Индекс новостроек «Реального времени»: казанские застройщики заигрались в повышение на фоне стагнации

«Унистрой»: подешевевший «АртСити» и стабильный «Царево village»

Аналитическая служба «Реального времени» проводит ежемесячный мониторинг цен на первичное жилье. Наш новый посвящен итогам первого квартала 2017 года. Как показывают данные, пока значительного роста цен на новостройки не наблюдается. Причем, как известно, до кризиса именно в марте многие застройщики старались поднимать цены.

В процессе мониторинга мы увидели, что декларируемый рост цен на одни объекты девелопера может нивелироваться падением стоимости квадратных метров на других площадках. Кратко рассмотрим ситуацию по объектам крупных казанских застройщиков.

Компания «Унистрой», которую в последнее время вспоминают не только благодаря успехам, периодически устанавливает на своем сайте таймер, который отсчитывает время, оставшееся до повышения цен. Сложно сказать, насколько эффективно данный маркетинговый ход привлекает клиентов, но в прошлом месяце застройщик все же обещание поднять цены формально выполнил.

На 14 марта, когда проводилось наше последнее исследование, среди наиболее дорожавших объектов «Унистроя» оказались дома №2.1 и 2.2 ЖК «АртСити»: если на конец года кв. м здесь стоил 65,55—70,71 тыс. рублей, то в середине марта — 73,76—82,20 тыс. рублей. Любопытно, что по другим домам цены даже немного снизились. К примеру, в домах №№ 4.1 и 4.2 того же ЖК «АртСити» цена упала примерно на 6% — с 80,29—88,75 до 77,42—81,08 тыс. рублей за кв. м.

Нужно сказать, что довольно устойчивы цены на дома в уже известном многим жилом комплексе «Царево village». По информации отдела продаж, «однушки» в большинстве строений уже распроданы. Свободные квартиры можно найти, к примеру, в доме 3.4, причем здесь по сравнению с концом прошлого года цена выросла примерно на 10% (с 49,11—53,47 до 51,56—63,34 тыс. рублей). Также увеличение цен можно наблюдать в домах №№ 3.6, 3.5.

Подешевевший «Кипарис» и дорожающие «Веснушки»

Одним из наиболее подорожавших жилых комплексов «Сувар Холдинга» оказался ЖК «ВДНХ» на Оренбургском тракте — цена за «квадрат», начиная с декабря прошлого года, выросла здесь примерно на 3%. Чуть меньше, примерно на 2%, повысилась стоимость в ЖК «Залесный сити»: если в декабре она составляла 48 тыс. рублей за кв. м, в марте увеличилась до 49 тыс. рублей за кв. м. А вот в «Южном парке» цена примерно на столько же снизилась.

Отдельно выделим группу объектов, генподрядчиком которых выступает «Сувар Девелопмент». Нетрудно заметить, что большинство из этих проектов ориентировано на сегодняшнюю реальность — они, как правило, предусматривают большое количество малометражных квартир и студий.

Единственным домом в ЖК «Сказочный леса», где было зафиксировано небольшое снижение, оказался объект под названием «Кипарис» — цена упала примерно на 4% (с 61,98 тыс. до 48,00—71,15 тыс. рублей). А вот в аналоге «Кипариса» — доме «Черемуха» — цены, напротив, чуть поднялись — с 48 до 49 тыс. рублей. Продолжают расти в цене и «Веснушки», где «квадрат» в однокомнатной квартире с конца года подорожал примерно на 1,5%. Что касается нового «суваровского» объекта — ЖК «Палитра» на Оренбургском тракте, продажи стартовали с отметки 44 тыс. рублей за кв. м.

К слову, одна из компаний группы — «Сувар-Казань» попала в неприятную историю из-за крушения Татфондбанка.

Бизнес-класс в цене не вырос

В числе подорожавших объектов оказались комплексы, которые возводит «Жилищная инвестиционная компания Казани». Так, в ЖК «Победа», что находится напротив ТЦ «Мега», цена «квадрата» с начала года увеличилась примерно на 4%. Что касается другого ЖК — «Островов», в марте впервые было зафиксировано более или менее значительное повышение в 3% (с 50,27—51,91 тыс. рублей в декабре до 51,71—53,75 тыс. рублей в марте). Отметим, что на сегодняшний день застройщик не успевает выполнить обязательства перед дольщиками первого дома «Островов»: несмотря на то, что он должен был сдаваться в конце прошлого года, точные сроки ввода до сих пор не названы.

Довольно устойчивыми оказались цены на объекты «Сити-Строя» — по крайней мере, их повышения в I квартале зафиксировано не было: в ЖК «Голливуд» стоимость квадратного метра практически не изменилась, а в ЖК «Романтика» опустилась примерно на 3%.

