Рынок жилья Казани: как «первичка» стала дороже «вторички»

Новостройки взмыли в цене в марте

За прошедший год средняя стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Казани выросла на 5%. К концу 2016 года она составила 66 088 рублей, в то время как в конце 2015 года — почти на три тысячи меньше — лишь 63 149 рублей. А вот вторичный рынок, напротив, продемонстрировал пусть и небольшой, но спад — на 1,3%. В 2015 году «квадрат» на «вторичке» стоил 66,1 тысячи рублей, сейчас же — 65,3 тысячи рублей.

При этом появилась интересная тенденция: стоимость первичного жилья, которая была заметно ниже стоимости «вторички» (63 тысячи против 65 тысяч рублей), сильно выросла. «Первичка» практически в течение всего 2016-го была дороже вторичного рынка (на пике разница между ними составляла до 4 тысяч рублей), потом ненадолго оказалась дешевле, но к концу декабря вновь превысила стоимость «вторички».

На графике можно увидеть, что резкий рост стоимости метра на первичном рынке происходит в то же время, что и резкое снижение стоимости метра на вторичном рынке — в конце февраля. Это интересным образом коррелирует со снижением ставки по ипотеке до 12% годовых, которое произошло 17 марта. Впрочем, 23 марта «Реальное время» сообщало, что банки, выдающие льготные жилищные кредиты на новостройки, подняли ставки. Возможно, это подстегнуло рост продаж новостроек — на фоне опасений дальнейшего роста ставки. В апреле сообщалось, что мартовские события несколько оживили рынок ипотечного кредитования.

Тем не менее сохранившийся к концу года перевес по цене «первички» все же нельзя сравнивать с перевесом середины года — тогда он был куда значительнее. Сейчас стоимость новостроек и вторичной недвижимости практически одинаковая.

Первичный рынок: стабильность Вахитовского и падение Авиастроительного

Динамика стоимости жилья на первичном рынке сильно различается в зависимости от конкретного района. Самый значительный рост оказался в Ново-Савиновском и Московском районах. Ново-Савиновский повысился в цене на целых 14%, находясь на втором месте по стоимости после Вахитовского. Сейчас квадратный метр недвижимости здесь стоит уже 72 тысячи рублей. В 2015 же году «квадрат» тут можно было купить в среднем за 63,2 тысячи рублей. Район резко повысился в цене к началу марта, летом его рост снизился. Осенью стоимость квадратного метра здесь колебалась — балансируя вокруг отметки в 70 тысяч рублей, однако за последний месяц снова начался рост.

Аналогичная, но менее заметная тенденция — и в Московском районе. Здесь рост также наблюдался до марта, затем был период определенной стагнации, в августе, а затем в ноябре были серьезные падения стоимости — зато за последний месяц район добрался до рекордных для себя высот. В итоге район за год подорожал на 13% — с 59 до 66,7 тысячи рублей.

Еще два района — Приволжский и Советский — продемонстрировали стойкость и стабильность. Советский район подорожал за год лишь на 1% — с 59,9 до 60,6 тысячи рублей. Значительное изменение в цене было лишь в один месяц — в сентябре стоимость опустилась с 65,7 до 61,7 тысячи рублей, однако уже в октябре вновь выросла до 65,3 тысячи рублей.

Приволжский район изменился по цене еще меньше — на 0,2%. В конце декабря 2015 года стоимость квадратного метра здесь составляла 56,1 тысячи рублей, сейчас же она составляет сумму, лишь на 100 рублей большую. График здесь выглядит еще более стабильным — относительно резкое снижение было заметно лишь в сентябре, однако к концу декабря стоимость предыдущего года восстановилась. Отметим, что Приволжский район является самым дешевым по ценам на первичном рынке.

Еще два района показали средний рост — Вахитовский и Кировский. Вахитовский, являвшийся и без того самым дорогим районом Казани, продемонстрировал 9%-й рост. В 2015 году «квадрат» здесь стоил 78,4 тысячи рублей, сейчас его стоимость выросла до 85,6 тысячи рублей. При этом стоимость у него повышалась постепенно, без резких всплесков и падений, в течение всего года.

Чуть меньший рост — у Кировского района, здесь он составил 4%. В декабре 2015 года средняя стоимость квадратного метра составляла здесь 62,1 тысячи рублей, а к нынешнему декабрю она выросла на две тысячи — до 64,3 тысячи рублей. В этом районе значительный рост был зафиксирован в апреле, летом произошел спад, осенью, как и у некоторых других районов, рост чередовался с падением.

