цены уже второй раз со старта продаж, всего за месяц, так как спрос очень высок.

  [О готовности банков контролировать стройки] Я не берусь отвечать за все банки. Наши банки -партнеры уже показали свой высокий профессионализм в оценке строительных проектов. Я знаю, что они расширяют штат соответствующих специалистов, готовятся к нововведениям на рынке, как и мы.

  Конечно, для отрасли, это не простое испытание, нам приходится многое менять, изучать, перестраивать свою работу, но думаю, за 2-3 года ситуация стабилизируется и в итоге, от изменений выиграет потребитель, покупка жилья станет более прозрачной и безопасной.
  Так как застройщики об изменениях знают давно, серьезных потрясений я не прогнозирую. В течении следующих 2-3 лет цены на новостройки вырастут, это точно. За счет роста себестоимости и за счет сокращения предложений на рынке.