Недоходный дом в «Иннополисе»: Талгат Абдуллин расстается с москвичами и возвращает арендный бизнес

«Как всегда это бывает, молодые часто разводятся, потому что не научились друг друга понимать»

Как стало известно «Реальному времени», одна из знаковых сделок стоимостью 2,8 млрд рублей на рынке арендного жилья оказалась фактически сорвана. Госжилфонду Талгата Абдуллина пришлось отыграть назад соглашение полуторагодовой давности о передаче 16 многоквартирных домов общей площадью 50 тыс. «квадратов» в татарстанском наукограде компании с московскими корнями и учрежденному бывшими федеральными чиновниками ООО «Территория-Иннополис».

В беседе с нашим корреспондентом Талгат Абдуллин подтвердил, что «Территория-Иннополис» уже не работает на большинстве объектов:

— Как всегда это бывает, молодые часто разводятся, потому что не научились друг друга понимать. Мы не думали, что будем там заниматься эксплуатацией, но так сложились обстоятельства, что другие стороны не сумели это сделать на том уровне, на котором надо, — и было принято решение, — в своем духе прокомментировал ситуацию Талгат Мидхатович.

Также в пресс-службе ГЖФ уточнили, что фонд сейчас на баланс принял уже и предоставляет в аренду квартиры в пяти жилых домах.

Арендное жилье не Дума, принтер не получился

На этом фоне можно вспомнить, как в октябре 2014 года было анонсировано, что новый инвестор сдаст в аренду 840 квартир, среди которых только однокомнатные площадью 40 кв. м и двухкомнатные площадью 63 кв. м. Озвучивалось, что аренда жилья с учетом накопительной части будет стоить 300—350 руб. за кв. м ежемесячно. То есть тогда месячная аренда однокомнатной квартиры IT-специалисту должна была обойтись в среднем в 12 тыс. руб., двухкомнатной — в 19 тыс. руб. без учета коммунальных услуг. Было обещано, что появится программа, которая позволит выкупить жилье по накопительно-ипотечной системе на льготных условиях с привлечением банковского финансирования.

«Не надо забывать, что мы имеем дело с «пионерским» поселком, то есть уже городом, у которого, я уверен, как и у человека, будет несколько периодов: детство, юность, отрочество», — также иносказательно выразился Абдуллин. В ответном алаверды Невоструев заявил, что «мы считаем, что когда запускается проект с таким статусом, с таким интеллектуальным наполнением, рисков меньше». «Если этот пилотный проект удастся, мы его растиражируем в других регионах», — пообещал гость из Москвы. Теперь понятно, что про тиражирование можно забыть.

Причем косвенным признаком проблем «Территории-Иннополис» явилось выставление в открытую продажу первых 10 квартир компании, которая ранее планировала сдавать их в аренду . При этом 1 кв. м оценивался в 59 тыс. рублей, а минимальная цена «однушки» составляла примерно 2,6 млн рублей. Правда, в эту сумму кроме самой квартиры с чистовой отделкой входила еще и обстановка — мебель, техника «вплоть до микроволновки» и одно парковочное место в подземном паркинге.

Отметим, что уже тогда представитель «Территории-Иннополис» в ходе экскурсии по арендным домам в «Иннополисе» по секрету сообщил, что решение о продаже было продиктовано в том числе и тем, что дома заселялись не так скоро, как планировалось.

К слову, тогда же, осенью 2015 года, стало известно, что компания «Зион» застроит наукоград 24 таунхаусами с 80 трехэтажными апартаментами площадью до 280 кв. метров, которые также попали в свободную продажу.

От выкупа до жилищной бомбы для «Иннополиса»

Стоимость аренды квартир в детище Николая Никифорова — это вообще отдельная история. Еще осенью прошлого года «Реальное время» писало, что квартиры в «Иннополисе» позиционировались как жилье повышенной комфортности в домах средней этажности (пять этажей, на первых этажах будут нежилые помещения), которые обеспечены мебелью, бытовой техникой и евроремонтом. Цена съема здесь далека от той, которую декларировала первоначально полтора года назад «Территория» (об этом — выше). «Однушку» предлагали снять за 15—20 тыс. рублей, а «двушку» — за 22,5 — 27,5 тыс. рублей.