Если взять компанию «КамаСтройИнвест», в портфеле которой есть и объекты бизнес-класса, и объекты категории «комфорт», можно отметить, что эконом-сегмент подорожал значительнее: цена на «однушки» в ЖК «Красное яблоко» на Лукина поднялись с 57,36—62,38 до 59,85—68,50 тыс. рублей, то есть более чем на 6%. А вот в «Калинина хаус» стоимость «квадрата», напротив, опустилась с 81,81—96,30 до 79,38—96,30 тыс. рублей за кв. м.

Как «первичка» и «вторичка» сравнялись в цене

Как мы уже отмечали, средняя цена квадратного метра в Казани в 2016 году выросла примерно на 3% — с 64 808 до 66 866 рублей. Однако более подробно остановимся на динамике цен на новостройки, поскольку рост цен был неравномерным и характеризовался периодическими подъемами и спадами. Так, первый подъем был зафиксирован в апреле прошлого года, когда средняя цена выросла с 65 до 69 тыс. рублей. Ничего удивительного в данном случае нет — весеннее повышение цен считается традиционном. Правда, затем последовал спад — «квадрат» вновь подешевел до 65 тыс. рублей к сентябрю. В последующем цены не росли — к январю средняя стоимость квадратного метра опустилась до 63 тыс. рублей.

Однако гораздо более любопытен, на наш взгляд, мониторинг цен на вторичном рынке. Как показывают данные аналитиков, в прошлом году цены на «первичку» и «вторичку» практически сравнялись. Наименьший показатель для вторичного рынка был характерен в июне прошлого года — тогда «квадрат» стоил 64,5 тыс. кв. м. Дороже всего «вторичка» стоила в декабре — 67,5 тыс. рублей. Более подробно с динамикой цен на жилье можно ознакомиться в разделе «Индексы».

Как видно из таблицы, самое дорогое в Казани жилье — в Вахитовском районе: и «первичка», и «вторичка» здесь стоят примерно одинаково, около 80 тыс. рублей за кв. м. Понятно, что на втором месте окажется Ново-Савиновский район: квадратный метр в эксплуатируемом доме будет стоить порядка 69 тыс. рублей, в новостройке еще дороже — около 74,2 тыс. рублей.

Отметим, что в остальных частях города наблюдается разброс цен. К примеру, в Московском районе довольно дорогим оказалось новое жилье, его средняя стоимость составляет порядка 68 тыс. рублей за кв. Напомним, что строящихся домов в этой части Казани немного — можно вспомнить ЖК «Веснушки» от «Сувар Девелопмент» и ЖК Генеральский» от компании «Молком», готовящийся к сдаче.

Довольно дорогим оказалось вторичное жилье в Приволжском районе: средняя цена «квадрата» здесь составляет порядка 62,1 тыс. рублей за кв. м. Но при этом новостройки оказались самыми дешевыми — 55,3 тыс. рублей за кв. м. Вероятно, это можно объяснить тем, что в Приволжском районе сосредоточено большое количество строящихся комплексов — это и несколько объектов «Сувара» («ЖК Сказочный лес», ЖК «Палитра», ЖК «ВДНХ»), и объекты группы «Дар» (экопарк «Дубрава»), «Сити-Строя» (ЖК «Голливуд») и другие. При этом среди них немало домов, находящихся на ранней стадии строительства, и в целом бюджетных вариантов.

Обратную ситуацию можно наблюдать в Кировском и в Советском районах: «первичка» здесь будет стоить значительно дороже «вторички». Возможно, это обусловлено тем, что вторичное жилье в этих частях города по большей части представлено постройками советских лет, в то время как среди новостроек есть довольно интересные объекты. К примеру, в Советском районе «Унистрой» строит ЖК «АртСити», где цены могут быть чуть выше средних.

1. Предложение превышает спрос

Понятно, что на фоне инертности рынка, многочисленных долевых скандалов и непростого времени, которое переживает татарстанский банковский сектор, не мог не появиться вброс о том, что в ближайшее время цены на жилье вырастут.

Участники жилищного рынка любят повторять о сужении предложения — о том, что девелоперы не рискуют начинать новые проекты, получают меньше разрешений на строительство. Тем не менее Татарстан ежегодно сохраняет план по вводу жилья в 2,4 млн кв. м. По итогам прошлого года по вводу жилья Татарстан занимал 7-е место по России и 2-е по ПФО, уступив только Башкортостану. Другое дело, что в Башкортостане населения больше на 1 млн человек, так что обеспеченность жильем на одного человека все-таки выше в Татарстане.

При этом объем жилья, введенного частными девелоперами, в прошлом году впервые достиг рекордного с 2010 года результата в 1,043 млн кв. м. По сравнению с предыдущим годом показатель вырос на 7%.

