Где надувается жилищный пузырь: лидеры и аутсайдеры рынка ипотеки

В Москве больше половины кредитов — на «долевку», а настоящая депрессия — на Алтае...

Как следует из данных аналитической службы «Реального времени», за первые полгода 2017 года в России было выдано около 426 тысяч жилищных кредитов на общую сумму в 775 млрд рублей. Более 99% из этих кредитов оказалось ипотечными. Примерно треть из них была выдана под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (как по количеству, так и по сумме). Одним словом, первичный рынок недвижимости сохраняет свою привлекательность.

Впрочем, доля эта значительно варьируется от региона к региону. В столичных регионах с высокой стоимостью жилья — в Санкт-Петербурге и Москве — этот показатель составляет половину (если быть точным, то 54% и 51% соответственно). В отдаленных районах на востоке России не дотягивает и до десятой части. К примеру, в Еврейской автономной области и республике Тыва лишь 8% и 6% ипотечных кредитов было выдано под залог требований по договорам долевого участия. Связано это, скорее всего, с низкими темпами строительства жилья и недостатком предложения на рынке долевого строительства.

В целом же средний размер ипотечного кредита по стране составляет 1,82 млн рублей. Как и в случае с долей кредитов по залог прав требований по договорам ДДУ, эта цифра сильно варьируется — в зависимости от стоимости жилья в регионе и доходов населения. Цифра эта находится в пределах от 1,2 млн рублей (в Челябинской области) до 4,01 млн рублей (в Москве).

Что касается задолженности, которая измеряется не с начала года, а накопленным итогом, то ее объем по ипотечным жилищным кредитам составляет 4,6 триллиона рублей.

Что интересно, доля средней просрочки невысока — 1,1% или 52,2 миллиарда рублей. Правда, опять-таки от региона к региону цифра вновь варьируется очень сильно.

Самый низкий показатель — в регионах с одними из самых низких объемов общей задолженности — в Крыму и Магаданской области — 0,1% и 0,2%. При этом, как ни странно, самая высокая доля «просрочки» — в регионах, где общий объем выдачи также низкий — в республиках Алтай и Карачаево-Черкессия — 3,2% и 2,2%. Таким образом, низкая распространенность кредитов на жилье в регионе приводит к разным последствиям: где-то жители становятся пунктуальными и вовремя платят, а где-то, напротив, проявляют большую небрежность.

Топ-10 регионов Российской Федерации по выдаче ипотечных кредитов за I полугодие 2017 г.

Москва и Подмосковье: дорогое жилье, но большая доля «просрочки»

Более 15 тысяч ипотечных кредитов, по данным на 1 июля 2017 года, были получены в пяти регионах России. Неудивительно, что первое место оказалось у Москвы, благодаря высоким зарплатам и большой численности населения. Нельзя сбрасывать со счета и инвесторов.

В первопрестольной было получено 25,7 тысячи ипотечных кредитов на сумму в 103 млрд рублей. Это — больше, чем, к примеру, во всем Дальневосточном или Северо-Кавказском федеральном округе. При этом средний размер ипотечного кредита в Москве составил 4,01 млн рублей (самый высокий показатель по России), а доля кредитов под залог требований по договорам долевого участия — больше половины.

Еще больше становится заметно, как «кипит жизнь» в Москве, если рассмотреть обладателя второго места по числу ипотечных кредитов — Московскую область. Очевидно, что показатель Подмосковья во многом можно считать совместно с Москвой — ведь значительная часть жителей области работает в столице. Количество ипотечных кредитов в области оказалось немного меньше, чем в Москве — 22 тысячи. Однако сумма их заметно уступает самой столице — она составляет в полтора раза меньше, 61 млрд рублей. Средний размер ипотечного кредита здесь также примерно в полтора раза меньше, чем в Москве — 2,8 млн рублей, а кредиты под залог прав требования по ДДУ составляют 41%.

Отметим, что и Москва, и Подмосковье обладают довольно высокими показателями по доле просроченной задолженности. В Москве эта цифра равна 1,9%, а в Подмосковье — 1,5%. У других регионов, входящих в топ-5, показатель просрочки составляет всего 0,8—0,9%. Очевидно, что даже опасность невыплат кредита не останавливает банки в активной работе в столичном регионе — слишком он важный с финансовой точки зрения.

Активности рынка, как известно, стимулируют низкие ипотечные ставки, которые упали до исторического минимума. К слову, недавно один из крупных российских банков запустил продукт со ставкой под 7,4%. Причем он распространяется на новостройки. На этом фоне некоторые эксперты высказывают опасение, не надулся бы новый жилищный пузырь. Но, похоже, Казани это пока не грозит.

Санкт-Петербург: жилье дешевле Подмосковья, а в Ленобласти не хотят жить

По многим параметрам сравнимы с цифрами по Подмосковью показатели Санкт-Петербурга. В этом городе федерального значения за первое полугодие было выдано 21,3 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму в 52 млрд рублей. Доля кредитов на «долевку» тут оказалась даже выше московской — 54%, а средний размер ипотечного кредита, хоть и по-прежнему очень большой, но все же меньше не только московского, но и подмосковного — 2,45 млн рублей.