Понятно, что тогда было немного желающих снимать жилье по таким ставкам. В итоге появилось поручение президента о разработке льготной аренды для резидентов «Иннополиса» . В конце 2015 года Шайхутдинов обещал уникальную жилищную программу для «Иннополиса». «Это будет просто бомба. Не буду раскрывать деталей, но это будет очень хорошее жилье, доступное, магнит для многих людей», — заявил глава минсвязи. В апреле «Реальному времени» стали известны подробности. Роман Шайхутдинов заявил, что на снижение повлияли два ключевых момента, первым из которых стало пожелание самих резидентов и компании, участвующей в реализации проекта. Следующим фактором стал опыт, уже приобретенный в небольшом технопарке в Набережных Челнах. При поддержке президента РТ в эксплуатацию был запущен так называемый IT-дом на 118 квартир, в котором по большей части проживают иногородние резиденты. Правда, тогда заселение не обошлось без скандалов.

Впрочем, поговаривают, что процесс новоселья в «Иннополисе» не избежал разбора полетов со стороны Рустама Минниханова. Как уверяет источник «Реального времени», на одном из закрытых совещаний аппаратное противостояние между минсвязи и ГЖФ выплеснулось на публику, на что президент якобы пригрозил уволить обоих — и Шайхутдинова, и Абдуллина, если они не найдут общий язык по заселению арендных домов. Впрочем, сейчас и глава ГЖФ, и министр связи в беседе с корреспондентом «Реального времени» отрицают, что между ведомствами был какой-то конфликт.

Как сообщает пресс-служба наукограда, сегодня в «Иннополисе» сдано 8 домов, в которых находится 420 квартир. Распределение квартир происходит через автоматизированную систему путем оформления заявки на сайте ГЖФ. В настоящий момент большинство квартир заселено, в процессе оформления находится еще около 100 квартир.

— Все идет в плановом порядке, у нас 16 домов аренды. Проблемы с домами нет, — заверил нашего корреспондента глава минстроя РТ Ирек Файзуллин.

Как смена графика ввода и заселения домов сломала бизнес-модель

«Реальному времени» удалось получить комментарий самого Григория Невоструева из ООО «Территория-Иннополис». Он подтвердил, что его компания отныне будет обслуживать только два дома.

— Первоначально у меня была модель на все дома, но из-за того, что график ввода и заселения домов пересчитался, соответственно, у меня модель существенно изменилась. Одно дело — обслуживать большой объем жилых домов и арендные поступления с 16-ти домов; [другое дело] — с 2-ух домов. Это разные вещи. И договорились с республикой, что остальные дома также по-прежнему будет вести Госжилфонд: он же строил дома, — поделился Невоструев. По его словам, «Территория-Иннополис» за эти два дома успела выплатить порядка 240—250 млн рублей.

Любопытно, что при этом столичная компания не собирается уходить из «Иннополиса»; более того, Григорий Невоструев не исключает, что в скором будущем дома в айти-городе будут строить сами москвичи.

— Мы встречались с министром связи, с Николаем Анатольевичем (Николай Никифоров, — прим. ред.), и проговаривали, что прорабатываем проект строительства жилья, то есть рассматриваем тот же формат, уже адаптированный под несколько категорий. Пока я просто не могу озвучивать, потому что это все прорабатывается, — рассказал Невоструев.

А операторы кто?

Тут можно сказать несколько слов, кто же эти гости из столицы, которые с первого раза не смогли с ходу взять Казань, а точнее ее зарождающегося айти-близнеца?

Создатели ГК «Территория» не скрывают, что организовали ее бывшие чиновники ныне ликвидированного федерального минрегионразвития (на его смену пришел минстрой). Согласно «СПАРКу», ООО «Территория» (специализация — финансовое посредничество) создано 6 февраля 2013 года.

Среди его учредителей — Илья Пономарев, бывший замглавы минрегиона РФ и экс-руководитель аппарата Национального объединения строителей, с 2015 года он — управляющий директор «дочки» ВЭБ ОАО «Федеральный центр проектного финансирования»; Ирина Булгакова, экс-глава департамента тарифной политики, энергетики и ЖКХ ЯНАО; Григорий Невоструев (ранее работал в Госкомитете по строительству Башкортостана); Анна Пашкова.

Что касается ООО «Территория-Иннополис», его контрольный пакет принадлежит ООО «Территория РТ», доля которого составляет почти 51% (Пашкова Анна Ивановна — 68%, Невоструев Григорий Сергеевич — 32%). Еще 49% находятся у ООО «Территория» (учредителей см. выше), и 0,01% — у самого Григория Невоструева.

