Рынок жилья Казани: весенний рост цен на ЖК и банковские преференции для ипотеки на «вторичку»

Татарстанские банки поддержали «вторичку»?

Эксперты в один голос утверждают, что после отмены господдержки спрос на ипотеку не только не упал, но даже вырос, к тому же даже без субсидий ставки опустились на докризисный уровень. Отсюда они делают вывод, что именно сейчас пришло время покупать — цены снизились так же, как и ипотечные ставки. Однако постараемся разобраться, действительно ли для потенциального покупателя рисуются столь радужные перспективы.

Конечно, нельзя не признать, что банки с начала года снижали ставки регулярно. В этом смысле тон другим участникам рынка во многом задают крупнейшие российские банки, среди которых Сбербанк и банки группы ВТБ. Так, получить сейчас ипотечный кредит как на первичное, так и на вторичное жилье в Сбербанке можно по ставке от 10,9% до 12,75% годовых. В ВТБ24 и в Банке Москвы ставка по кредиту на первичное жилье составляет 11,4%, на вторичное — 11,75%.

Правда, стоит отметить, что в прошедшем месяце крупные российские банки не пошли на существенное снижение ставок, по крайней мере, в Татарстане. Пожалуй, одним из немногих таких игроков стал Россельхозбанк, опустивший ставки до 10,75% годовых.

Среди остальных участников рынка, снизивших ставку, оказались преимущественно татарстанские банки. Что любопытно, в прошлом месяце чаще сокращались ставки на приобретение вторичного жилья. Так, ставку на «первичку» опустили только три банка из списка к исследованию на 15 лет. Кроме упомянутого Россельхозбанка, это сделали банки «Аверс» и «Татсоцбанк» — в обоих случаях ставка снизилась на 0,75—0,8 п.п.

Что касается ипотеки на «вторичку», ставку на ее приобретение снизили шесть банков из списка к исследованию на 15 лет. Среди татарстанских банков больше всего ставку опустил «Банк Казани» — на 1 п.п. (с 11,75% до 10,75%). На 0,75 п.п. снизилась ставка на приобретение вторичного жилья в «Энергобанке» (с 12,75% до 12% годовых), на 0,5 п.п. — в «АКИБАНКЕ» (с 11,25% до 10,75%). При этом сделаем примечание, что в некоторых случаях ставки могут отличаться в зависимости от дополнительных требований, предъявляемых банками. В целом можно отметить, что в местных банках зачастую условия на приобретение «вторички» оказываются более выгодными.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Еще одна любопытная тенденция — после отмены господдержки большинство застройщиков также постепенно стали отказываться от дополнительного субсидирования ставок. Так, нам удалось обнаружить всего две подобные акции, которые застройщики реализуют совместно с «Абсолют Банком». В частности, ипотеку от 8% предлагает «Ак Таш Инвест». При покупке квартиры в ЖК «Красное яблоко» от компании «КамаСтройИнвест» ставка по ипотеке составит 8,49% годовых. Большинство остальных застройщиков предлагают ипотеку без первоначального взноса. Но, как правило, обратной стороной медали в данном случае может стать удорожание кв. метров.

Минстрой о господдержке: «Мы посмотрим еще раз...»

На фоне оптимистичных прогнозов, которые транслирует в том числе и федеральное правительство, весьма неожиданной выглядит новость, которую министр строительства России Михаил Мень озвучил в ходе Ялтинского экономического форума, — государство может возобновить субсидирование ставок по ипотеке. В этом случае льготная ставка может опуститься до 5—7% годовых. При этом возможно, что ипотеку по самой низкой ставке — 5% — смогут получать только отдельные категории граждан.

«Во второй половине года мы посмотрим еще раз, проанализируем и попробуем вместе с ЦБ высчитать модель, какая все-таки нагрузка появится в случае принятия таких решений», — сказал Мень.

Конечно, в правительстве пока не обещают возобновления госпрограммы — в частности, сам министр строительства подчеркнул, что субсидирование ипотеки — долгосрочная нагрузка на бюджет, к тому же оно может привести к образованию пузыря на рынке. Одним словом, Мень был весьма осторожен в своих формулировках, тем не менее возвращение к теме льготной ипотеки кажется весьма любопытным, учитывая, что ранее в правительстве прогнозировали рекордные объемы ипотечного кредитования и неоднократно заявляли о том, что необходимость в субсидировании отпала. Вероятно, даже при текущем уровне ставок ипотека для многих россиян может оказаться недоступной, ведь, хотя ставки и вернулись на докризисный уровень, сказать то же самое о доходах весьма сложно.

