Рынок жилья Казани: рекорды на долевом фронте помогли поставить деньги вкладчиков Татфондбанка?

«Люди не спешили нести деньги в банк»

Начиная с конца прошлого года, вчерашние вкладчики постепенно начали нести свои деньги на рынок недвижимости — это подтверждают и участники рынка, и отчасти данные Росреестра по РТ.

— В конце года действительно наблюдался всплеск, особенно после того, как началась ситуация вокруг Татфондбанка. Люди задумались о том, что, может быть, лучше приобрести недвижимость, куда-то вложиться, в любом случае, они не спешили нести деньги в банк. Многие из тех, кто планировал что-то приобрести, но откладывал покупку, после снятия вклада покупали недвижимость, — говорит руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев.

Однако эксперт считает, что делать выводы несколько преждевременно, и то, куда утекли деньги вкладчиков, будет понятно только в январе. Добавим, что действительно ажиотаж вокруг банковской темы начался только к середине декабря, а что касается непосредственно вкладчиков Татфондбанка, они начали получать страховые выплаты только перед Новым годом.

Генеральный директор компании «Фарус» Рустем Юнусов отмечает, что среди клиентов его компании также были и те, кто снял вклады в конце года.

— С точностью сказать, что на рынок пришли вкладчики, я не могу — мы не отслеживали это. Но у нас были клиенты, которые должны были заплатить оставшиеся суммы, и они действительно ждали выплат, — говорит он.

Косвенно о приходе на рынок инвесторов свидетельствует и статистика Росреестра. По данным ведомства, прошлый декабрь обозначился ростом спроса как на первичном, так и на вторичном рынках. Так, в Казани число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 30% (1 207 сделок против 868). По Татарстану рост оказался чуть менее значительным — всего 11%.

Спросом пользовалась и «вторичка»: в столице она выросла на четверть (с 2 577 сделок до 3 459), в Татарстане — почти на 20%.

Но что примечательно, ипотека, которая в предыдущие месяцы неизменно пользовалась спросом, показала не столь впечатляющие результаты. В декабре в Казани Росреестр зарегистрировал 2 667 сделок по ипотеке на жилые помещения, что оказалось всего на 7% больше, чем в ноябре. Сравнительно небольшим оказался и рост по РТ — в среднем на 10%. И это несмотря на то, что в конце года участники рынка с замиранием ждали окончания госпрограммы по субсидированию ставок. Это может означать, что многие объекты все-таки приобретались на наличные средства и что на рынок недвижимости постепенно стали приходить инвесторы, которые усомнились в надежности банковской системы.

Новый дом от партнеров «Унистроя»

Еще одна положительная тенденция на фоне декабрьского роста — появление на рынке большого числа новых проектов. Так, в декабре застройщики получили сразу 20 разрешений на строительство. Правда, пять из них были выданы повторно, взамен ранее оформленных документов. Тем не менее 15 разрешений на строительство новых объектов все же были получены.

Любопытно, что сразу несколько проектов будет реализовано в Авиастроительном районе города. Так, 11-этажный дом на Ленинградской собирается построить ООО «Сармай». Напомним, что компания известна в качестве застройщика жилого дома на Максимова, который, к слову, находится как раз на пересечении с улицей Ленинградской. Директор «Сармая» Ленар Гарипов подтвердил, что дома будут находиться в непосредственной близости, но подробности раскрывать отказался, ссылаясь на чрезмерную занятость.

Напомним, что строительство дома на Максимова запомнилось историей со срезанием этажей, когда объект оказался в зоне взлета самолетов КАПО им. Горбунова и число этажей пришлось сократить с 19 до 11. В продаже квартир в доме на Максимова принимала участие и известная девелоперская компания «Унистрой». Правда, позднее представители «Унистроя» открестились от дома, заявив, что они выступали только в качестве партнеров, а единственным застройщиком является «Сармай».

Мы поинтересовались у Ленара Гарипова, будет ли «Унистрой» участвовать в реализации нового проекта. Но, оказалось, что директор компании такой информацией не владел.

— Эта информация коммерческая, я не располагаю данными, — ответил Гарипов.

Как «ЖИК» ужал «Острова»

К числу новых проектов, реализуемых в Авиастроительном районе, можно отнести и 14-этажный дом на Дементьева, который собирается строить ОАО «Татэлектромонтаж». Напомним, что раннее компания выступала партнером при строительстве ЖК «Вербный», расположенном недалеко от ТЦ «Франт». Застройщиком объекта выступала «Жилищная инвестиционная компания Казани».

