Страсти по Marriott: гостиницу под Казанским кремлем сдавали за 100 баксов?
Новый арендатор от ВТБ назвал прибыль от работы отеля заниженной в 30 раз и опроверг «утку» о кувалдах
Осажденный казанский отель Marriott может быть продан с торгов уже к середине 2017 года. К этому времени новые управленцы от ВТБ рассчитывают увеличить доходность гостиницы на 20—30% за счет оптимизации расходов и повышения ценника до 4—4,5 тысячи рублей за номер. О будущем отеля и противостоянии с прошлым арендатором, включая попытки штурма и вынужденный простой в 2—3 месяца, рассказали вчера представители новой власти. Ради пресс-конференции журналистов пустили на строго охраняемый объект.
«Не совсем обычное, упорное противостояние со стороны должника»
Пресс-конференция проходила в помещении ресторана отеля Marriott. Вступительного слова не было. Конкурсный управляющий ООО «Динамикс Групп» Павел Лесников, гендиректор АО «Гостиничная компания» («дочка» ВТБ) Алексей Карелов и заместитель начальника управления по работе с проблемными активами банка ВТБ Михаил Вандышев просто отвечали на вопросы журналистов. Своих оппонентов на эту встречу они не позвали, заочно атаковали их намеками на черную бухгалтерию и гигантское занижение налогооблагаемой базы. «Реальное время» приводит стенограмму встречи с небольшими сокращениями.
— В течение нескольких дней мы [журналисты] были свидетелями силового захвата актива и, по сути, неисполнения решения суда. Не нанесет ли эта ситуация ущерб банку?
Михаил Вандышев, замначальника управления по работе с проблемными активами банка ВТБ: Мы видели действительно много мнений, которые звучали в СМИ, и картина — она несколько отличается… Отель принадлежит компании «Динамикс групп», которая признана Арбитражным судом РТ несостоятельной — банкротом. Введена процедура конкурсного производства. Ее целью является проведение инвентаризации, оценка объекта и его выставление на торги с максимальным привлечением покупателей для определения лучшей цены — для удовлетворения требования кредиторов.
С другой стороны, имеется арендатор — это компания, которая аффилирована с должниками банка. Которыми был заключен достаточно сложный, витиеватый договор. На наш взгляд, он имел главную цель — максимально продлить использование актива, который признан банкротом, с получением прибыли для себя, без уплаты арендной платы, без уплаты платежей в пользу банка, и, соответственно, сохраняя за собой право пользования активом, максимальное снижая цену актива и его реализацию…
Просто в данном случае мы видим какое-то не совсем обычное, упорное противостояние со стороны должника. И мы даже наблюдаем со стороны отдельных лиц и органов… как будто бы направленное на то, чтобы максимально долго продлить неправомерное использование этого актива в своих интересах. Вопреки интересам кредитора и самого должника.
Что касается решения суда. Были приняты обеспечительные меры, что конкурсному управляющему запрещено осуществлять любые действия, направленные на препятствование компании бывшего арендатора управлять гостиницей. Приставам направлен запрос, из которого следует, что конкурсный управляющий исполнил все требования суда…
С другой стороны, у него есть обязанность обеспечить сохранность имущества, которое составляет конкурсную массу. Для этих целей была привлечена компания, также входящая в группу ВТБ, называется она «Гостиничная компания». В данный момент она в соответствии с договором осуществляет мероприятия по охране этого имущества, содержанию, инвентаризации — проводятся все необходимые мероприятия в рамках процедуры банкротства. А договор, который был заключен с компанией предыдущего арендатора [ООО «СиУай Казань Отель Лизинг»], он прекратил свою деятельность в установленном законом о банкротстве порядке… Данный договор также был зарегистрирован в установленном порядке в свое время, а в ноябре-месяце он был исключен из реестра. Соответственно, Росреестр признал, что договор свое действие прекратил. На данный момент правовых оснований у предыдущего арендатора, чтобы эксплуатировать это здание, по сути, нет. При этом у «Гостиничной компании» они есть.