Одним словом, пока говорить о дефиците предложения не приходится — для потенциальных покупателей предлагается довольно широкий выбор планировок и ценовых вариантов.

2. Дорогая ипотека

Что же до спроса, текущая экономическая ситуация не создает предпосылок для ее существенного роста.

Хотя бывшие вкладчики и немного всколыхнули рынок жилья в конце прошлого года, основными покупателями по-прежнему остаются ипотечники. Понятно, что одним из главных событий на ипотечном рынке стала отмена госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок, которая в предыдущие годы удерживала рынок от падения. С одной стороны, после ликвидации госпрограммы крупные банки продолжили снижать ставки самостоятельно — в отдельных случаях ставки уже опустились на прошлогодний уровень.

С другой стороны, ипотека для многих татарстанцев по-прежнему остается тяжелым бременем. Существует мнение, что для того, чтобы ипотека оставалась выгодным и доступным инструментом, ставка должна равняться инфляции плюс 2,5—3%. Пока до этого идеального показателя далеко — в лучшем случае она варьируется в районе 11—12% годовых.

В одном из предыдущих материалов мы писали о том, что на сегодняшний день практически все застройщики предлагают ипотеку без первоначального взноса, и это достаточно тревожный сигнал — при том, что банки снижают ставки, многие заемщики не в состоянии накопить даже 20% от стоимости квартиры. К тому же такие акции имеют условия «под звездочкой», подразумевающие вступление в жилищные кооперативы либо кредиты по более высоким ставкам. Так что существенно снизить ипотечный груз они вряд ли помогут.

3. Ниже инфляции

Причина, по которой может создаваться иллюзия роста цен на жилье, — отсутствие корректировки на инфляцию.

Приведем простой пример. По данным аналитической службы «Реального времени», за прошедший год средняя цена на первичном рынке выросла с 64 808 до 66 866 рублей за «квадрат», то есть примерно на 3,1%. Что касается инфляции, в 2016 году аналитики называли ее «рекордно низкой» — она составила 5,4%. Тем не менее очевидно, что с учетом инфляции цены на недвижимость в действительности не только не выросли, но и снизились примерно на 2%.

Хотя в данном случае можно сделать оговорку, что при расчете бралась средняя цена, погрешность будет небольшой — реальная цена «квадрата» при корректировке на инфляцию не растет.

4. Банковский кризис

Как ни парадоксально, начавшийся в Татарстане «банкопад» вызывал у многих экспертов сдержанный оптимизм: мол, вкладчики наконец-то поймут, что гораздо выгоднее и безопаснее хранить деньги в квадратных метрах, инвесторы вернутся на рынок жилья, а цены, конечно, начнут расти.

Но если взглянуть на проблему глубже, окажется, что ослабление банковской системы не только не сыграло на руку застройщикам, но и нанесло им вред. В конце года спрос на жилье действительно вырос, но этот подъем, скорее всего, окажется временным явлением — некоторые участники уже сейчас говорят о его постепенном спаде. Многие вкладчики уже успели получить свои выплаты от АСВ и распорядиться ими. Причем только часть из них предпочли купить квадратные метры, другие переложили деньги из одного банка в другой.

Другое дело, что после отзыва лицензий у банков некоторые застройщики столкнулись с серьезными проблемами, лишившись финансирования. Приведем только один пример — строительство жилого комплекса «Три богатыря» на Мавлютова практически прекратилось после отзыва кредитовавшего его банка «Город». Мало того, что компания «Конкорд билд» не успела получить всех денег, земельный участок под объектом остался в залоге. Более подробно о таких случаях мы уже рассказывали в одном из предыдущих материалов. Сейчас добавились и новые примеры. Так, под домашним арестом по делу, связанному с Татфондбанком, оказались генеральный директор «Сувар Девелопмента» Андрей Мочалов и его заместитель Денис Семенов. Добавят ли эти случаи доверия к рынку долевого строительства? Вряд ли.

5. Эконом-класс не может дорожать сильно

Большим спросом в условиях снижения доходов у населения продолжают пользоваться квартиры эконом-класса. Как правило, речь идет о небольших студиях или жилых комплексах за пределами Казани. Главным преимуществом таких объектов в глазах покупателей является низкая стоимость. В отдельных случаях такие квартиры могут стоить меньше миллиона рублей.

Но несмотря на высокий спрос в данном сегменте, застройщику вряд ли удастся сильно повысить цены на объекты эконом-класса, поскольку они ориентированы на категорию покупателей, рассчитывающих на ограниченный денежный запас. Да и вряд ли желающих купить малометражку, да еще и за пределами города, по высокой стоимости, будет много.