К слову, одно разрешение получил и сам «ЖИК», но взамен выданного ранее на строительство ЖК «Острова» на Тэцевской. О том, что количество домов в комплексе может сократиться до трех, мы писали еще летом. Теперь же изменения внесены и в проектную декларацию «Островов». Согласно им, в комплексе останется всего три дома: первый дом будет по-прежнему состоять из 556 квартир, второй — из 790, а в третьем доме число квартир вырастет с 790 до 878. Кроме того, на территории комплекса появятся автостоянка на 2 054 машиноместа и торговый квартал площадью 37 187,04 кв. м. Отметим, что жилая часть сократилась чуть ли не вдвое.

Второй дом должен сдаваться в июне 2016 года, третий — в июне 2017 года. Парковку и торговый комплекс планируется достроить к марту 2017 года. А вот дом № 1, судя по декларации, должен был сдаваться в октябре 2016 года, но дольщики пока не смогли въехать в свои квартиры.

Жители возмущаются — стройка продолжается

Компания с незамысловатым названием ООО «Микрорайон М8» собирается строить 19-этажный дом на Николая Ершова. Согласно данным «Спарк», учредителем компании числится Ильшат Мударисович Габбасов. Отметим, что Ильшат Габбасов является заместителем генерального директора по развитию производственной системы ООО «Ак Барс Девелопмент». Кроме того, он вошел в рейтинг «Реального времени» «Крупнейшие владельцы торговых центров» в качестве одного из собственников ТЦ «Сити Центр»

Несмотря на продолжающееся сопротивление со стороны жителей близлежащих домов, продолжается и строительство комплекса, известного как дом в овраге на Галеева — Новаторов. ООО «РС инвестмент» получило разрешение на строительство жилых домов № 3 и № 4. Напомним, что жители соседних домов уже с прошлого года жаловались, что из-за работ на стройплощадке на их стенах появились трещины, и требовали разбить в овраге парк.

Большинство других разрешений получено на реализацию раннее начатых проектов. В частности, компании «Сувар Девелопмент» было выдано сразу четыре разрешительных документа — на строительство домов № 2.5, 2.6. 5.1 и 5.2. «Ак Барс Девелопмент» получил одно разрешение на строительство корпуса 3 жилого дома № 1-14. «Тандем-Д» в свою очередь собирается построить 20-этажный дом на Дубравной.

Первичный рынок: рост на 20%

В целом 2016 год складывался для застройщиков довольно неплохо, если вспомнить, какие потрясения первичный рынок испытывал в прошлом году. Чтобы понять, каким образом ситуация отличалась от прошлогодней, достаточно взглянуть на схемы. Так, на графике 2015 года линии, скорее, напоминали кардиограмму больного: спад сменялся подъемом, а декабрь в Казани и вовсе обозначился беспрецедентным снижением спроса на «первичку», что совсем не характерно для конца года.

В 2016 году ситуация заметно выровнялась: сезонное уменьшение сделок в летний период сменилось постепенным ростом, который достиг своего пика в декабре — это можно считать вполне типичной картиной для рынка недвижимости в целом.

Безусловно, о росте говорит и статистика. Так, если за 12 месяцев 2015 года в Казани было заключено 6 977 ДДУ, в 2016 году это число выросло почти на 20% — до 8 601 ДДУ. Отметим, что Казань в этом смысле не отличается от других крупных городов. Так, в Москве число сделок на первичном рынке выросло почти вдвое.

По Татарстану статистика несколько иная — здесь в прошлом году зафиксировано снижение спроса на 8%. Но нужно иметь в виду, что татарстанский рынок недвижимости сложно сравнивать с казанским: во многих городах преобладает социальное строительство, что отодвигает коммерческие проекты на второй план и сводит конкуренцию между застройщиками почти на нет.

В то же время сами участники рынка отмечают, что ситуация на рынке начала выравниваться только к концу года — долгое время потенциальные клиенты не решались на покупку, ожидая, что кризис заставит застройщиков снизить цены.