Единственным районом, который показал значительный по стоимости новостроек спад за этот год, оказался не самый престижный Авиастроительный район. За год стоимость тут снизилась на целых 10%. В конце 2015 года район занимал второе место после Вахитовского, пусть и с совсем небольшим отрывом от Ново-Савиновского района — буквально на несколько рублей. Стоимость квадратного метра тогда составляла 63,3 тысячи рублей, сейчас же она снизилась до 57,1 тысячи рублей. Теперь район занимает предпоследнее место по стоимости. Дешевле «метр» стоит только в Приволжском районе. Значительное падение стоимости жилья в Авиастроительном районе произошло в сентябре — тогда квадратный метр резко подешевел с 64,3 до 56,6 тысячи рублей.

Вторичный рынок: борьба Вахитовского и Ново-Савиновского

Что касается вторичного рынка, то основная заметная здесь тенденция — отсутствие такого значительного перевеса Вахитовского района. Он по-прежнему на первом месте по стоимости, но в течение всего года они шли рядом с Ново-Савиновским районам, причем часто Вахитовский оказывался позади. Это может быть связано с большим количеством старых домов в историческом центре, стоимость которых невысока, несмотря на географическое местоположение.

Ново-Савиновский и Вахитовский районы являются и лидерами по росту цен на вторичную недвижимость. Цифры здесь, впрочем, очень далеки от показателей роста цен на новостройки. Разница в показателях динамики между районами составляет лишь 0,1%, но формально лидер по росту — Ново-Савиновский район с ростом на 1,3%. Стоимость квадратного метра год назад здесь составляла 72,4 тысячи рублей, сейчас — 73,3 тысячи рублей. Пики по цене в Ново-Савиновском районе приходились на февраль, май и октябрь. В середине осени зафиксирована и самая высокая цена на «вторичке» в этом районе — 77 тысяч рублей. В ноябре же наступил небольшой спад.

Второй по годовому росту и самый дорогой район Казани — Вахитовский — за год подорожал на 1,2%. Сейчас стоимость «квадрата» на вторичном рынке здесь составляет 78 тысяч рублей, год назад цена была на тысячу меньше. «Квадрат» в центральном районе города сильно подешевел в феврале и мае, а с июня стабильно растет. В конце ноября стоимость метра здесь достигла пиковой точки — около 80 тысяч рублей, в конце декабря стоимость снизилась лишь на пару тысяч.

Третий и последний из районов Казани, где за год стоимость квадратного метра выросла — Авиастроительный. Стоимость метра здесь составляет сейчас около 61,7 тысячи рублей — на 0,5% больше, чем в декабре 2015 года, когда метр стоил на символические 200 рублей меньше. Стоимость «квадрата» в Авиастроительном просела в апреле и мае, а также в августе и сентябре.

В остальных районах стоимость вторичного жилья снизилась. Самое большое снижение средней стоимости «вторички» зафиксировано в Московском районе. Сейчас квадратный метр здесь стоит 61,5 тысячи рублей. По сравнению с предыдущим годом стоимость снизилась на 4,4%, или примерно на три тысячи рублей — с 64,3 тысячи рублей. Периоды роста зафиксированы здесь в марте, сентябре, а также в ноябре.

Почти такое же снижение — на 4,2% — произошло и во втором по дешевизне — Приволжском районе. Сегодня квадратный метр здесь стоит 60,9 тысячи рублей — на 4,2% дешевле, чем год назад. Тогда «квадрат» здесь стоил 63,6 тысячи рублей. Стоимость здесь относительно стабильна, единственный значительный всплеск цены происходил в январе, когда метр тут на короткое время становился третьим по стоимости. Одним из самых дешевых районов он стал, впрочем, лишь в декабре. В течение года же он опережал не только самый дешевый — Кировский, — но также Московский и Авиастроительный районы.

На 3% снизилась стоимость «вторички» в Советском районе. Год назад квадратный метр здесь стоил около 65 тысяч рублей, сейчас — около 63 тысяч. Стоимость жилья в районе при этом также достаточно стабильна — повышалась она только в конце лета. Район является третьим по цене вторичного жилья в городе.

Наконец, малозаметное снижение на 0,9% продемонстрировал район с самой дешевой вторичной недвижимостью — Кировский. Годом ранее квадратный метр стоил здесь около 59,4 тысячи рублей, сейчас его можно купить за 58,8 тысячи рублей. Стоимость «квадрата» здесь значительно просела в феврале — до 56 тысяч рублей. Затем последовал весенний рост и июньский спад. Следующий рост был зафиксирован в октябре—ноябре, после которого вновь последовал спад — примерно на тысячу рублей за месяц.