Будущая Казань: Ринат Аисов о том, как ASG развивает территории

«Нужно оценить потенциал территории, понять, какую функцию там лучше всего разместить»

— Что происходит с землей до того, как на ней появляется первый дом, и какие этапы подготовки территории проходит ленд-девелопер перед тем, как передать участок застройщику?

— Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понимать исходную точку. Основных сценариев несколько. Первый — разработка с нуля, когда земля ранее не относилась к населенному пункту, а у инвестора или ленд-девелопера есть идеи или понимание предпосылок к тому, что она может войти в городскую черту и приобрести полезный функционал. Второй сценарий — когда земля уже входит в состав населенного пункта, но использовалась каким-то иным способом. Например, была занята частным сектором, или промзоной, или иными коммерческими функциями. Но при этом есть предпосылки к тому, что сегодняшнее использование неэффективно или в этой функции территория себя изжила. В зависимости от этого сценарии подготовки отличаются.

Первый сценарий тоже может делиться на разные варианты. К примеру, земля имеет сельскохозяйственное назначение и прилегает к границе населенного пункта. Или исключительный случай — как, например, Иннополис: совершенно обособленный участок, но есть идея по созданию принципиально нового пространства под конкретные задачи. Во всех этих случаях цикл подготовки разный.

— Возьмем, к примеру, первый вариант, который вы описали, — земля не использовалась под строительство и прилегает к границе города.

— В первую очередь, нужно оценить потенциал территории и ее наилучшее использование, понять, какую функцию там лучше всего разместить. В случае жилья при девелопменте с нуля оцениваются возможные связи с уже существующей застройкой поблизости. Но надо помнить, что девелопмент — это не только жилье. Это и другие функции, которые его обслуживают или могут иметь самостоятельное значение (например, индустриальные парки или общественные центры).

В результате рождается некая исходная концепция. Далее, чтобы довести ее до подготовленного к строительству участка, надо пройти множество этапов подтверждения этой гипотезы. С точки зрения расчетов по нормативам, возможности согласования со всеми госорганами, отсутствия противоречий в освоении территории под задуманный функционал (к примеру, рядом может быть охранная зона, проекты других собственников в прилегающих локациях). Все рассматривается в контексте развития более крупной территории — например, агломерации. Надо скрупулезно оценить, как задуманное вписывается в общую картину. Обязательно подготавливается экономическая модель проекта: например, просчитывается, какой объем затрат потребуется на подготовку инфраструктуры, возможность привлечения инвестиций и т.д.

Далее наступает этап более глубокой разработки, детализации проектных решений, внесения изменений в документы территориального планирования: генпланы, ПЗЗ. Устанавливаются соответствующие зоны, разрабатывается проект планировки, на которой детально определяется квартальная структура. Для каждого конкретного участка расписываются технико-экономические показатели, очередность освоения, детализируются решения по инженерным сетям и дорогам.

На завершающей стадии, когда все документы уже утверждены, есть планировочная структура территории и согласованы предельные показатели, начинается подготовка конкретных проектов застройки на локальные участки (лоты), разрабатывается архитектура.

«Строить в открытом поле или в уже существующей городской среде — это совершенно разные вещи»

— Кто занимается подготовкой архитектурных решений?

— Эта часть может выполняться застройщиком, которому на этот момент уже предоставлены все документы и, так сказать, «правила игры». Но иногда эту функцию берет на себя ленд-девелопер — вплоть до того, что предоставляет участок уже с готовым разрешением на строительство. При этом застройщику остается меньше гибкости, он должен действовать строго в заданных рамках.

— Но он может что-то переделать под себя, если готов потратить средства и время на перепроектирование и пересогласование?

— Теоретически, да. Поэтому, чтобы облегчить всем путь, мы зачастую делаем определенную паузу на этапе, когда готова вся градостроительная документация. В это время ищем партнера и проходим финальный этап вместе с ним, не выходим из проекта и сопровождаем его до разрешения на строительство. Таким образом и оставляем пространство для действия застройщику, но и не оставляем его один на один с неопределенностью. Стараемся сами закрыть все риски, чтобы были реализованы технико-экономические показатели и решения, заложенные на предыдущих этапах.