— То есть сейчас конкурсный управляющий не осуществляет каких-либо действий и все проводит «Гостиничная компания»?
Вандышев: После этой пресс-конференции, он, в принципе, может покинуть это здание и не появляться.
«Амоновцы» снова в строю
Павел Лесников, конкурсный управляющий: Я не препятствую исполнению данного решения [суда]. С моей стороны препятствий нет. Я лично, как узнал об определении суда о наложении обеспечительных мер в отношении моих действий, то прекратил договор с охранным предприятием «Амон» с 28 ноября. Также мной были отозваны все доверенности помощникам, которые имели… четыре их было. Поэтому я никаким образом не препятствую компании бывшего арендатора, с которым с 10 ноября 2016 года прекращена запись в Росреестре в виде обременения договора аренды.
— А с какой целью был заключен договор с «Амоном»?
Лесников: Закон о банкротстве предусматривает сохранность имущества должника. Так как договор с бывшим арендатором считается прекращенным, соответственно, в моих обязанностях — сохранить имущество. А так как это залоговое имущество банка, то заключен был трехсторонний договор между залогодержателем, конкурсным управляющим и ЧОП. С 17 ноября это охранное предприятие осуществляло охрану имущества данного здания.
— А кто сейчас осуществляет? Кто все эти люди на входе?
Лесников: Это уже вопрос к «Гостиничной компании»… 28 ноября мною с ЧОП «Амон» расторгнут договор. А «Гостиничная компания» заключила с ним договор.
Алексей Карелов, гендиректор АО «Гостиничная компания»: В принципе, он [«Амон»] нас устраивает.
— Павел Сергеевич, вы говорите, никаких препятствий не чините. Но сегодня работники прежнего арендатора по часу стояли на улице у входа. А ведь в определении суда сказано, что они еще и как-то управлять должны. Дистанционно, что ли?
Лесников: Охранное предприятие, с которым был заключен договор, уже не по моей инициативе находится в здании. И я уже никак не могу препятствовать ООО «СиУай Казань Отель Лизинг»…
Договор раньше и главнее судебного решения?
Лесников: Отказ от договора с предыдущим арендатором возник по причине неоплаты им аренды с мая 2016 года — это видно из выписок со счетов должника. А суммы там существенные, порядка 4—4,5 млн рублей в месяц должны были поступать. По этой причине, проанализировав счета, вынесли на собрание кредиторов вопрос о прекращении договорных отношений с таким арендатором. 28 октября 2016 года было принято решение отказаться от договора с «СиУай». После чего в адрес этой компании было направлено уведомление, а также сведения об отказе 31 октября были опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
После прекращения записи в виде обременения договора аренды 15 ноября было проведено собрание кредиторов, на котором приняли решение заключить договор с АО «Гостиничная компания» — с целью сохранности имущества и сохранения гостиничного бизнеса в данном объекте. Мной с АО был заключен договор 16 ноября. И 17 ноября по акту приема-передачи было это имущество передано. Поэтому никаких моих личных препятствий в данном случае нет…
А судебное решение в виде запрета было уже 25 ноября, и постановление о возбуждении исполнительного производства — 30-го числа. То есть это было уже после действий, которые были совершены ранее.
— Расскажите подробнее про эту компанию «СиУай»: кому принадлежит, кто такой Петр Читипаховян?
Лесников: Насколько мне известно из открытых источников, ООО «СиУай» имеет в учредителях физлицо и юрлицо. Вот физлицо — это гражданка Российской Федерации, а юрлицо — это компания, находящаяся в Голландии. Это можно посмотреть по выпискам ЕГРЮЛ. А непосредственная связь данного Петра… Ну, я не могу вам ее подтвердить напрямую.
— Можно ли сказать, что конфликт хотя бы в силовой плоскости исчерпан?
