В Сбер пришла «Весна»: «Унистрой» объяснил, почему заложил квартиры

«Унистрой» меняет финансовую политику»

В конце сентября в соцсетях всплыла информация о том, что жилой комплекс «Весна» компании «Унистрой» оказался под обременением у Сбербанка. Некоторые интерпретировали новость так, как будто бы застройщик сменил финансовую политику, переориентировавшись на работу с заемными средствами, а проект в Самосырово заложил банку «для увеличения ликвидности».

До сих пор запас прочности девелопера не вызывал ни у кого сомнений. Но с новостью о заложенном комплексе некоторые предположили, что собственники «Унистроя» «решили больше не использовать собственные активы и переключиться на привлеченные из банков средства. Связано ли это с тем, что положение компании уже не такое устойчивое, как раньше, или с новыми приоритетами собственников, пока неизвестно».

Также высказывались мнения о том, что обеспечение залога приведет к росту конечных цен на проекты девелопера, сдержать который можно будет, лишь снизив себестоимость строительства, прибегая к более дешевым материалам и технологиям.

«Весна» — жилой комплекс из 13 домов на Мамадышском тракте в поселке Самосырово. По информации с сайта застройщика, на сегодня сданы четыре дома, в продаже — 640 квартир. Срок сдачи объекта — IV квартал этого года.

«Весна» заложена с апреля

Информация о залоге комплекса подтверждается данными Федеральной нотариальной палаты. Всего между Сбербанком и застройщиком ЖК «Весна» было заключено четыре договора об обременении, но один из них в июле расторгли. Три других, зарегистрированных 26 апреля 2017 г., 15 августа 2016 г. и 1 августа 2016 г. заключены сроком до сентября 2020 года и продолжают действовать.

В сведениях о заложенном имуществе двух действующих договоров перечислены квартиры, парковки и нежилые помещения: всего свыше 4 200 объектов недвижимости. В договоре от 1 августа 2016 г. предметом залога указан 10-этажный 13-секционный 511-квартирный жилой дом №3 в составе жилого комплекса «Весна». Планируемая стоимость его строительства по проектной декларации на сайте застройщика оценена в 1,55 млрд рублей.

Совладельцем фирмы-застройщика ООО СК «Унистройдом» значится Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» под управлением ООО УК «Бизнеспрофтрейдинг». В тоже время известно, что группу «Унистрой» контролирует семья Гильфановых. Основателем ГК «Унистрой» считается известный строитель Рашит Гильфанов, но считается, что у руля группы теперь находятся его сыновья.

«Подстраховка для дольщика»

В Сбербанке сделку не комментируют, ссылаясь на коммерческую тайну. В самой компании «Унистрой» «Реальному времени» объяснили, что поводов для беспокойства нет.

«Право аренды земельных участков находится в залоге у Сбербанка в связи с тем, что на наших проектах применяется проектное финансирование. По сути, это преимущество, дополнительная подстраховка для дольщика, так как даже в условиях нестабильной экономической ситуации объект будет достроен и введен в эксплуатацию в срок. При этом перед продажей каждой отдельной квартиры обременение снимается. Наличие проектного кредитования ни коим образом не влияет на ценообразование. Повышение цен на конкретные объекты является следствием изменений степени готовности дома, а также повышения покупательского спроса», — ответил на вопросы нашего издания коммерческий директор ООО УК «Унистрой» Искандер Юсупов.

По словам девелопера, покупатели квартир только выиграют от того, что комплекс в залоге у банка. В Казани к той же практике — строительство домов на заемные средства с обременением в банках — прибегает и другой застройщик — «Группа компаний «ЖИК города Казани». Например, его крупный проект ЖК «Победа» также был заложен у Сбербанка. Правда, одно время при регистрации квартир люди не могли снять обременение банка.

— Это было полтора года назад, когда мы только выходили с этим проектом. Просто были шероховатости. Сейчас этого нет, регистрация проходит без каких-либо проблем, в обычном порядке, — сообщил «Реальному времени» депутат Казгордумы, гендиректор ООО «Группа компаний «ЖИК города Казани» Эмиль Хуснутдинов.

«Это говорит о том, что застройщик не хочет или у него нет возможности расходовать свои собственные средства»

«Реальное время» расспросило экспертов о смене курса в финансовой политике «Унистроя», а также о том, несет ли жилье в залоге какие-либо риски для дольщиков.