За последние три года в границах Казани у нас в разной стадии реализации больше десятка таких проектов по многоквартирному строительству, и наш опыт показывает, что это эффективная модель отношений между ленд-девелопером и застройщиком.

— Со свободными территориями все примерно понятно. А как быть, если у нас на столе второй сценарий — участки уже используются под другие объекты, но назрела необходимость их редевелопмента? Как подготавливаются они?

— На таких территориях больше ограничений. Потому что строить в открытом поле или в уже существующей городской среде — это совершенно разные вещи. При редевелопменте есть преимущества: в городе уже по большей части есть коммуникации и готова дорожная сеть. Но есть и множество ограничений и факторов, которые нужно учитывать дополнительно. К примеру, по существующим зданиям надо оценить целесообразность их сохранения (и последующего перепрофилирования) или сноса под новое строительство. Кроме того, в городе уже более мелкая нарезка и другая структура владения — а значит, на таких территориях гораздо больше лиц, интересы которых нужно учесть и объединить, чтобы добиться поддержки проекта. Здесь зачастую не требуется вносить изменения в генплан территории, но возможно внесение изменений в ПЗЗ и проекты планировок.

Значительная часть работы в таких проектах связана с последним этапом — разработкой архитектурных концепций и глубокой работой с функционалом, с большим уровнем детализации. Каждое стоящее там здание, каждый существующий квартал или участок в процессе редевелопмента глубоко анализируется, продумывается.

Ну и земля в таких проектах значительно дороже, чем свободные участки. В эту цену уже входит то, что было сделано до нас.

Чтобы облегчить всем путь, мы зачастую делаем определенную паузу на этапе, когда готова вся градостроительная документация. В это время ищем партнера и проходим финальный этап вместе с ним

«В этом процессе очень много стейкхолдеров»

— Кто вообще решает, какие территории начать развивать, от кого исходит инициатива?

— Процесс может начать развиваться двумя путями: по инициативе государства или по инициативе частного инвестора. В Казани превалирует второй вариант в силу высокой инвестиционной активности и привлекательности региона. К примеру, развитие «Восточной дуги» началось по нашей инициативе, потому что мы были заинтересованы в развитии нашего земельного банка. Мы сами рождаем эту идею, стараемся показать ее преимущества для всех сторон.

Но бывает и обратная ситуация — когда есть крупная территория, депрессивная или не вовлеченная в оборот. И для того, чтобы решить социальные или экономические задачи государства, муниципалитет начинает разрабатывать проекты развития территории и привлекать туда инвесторов.

— Кто, помимо ленд-девелопера, участвует в подготовке пустых земельных участков к комплексной застройке? Каков список заинтересованных ведомств и лиц?

— В этом процессе очень много стейкхолдеров, степень их влияния может варьироваться. Основная движущая сила — это ленд-девелопер. Понятно, что участвуют госорганы и профильные институты пространственного и градостроительного планирования (например, Институт развития города Казани, Институт пространственного планирования Татарстана). Кроме них, это ресурсоснабжающие организации, без которых невозможно реализовать ни один проект и от которых очень сильно зависят девелоперы.

Плюс собственники и жители объектов на прилегающих участках, чьи интересы будут затронуты и на которых повлияет будущая застройка этой территории. Здесь, кстати, могут быть несколько видов реакции. Жители могут, например, ждать, когда же разовьется депрессивная территория по соседству. А могут испытывать опасения, что их интересы будут ущемлены.

Кроме того, мы опираемся на широкое профессиональное сообщество градостроителей, архитекторов и отраслевых экспертов. Они дают независимую оценку, делятся замечаниями и рекомендациями, а некоторых специалистов мы напрямую привлекаем к разработке проекта. Важную роль играют и подрядные организации: уже на этапе девелопмента они помогают оценить проектные решения с точки зрения технологий, стоимости и практической реализации. Для нас принципиально, чтобы проект был не только убедительным и красивым на бумаге, но и экономически обоснованным и реализуемым на практике.