— Назвать год успешным трудно — все-таки ситуация в 2016 году была достаточно сложной. Шло сокращение новых объектов, замораживались даже начатые проекты. Наверное, что-то начало выравниваться к концу года, люди начали приходить в себя и привыкать к сложившимся условиям. Все-таки люди ждали, что сегодня-завтра квартиры из-за кризиса станут бесплатными. Но чудес не бывает, рынок стройматериалов все дорожает. Очень дешевые квартиры могут быть только там, где нет надежды, что они построятся. А там, где реально ведется строительство, даже теоретически вряд ли удастся снизить стоимость, — считает Рустем Юнусов.

«Сейчас довольно хорошее время для приобретения «вторички»

Тенденция к росту на вторичном рынке, наметившаяся в конце 2015 года, продолжилась и в 2016 году. По статистике, опубликованной Росреестром по РТ, спрос на «вторичку» в Казани в прошлом году вырос более чем на четверть: если в предыдущий период было заключено 22 448 сделок купли-продажи, то за 12 месяцев 2016 года число договоров возросло до 30 234.

По Татарстану рост составил всего 5% (75 290 сделок против 71 949). В данном случае причины небольшого подъема скорее всего также кроются в относительно небольшой развитости рынка.

В то же время эксперты пророчат дальнейший рост «вторички», причиной которого может стать отмена госпрограммы по субсидированию ставок на рынке новостроек.

— Мы видим повышение уровня спроса на вторичное жилье ежемесячно в диапазоне 10—15% к предыдущему месяцу. Можно предположить, что данные изменения связаны со значительным снижением средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке.

Прощай, госипотека

Хотим выделить еще одну тенденцию: в начале 2016 года перевес в объеме выданных кредитов приходился на первичный рынок и в частности на программу «Новостройка с господдержкой». Однако ко второй половине 2016 года соотношение спроса на первичное и вторичное жилье стало меняться. И сейчас мы проводим примерно треть сделок на вторичном рынке жилья. Покупка квартиры на вторичном рынке имеет ряд преимуществ: квартира уже готова, чаще всего с ремонтом, можно выбрать подходящую инфраструктуру и район, — говорит руководитель ипотечного центра ОО «Казанский» Приволжского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Сергей Басалаев.

По данным других крупных федеральных банков, в 2016 году, даже несмотря действие программы господдержки, большая часть ипотек была выдана на приобретение «вторички». Так, ВТБ24 на приобретение новостроек выдал в Татарстане более 3 тысяч кредитов на сумму 5,3 млрд рублей, а вот на покупку вторичного жилья татарстанцы получили более 3500 кредитов на сумму 6 млрд рублей.

Еще большую разницу зафиксировали в Сбербанке: здесь на приобретение новостроек было выдано 2 579 жилищных кредитов на сумму порядка 4 млрд рублей. На покупку вторичного жилья в Татарстане выдали 12 500 кредитов на общую сумму 16,3 млрд рублей.

— На вторичном рынке особых всплесков не было, цены держались примерно на одном уровне. Предложений в этом сегменте по-прежнему много, и там есть что выбирать. Я думаю, сейчас как раз довольно хорошее время для приобретения «вторички», потому что можно договориться и по цене объекта, — считает руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

«После отмены господдержки оттока не произошло»

Безусловно, главным событием на ипотечном рынке стала отмена программы субсидирования ставок: клиенты, которым удалось одобрить ипотечный кредит до 1 января 2017 года, смогут получить ипотеку по сниженной ставке, а остальным придется оформлять кредит по новым условиям.

Эксперты отмечают, что отчасти всплеск активности на рынке новостроек был связан и этим фактором. Руслан Хабибрахманов считает, что возможность получить скидку по ипотечной ставке была дополнительным стимулом для привлечения клиентов на первичный рынок.

Но вместе с тем в январе, после отмены госпрограммы, заметного снижения спроса все же не произошло.

— Многие старались успеть получить ипотеку с господдержкой. Сейчас предложения на рынке практически сравнялись с субсидируемой ипотекой. Но если бы она продлилась, на мой взгляд, было бы лучше. Но я бы не сказал, что после отмены господдержки произошел отток.

В целом на ипотечном рынке в 2016 году складывалась довольно благоприятная ситуация: с одной стороны, была продлена программа господдержки, с другой — сами банки снизили ставки практически до уровня субсидированной. В результате в прошлом году в Казани было заключено 17 325 ипотечных сделок по ипотеке на жилые помещения, что оказалось на 35,5% больше, чем в 2015 году. По Татарстану рост также оказался вполне существенным 23,8% (46 325 сделок против 35 291).

