Жилье в ипотеку: метры и зарплаты

Рецепт «успеха»

Есть квартира — есть счастье. За его доступность федеральные власти борются с момента старта приоритетного нацпроекта «Жилье», то есть с 2005 года. Очередной этап борьбы был ознаменован принятием государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013—2020 годы; он стоит федеральным властям 80 млрд рублей и еще 34 млрд — региональным. Стратегическая цель — увеличение ввода жилья, рост реальных доходов населения, и, как следствие, повышение доступности ипотеки. Единица измерения доступности в данном случае — это либо срок, в течение которого среднестатистическая семья может скопить на жилье, либо количество квадратных метров, которые эта семья может приобрести на свои доходы.

Россияне смирились с тем, что доступность жилья означает его доступность в ипотеку. Поэтому авторы данного исследования в качестве индикатора выбрали второе, то есть жилплощадь, которую может приобрести российская семья из двух человек без иждивенцев на свободные средства в ипотеку.

В качестве исходных данных мы берем средний срок ипотечных кредитов (15 лет), цену квадратного метра в регионе, процентную ставку по ипотеке и стоимость квартиры. В результате, как видим, во втором квартале 2016 года россияне в среднем смогли купить на 11,33 кв. метров больше, чем за тот же период прошлого года.

Перечислим же факторы, лежащие в основе столь отрадного явления.

• Снижение средневзвешенной процентной ставки по ипотечному кредиту по всем регионам России: по данным Центробанка, во втором квартале 2016 года по сравнению с первым она стала ниже на 1,25%. Заметнее всего ставка снизилась в Центральном и Приволжском федеральных округах — на 1,4%. Меньше всего — на Дальнем Востоке (1,16%). В татарстанских банках ставка по ипотеке в среднем понизилась на 1,68%.
• Согласно данным Росстата, во всех российских регионах выросла заработная плата. Самый большой рост отмечен в Центральном федеральном округе — в среднем по регионам на 4,2 тыс. рублей, достигнув, таким образом, значения почти в 47 тысяч рублей. Самый малый рост заработной платы отмечен на Кавказе — на 1154 рубля до 22,8 тысяч рублей (это самая низкая средняя зарплата среди всех федеральных округов). Зарплаты жителей регионов Приволжского федерального округа выросли на 1,5 тысячи рублей; средняя зарплата в округе тоже не выдающаяся — 26,2 тыс. рублей.
• Увеличение размера свободных средств. Данный показатель рассчитывается как остаток средств после вычета прожиточного минимума из размера заработной платы. Заметнее всего размер остатка средств увеличился все в том же Центральном ФО (на 3359 рублей) и в Крыму (плюс 3148 рубля). Меньше всего — в Северо-Кавказском федеральном округе (на 922 рубля). В нашем округе увеличение размера свободных средств составило 1199 рублей.
• Стоимость квадратного метра — один из наиболее объективных показателей, влияющих на доступность жилья. Квадратные метры подешевели в шести федеральных округах из девяти. Подорожание произошло в Южном федеральном и Северо-Кавказском федеральных округах (данные по Крыму отсутствуют). Сильнее всего подешевело жилье на Дальнем Востоке (на 6965 рублей) и в Центральном федеральном округе (на 6016 рублей). В Приволжье квадратный метр подешевел на 3202 рубля.

Но интереснее «средней температуры по больнице» тот факт, что положительная динамика отмечена не только в целом по округам, а по всем регионам по отдельности. Единственный регион, где доступность жилья снизилась — это Брянская область: на свободные деньги семья из двух человек без иждивенцев в области в 2016 году смогла купить на 7 метров меньше, чем годом ранее — 50,7 «квадратов». Причина этого — рост стоимости квадратного метра, который на общероссийском фоне можно считать парадоксальным — с 29 тыс. рублей до 37 тысяч.

Что касается Татарстана, здесь у молодой семьи в 2016 году представился шанс купить квартиру на 6 квадратных метров больше, чем в 2015-м. И тут нельзя не отметить, что жители Татарстана как региона со средним доходом и высокой стоимостью жилья могут рассчитывать в большинстве своем на покупку жилья эконом-класса (точнее, квартиры площадью 44 кв. м). Доля такого жилья в общем объеме вводимого очень велика: до 1 июля будущего года республика планирует сдать в эксплуатацию порядка 1,5 млн квадратных метров указанной ценовой категории.

Кто с Татарстаном

Если взглянуть на ПФО, степень доступности жилья, сопоставимая с татарстанской, наблюдается в Ульяновской, Нижегородской областях, Чувашии, Мордовии и Башкортостане: в ипотеку жители этих регионов могут позволить себе менее 50 кв. метров. В указанных субъектах, несмотря на более низкий по сравнению с Татарстаном уровень социально-экономического развития, квадратный метр стоит довольно дорого.