Лесников: Со стороны бывшего арендатора имеется иск к «Гостиничной компании» по оспариванию заключенного договора аренды между «Динамикс групп» и «Гостиничной компанией». Предварительное заседание назначено на 22 декабря. Это единственный такой спор, который относится непосредственно к «Гостиничной компании», и он происходит в рамках арбитражного процесса.
Вандышев: При этом тот договор был заключен до 25 ноября — до введения обеспечительных мер. То есть эта сделка проведена, она вступила в законную силу. То есть теперь эту сделку можно убрать только путем признания ее недействительной. Чем, собственно «СиУай», и занимается — она это тоже прекрасно понимает.
Закодированный на 2—3 месяца
— Что нужно сделать для того, чтобы гостиница снова начала функционировать?
Карелов: Компания «СиУай», по идее, должна была передать всю информацию, все программное обеспечение нам как бывший арендатор. Мы пытались провести переговоры с руководством этой компании, в том числе и с Джоном О`'`Брайеном [гендиректор прежнего арендатора отеля], но он от них уходил, уклонялся, к сожалению, не шел на контакт. Мы имели с ним в течение двух недель дважды встречу, проводили уже в присутствии руководства города. В противном случае он с нами не встречался.
— А с кем конкретно из руководства?
Карелов: Там был министр… Председатель комитета по туризму и представители УВД Казани. В их присутствии два раза мы с ним проводили встречу уже после 17-го числа. Ему было сказано, что нужно передать дела… Крайний срок — прошлый четверг. Этого сделано не было. И мы занимаемся инвентаризацией собственными силами.
Компания «СиУай» насильственным, можно сказать, путем отключила и стерла все программное обеспечение, которое у них было. Мы не имеем доступа к программе 1С, поэтому мы сейчас проводим переговоры. Вот сейчас у меня было две видеоконференции с американской компанией, которая делает «Оперу» (комплексная программа управления отелем, — прим. ред.), и с компанией по бухгалтерской отчетности 1С. Мы договорились, что сейчас в срочном порядке восстанавливаем эти программы, минимум на это им потребуется четыре недели. Поэтому мы говорим, что гостиница будет стоять в течение 2—3 месяцев, а затем запустится и будет работать под нашим управлением.
— А каковы расходы на восстановление?
Карелов: Порядка 10 миллионов… Тут были гости в 65 номерах. Мы сделали все возможное, чтобы они здесь прожили и выехали в назначенное время. Последний гость выехал вчера ночью. Тем, которые должны были заехать, мы организовали трансфер — договаривались с гостиницами Казани для того, чтобы переселить — «Хилтон», «Рамада» и так далее. Никаких претензий к нам не было.
Мы разговариваем с сетью Marriott и мы уже получили письмо от их лондонского подразделения, что они готовы с нами дальше работать. Мы не хотим менять компанию — она нас устраивает как сильный бренд. Мы работаем в Москве и с другими компаниями: «Интерконтиненталь», «Хилтон» и так далее. Для нас это, в общем-то, не проблема. Единственное, что нужно перезаключить договор.
— Кроме проблем с документами и программами, были сложности?
Карелов: Возникли вопросы с кадрами. Мы сразу сказали, что хотели бы сохранить весь коллектив, который здесь существует — порядка 67 человек — на тех же условиях. Были готовы переподписать с каждым договор. Сначала был положительный ответ, но на следующий день они изменили на 100% свою позицию… Началось противостояние. Они сделали так, что все люди были запуганы, и все они по их требованию должны были уйти из гостиницы. На сегодняшний день нам удалось сохранить часть коллектива: с 13 сотрудниками мы подписали договоры. Остальной коллектив, к сожалению, по требованию «СиУай» ушел пока. Выжидают, чем закончится эта ситуация.
О сказочной аренде и неплатежах в отсутствие начислений
Лесников: Я еще дополню. «Гостиничная компания» учреждена в Москве, но на текущий момент эта компания открыла юрлицо с казанским адресом. То есть дальнейшая деятельность этого юридического лица по управлению гостиницей будет производиться в Казани, и, соответственно все налоговые отчисления будут происходить здесь.