Еще одна группа стейкхолдеров, чьи интересы надо учитывать, — собственно, будущие жители микрорайонов, которые планируется построить. Потому что мы должны понимать, для кого делаем продукт, чтобы он потом был востребован. Ведь девелоперы, которые построят жилые кварталы, будут потом продавать в них квартиры. И эти проекты должны быть привлекательными для их клиентов.

Как видим, пласт заинтересованных лиц и организаций достаточно широкий.

— А собирающим ядром для всех этих мнений и действий является ленд-девелопер, который инициирует и координирует всю эту работу?

— И координирует, и убеждает, и лоббирует, и «влюбляет» в этот проект всех остальных. Заручается поддержкой всех сторон и финансированием там, где это необходимо. Подтверждает свои намерения экспертным мнением. Воедино собирает весь этот пазл и в финале создает образ структуры будущего, который потом будет воплощен.

Ленд-девелопер воедино собирает весь этот пазл и в финале создает образ структуры будущего, который потом будет воплощен

«Проект может «выстрелить», а может — и нет»

— Наверняка подготовка территории — это капиталоемкий процесс. Из чего складываются основные затраты ленд-девелопера на всех стадиях подготовки проекта до продажи участков застройщикам?

— Для начала я бы разделил ленд-девелопмент и, собственно, девелопмент. Мы проводим границу между ними там, где начинаются физические работы по возведению объектов.

Ленд-девелопмент — это, в первую очередь, не вопрос прямых затрат на физические объекты. Это, скорее, огромные инвестиции в неопределенность. Ленд-девелопер верит в потенциал какой-либо территории и инвестирует в покупку неподготовленных земель. Но на этом этапе он не может гарантировать себе ни сроки ее окупаемости, ни точные экономические показатели. Проект может «выстрелить» в планируемый срок, а может — и нет. Гарантий — никаких, поэтому процесс в какой-то степени похож на венчурные инвестиции. Но мы готовы нести существенные затраты, чтобы перейти из неопределенности в определенность.

Первая часть затрат — это формирование участков, земельного банка. Следующий этап цикла — исследование концепций, чтобы предварительно «нащупать», что же может быть на этой земле. Это недешевый процесс, несмотря на то, что он не связан напрямую с созданием чего-то материального. Растут и требования к качеству подготовки проектов, и профессионализм на рынке, и глубина подготовки решений. И всн это очень дорого! К примеру, только на сегодняшний день наши инвестиции в проектную часть «Восточной дуги» более чем в два раза превысили разработку генплана всего города Казани! У нас проектные работы по этой территории профинансированы уже примерно на 200 млн рублей. А разработка плана города, если я не ошибаюсь, обошлась в несколько десятков миллионов.

— Итак, мы получаем модель, в которой ленд-девелопер создает проект, проходит все стадии утверждения и согласования, возможно, создает инфраструктуру, после чего передает подготовленные участки застройщикам. В чем ее экономический смысл — как для ленд-девелопера, так и для застройщика?

— Девелопер, покупая разработанный силами ленд-девелопера участок, получает не просто пустую землю. По ней уже проведена работа, утверждены конкретные проекты с рассчитанными показателями, сделан анализ рынка, разработано конкретное понимание продукта, и — в случае крупных проектов — заложен сценарий развития всей окружающей территории, которая будет работать на проект девелопера. Например, по соседству заложен бизнес-центр, развлекательный комплекс, парки и т.д. Уже получены все разрешения, разработан план развития территории и урегулированы вопросы с муниципалитетом и ресурсоснабжающими организациями. Все эти утвержденные показатели проекта позволяют достаточно точно определить будущую прибыль девелопера.

Важный аспект — под строительство на уже подготовленных и проработанных участках банки значительно охотнее предоставляют проектное финансирование: им проще оценить риски и экономику проекта, поэтому решение о выделении средств принимается быстрее. Получая по нашей модели земельный участок и передавая его в залог банку, застройщик может реализовать проект стоимостью в несколько миллиардов рублей даже в тех случаях, когда собственных средств ему хватает только на разработку проекта и получение разрешительной документации. Ему уже не нужно вкладывать собственные миллиарды в строительство, а отдача на вложенный капитал становится совершенно иной.

