Кредиты для застройщиков: из-за кого «просрочка» в Татарстане выросла в 8 раз?

Кредитоваться стали меньше?

Как известно, начиная новый проект, коммерческим застройщикам в редких случаях удается обходиться без привлечения банковских средств. Для начала рассмотрим, сколько же кредитов было выдано на реализацию строительных проектов за прошлый год.

Статистика ЦБ РФ показывает, что в 2016 году девелоперы стали меньше кредитоваться в банках. Так в 2015 году общий объем кредитования застройщиков составил порядка 33,3 млрд рублей. По итогам 2016 года эта цифра снизилась до 29,6 млрд рублей, то есть сокращение составило примерно 11%.

Однако не стоит торопиться и делать однозначный вывод о сокращении девелоперских проектов, тем более, что, по мнению экспертов, которое подтверждается в том числе и статистикой, ситуация на рынке недвижимости в 2016 году складывалась лучше, чем годом раннее, когда рынку пришлось пережить настоящий шок. Можно предположить, в 2015 году кто-то из застройщиков получил весьма крупный кредит на новый или раннее начатый проект. Как видно из графика, больше всего кредитных средств девелоперы получили в сентябре и в декабре 2015 года, в то время как в остальные месяцы этого года объемы кредитования были примерно одинаковыми.

К примеру, в сентябре банками было выделено порядка 4,9 млрд рублей. Если просмотреть перечень разрешений, выданных в этот период, можно обнаружить, что их получили «Казанские окна» (ЖК «Острова» на Тэцевской), жилой комплекс «Олимп», «Унистройдом» (дома на Даурской), ООО «Васильевский остров» (ЖК «Веснушки»), «Компроект» («Светлая долина»). Впрочем, сказать с точностью, кто из застройщиков мог получить внушительный кредит, практически невозможно.

В декабре 2015 года застройщикам и вовсе было выдано больше всего кредитных средств, за прошедшие два года, их общая сумма составила порядка 6,8 млрд рублей. Отметим, что в конце 2015 — начале 2016 года разрешения на строительство получили «Стройуслуги» (ЖК «Арт Сити»), «Интег Проект» («Седьмое небо»), «Компроект» («Светлая долина»), «Березовая роща» («Сказочный лес»), «КамаСтройИнвест» (ЖК «Красное яблоко»). Однако подчеркнем еще раз — кредиты могли быть получены другими участниками рынка и на раннее начатые проекты.

В 2016 году ситуация складывалась более стабильно — в среднем застройщики получали по 2,5—3 млрд рублей кредитных средств. Наиболее высокий показатель был характерен для октября 2016 года, когда было получено почти 3,7 млрд рублей.

«Хочешь не хочешь, а приходится пользоваться кредитными ресурсами»

По мнению экспертов, застройщики не горят желанием обращаться в банки за кредитами, тем более что проценты по ним в конечном итоге идут в стоимость квадратного метра. Некоторые участники рынка даже заявляют о том, что отказываются от кредитования и предпочитают строить за счет собственных средств и средств дольщиков. К примеру, об этом в одном из интервью «Реальному времени» говорил бывший генеральный директор «Сувар девелопмент» Андрей Мочалов (с недавних пор этот пост занимает Артур Гиматов).

— «Сувар девелопмент» еще в 2014 году перешел на новую финансовую схему. Мы взяли курс на сокращение объема привлечения банковских кредитов в сторону увеличения средств дольщиков — покупателей жилья. Практически на старте проекта мы привлекаем значительную долю инвестиций. Сегодня мы не обременены обязательствами перед банками по выплате кредитов, у нас нет имущества в залоге, которое «сковывало» бы наше движение, — рассказал Мочалов «Реальному времени».

Впрочем, эксперты уверены, что даже крупным игрокам сложно рассчитывать только на собственные средства.