• 

  Эмиль Хуснутдинов депутат Казгордумы, гендиректор ООО «Группа компаний «ЖИК города Казани»

  Обычная практика, никаких рисков для дольщиков нет. Если Сбербанк дает деньги на стройку, понятно, что он должен получить какие-то залоги. Поэтому те квартиры, которые не проданы, он берет себе в залог. Если квартира реализуется по ДДУ, квартира освобождается от залога, банк получает за это жилое помещение деньги. Деньги направляются уже банку.

  То, что «Унистрой» заложил ЖК «Весна», еще не говорит, о том, что положение компании уже не такое устойчивое, я бы так не сказал. Потому что, если бы у них было плохое финансовое состояние, Сбербанк бы просто не дал им кредит. Получение кредита — серьезное дело, там залоги очень большие. Можно судить по факту, если Сбербанк дал заем, то он полностью максимально взвесил все за и против.

• 

  Антон Фурман директор компании «Фурман и партнеры»

  Я тоже считаю, что рисков для дольщиков в данном случае нет. Поскольку, когда идет финансирование банком, в частности Сбербанком, то под него идет очень большое обеспечение. Это гарантия того, что Сбербанк доведет стройку до конца независимо ни от каких обстоятельств: исков дольщиков или подрядчиков. Скажем, это обеспечивает двухстороннюю гарантию того, что дом будет сдан, потому что застройщику важно, чтобы объекты недвижимости освободились из-под залога, а Сбербанку важно, чтобы они продавались, и деньги передавались банку, чтобы шли выплаты по кредитам. И это обоюдное сотрудничество, которое позволяет гарантированно завершить стройку.

  Та же ситуация с ЖК «Победа». Несмотря на то, что много дольщиков судятся с застройщиком и большие суммы взыскивают за срыв сроков, и со стороны может показаться, что компания близка к банкротству, но это неправда, потому что их постоянно финансирует Сбербанк, он вложил очень много денег. И поэтому при любом положении дел они доведут стройку до конца. Собственно, у «Унистроя» такое же положение. И в принципе эта практика действительно повсеместная. Потому что строить ограниченно только за свои деньги, можно до определенного уровня. Своих денег не всегда может хватать, компании активно развиваются и ресурсов требуется больше. Поэтому я считаю, что это нормально и допустимо. Исходя из этого считать, что у «Унистроя» пошатнулось финансовое положение – необоснованно, каких-либо признаков тому нет. Их объекты хорошо продаются, они пользуются хорошей деловой репутацией, убыточных проектов нет, нет больших претензий дольщиков к качеству строительства. И поэтому говорить о том, то изменение политики связано с финансовым положением компании, я считаю неправильным, нет таких оснований.

• 

  Анастасия Гизатова директор агентства недвижимости «Счастливый дом»

  Если обсуждать саму практику, здесь можно провести параллель с «ЖИК» и его жилым комплексом «Победа». Это говорит о том, что застройщик не хочет, или у него нет возможности расходовать свои собственные средства, или их недостаточно, или он не уверен в потоке продаж за счет средств дольщиков. С одной стороны, он страхуется, чтобы стройка не стояла и не зависела от активности дольщиков. С другой стороны, заход Сбербанка на данный проект говорит о том, что проект практически безупречный. Банк очень щепетильно оценивает все риски, и в заведомо провальный и неперспективный проект не зайдет. Это из серии гарантии и страхования качества. Потому что банку для того, чтобы получить обратно свои деньги, в любом случае нужно будет достроить комплекс и реализовать.

  Что касается проблем дольщиков ЖК «Победа» со снятием обременения при регистрации квартир, скажу следующее. Теоретически проблемы могут быть у всех застройщиков. Для продажи этих объектов придется все равно снимать обременение у Сбербанка, т. е. вся реализация пойдет через банк. «Весна» достаточно успешно себя зарекомендовала, и Сбербанк, оценив риски, зашел сюда. Я думаю, что это определенный знак качества потому что после серии неудачных вложений они очень щепетильно относятся ко всем рискам. Поэтому я думаю, что дольщики должны быть наоборот спокойны. Эта практика достаточно распространенная.