За это он нам и платит. Собственник земли, который провел всю эту работу, уже раскрыл все характеристики, весь потенциал земли. Принцип похож на работу с драгоценными камнями. Килограмм породы, из которой они добываются, стоит одних денег. Уже ограненные камни, которые из нее добыли и обработали, — совершенно других.

Если же застройщик покупает сырой продукт и платит только за определенное количество соток земли, он берет на себя риски и всю работу по градостроительной части и согласованию проекта. Справедливости ради, и часть будущей прибыли в этом случае тоже переходит к нему, а не остается у собственника участка. Но и рисков гораздо больше, и предсказуемости меньше, и сроки реализации проекта увеличиваются на неопределенный срок.

Плюс в этом случае застройщик может столкнуться с отсутствием поблизости инфраструктуры для комфортной жизни людей. Что будет вокруг — в соседнем квартале? Как жителю туда проехать? Где он будет работать? Когда построят дорогу? А парки, спортивные объекты? В случае, когда девелопер покупает пустой участок на совершенно неосвоенной территории, все эти риски остаются с ним. Покупка участка в крупном проекте КРТ снимает эту проблему. Так ленд-девелоперы избавляют застройщиков от непрофильной деятельности.

«Сервейинг начинается гораздо раньше строительства, а окончания не имеет»

— Вы исповедуете принцип сервейинга — комплексного управления земельными активами. Что означает такой подход на практике? Чем он отличается от просто подготовки и продажи земли под конкретные строительные проекты?

— Мы в целом с начала беседы именно об этом с вами говорим. Сервейинг — это именно комплексный подход, который, по сути, представляет собой замкнутый цикл жизни строительного проекта. Обычный подход таков: взял участок, подготовил/построил — и всё. Сервейинг начинается гораздо раньше, а окончания не имеет. Потому что когда-то построенный объект морально и физически устареет. То есть процесс охватывает весь жизненный цикл объекта и территории: как это все будет работать и эксплуатироваться, как цикл замкнется впоследствии.

— Но вы же продаете подготовленные участки. Имеете ли вы возможность и/или право потом влиять на их жизненный цикл?

— Поскольку мы работаем по большей части не на локальных участках, а на крупных территориях, безусловно, мы заинтересованы во всем жизненном цикле проекта. В том, чтобы проекты были успешны и на этапе эксплуатации создавали ценность для последующих очередей — соседних участков, которые мы разрабатываем. Чтобы вся территория работала так, как было задумано. Поэтому отдельно локализуемые решения должны работать на всю территорию.

Поэтому мы, как правило, не выходим из проекта полностью. Постадийно распределяем участки крупной территории нашего земельного банка между инвесторами, девелоперами. Так как мы готовы часть оплаты за участки получить квадратными метрами в будущем проекте — мы заинтересованы в том, чтобы продукт был качественный, и чтобы на всем этапе стройки никаких проблем не возникало. Поэтому сопровождаем процесс, а потом становимся собственниками и эксплуатантами части недвижимости, которая появляется на этой территории. Плюс к тому, одна из наших компетенций — владение и управление недвижимостью. И эту свою экспертизу мы реализуем, в том числе и на благо девелопера, который работает на наших участках.

«Проект «Восточная дуга» — один из ключевых градостроительных резервов Казани»

— На каком этапе находится освоение «Восточной дуги»? Как разрабатывается эта территория?

— Напомню, что проект «Восточная дуга» — один из ключевых градостроительных резервов Казани. Эти территории включили в границы Казани 18 лет назад, но только в 2024 году завершилась наша масштабная работа, которая продолжалась более 10 лет — анализ потенциала и создание сценариев разработки территории, ее транспортной и социально-экономической модели. Мы все это время «примеряли», «кроили», рассчитывали, стыковали, искали наилучшие параметры и согласовывали их. Эта работа шла на благо города, и в том числе жителей районов, которые сложились вокруг и на этой территории.

