Ах, Самара, городок: спрос на новостройки после смены власти в области упал на 10%
Эксперты приводят любопытные детали по рынку первичной недвижимости региона
Следом за новостройками Уфы «Реальное время» изучило предложения на первичную недвижимость Самарской области — региона, который по объемам ввода многоквартирных домов (1,13 млн кв. м) занял второе место в Поволжье после Татарстана (1,33 млн кв. м). Что представляет из себя рынок жилья у соседей, какова средняя цена «квадрата» и в чем основные отличия от Казани подробнее в материале «Реального времени».
Две трети строек — многоквартирные дома
По вводу жилья Самарская область на третьем месте в Поволжье после Башкортостана и Татарстана. В прошлом году в регионе построили и сдали 1 млн 746,6 тыс. кв. м. Интересна структура этих объемов. Если в Уфе на многоквартирные дома приходится треть от всех строек, у нас — половина, то в Самаре — львиная доля или две трети — 1 млн 126,7 тыс. кв. м. По этому показателю субъект на второй строчке в ПФО после РТ. Правда, это все равно на 13,6% меньше от запланированного по году. Снижением расчетных показателей в этот раз отметились практически все регионы Поволжья.
На тройку лидеров по вводу новостроек в регионе — застройщиков «Кошелев», «Древо» и «Амонд» — приходится почти полмиллиона квадратных метров жилья (486 тыс. кв. м, данные Единого реестра застройщиков). «Корпорация Кошелев» — одна из крупнейших строительных компаний в России, которая строит дома не только в Самаре, но и по стране. Принадлежит известному бизнесмену, председателю комитета по строительству Самарской Губернской думы Владимиру Кошелеву. Знаменита своим масштабным жилым комплексом «Кошелев-проект» площадью более чем 700 тыс. кв. м — это примерно половина «Салават купере» (1,5 млн «квадратов» по плану). Правда, московские блогеры, изучившие по заданию Минстроя первичный рынок регионов, отзывались о комплексе не очень лестно. Как бы то ни было, девелопер сдал по итогам года внушительнее объемы — 228 тыс. кв. м жилья и сейчас возводит 221 тыс. кв. м.
— Основные игроки на рынке жилья Самары — это «Кошелев» и «Древо», они занимают достаточно большую долю. «Кошелев» в прошлом году по объемам ввода занял первое место в Поволжье, на втором месте — мы с небольшим отрывом. «Древо» — тоже очень крупная компания, строит масштабный проект «Южный город» на окраине города, — отметил коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов.
Казанский застройщик и сам не прочь зайти на самарский рынок недвижимости: «Мы рассматриваем такие варианты, находимся в поиске. Пока каких-то конкретных договоренностей у нас нет. Земельные участки еще не купили. Да, мы ищем, Самара — это один из городов, куда мы также планируем выйти».
Стройки по госпрограммам исчерпали
Застройщик ДК «Древо» — по итогам года на втором месте в объемах ввода жилья в Самаре — 185 тыс. кв. м, текущих строек — 233 кв. м. Компания принадлежит другому известному самарскому бизнесмену, создателю косметической компании «Весна» и президенту инвестиционно-финансовой группы «БизнесСфера» Николаю Чудаеву (80%), а также его сыну Евгению Чудаеву (20%), последний руководит фирмой. Чудаев-старший, правда, давно отошел от дел в «Весне», сосредоточившись на строительном бизнесе. На рынке «Древо» 7 лет, имеет в своем распоряжении более 1000 га земли в городской черте под строительство домов и коммерческой недвижимости. В данный момент реализует два крупных проекта: «Моя Самара» и «Южный город». Недавно компания была замечена в скандале в рамках расследования дела о сговоре при строительстве поликлиники стоимостью более 300 миллионов рублей в микрорайоне «Южный город».