— Скажите, пожалуйста, а долги «СиУай» будут взысканы?
Лесников: ООО «Динамикс Групп» — это собственник здания и земельного участка, и всего движимого и недвижимого имущества, находящегося в здании. С 2011 года между ООО «Динамикс Групп» и ООО «СиУай Казань Отель Лизинг» был заключен и зарегистрирован в Росреестре договор аренды на 10 лет. С мая 2016 года платежи от ООО «СиУай Казань Отель Лизинг» на счета «Динамикс Групп» за май, июнь, июль, август, сентябрь и октябрь не поступали. О чем свидетельствуют выписки со счетов.
Сам договор мне бывшее руководство не передало. Хотя я неоднократно обращался с данными запросами о передаче бухгалтерской документации и хозяйственных отношений должника с иными лицами. Сейчас идет судебный процесс по истребованию документов с бывшего руководителя должника. По этой причине я запросил договор в Росреестре… Договор достаточно объемный — порядка 300 страниц. Проанализировав его, обнаружил такой пункт, что арендная плата за весь имущественный комплекс — не менее 100 долларов в год. Ну вы представьте, такое здание, и с виду дорогое, и внутри — по договору аренды имеет минимальный платеж всего 100 долларов в год. Это несопоставимо ни с одним арендным платежом.
Ну а в целом арендная плата рассчитывалась следующим образом. Есть операционный оборот за месяц, по истечении месяца из оборота вычитаются расходы арендатора, и данные сведения предоставляются ООО «Динамикс Групп». После чего «Динамикс Групп» должен выставить счет. Но мои неоднократные обращения в ООО «СиУай Казань Отель Лизинг» не встретили равного эффекта в плане предоставления данной информации. Соответственно, не было возможности выставлять счета, потому что не было объективной информации по каждому месяцу, сколько арендной платы должен арендатор.
Но возвращаясь к тому, будем ли мы взыскивать. Да, сейчас проводится независимая оценка, которая утвердит… подтвердит доход за этот период от операционной деятельности гостиницы… С полученными цифрами можно будет обратиться в суд.
— А есть какие-то оценочные данные, сколько недополучит гостиница в период вынужденного простоя?
Карелов: Да, мы знаем в принципе, сколько недополучит гостиница. Годовой оборот этой гостиницы где-то 250 миллионов — это доход. Соответственно, если вы разделите где-то на 2—3 месяца, вы получите цифру, которую хотите услышать.
— При этом чистую прибыль, вы говорили, они указывают один миллион?
Карелов: Я еще раз хочу сказать — мы от них данных не получили. Но предварительно, найдя черновые записи по отчетности 2015 года, которые были в этой гостинице, я могу сказать: по их данным, чистая прибыль этой гостиницы за 2015 год составляет 1,7 миллиона. Соответственно, налог на прибыль, который они заплатили государству, составляет 20% от 1 млн 700 тысяч рублей. Соответственно, я, как гостиничник, могу сказать, что такая гостиница работает с совершенно другими показателями — на порядок выше… По предварительным расчетам, она должна генерировать не меньше 50—60 миллионов рублей в год. А не 1,7 миллиона чистой прибыли. Это минимум.
— Какова была средняя загрузка отеля?
Карелов: От 75 до 80 процентов. Здесь небольшой отель — по нашим габаритам, сразу могу сказать. Если у меня 4,5 тысячи номеров в «Гостиничной компании» — здесь всего 150.
Продажа казанского отеля долг в 5 миллиардов не покроет
— Скажите, когда отель может быть выставлен на продажу?
Лесников: При условии завершения оценки где-то к январю-февралю, то, соответственно, будет утвержден порядок продажи залогодержателем и начнутся торги. Соответственно, если к процедуре торгов при проведении первого аукциона будет найдено заинтересованное в приобретении данного имущества лицо, то в лучшем случае это произойдет до середины года. Если будет повторный аукцион или публичное предложение и цена будет понижаться, то, скорее всего, это третий, а может быть, и четвертый квартал 2017 года.