Самое дорогое жилье — в Нижегородской области (60 тыс. руб./кв. метр), Татарстане (56,8 тыс. руб.) и Башкирии (51,2 тыс. руб.). Дешевле всего жилье можно купить в Марий Эл (36,7 тыс. руб.), Саратовской области (37,2 тыс. руб.) и Чувашии (37,4 тыс. руб.). И просто «роскошную» квартиру на свои доходы в ПФО могут позволить себе жители Пермского края — им доступна квартира площадью 64,2 квадрата: доходы пермяков ненамного ниже жителей Татарстан, но вот метр там стоит почти на 19 тысяч рублей дешевле, чем в РТ!

Довольно скромные покупки могут совершить жители новых российских регионов: в Крыму молодой семье доступно около 45 кв. метров, в Севастополе и вовсе совсем немного — квартира площадью 31 кв. метр. Также выделяется Северо-Кавказский Федеральный округ, где нашу условную черту доступности в 50 кв. метров «перешагнули» только Ингушетия и Ставропольский край. В остальных регионах картина безрадостная: на свои среднестатистические доходы граждане могли приобрести от 36 (Дагестан) до 44 (Северная Осетия-Алания) квадратных метров.

С восточным размахом

Весьма благополучными с этой точки зрения выглядят Уральский, Дальневосточный и Сибирский федеральные округа: в основном в восточных регионах соотношение зарплат и стоимости квартир позволяет жителям рассчитывать на покупку двух- и даже трехкомнатных квартир. Исключения составляют шесть регионов из 28: Свердловская область, Республика Тыва, Алтайский и Приморский края, Новосибирская и Амурская области, жители которых на свои доходы могут купить не более 50 квадратных метров жилья.

На Урале и Дальнем Востоке живут люди, которые могут позволить себе лучшие квартиры в ипотеку в нашей стране. Квартиру на зависть могут приобрести себе жители Ханты-Мансийского (111 кв. метров) и Ямало-Ненецкого автономного округа (127 кв. метров). В Магаданской области жителям доступна квартира площадью 108,2 квадратных метров.

Годом ранее показатели в этих округах тоже были очень привлекательными, но в 2016 году возможности местных жителей выросли, и существенно. Например, в ХМАО в 2016 году жители смогли купить квартиру на 28 кв. метров больше, чем годом ранее. Причины разные. Если в Ханты-Мансийске сильно упала стоимость жилья (с 57 до 48 тысяч рублей за квадрат), то в ЯНАО существенно выросли зарплаты (с 88,3 до 94,3 тысяч рублей). Таким образом, ненцы на зарплату втрое большую, чем в Татарстане, покупают жилье аналогичной стоимости.

Жизнь упрямее цифр

Тенденция на улучшение ситуации с доступностью ипотечного жилья, скорее всего, сохранится до конца года. Цены на жилье, которые падали в 2015-м и начале 2016 года, большого роста по итогам года не покажут — в пределах 6%. По данным аналитического центра SRG, с начала года к сентябрю незначительное увеличение стоимости вторичного жилья (не более 2%) наблюдается только в 11 субъектах России: Ненецком АО, Краснодарском крае, Якутии, Адыгеи, Карелии, а также Рязанской, Сахалинской, Тамбовской, Смоленской и Липецкой областях.

Цены на новостройки в большинстве регионов тоже не растут, несмотря на снижение объема ввода жилья: по итогам первого полугодия относительно января-июня прошлого года объемы ввода снизились, по данным Росстата, на 9,2%. Питает тенденцию и сохранение относительно низкой величины ставки по ипотеке, благодаря действию программы госсубсидирования, в рамках которой банки кредитуют граждан под 11,5—12%. Эксперты считают, что если программа была бы отменена, то спрос на покупку квартир в регионах просел бы на 30—40%.

Что отрицательно сказывается на доступности жилья, и это более важный фактор, чем все остальные, — это падение реальных доходов россиян. В августе Росстат констатировал: сокращение доходов наблюдается непрерывно в течение 21 месяца. По сравнению с прошлым годом, реальные доходы россиян с учетом инфляции сократились на 5,3%. Так, согласно статистике Росстата, если в июле 2016 года рост номинальной зарплаты россиян составил 7,8%, сравнивая с данными прошлого года, то в реальном выражении он ничтожно мал — 0,6%.

Доступная в ипотеку площадь квартиры в субъектах РФ, кв.м.