В 2024 году стало понятно, что «Восточная дуга» будет представлять собой в будущем. Модель была найдена, обоснована, утверждена и закреплена в документах. Уже детально определено, какие там появятся жилые районы, где будут сосредоточены рабочие места и деловые кластеры, какие будут спортивные и социальные объекты, как пройдут дороги и где построят развязки.

Следующий этап — планирование поэтапной реализации проекта и еще большее вшивание его в городскую ткань. Этот этап сейчас и идет. Процесс сильно осложняется высокой ключевой ставкой, потому что все работы очень капиталоемкие. На подготовку и освоение таких крупных территорий требуются большие инвестиции. В том числе и те, которые просто не могут привнести частные инвесторы — то есть какую-то часть комплексного развития берет на себя государство. Это, например, строительство магистральных дорожных сетей, водозаборных узлов, электроподстанций, затраты на которые исчисляются миллиардами рублей. Все это объекты стратегического значения для города, они будут работать на всю агломерацию и просто не могут быть в частной собственности.

— И все это нужно сделать еще до того, как начнется строительство жилых кварталов?

— Не всё сразу. Всю «Восточную дугу» сразу застраивать никто не будет. Это проект длительный, на несколько десятков лет. Соответственно, нужна стадийность, этапность. Вся территория предусматривает более 8 миллионов квадратных метров жилья. А наш утвержденный к сегодняшнему дню проект — более 4,5 миллиона метров.

Но при этом ясно, что если мы сейчас не подготовим территорию к освоению, то проблемы очень быстро начнутся в других местах агломерации. Потому что «Восточная дуга» — самое очевидное место для дальнейшего развития города. Иначе мы пойдем по пути дальнейшего сильного уплотнения существующих жилых районов, когда из-за дефицита земли застраиваться «свечками» будут любые маленькие клочки незанятой земли. Второй вариант, тоже неоптимальный и который мы уже видим, — строительство многоэтажных кварталов в близлежащих пригородных населенных пунктах. Там нет ни достаточной инфраструктуры, ни рабочих мест, а значит, эти процессы создают маятниковую миграцию в Казань и огромную нагрузку на коммунальные сети.

Правильный путь — строительство новых городских кварталов на свободных территориях внутри города. При этом такие территории уже должны быть спроектированы по образу «города будущего», где все предусмотрено по современным стандартам. Эти районы должны работать не только сами на себя, но и на прилегающую существующую застройку. Снимать часть трафика с периферии, из прилегающих районов (Высокогорского, Пестречинского, Лаишевского). Освободить уже застроенную часть города от экстренной потребности к уплотнению и к дальнейшему росту количества населения на 1 квадратный метр существующей городской ткани. И «Восточная дуга» сегодня — это резерв номер один, построенный на данных принципах.

Да, это требует вложений. Мы рассчитываем на то, что все стейкхолдеры продолжат рассматривать развитие территории не как исключительно нашу задачу, а как проект глобального значения, который будет работать на всю агломерацию и станет примером правильной градостроительной политики Татарстана и Казани для всей России.

Уже сейчас мы видим растущую заинтересованность и готовность искать решения вместе с профильными органами власти и ресурсоснабжающими организациями — уверен, что вместе мы найдем оптимальную модель запуска первых локаций, чтобы туда пришли девелоперы и территория ожила.

— А с этим пока проблема?

— Идет поиск баланса. Проекты масштаба «Восточной дуги» нигде в стране не делались быстро — это всегда синхронизация интересов государства, ресурсоснабжающих организаций и бизнеса. Сейчас всеми сторонами прорабатываются несколько стартовых точек, когда при относительно небольших вложениях со стороны ресурсоснабжающих организаций, инвесторов, муниципалитетов и, вероятно, федерального финансирования можно будет развязать несколько первоочередных локаций. Там начнет появляться жизнь, и дальше от этих центров кристаллообразования проект продолжит развиваться.

Мы рассчитываем на то, что все стейкхолдеры продолжат рассматривать развитие территории не как исключительно нашу задачу, а как проект глобального значения, который будет работать на всю агломерацию

«Требуются магистральные и системные решения»

— При подготовке таких территорий нужно создавать социальную инфраструктуру с большим запасом на будущее. Как рассчитывается, сколько потребуется школ, детских садов, дорог, инженерных мощностей? Можно ли спрогнозировать это заранее, понять, как будет жить район через 20 лет?