— Естественно, застройщики, как и все остальные, любят, когда квадратные метры приобретаются за наличные средства, но таких клиентов не так много. Поэтому дольщики, которые берут кредит, их устраивают больше, чем брать кредит самим. Не любят они кредитными средствами пользоваться, потому что это все ложится на стоимость объекта, на стоимость квадратного метра. Они понимают, если цены поднимать, то потенциальных клиентов будет меньше. В любом случае средств, которые есть у них в обороте, недостаточно: хочешь не хочешь, а приходится пользоваться кредитными ресурсами, — говорит руководитель «Брокер Альянс» Фарид Шабаев.

Другое дело, что зарекомендовавшим себя застройщикам банки готовы предоставлять кредиты на более выгодных условиях, в том числе открывать кредитные линии или овердрафты.

— Крупные застройщики стараются выбивать кредитную линию, при которой свободные средства идут сразу в счет погашения кредита — соответственно они экономят на переплате процентов, — говорит Шабаев.

Что касается процентной ставки, по его мнению, для крупных застройщиков она может варьироваться в районе 10% годовых. Но в данном случае речь идет именно о крупных игроках строительного рынка, в то время как к небольшим строительным организациям банки относятся с более пристальным вниманием и не торопятся выдавать кредиты.

Выросшая просрочка

Не менее интересную картину можно наблюдать при анализе данных по задолженности застройщиков перед банками. По данным аналитической службы «Реального времени», общий объем задолженности застройщиков перед банками в 2016 году составил 433,2 млрд рублей, что оказалось примерно на 5% меньше, чем в 2015-м (450, 9 млрд рублей). Кроме того, на графике видно, что девелоперы стали плавно сокращать свою задолженность к концу прошлого года: если на 1 августа 2016 года она составляла 37,7 млрд рублей, на 1 сентября она уменьшилась до 31,1 млрд рублей.

Что касается просроченной задолженности, не сложно заметить, что она стремительно выросла в начале 2016 года и на 1 февраля составила порядка 6,2 млрд рублей. Для сравнения: на 1 января она равнялась всего 734 млн рублей. Примечательно, что на этом высоком уровне «просрочка» продержалась чуть более полугода — снижение последовало в августе, и на 1 сентября просроченная задолженность строительных компаний перед банками составила 804 млн рублей.

По мнению начальника аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максима Осадчего, в данном случае резкий рост «просрочки» был связан с тем, что один из крупных игроков строительного рынка оказался в сложной финансовой ситуации. Однако позднее застройщику все же удалось реструктуризировать долг либо продать его, либо вывести за баланс. При этом вероятнее всего речь идет о кредитовании не в региональном банке.

Сказать однозначно, с деятельностью какого застройщика был связан рост «просрочки» в Татарстане, очень сложно. Возможно, речь идет сразу о нескольких строительных компаниях. Можно лишь строить предположения и вспомнить, какие из застройщиков испытывали определенные трудности с банками в этот период. Так в сентябре прошлого года стало известно о переходе «Ак Барс девелопмент» под контроль Госжилфонда. Тогда же глава ГЖФ Талгат Абдуллин говорил о долгах застройщика перед банком.

Вместе с тем летом 2015 года на банкротство компании «ФОН» подал Сбербанк — речь шла о долге в 1,3 млрд рублей. К концу года вопрос удалось урегулировать за счет того, что Сбербанку перешел Ключищенский кирпичный завод: по условиям сделки, контрольный пакет в 51% оказывался у «сберовской» структуры «Сбербанк капитал», а «ФОН» сохранял право выкупа в течение восьми лет.

Что касается банкиров, они довольно позитивно оценивают работу с татарстанскими застройщиками.