— А «Гостиничная компания» проявляет интерес к покупке этого актива?
Карелов: Посмотрим по результатам… Оценивать работу гостиницы нужно, когда мы ее запустим. На мой взгляд, есть возможность сильной оптимизации в сторону улучшения финансовых показателей… Работать на средневзвешенной цене за один номер в 3 тысячи рублей такой гостинице — это мало. Я считаю, что она должна быть не ниже 4—4,5 тысяч рублей по этой гостинице. Соответственно, вполне возможно, что на 20—30% при оптимизации доходность этой гостиницы к торгам вырастет.
— По предварительной оценке, конкурсная масса покроет задолженность по кредиту?
Вандышев: Сумма задолженности очень большая — более 5 миллиардов рублей. Поэтому, на наш взгляд, конечно, выручка от продажи этой гостиницы всей задолженности не покроет. Но это не единственная гостиница.
Лесников: Поручительство по данному кредитному соглашению давал не только «Динамикс групп», еще и ООО «Отель сервис» в Иркутске со зданием гостиницы Marriott и ООО «Стройпрогресс» в городе Санкт-Петербурге — там также отель Marriott. То есть три гостиницы заложены по данному договору перед банком.
Карелов: И у всех конечный бенифициар — один и тот же…
Свергнуть новую власть пытались дважды
— Что же произошло в отеле в ночь с 27 на 28 ноября?..
Вандышев: Я здесь не присутствовал… Когда я вот пришел в гостиницу с утра, на улице стояло много людей, которые пытались внутрь пройти. Соответственно, внутри охрана была вынуждена им препятствовать, в том числе были определенные технические средства для этого использованы. Потом приехал наряд полиции. Это то, что наблюдал лично я.
— Расскажите, пожалуйста, с какими проблемами вы столкнулись, когда здесь были еще «бойцы» прежнего арендатора?
Лесников: Я, на самом деле, прибыл сюда еще 7 сентября. Приехав в данный отель, обратился с целью проведения переговоров с Джоном О'`Браеном. И не нашел никакого встречного контакта со стороны генерального директора ООО «СиУай Казань Отель Лизинг». Это уже препятствовало выполнению законных требований, предусмотренных законом о банкротстве.
— А физическое блокирование было?
Лесников: 7 сентября не было. Вот уже прибыв 17 ноября в гостиницу, я хотел поселиться здесь, и мне сказали: «Номеров нет».
Карелов: К сожалению, инвентаризацию провести мы не смогли в должном объеме, потому что при подходе к любому объекту — к стойке, техническим помещениям — доступа нам не давали. То есть, соответственно, сразу было противостояние.
— Про 120 человек с кувалдами и монтировками — это правда?
Карелов: Нет.
Лесников: Эта ситуация просто преувеличена. На мой взгляд, я не могу сказать, что такие действия тут были произведены.
Карелов: Насколько я знаю, есть опровержение этой позиции. Откуда взялись кувалды — совершенно непонятно… Мы начали инвентаризацию 17-го числа, если говорить конкретно. А 28-го получили информацию о том, что есть попытка проникнуть в здание гостиницы посторонних людей, и прибыли сюда из соседней гостиницы. Когда мы приехали, была вызвана полиция — все тихо прошло, и, соответственно, инцидента как такового больше и не было. С той стороны, с улицы, попыток проникновения больше не было. А я могу сказать, что это не первая была попытка. Была еще одна.
Лесников: Насколько мне известно, была попытка проникновения в серверную, вызывался наряд полиции охранным предприятием «Амон», и 28-го числа — вторая попытка проникновения в здания. И опять вызывался наряд.
— А чем можете объяснить ситуацию, когда приставов вытолкали за дверь?
Карелов: Приставов попросили предъявить удостоверение. Нам удостоверения не стали показывать. Как можем пропустить тех, у кого нет?