— Спрогнозировать на 20 лет возможно. Поправка нужна будет, разве что, на новые технологии — к примеру, в Советском Союзе и представить никто не мог, что в семье когда-то будет по два автомобиля. Однако в целом рассчитать возможно и на 20 лет вперед — мы так и делаем. Инфраструктура планируется исходя из количества населения, а оно, в свою очередь, — из количества квадратных метров жилья, которое закладывается в проекты. Словом, уже есть нормативы, по ним мы и следуем.

— А лимит квадратных метров как рассчитывается?

— Он зависит от пропускной способности потенциальной транспортной сети и от возможности обеспечения энергоресурсами и инженерными сетями. На «Восточной дуге» комплексная схема инженерных сетей разработана, всё вполне реализуемо. В соответствии с этим рассчитано поэтапное освоение территории. Но, повторюсь, сейчас требуются магистральные и системные решения.

— Один из главных рисков при расширении города — в том, что новые жилые массивы уже появились, но они отрезаны от остальной Казани. Как при планировании новых территорий избежать этой ситуации? Когда дома уже построены, но нет ни транспортной, ни социальной инфраструктуры?

— Ответы на эти вопросы уже даны в проекте планировки территории. Здесь, кстати, тоже может быть две крайности. Первая — которую вы описали. Вторая — наоборот, когда сначала полностью строятся сети и инфраструктура на весь проект, и только после этого начинается застройка. Оба варианта и нерабочие, и, по сути вредные. Потому что школа, построенная на бюджетные деньги в чистом поле рядом с одним сданным новым домом, будет простаивать лет 5 практически пустая. Пока люди сделают ремонт, пока заедут, пока вырастут новые дома, пока наберется нужное количество людей…

Поэтому нужно рассчитывать правильную ритмичность. Определять, сколько домов должно быть построено, чтобы появился первый детский сад. Потом — чтобы построить школу. Какой ширины должны быть дороги, сколько на них должно быть полос, чтобы продолжить застраивать территорию и дать людям возможность ездить куда им надо. Все это просчитывается заранее и в нашем проекте уже утверждено.

Но очень важно понимать, что эти расчеты должны впоследствии восприниматься динамически. Потому что ситуация меняется, и подходы меняются, поэтому нужно всё держать под контролем и в случае необходимости или возникновения новых обстоятельств корректировать планы. Это, кстати, к вопросу о сервейинге.

— Насколько транспортная инфраструктура должна опережать строительство жилья и должна ли? И вообще, что должно появиться раньше — дорога, общественный транспорт, инженерные сети или дома? И главное, кто должен это все финансировать?

— Безусловно, без дороги невозможно вообще никакое развитие. Поэтому, в первую очередь, строится дорога — хотя бы для того, чтобы строительная техника могла подъехать к площадке. Она может быть временная или не в полной проектной мощности. Скажем, не 8 полос пока, а 2 или 4. А потом будет развиваться: сначала появится перекресток и светофор, потом — разворотная петля, на дальнейших этапах — эстакада на разных уровнях и т. д. Пропускная емкость первичной дороги должна быть строго рассчитана и потом расширяться вместе со строительством следующих очередей проекта.

Параллельно с этим должны быть технические решения и понимание финансирования по инженерным сетям. Их строительство может осуществляться параллельно с возведением жилья. Главное — чтобы к моменту ввода в эксплуатацию сети были уже подведены к дому и запущены.

Детские сады, школы и поликлиники появляются по мере увеличения социальной нагрузки, коммерческие объекты первой необходимости, как правило, закладывает застройщик на первые этажи домов. Чуть позже, по мере развития района, возникают спортивные объекты, развлекательные мощности, более крупные коммерческие объекты.

Касаемо финансирования — в нашем понимании, финансировать подведение инженерных сетей от головных магистралей может сам застройщик. Улично-дорожную сеть внутри района — тоже. Благоустройство прилегающей территории, возможно, близлежащий парк или сквер — это тоже зачастую берут на себя девелоперы. Как и социальные объекты (например, спортивные), которые могут быть потенциально коммерциализированы.