«Унистрой» — плюс 10%

Безусловно, еще один вопрос, которым живо интересуются все те, кто собирается приобретать жилье, — это вопрос цены. Отметим, что апрель на казанском рынке новостроек обозначился традиционным весенним ростом стоимости квадратного метра — по данным аналитической службы «Реального времени», за последний месяц цены подняли сразу несколько крупных застройщиков города. Более подробно с данными о ценах на строящиеся жилые комплексы можно ознакомиться в таблице.

К примеру, в апреле подорожали многие объекты «Унистроя». Пожалуй, самое значительное повышение цены было зафиксировано в жилом комплексе «Арт Сити»: здесь «квадрат» в однокомнатных квартирах в домах 4.1 и 4.2 подорожал сразу на 16%. Кроме того, почти на 10% выросла цена на «однушки» в домах №№2.1 и 2.2.

В то же время «унистроевские» объекты эконом-класса по итогам апреля изменились в цене незначительно. Например, однокомнатные квартиры в доме 3.6 в «Царево village» подорожали менее чем на 2%, в доме 3.5 — примерно на 3%. Вероятно, в данном случае необходимости в существенном повышении цены нет: все-таки большинство клиентов приобретают жилье в пригороде Казани не в качестве инвестиций, поэтому доступные цены — один из основных критериев, делающих объекты привлекательными.

«Сувар»: новый проект на Островского не одобрил президент?

Что касается жилых комплексов, застройщиком которых является группа компаний «Сувар холдинг», для них характерна определенная стабильность — несложно заметить, что на большинство данных объектов цены на протяжении последних месяцев практически не росли. Так, в ЖК «Залесный Сити» после повышения цен на 2% в начале года стоимость кв. м держится примерно на уровне 49 тыс. рублей. Сохраняется и цена на недавно стартовавший проект «Времена года» в Лаишевском районе — 52 тыс. рублей за кв. м. Аналогичная ситуация наблюдается и в ЖК «Южный парк», где в течение последних месяцев стоимость жилья значительно не изменилась. Поскольку в данном случае речь также идет чаще о загородных объектах, стремление сохранить цены на доступном для покупателя уровне вполне понятно.

Пожалуй, одним из немногих дорожающих объектов «Сувар холдинга» оказался ЖК «ВДНХ» — так, за истекший месяц «квадрат» там вырос в цене примерно на 2%, а с конца прошлого года — почти на 5%.

По информации из отдела продаж, в мае застройщик планирует начать продажу во второй очереди ЖК «Столичный». Ожидается, что стартовая цена составит порядка 65 тыс. рублей за кв. м.

Несмотря на то, что «Сувар» и так имеет внушительный портфель, застройщик заявил о своих намерениях начать еще один новый проект — строительство жилого дома на Островского, недалеко от комплекса «Туган авылым». В начале апреля исполком согласовал проект 5—7-этажного жилого комплекса с общественными помещениями и подземным паркингом. Застройщиком выступила УК «Казанская Ривьера». Однако на межведомственной комиссии по градостроительной деятельности с участием президента РТ Рустама Минниханова проект окончательного одобрения не получил и был отложен. Как указано на сайте правительства Татарстана, «по проекту нет единого мнения между экспертами».

Отдельно стоит рассмотреть объекты, которые числятся за компанией «Сувар Девелопмент». Нужно сказать, что после ареста генерального директора Андрея Мочалова застройщик оказался в довольно непростой ситуации, учитывая, что многие дольщики и потенциальные клиенты задались вопросом, а не ждет ли компанию судьба печально известного «ФОНа». Чтобы защитить свое доброе имя, руководству компании пришлось организовать не одну экскурсию на объекты и дать не одно интервью. В любом случае застройщик удержался от того, чтобы вернуть покупательский интерес существенным снижением цены. Правда, и существенного роста цен не наблюдалось. Больше всего — примерно на 10% — увеличилась средняя стоимость кв. м в первом доме, носящем название «Кипарис», что неудивительно, если учесть, что этот дом в ЖК «Сказочный лес» имеет более высокую степень готовности. Менее чем на 4% подорожал «квадрат» в «Черемухе» и «Тополе». А вот среди подешевевших объектов оказался ЖК «Веснушки» на Восстания, где за минувший месяц цена снизилась примерно на 3%.