Третья компания по объемам жилищных строек — старейший застройщик в Самаре ГК «Амонд» (год основания 1988), в прошлом году сдал 72 тыс. кв. м, сейчас возводит еще 104 тыс. «квадратов». Группу компаний основал экс-премьер-министр Южной Осетии (с 15 мая 2012 по 20 апреля 2014 год) Ростислав Хугаев. В Самаре он возглавил областной национально-культурный центр осетинской диаспоры «Алания». В ГК «Амонд», наряду с другими предприятиями, входят застройщик района «Волгарь» — ООО «Шард» и ООО «Похвистневская дорожная компания» — некогда активный участник рынка дорожного строительства. По данным «Спарк-Интерфакс», в учредителях компании значатся Ростислав Хугаев, Ирбег Хугаев, Ольга Хугаева, Юлия Хаджиева. Основной вид деятельности — производство общестроительных работ по строительству автомобильных дорог, железнодорожных и взлетно-посадочных полос аэродромов. «Амонд» строит не только дома, но и офисные, административные здания, автостоянки. Один из самых известных проектов — экопарк «Волгарь» на 70 тысяч жителей в Куйбышевском районе города.
Если на казанском рынке новостроек девелоперы последние 2 года не замечали сезонности, то в Самаре, напротив, готовятся к небольшому спаду активности.
— На рынке новостроек Самары сезонный спад в любом случае будет. Потому что все программы, по которым государство дотировало покупку квартир нашим молодым семьям, в прошлом году себя исчерпали. Кроме того, в начале года у нас всегда спрос небольшой. Но как только новые программы выходят, все массово начинают приобретать жилье, — рассказала «Реальному времени» сотрудник агентства недвижимости «Самара Центр» Светлана Рябинина.
Больше всего новостроек в Самаре строят в основном в отдаленных районах. В самых привлекательных частях города застроек мало. По данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки средняя цена на однокомнатную квартиру в регионе в январе этого года составила 45 623 руб. за кв. м, по всем типам квартир — 43 635, причем за месяц стоимость «квадрата» подешевела (декабрь 2017 г. — 45 553).
— С августа 2017 года средняя удельная цена предложения одного кв. м общей площади новостроек находится в районе 46 000 рублей, незначительный рост в конце 2017 года (ноябрь — декабрь) был компенсирован откатом на прежние позиции в январе 2018 года. Продолжение тенденции на выравнивание значения средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади квартир в новостройках, позволяет сделать предположение о стабилизации ситуации на рынке новостроек города Самары, — резюмируют аналитики СОФЖИ.
Сейчас в Самаре строят 650 новостроек и больше всего в Октябрьском районе — 29,7% от общего числа, при этом здесь много «однушек» — 23,2%. На втором месте — Железнодорожный — 17,8%, на третьем — Красноглинский — 16% от всех предложений на первичном рынке, причем в последнем меньше всего «двушек» — 0,5%.
Дорогие и дешевые «квадраты»
Аналитическая служба «Реального времени» изучила цены на новостройки Самары. По итогам были созданы два рейтинга самых дорогих и дешевых предложений (здесь и далее сравниваем цены на однокомнатные квартиры). Первый возглавил ЖК «Пять звезд» от застройщика «Маяк-Стройинвест» в границах улиц Самарской, Чкалова, Садовой и Полевой в 10 минутах ходьбы от Самарской набережной. На сегодня здесь введены девять жилых секций в 11—18 этажей. Цена «однушек» разнится от 58,6 тыс. до 84 тыс. руб. за кв. м.
На втором месте по дороговизне проект девелопера «Град» — ЖК «Ракета», который позаимствовал название от находящейся поблизости достопримечательности Самары — ракеты «Союз». Новостройка в 25 этажей также находится в центре города, в шаговой доступности от набережной Волги. Стоимость «квадрата» здесь в пределах 68,8—69,4 тыс. руб.
Третью строчку занял ЖК «Маяковский» от компании «Юниверс-Строй» — это 16-этажный корпус на пересечении улиц Садовой и Маяковского, недалеко от главных площадей, цирка и набережной. Стоимость однокомнатных квартир — 62—72 тыс. за кв. м. Если учесть, что это одни из самых дорогих предложений на рынке жилья в Самаре, получается, что в Казани цены выше.