«Город-сад» должен был профинансировать АИЖК за счет ипотеки

Что интересно, ГК «Территория» сложно отнести к каким-то крупным девелоперским структурам с большим портфелем реализованных проектов. Но, судя по всему, отцам-основателям группы удалось заручиться поддержкой госструктур. В частности, речь идет об «Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

В августе 2014 года АО «Агентство финансирования жилищного строительства», дочерняя компания АИЖК, подписало с «Территорией» соглашение о привлечении кредитования для строительства доходных домов в Татарстане. Как сообщала пресс-служба АФЖС, для будущих резидентов ОЭЗ «Иннополис» осенью 2014 года будет построено и введено в эксплуатацию 16 арендных домов общей площадью около 50 тыс. кв. метров. «Предприятия-резиденты, заинтересованные в трудовой миграции активного населения в ОЭЗ «Иннополис», посредством решения жилищной проблемы благодаря уникальному финансовому инструменту «Арендное жилье», реализуемому ОАО «АФЖС», смогут предоставить возможность своим сотрудникам арендовать полностью меблированные и готовые к проживанию уютные квартиры с частичной компенсацией им арендной платы». Уточнялось, что АФЖС подключилось к данному проекту на стадии завершения строительства и в рамках соглашения планирует предоставить инициатору проектов, то есть ГК «Территории» (она возьмет на себя руководство домом и сбор арендных платежей), через банки-партнеры долгосрочный ипотечный кредит на покупку всех 840 квартир у застройщика. То есть те самые выше упомянутые почти 3 млрд рублей. Погашать ипотечный кредит, выданный специальной проектной компании на 30 лет под невысокий процент, планировалось за счет поступающих арендных платежей от нанимателей.

Одним словом, бизнес-модель выглядела следующим образом: благодаря своим лоббистским способностям отцы-основатели «Территории» получали «длинные кредитные деньги» под низкие ставки от госоператора, которые выплачивал ГЖФ, залогом служили выкупленные дома, а ипотечный кредит обслуживали за счет арендных платежей. Но небыстрое становление «Иннополиса» поломало гениальную бизнес-модель.

«При необходимости инициирует процесс взыскания на заложенное имущество»

Как стало известно «Реальному времени», с платежами тут возникли проблемы. Этот факт подтвердил нам и глава минстроя РТ Ирек Файзуллин.

Подтверждение о проблемах можно найти в отчете АИЖК за I квартал 2016 года, в котором указано что Агентству пришлось создать резерв по займам в размере 137 млн руб. «в связи с неисполнением обязательств ООО «Территория-Иннополис» по закладным, выкупленным Агентством в 2014 году». Отметим, что в отчетности АИЖК и ее «дочек», подготовленной E&Y, есть другие подробности. Оказывается, что в конце 2014 года на баланс группы были выкуплены кредитные требования к ООО «Территория-Иннополис» в размере 238 млн рублей в рамках реализации продукта «Арендное жилье» (жилые дома, расположенные в городе Иннополис). «В связи с неисполнением обязательств заемщиком в январе 2016 года в части внесения плановых платежей группа досоздала резерв в размере 137 млн рублей. Группа продолжит мониторинг исполнения обязательств заемщика и при необходимости инициирует процесс взыскания на заложенное имущество», — говорится в документах.

Исков на треть миллиарда

На сайте Арбитражного суда можно обнаружить 4 иска, поданных «Агентством федерального жилищного строительства» («дочка» АИЖК) в отношении ООО «Территория-Иннополис». Первые два иска были поданы в середине мая. По одному из них АФЖС требует 52,3 млн рублей, при этом в качестве третьего лица выступает ОАО «НОТА-Банк», лишившийся лицензии в конце прошлого года. «Нота», видимо, выступал тем самым банком-партнером АИЖК. Денежные требования по второму иску в разы больше — 253,1 млн рублей. В июне Агентство уже обратилось с заявлением о взыскании на заложенное имущество.

Тем не менее Григорий Невоструев уверяет, что договоренности с АИЖК уже достигнуты, в том числе и по судебным искам.

— Встречались с руководством АИЖК и с представителями министерства связи. Там просто были временные задержки у меня, связанные с пересчетом модели экономики и т. д, потому что сейчас дома заселяются по графику уточненному, соответственно мне надо эконом-модель пересчитать, и я ее пересчитал. Сейчас договорились с АИЖК, что согласуем все параметры новых расчетов в ближайшую неделю и уже по новому графику будем сдавать в аренду и вести оплату, — пояснил «Реальному времени» Невоструев.

«Реальное время» продолжит следить за ситуацией.