Отметим, что Ленинградская область, в отличие от Московской, не входит не только в пятерку, но даже и в десятку регионов по количеству выданных жилищных кредитов. Работающие в Санкт-Петербурге люди, судя по всему, рассматривают в качестве места жительства именно сам город, а не близлежащие районы. Ленинградская область по количеству выданных ипотечных кредитов оказалась лишь на 23-м месте. Здесь было выдано 6,2 тысячи таких кредитов на общую сумму в 12,3 млрд рублей. Число кредитов сравнимо с показателем, например, Воронежской области или Удмуртии.

Тюменская область опережает Татарстан

Четвертое же место по числу ипотечных кредитов занимает богатый ресурсами регион — Тюменская область. Правда, показатель этот определен вместе с Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами, которые чаще все же воспринимают как отдельные субъекты страны. Тем не менее во всей Тюменской области было выдано 17,6 тысячи ипотечных кредитов. Общая сумма составила 36,6 млрд рублей. Процент кредитов на долевое жилье здесь составил 22%, а средняя сумма ипотечного кредита — 2,07 млн рублей. Подавляющая часть средств уходит на вторичку. Неслучайно татарстанские риэлторы выделяют целую категорию инвесторов — нефтяники или жители севера, которые ближе к пенсии стараются или сами перебраться или приобрести жилье для детей.

Замыкает пятерку регионов по числу кредитов Татарстан. Здесь за первые полгода было выдано около 17 тысяч кредитов. Общая сумма их составила 24,6 млрд рублей. Средняя стоимость кредита, таким образом, здесь довольно мала — менее полутора миллионов рублей — если быть точным, 1,425 млн. Отметим, что это меньше, чем во многих регионах, оказавшихся позади Татарстана по числу кредитов — таких, как Самарская и Саратовская области или Пермский край, и почти в два раза меньше, чем в Московской области. Невысок здесь и процент кредитов на долевое участие в строительстве — всего 21%. Тут следует не забывать и программы ГЖФ, которые не учитываются. Одним словом, потенциал роста для первичного рынка налицо.

Вторая пятерка: дешевое челябинское жилье и «долевой» Краснодарский край

В десятку регионов с самым большим числом выданных кредитов, помимо Татарстана, входит всего один регион Приволжского федерального округа. Это — Башкортостан, где число выданных ипотечных кредитов составляет 14,3 тысячи. Объем их составляет 21,7 млрд рублей — средний размер ипотечного кредита, соответственно, равен 1,5 млн рублей. Это чуть больше, чем в Татарстане, а доля кредитов на «долевку» составляет чуть больше четверти.

На шестом и седьмом местах расположились Свердловская и Челябинская области. Количество ипотечных кредитов кредитов здесь практически одинаковое — 13,9 и 13,6 тысячи, соответственно. Однако значительно отличается общая сумма кредитов. В Свердловской области она равна 23,8 млрд рублей (что больше, чем в Башкирии), а в Челябинской области — 16,6 млрд рублей (меньше, чем у Краснодарского края, находящегося на восьмом месте). Связано это, соответственно, с достаточно высокой стоимостью среднего кредита в Свердловской области (1,7 млн рублей) и низкой — в Челябинской области (всего 1,2 млн рублей, это самый низкий показатель по России). Впрочем, лидерство уральской столицы ожидаемо.

Что касается Краснодарского края — то тут всего при 12,2 тысячи ипотечных кредитов объем составляет 20 миллиардов. Средний размер ипотечного кредита здесь составляет 1,6 млн рублей — при этом очень высок процент кредитов под долевое строительство (45%). Видимо, курорты Краснодарского края пользуются популярностью не только у туристов, но и у инвесторов.

Замыкают десятку сибирские регионы практическими с одинаковыми показателями — Новосибирская область и Красноярский край. Здесь было выдано по 10,5 тысячи ипотечных кредитов, общая сумма их — 17,9 и 16,7 млрд рублей, соответственно. Средний размер кредита в Новосибирской области — около 1,7 млн рублей, в Красноярском крае — 1,6 млн рублей. Доля кредитов под «долевку» составляет около 30%. Учитывая, что в 2019 году в Красноярске пройдет Универсиада, то интересно будет проследить будет ли всплеск спроса и скажется ли на инвестпривлекательности. Помнится, что в Казани ожидания у рантье и инвесторов от Всемирных студенческих игр были серьезные, вопрос, насколько они оправдались.

Кредиты на жилье не востребованы на Кавказе и Дальнем Востоке?

Меньше всего ипотечных кредитов выдают в регионах Северного Кавказа, а также на Дальнем Востоке страны. Мало кредитов выдано в Ингушетии — всего 65 на сумму в 119 млн рублей. Средняя стоимость ипотечного кредита составила 1,8 млн рублей. В два раза больше, но по-прежнему мало кредитов выдано в Ненецком автономном округе — 124, на сумму в 269 млн рублей. При этом здесь высокая средняя сумма кредита — 2,17 млн рублей.

В пятерку входят, кроме того, Чукотский автономный округ (142 кредита на 346 млн рублей — средняя сумма кредита — 2,4 млн рублей), Севастополь (183 кредита на 352 млн рублей, средняя сумма — чуть меньше 2 миллионов) и республика Алтай (214 кредитов на 267 млн рублей, средняя сумма — одна из самых небольших по России, всего 1,25 млн рублей).