Но магистральные дороги, магистральные инженерные сети, подстанции, детские сады, школы и поликлиники — все это скорее прерогатива государства. Не потому что застройщик экономит, а потому, что ни один застройщик не может взять это на себя — он просто не сможет заложить эту стоимость в цену жилья, она станет неподъемной. Да и в этом случае покупатель заплатит за инфраструктуру дважды — один раз государству своими налогами, а второй раз — застройщику, компенсируя его затраты.

«Главный стоп-фактор — экономический. Инвестиции сейчас очень дорогие»

— В каких еще направлениях на перспективу ближайших 20 лет может развиваться Казань, где вы видите точки роста, помимо «Восточной дуги»?

— Есть еще неосвоенные бывшие сельскохозяйственные территории на северо-западе Казани. Не такие большие, но перспективные. Там тоже планируется развитие. Если говорить про прилегающие районы, то это уже всем известные проекты — и Лаишевский узел, и, конечно, Большой Зеленодольск.

А если говорить про точки роста агломерации, то есть еще проект «Зеленая дуга». Если 2 года назад мы говорили о нем еще только как об идее, то за последний год вышли на поддержку этого проекта госорганами. Он будет нести существенную социальную миссию: половина данных территорий будет отведена под предоставление участков для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям.

— А какой в этом ваш профит?

— С одной стороны это социальная миссия бизнеса. С другой, есть и вполне простая бизнес–логика. Передавая землю для многодетных семей, мы можем получить плотное, живое сообщество на территории значительно быстрее, чем если бы просто продавали участки частным лицам. А вокруг этого ИЖС-кластера мы развиваем индустриальные парки и общественно-деловые ядра — там зарабатываем на других участках того же проекта. По сути, социальная часть — это катализатор, который запускает территорию и формирует спрос на коммерческую и промышленную часть, дающую основную экономику проекта. То есть это модель, в которой социальная миссия и бизнес-логика работают в одном направлении.

Соответственно, потом на этой территории планируется совместное развитие инфраструктуры. Это комплексный проект: в Высокогорском и Пестречинском районах будут появляться новые кластеры, точки роста, которые включают плотную индивидуальную жилую застройку и места приложения труда: индустриальные парки и общественно-деловые ядра. Общая площадь территории первого этапа «Зеленой дуги» — более 3 тыс. гектаров. Половина отводится под социальные задачи, о которых я упомянул.

— Что мешает сегодня комплексному освоению территорий, какие стоп-факторы препятствуют развитию Казани?

— Ограничивают рост сегодня не физические характеристики и не особенности территорий. Пока главный стоп-фактор — экономический. Инвестиции сейчас очень дорогие, поскольку ключевая ставка не позволяет инвесторам и девелоперам широко пользоваться заемными средствами. Взять нашу «Восточную дугу»: есть уже конкретные желающие, есть инвесторы, которые планируют там развивать проекты. Но их позиция сейчас по большей части выжидательная. Такие крупные проекты все-таки хочется начинать с большей определенностью и с ключевой ставкой пониже. Чтобы на какой-то длительный срок обеспечить себе предсказуемое финансирование.

Был период, когда мы только работали над этими проектами и экономические условия складывались очень благоприятно. Тогда мы рассчитывали, что после утверждения проекта сразу перейдем к реализации. Были даже предварительные договоренности с несколькими застройщиками. Сегодня эти проекты поставлены на паузу, однако переговоры продолжаются, и мы ждем подходящего момента для старта.

При этом в текущей ситуации есть и свои плюсы: у нас появляется дополнительное время для более глубокой проработки проектов. Кроме того, сейчас формируется эффект низкой базы, а значит, после снижения ключевой ставки можно ожидать заметного отложенного спроса. Параллельно продолжается реализация наших коммерческих проектов — промпарка «Вертелевка» и — в ближайшее время — индустриального парка «Восток». Это уже сегодня работает на развитие «Восточной дуги» в целом, поэтому можно сказать, что будущее Казани формируется уже сейчас.