К флигелю Юнусова применили реставрационный дисконт
Собственник исторического дома в центре Казани готов избавиться от него «по дешевке», лишь бы не тратиться на восстановление
Очередной памятник архитектуры ждет своего инвестора — в конце прошлой недели на продажу был выставлен флигель дома Юнусова, построенный в XIX веке и признанный минкультом объектом культурного наследия. Особняк в 467 «квадратов» продается всего за 13 млн рублей. Но эксперты считают, что покупателя придется искать долго: реставрация здания XIX века по стоимости может оказаться сопоставимой с покупкой нового торгово-офисного помещения. К тому же нельзя забывать и об ограничениях по использованию исторически значимого здания. И все же участники рынка надеются, что восстановить здание возьмется бизнесмен-интеллигент, любящий историю родного края и что его примеру в будущем последуют и другие инвесторы.
Как список культурного наследия создал головную боль для инвестора
В Казани на продажу выставлено здание на улице Тукая под номером 108. Объявление о продаже памятника архитектуры появилось в конце прошлой недели. В нем указано, что здание в центре Казани площадью 467 кв. м оценивается всего в 13 млн рублей. Как пояснил риелтор, занимающийся реализацией объекта, низкая цена обусловлена тем, что здание требует капитального ремонта. Однако при покупке дома клиент получает бонус в виде разрешительной и технической документации на проведение ремонтных работ. На сайте опубликовано и несколько фотографий с изображением колерного паспорта здания по фасадам, подготовленного ООО «НПФ «Рекон». Риелтор пояснил, что при желании новый собственник может разработать собственный проект, но это будет весьма проблематично и потребует многочисленных согласований, в том числе и с главным архитектором Казани Татьяной Прокофьевой.
Дело в том, что в XIX веке здание было флигелем в усадьбе известного казанского купца первой гильдии Губайдуллы Юнусова. Несмотря на это, его долгое время к числу охраняемых объектов не относили, что не могло не сказаться на его состоянии. В дополнение к этому флигель несколько раз менял хозяев. Учитывая то, что «культурных» обременений на нем не было, многочисленные купли-продажи могли пройти легко.
Здание, точнее, его основная часть, с начала 2000-х, согласно данным «Росреестра», принадлежал уже не действующему ООО «Сталкер-компани», офис которого и размещался в нем. В 2010 году его выкупило ООО «Городская лизинговая компания», находящееся сейчас в стадии ликвидации. В 2011 году дом приобрело ООО «Хоум-трейдинг». В течение 2013—2014 годов обе части дома выкупил нынешний собственник — Булат Агзамович Гайнутдинов. Согласно данным системы «СПАРК-Интерфакс», он значится в составе руководства 10 компаний в Казани и Нижнекамске, включая ООО «ЭКСКЛЮЗИВ-ДЕНТ НК», ООО «ЭСТЕТИК-СИТИ», ООО «ЭСТЕТИК-СИТИ ФИТНЕС», находящихся под управлением ООО «ДИОН». ООО «Дион», в свою очередь, принадлежит Рустему Тахаутдинову, сыну экс-главы «Татнефти» Шафагата Тахаутдинова.
В 2014 году, уже при Гайнутдинове, указом министра культуры РТ Айрата Сибгатуллина здание было внесено в список объектов культурного наследия РТ, что явно создало дополнительные проблемы для инвестора. Так, именно Гайнутдинов заказал проект реконструкции здания, который продается в придачу к нему.
По цене, как новое здание
Опрошенные нами участники рынка сомневаются, что покупатель на памятник архитектуры отыщется в скором времени: кажущаяся небольшой цена в 13 млн, по их мнению, вполне адекватная, если учесть, что восстановление объекта XIX века по стоимости может сравняться с покупкой современного торгово-офисного помещения.
— Вложения для того, чтобы коммерциализировать объект, намного больше, чем 13 млн. Тут уже цена приближается к любому современному торгово-офисному объекту. И потом, само по себе это место не очень фешенебельное. Старо-Татарская слобода, чуть правее к Кабану, привлекательна для туристов — здесь рестораны, кафе, сувенирные лавки. А это место все еще базарно-вокзальное, — считает эксперт Никита Купцов.
Да и по площади объект нельзя считать таким уж большим, уверен генеральный директор А-development Мурат Ахмеров. По его словам, инвестору выгоднее реставрировать крупные здания в несколько тысяч «квадратов». А если учесть, что общая площадь земельного участка под домом составляет всего 500 кв. м, то окажется, что прилегающая к зданию территория и вовсе сведена к минимуму. К тому же инвестору, который возьмется за реставрацию объекта культурного наследия, придется столкнуться с ограничениями как при восстановлении объекта, так и при его последующей эксплуатации.
— Компания, которая занимается реставрацией, должна иметь лицензию на реставрационные работы. Таких компаний немного и свою работу они оценивают высоко, что в конечном итоге выливается в стоимость, сопоставимую, а иногда и превышающую рыночную стоимость коммерческой недвижимости. При дальнейшей эксплуатации за собственником также закрепляется обязанность по сохранности объекта, это достаточно серьезные обязательства. И в последующем для текущего ремонта, обновления здания придется также привлекать специализированные организации, — говорит первый заместитель генерального директора ЗАО «УК «АС Менеджмент» (ИГК ASG) Андрей Генсен.
По оценкам генерального директора компании «Грин Хилл Реалити» Леонида Рахимова, после реставрации стоимость здания может вырасти в 10 раз.
Особняк как имиджевая инвестиция
Кто может стать потенциальным покупателем объекта XIX века? Андрей Генсен считает, что приобретение исторического особняка можно рассматривать как инвестиционные вложения в недвижимость, но с серьезными поправками. По его мнению, в большинстве случаев покупку особняков стоит рассматривать как имиджевые приобретения.
Заочно соглашается с коллегой Никита Купцов, который уверен, что при лучшем раскладе за реставрацию дома возьмется татарский интеллигент, бизнесмен, который любит историю своего народа и приведет архитектурный объект в должное состояние, вложив намного больше, чем 13 млн рублей.
Несмотря на то, что реставрация памятника архитектуры обойдется в кругленькую сумму, Леонид Рахимов считает, что при умелом подходе инвестор сможет найти свою нишу.
— В Германии есть практика вообще бесплатно отдавать здание под обязательство сделать инвестиции и ремонт для того, чтобы город находился в достойном состоянии и был интересен туристам и горожанам. Если бизнес, который разместится в здании, будет успешным, опыт можно будет тиражировать и привлекать таких же успешных инвесторов для того, чтобы здания по этой же программе восстанавливались, украшали наш город и привлекали туристов, — подчеркивает Рахимов.