• 

  Руслан Хабибрахманов руководитель АН «Флэт»

  Оживление действительно было. Видимо, оно связано в том числе и с неспокойной ситуацией вокруг банков — можно сказать, что часть вкладчиков пришла на рынок недвижимости. Жилье покупали и за наличные средства, брали и кредиты, поскольку завершалась программа господдержки и некоторые люди решили поторопиться.

  В 2016 году на первичном рынке наблюдалась стабильность. Постепенно возрастает спрос на недвижимость. После отмены господдержки процентные ставки увеличились ненамного, но, конечно, на некоторых людей это повлияло.

  На вторичном рынке особых всплесков не было, цены держались примерно на одном уровне. Предложений в этом сегменте по-прежнему много, и там есть, что выбирать. Я думаю, сейчас как раз довольно хорошее время для приобретения «вторички», потому что можно договориться и по цене объекта. В целом ситуация складывалась неплохо. Думаю, после отмены господдержки рынку новостроек действительно будет сложнее конкурировать со «вторичкой», поскольку это была такая фора: для людей соблазнительно получить какую-то скидку по процентной ставке, тем более что эти кредиты берутся не на один год.

• 

  Рустем Юнусов генеральный директор строительной компании «Фарус»

  Декабрь славился всплеском в любые времена, даже в кризисные. Спрос был и в декабре, и в послепраздничном январе он был лучше, чем в прошлом и позапрошлом году. Большая часть клиентов приобретает жилье по ипотеке. Спрос связан и сезонностью. К тому же, наш дом имеет высокую степень готовности. Местоположение, предложение на рынке тоже играют роль.

  С точностью сказать, что на рынок пришли вкладчики, я не могу — мы не отслеживали это. Но у нас были клиенты, которые должны были заплатить оставшиеся суммы, и они действительно ждали выплат.

  Назвать год успешным сложно — все-таки ситуация в 2016 году была достаточно сложной. Шло сокращение новых объектов, замораживались даже начатые проекты. Наверное, что-то начало выравниваться к концу года, люди начали приходить в себя и привыкать к сложившимся условиям. Все-таки люди ждали, что сегодня-завтра квартиры из-за кризиса станут бесплатными. Но чудес не бывает, рынок стройматериалов все дорожает. Очень дешевые квартиры могут быть только там, где нет надежды, что они построятся. А там, где реально ведется строительство, даже теоретически вряд ли удастся снизить стоимость. Сейчас уже идет тренд на повышение цен, потому что предложение сокращается.

  Многие старались успеть получить ипотеку с господдержкой. Сейчас предложение на рынке практически сравнялось с субсидируемой ипотекой. Но если бы она продлилась, на мой взгляд, было бы лучше. Но я бы не сказал, что после отмены господдержки произошел отток.

• 

  Анна Юдина начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие»

  Спрос на ипотеку в конце года действительно повысился. Это связано со стандартной сезонностью спроса, а также с окончанием программы с государственным субсидированием.

  В начале 2016 года спрос был очень большой в связи с предполагаемым окончанием программы с государственным субсидированием. В середине года наблюдалось насыщение спроса, к концу года спрос также возрос.

  Рынок ипотеки будет развиваться и далее. Выровняется спрос на ипотеку на вторичном и первичном рынке. Текущие ставки способствуют активному развитию рынка.

• 

  Сергей Басалаев руководитель ипотечного центра ОО «Казанский» Приволжского филиала ПАО «Промсвязьбанк»

  В конце года спрос на ипотеку был повышенным — это обусловлено окончанием действия программы государственного субсидирования ипотеки. Показатели конца года были намного выше предыдущих кварталов.

  Драйвером ипотечного спроса остается программа «Новостройка — Госпрограмма 11%», где процентная ставка установлена в диапазоне 11—11,4% годовых.

  В первом квартале 2016 года наблюдался повышенный спрос по ипотеке, поскольку все ждали окончания действия программы ипотеки с господдержкой, и он был вызван неопределенностью в продолжении программы государственного субсидирования ипотеки, и клиенты торопились успеть воспользоваться старыми условиями. В связи с этим в марте был спад, так как все желающие взяли ипотеку в феврале, но к середине года ситуация выровнялась.

  Также хотим отметить, что в этом году ожил и рынок вторичного жилья. Мы видим повышение уровня спроса на такой вид жилья ежемесячно в диапазоне 10—15% к предыдущему месяцу. Можно предположить, что данные изменения связаны со значительным снижением средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке.