— Цены зависят от проекта. Допустим, в том же «Южном городе» цены ниже, чем у нас в «Весне», хотя и тот и другой проект располагаются на выезде из города. В центре Самары есть проекты, которые стоят довольно дорого, но это уже бизнес-класс, — говорит представитель казанской девелоперской компании Искандер Юсупов.
— У нас покупательная способность у людей совсем низкая. Квартиры берут в ипотеку, там же идут и материнский капитал, и жилищные сертификаты, и все остальное. Но самый большой минус не только по новостройкам, но и по вторичному жилью, потому что денег у людей практически нет. Как вы знаете, у нас в Самарской области была смена руководства, и некоторые люди потеряли официальное место работы, процентов 10, наверное. Соответственно на 10 процентов снизился спрос, — поясняет самарский риелтор Светлана Рябинина.
Топ-10 дорогих новостроек Самары (тыс. за кв. м)
- ЖК «Пять звезд», секция 4.1, «Маяк-Стройинвест» — 58,6—84
- ЖК «Ракета», «Град» — 68,8—69,4
- ЖК «Маяковский», «Юниверс-Строй» — 62—72
- ЖК «Центральный» с. 9-13, «Трансгауз» — 66
- ЖК «Центральный» с. 1-8, «Трансгауз» — 65
- ЖК «Пять звезд», с. 4.2, «Маяк-Стройинвест» — 56—69
- ЖК «Желябово», «Древо» — 57,7—62,5
- ЖК «Александровский двор», «Самара-Запад» — 57—58
- ЖК «Пушкинский», «Самарский проект» — 55,3—59
- ЖК «Волга», «Стройпроектсервис» — 49—60
В перечне бюджетных предложений самарской «первички» первые места распределились следующим образом. Самая дешевая недвижимость в ЖК «На Московском» от застройщика КГ МЖК «Адрес» — 31,5—33,5 тыс. за кв. м. На втором месте МК «Новая Самара» секции 8-9 и 10-11 от «Финстроя» — 36,5 тыс. за «квадрат», и на третьем — ЖК «Южный» девелопер «Древо» — 36,8.
Топ-10 дешевых новостроек Самары (тыс. за кв. м)
- ЖК «На Московском», МЖК «Адрес» — 31,5—33,5
- МК «Новая Самара», с. 8-9 и 10-11 — «Финстрой» — 36,5
- ЖК «Южный», «Древо» — 36,8
- Экоград «Волгарь», с. 2, 3, 4, 11, «Амонд» — 36,5—40
- МК «Новая Самара», с. 1-2 и 3-4, «Финстрой» — 37,9—39,5
- ЖК «Город чемпионов», «Корпорация Кошелев» — 38,5—41,4
- ЖК «Жигулевская долина», «Стройконтакт» и ЖК «У парка», «Интеграция» — 40
- ЖК «Акварель», 3-й дом, «Град» — 40,7
- ЖД по ул. Аэродромная, «Интеграция» — 41
- ЖК «Акварель», 1-й дом, «Град» — 40,7—43
По наблюдениям специалистов, на данный момент процентов 90 из всех сделок в регионе занимает ипотека. При этом на рынке наблюдается затоваренность, если в Казани по «однушкам», то в Самаре переизбыток по всем типам квартир: «У нас вообще сейчас очень много объектов, которые стоят, спрос на них небольшой. Это отдельные объекты, которые уже построены и мало реализуются в отдаленных районах», — говорит Светлана Рябинина.
Цены на новую недвижимость очень сильно разнятся в зависимости от места. Самыми престижными территориями считаются Самарский, Октябрьский и Ленинский районы, где стоимость «квадрата» варьируется от 70 тыс. до 100 тыс. руб. Менее всего пользуются спросом квартиры в Красноглинском и Куйбышевском районах, где цены доходят до 35—30 тыс. руб. «Качество жилья там соответствующее, например, «Кошелев-проект», который быстро строится, рассчитан в основном на то, чтобы у людей просто появилось свое отдельное жилье», — дают скромную оценку комплексу риелторы, но приводят и положительные стороны самарского рынка. С 2010 года в городе практически нет обманутых дольщиков — стройки внимательно отслеживают.