На уровне 44 тыс. рублей за кв. м сохраняются цены в ЖК «Станция Спортивная» в Усадах и в ЖК «Палитра», который начал строиться совсем недавно. Как мы уже писали, данный проект соотносится с ЖК «Сказочный лес» и реализуется недалеко от ТЦ «Порт».

«АБД» поднимает цены на «Тулпар», «ЖИК» не держит обещаний

В апреле цены подняла и «Жилищная инвестиционная компания» Эмиля Хуснутдинова. Так, в ЖК «Победа» квадратный метр подорожал в среднем на 4%. Немного, чуть более чем на 1% стало дороже жилье в ЖК «Острова» на Тэцевской. Нужно сказать, что дольщики данного комплекса по-прежнему остаются в томительном ожидании: в августе прошлого года застройщик перенес срок сдачи первого дома на конец 2016 года, однако в эксплуатацию объект до сих пор не сдан, хотя о новом смещении сроков официально объявлено не было. Что касается дольщиков, они все настойчивее требуют от застройщика информацию о дате ввода дома, но конкретные сроки все равно не называются.

Среди объектов «Ак Барс Девелопмента» в числе наиболее подорожавших оказался дом 11-2 ЖК «Светлая долина», где за последний месяц кв. метр в однокомнатной квартире подорожал с 56,25 до 65,62 тыс. рублей. Кроме того, на 6% выросли цены в доме 6.18 жилого комплекса «Казань XXI век» (с 68,01—69,60 до 67,50—79,2 тыс. рублей за кв. м). Рост цен также наметился в новом комплексе «Тулпар на Гареева — здесь «квадрат» в однокомнатной квартире подорожал с 48,65—63,95 до 50,70—65,68 тыс. рублей.

Заплатит ли дольщик за свою защиту?

С одной стороны, весеннее повышение цен на квадратные метры — явление вполне типичное. К тому же можно заметить, что рост цен нельзя назвать беспрецедентным — лишь в отдельных случаях он достигает 10%. С другой стороны, для казанского рынка характерны те же тенденции, что и для столицы. Так, московские эксперты прогнозируют скачок цен следующим летом — по их оценкам, стоимость «квадрата» в среднем должна вырасти сразу на 10—15%. В качестве причин для роста называются предшествовавший ценовой спад и укрепление рубля. К тому же сами застройщики неустанно твердят о дорожающих строительных материалах, высоких ценах на землю и подключение коммуникаций — все это укладывается в стоимость квадратного метра.

Еще одним фактором, который может в перспективе повлиять на рост цен в Татарстане, могут стать благие побуждения по защите прав дольщиков. Как известно, с 1 января 2017 года вступили в силу поправки, согласно которым застройщики должны предоставлять заключение о соответствии из Управления жилищной политики, однако пока не будут решены все законодательные вопросы, получить документ не удастся. Еще один вопрос заключается в том, как будут делаться отчисления в компенсационный фонд. Таким образом, пока все эти вопросы не будут улажены, застройщикам будет сложно заключать договоры долевого участия по новым объектам. Правда, пока вряд ли эти шероховатости приведут к большому дефициту на рынке, учитывая, что предложение зачастую превышает спрос.

Рынок «вторички»: дорожающий Вахитовский и дешевеющий Авиастрой

Напоследок приведем некоторые данные по динамике цен на вторичное жилье. По данным аналитической службы «Реального времени», средняя цена в Казани за прошедший месяц выросла примерно на 3% — с 65,6 до 67,6 тыс. рублей за кв. м.

При этом важно отметить, что рост цен был неравномерным. Самыми подорожавшими оказались объекты, расположенные в Вахитовском и в Ново-Савиновском районах, которые и без того отличаются наиболее высокой стоимостью: здесь рост в среднем составил почти 10%. Кроме того, в число подорожавших вошел и Московский район, где цены в среднем выросли с 60,7 до 66 тыс. рублей.

А вот в Авиастроительном районе, напротив, наблюдалось снижение цен на «квадрат»: за месяц он подешевел почти на 5% — с 61,3 до 58,4 тыс. рублей. Еще больше — почти на 7% — снизилась стоимость вторичного жилья в Кировском районе: если к середине марта кв. м в этой части города можно было приобрести за 62,5 тыс. рублей, то к середине апреля эта цифра снизилась до 58,1 тыс. рублей за кв. м.