«В сегменте строительства у банка ВТБ просроченной задолженности нет. Кредитный портфель строительной отрасли банка в регионе за 2016 год вырос с 734 млн руб. до 1987 млн руб. (в 2,7 раза), доля строительства в общем корпоративном портфеле выросла с 1,7% до 4,1%. За 2016 год предприятиям строительной отрасли выдано 2 541 млн руб. заемных средств, что в 1,7 раза больше предыдущего, 2015 года. Погашение задолженности по кредитным договорам осуществляется по графику. Наш кредитный портфель демонстрирует общий тренд — рост по всем сегментам. Мы оказываем финансовую поддержку различным компаниям, которые реализуют проекты по строительству торговых центров, производственных и коммерческих площадей, а также выполняют подрядные работы на различных объектах», — прокомментировала руководитель дирекции банка ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина.

Финансирование госпрограмм: «Надо мало денег, а много жилья сдается»

Однако говоря о финансировании застройщиков, не стоит забывать о проектах, финансируемых в рамках госпрограмм. В частности 14,8 млрд рублей в 2017 году выделено на реализацию программ Госжилфонда. Эта цифра указана в программе «Государственная поддержка граждан в обеспечении жильем в Республике Татарстан на 2017 год», подписанной премьер-министром РТ Ильдаром Халиковым. Финансирование обеспечивается за счет платежей организаций (5,5 млрд рублей), средств на выплаты семьям при рождении, а также при усыновлении детей (1,25 млрд рублей), а также средств исполнителя программы, то есть Госжилфонда (8 млрд рублей).

Однако более интересным будет посмотреть, насколько больше или меньше денег стало выделяться на реализацию жилищных программ. Так, если сравнить данные 2017 года с прошлогодними, окажется, что общий объем финансирования уменьшился на 200 млн рублей. При этом можно заметить, что в 2017 году снизилась доля предприятий: в прошлом году программа предусматривала 6 084,7 млн рублей, вложенных инвесторами.

Впрочем, исполнительный директор ГЖФ Талгат Абдуллин поясняет, что в действительности объем средств, выделяемых предприятиями, выше. Кроме того, он отмечает, что снижение затрат связано с тем, что в этом году фонд будет завершать начатые раннее объекты.

— Вносить они будут больше, просто часть денег, которые вносят предприятия, уходят на софинансирование следующих мероприятий: дети родились — по 200 тыс. рублей уходят гражданам. Мы из денег предприятий отдаем гражданам почти 850 млн рублей. На инвестиции выделяется 5,5 млрд. Фактически платежи предприятий будут составлять 6,8 млрд, если не ошибаюсь. Второе — есть так называемая незавершенка. У нас много объектов высокой степени готовности, строительство не закончено. Надо мало денег, а много жилья сдается, — рассказал нашему изданию Талгат Абдуллин.

Главное не количество

Нужно сказать, что действительно в 2017 году план ввода вырос, несмотря на снижение финансирования. Так, согласно данным, озвученным на последней коллегии Минстроя, в этом году должно быть введено 534,1 тыс. кв. м или 10 222 квартиры. Для сравнения: по оценке Минстроя в 2016 году было введено 367,2 тыс. кв. м.

На вопрос о том, с чем связано увеличение плана, глава Госжилфонда ответил, лаконично: «Как почему? Мы строим».

Любопытно, что эта тенденция увеличения объемов ввода при уменьшении выделяемых средств сохраняется на протяжении последних двух лет. Так наибольший объем финансирования был выделен ГЖФ в 2015 году: общий объем средств составил почти 26,1 млрд рублей, из которых 14 млрд рублей было выделено предприятиями. Из таблицы хорошо видно, как в последующие годы эти цифры уменьшались. В то же время в 2015 году было введено меньше всего жилья за весь период существования программы соципотеки, начиная с 2005 года.

Названия крупных предприятий, которые являются основными плательщиками, Талгат Абдуллин дипломатично называть не стал.

— У нас участвует 18 тысяч предприятий — все они главные. Какие из них крупные — это не самое главное, главное, что их 18 тысяч. ТАИФ тот же самый участвует. Ему не хватает того, что мы даем, он сверх хочет делать — договариваемся, — говорит глава ГЖФ. Одним из крупных плательщиков является «Татнефть».