  Хотим выделить еще одну тенденцию: в начале 2016 года перевес в объеме выданных кредитов приходился на первичный рынок и в частности на программу «Новостройка с господдержкой». Однако ко второй половине 2016 года соотношение спроса на первичное и вторичное жилье стало меняться. И сейчас мы проводим примерно треть сделок на вторичном рынке жилья. Покупка квартиры на вторичном рынке имеет ряд преимуществ: квартира уже готова, чаще всего с ремонтом, можно выбрать подходящую инфраструктуру и район.

  Сегодня ставки по ипотечным кредитам для покупки готового жилья (на вторичном рынке) на уровне 12—12,5% годовых. В ПСБ ставка зависит от суммы: для кредита от 3 млн руб. ставка составляет 12% годовых, для кредита с меньшей суммой — 12,5% годовых. Касательно изменений: в начале 2017 года — ожидаем плавное снижение ставок, до уровня 11—12% годовых.

  Что касается первичного рынка, на сегодняшний день большинство банков может обеспечить приемлемый уровень ставок по собственным программам на покупку недвижимости на первичном рынке. Так, по программе «Новостройка» мы предлагаем клиентам ставку 12,5% на инвестиционный период со снижением до 12% после оформления права собственности и ипотеки в пользу банка. Таким образом, с прекращением госпрограммы резкого перехода в ставках клиенты не ощутят. К тому же в банке есть спецусловия с некоторыми застройщиками Татарстана.

• 

  ​Анастасия Гизатова директор агентства недвижимости «Счастливый дом»

  Декабрь традиционно является динамичным месяцем на рынке недвижимости, а в третьей декаде ряды дольщиков пополнили экс-вкладчики банков. Не менее половины сделок проводятся с привлечением ипотечного кредита. Тем более, что условия беспрецедентно привлекательные- ставки от 8% годовых с предлагаемыми максимальными скидками от застройщиков. Что касается структуры, то половина сделок по квартирам до 2 000 000 рублей носила инвестиционный характер. Хотя о целесообразности многих вложений можно было бы и поспорить.
  

  Основная причина роста на вторичном рынке в традиционной сезонности. Объекты с объективной стоимостью и приемлемыми критериями реализовывались не более, чем за 2—3 недели. Как всегда, пальма первенства у однокомнатных квартир, площадью 30 кв.м, в народе называемых «хрущевками».

  На рынок пришли как бывшие вкладчики, так и не состоявшиеся — опасающиеся доверять свои накопления какому-либо кредитному учреждению. Но в январе встречались сделки, когда рассчитывая получить денежные средства от АСВ, покупатели узнавали, что переоформили свой вклад в доверительное управление.

  Основной тренд 2016 года можно обозначить как «игра на понижение». Застройщики соревновались в размере скидок. Первое место я бы отдала «Ак барсу» — встречались очень выгодные предложения как по ЖК «Солнечный город», так и по ЖК «XXI век». В минимальной стоимости кв. м, в бюджетных предложениях квартир за счет удаленности от центра города, уменьшенной площади и снижения строительных издержек. Видимое повышение стоимости кв. м застройщики умело «маскировали», субсидируя ипотечную процентную ставку или предлагая парковки в подарок.

  «Вторичка» — очень консервативный рынок, ничего нового и интересного в прошлом году не отмечено. Как правило, в выигрыше оставались те продавцы, которые проводили мониторинг и ставили объективную продажную стоимость на свой объект недвижимости. А у покупателей была замечательная возможность найти квартиру своей мечты по приемлемой стоимости.

  Но конкурировать со вторичным первичному рынку нет смысла — он уже победитель в абсолютном зачете. Сейчас можно приобрести новостройку в домах различной степени готовности, практически в любом районе Казани, по приемлемой цене и с выгодными условиями ипотечного кредитования. Отмена господдержки никак не изменит это положение, более того, застройщики, конкурируя между собой, продолжат соревноваться в щедрости и самостоятельно субсидировать процентную ставку по ипотеке.

  В 2017 году, если экономическая ситуация не претерпит каких-либо кардинальных изменений, по количеству сделок мы не перешагнем показатели прошедшего года. По-прежнему нет предпосылок для роста стоимости кв. м, продолжается затоваривание рынка, переход застройщиков на более бюджетные проекты. Вероятно, появятся предложения в так называемом бизнес-сегменте, дефицит которых можно наблюдать в настоящее время.