«Ошибка резидента»: московские хозяева поделятся квартирами Иннополиса со всеми желающими
Репортаж «Реального времени» из аппартаментов будущей татарстанской Кремниевой долины
Как стало известно «Реальному времени», 10 первых квартир в многоэтажных домах Иннополиса, которые первоначально предполагалось использовать в качестве арендного жилья, выставлены на продажу. Оказывается, управляющая компания сделала это из самых благородных побуждений — сформировать коренное население Иннополиса. Корреспондент побывал в Иннополисе, чтобы выяснить и увидеть, не превращается ли будущая татарстанская Кремниевая долина в классический девелоперский проект.
Пять процентов не жалко
Как выяснила газета «Реальное время», оператор арендного жилья в Иннополисе — ГК «Территория» начала продажу жилого фонда. На свободный рынок будет выставлено 5% от построенных для резидентов квартир. Их могут купить не только резиденты, но и любой желающий. Последнее, к слову, несколько противоречит первоначальной концепции, когда приоритет был отдан арендному жилью с последующим выкупом его резидентами.
— У нас продается только 5% всего жилого фонда. В этом году запланирована продажа только 10 квартир. Лимит установлен по согласованию с властями республики, — рассказала нашему изданию помощник генерального директора ООО «Территория-Казань» Мария Кудряшова. Если учесть, что всего в комплексе 840 квартир, получается, что продавать можно около 40 из них. Остальная часть фонда по-прежнему будет использоваться в качестве арендного жилья.
С вопросом, почему было принято решение о продаже, мы обратились в АНО «Город Иннополис». «До 5% квартир в жилых комплексах изначально предусматривались на продажу потенциальным жителям Иннополиса в рамках бизнес-концепции ГК «Территория», — прокомментировал представитель города Артем Фатхуллин.
В самой управляющей компании заявили «Реальному времени», что делают это в целях «формирования коренных жителей города Иннополис». В то же время во время объезда квартир нашим корреспондентом представитель продавца заявил, что причина продажи в том, что часть резидентов перенесла переезд в Иннополис на следующий год.
Нелюбовь к аренде, пауза резидентов и декабрьский обвал
Напомним, что жилищный проект Иннополиса стартовал ровно год назад, когда в октябре 2014 года Госжилфонд при президенте РТ подписал с московской группой компаний «Территория» договор о продаже 16 многоэтажных домов, построенных в наукограде. Сделка была одной из крупнейших на рынке недвижимости РТ — за 50 тыс. кв. м москвичи заплатили 2,8 млрд рублей. Тогда же была озвучена ориентировочная арендная ставка — 300-350 рублей за кв. метр. Но уже тогда участники рынка говорили, что эту цену на уровне казанского рынка можно и скинуть. Спустя месяц ГК «Территория» уже презентовала свою обновленную арендную программу. Тут уже ни о каких 300-350 рублей за «квадрат» аренды речи не шло.
Квартиры в Иннополисе были представлены как жилье повышенной комфортности — в домах средней этажности (пять этажей, на первых этажах будут нежилые помещения), обеспечены мебелью, бытовой техникой и евроремонтом. Тогда ценник на аренду квартиры площадью 60 кв. м был назван в районе 20-25 тыс. рублей в месяц. При этом часть этой суммы — 20% — предлагалось направлять на спецсчет для накопления первоначального взноса. После формирования первоначального взноса остальную часть предлагалось выкупать в ипотеку.
Но вся проблема УК заключалась в том, что программа была презентована накануне декабрьского обвала рубля и установления Центробанком заградительной ключевой ставки, при которой обещанные «Территорией» 9% ипотечных годовых стали не достижимы. Вторая проблема — непопулярность в России арендного жилья. Что подтверждает и глава ГЖФ Талгат Абдуллин. Ко всему прочему добавилась и санкционная война с Западом, когда зарубежный бизнес на время отложил планы по выходу в Россию. Отсюда среди резидентов Иннополиса преобладают отечественные компании.
Отставники в бизнес пошли
Тут следует напомнить, что такое жилищный оператор Иннополиса — ГК «Территория». Ее создатели не скрывают, что организовали ее бывшие чиновники ныне ликвидированного федерального минрегионразвития (на его смену пришел минстрой). Согласно «Контур-Фокусу», ООО «Территория» (специализация — финансовое посредничество) создано 6 февраля 2013 года.
Среди его учредителей — Илья Пономарев (49%), бывший замглавы минрегиона РФ и экс-руководитель аппарата Национального объединения строителей, с 2015 года он — управляющий директор «дочки» ВЭБ — ОАО «Федеральный центр проектного финансирования», Ирина Булгакова (49%), экс-глава департамента тарифной политики, энергетики и ЖКХ ЯНАО и Григорий Невоструев (ранее работал в Госкомитете по строительству Башкортостана).
Сейчас на территории Иннополиса работает отдельное юрлицо — ООО «ТЕРРИТОРИЯ-ИННОПОЛИС». Здесь почти 49% у ООО «Территории», а контрольный пакет у ООО «Территория РТ» (32% у Невоструева, а 68% — у Анны Пашковой, экс-учредитель ООО «ИНВЕСТИЦИИ В МОСКОВСКУЮ ОБЛАСТЬ»).
Цены как в таунхаусе, но площади меньше
Таким образом, после попытки заселить Иннополис исключительно айтишниками «Территория» готова запустить на территорию (извините за тавтологию) простых казанцев. Правда, тут следует оговориться, как писала газета «Реальное время», в татарстанской Кремниевой долине уже работает один коммерческий застройщик — компания «Зион» знакомого семьи Николая Никифорова Азата Тухватуллина начала продавать квартиры в малоэтажных блокированных домах еще летом этого года. Правда, цены на трехэтажные квартиры в блокированных домах наукограда оказались не самыми демократичными — почти 60 тыс. рублей за кв. метр с отделкой при минимальной площади 167 кв. метров.
Не отстает от этого и предложение ГК «Территория» — средняя цена «квадрата» 59 тысяч рублей. Правда, площадь квартир в Иннополисе поменьше, чем в таунхаусах Тухватуллина. Она варьируется от 42 до 76 кв. м. Как нам рассказали в отделе продаж, стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире составляет 59 тысяч рублей, однокомнатных — 62 тысячи рублей. Это значит, что «однушка» с минимальной площадью обойдется почти в 2,6 млн рублей, «двушка» — в 3,7 млн рублей. В эту стоимость входят также ремонт, мебель, техника «вплоть до микроволновки» и одно парковочное место в подземном паркинге. Квартиры можно приобрести как по 100-процентной оплате, так и в ипотеку. Кроме того, «Территория» начала переговоры о выдаче кредитов с субсидированной ставкой по госпрограмме.
Примечательно, что первоначально квадратный метр в «однушках» должен был стоить всего 55 тысяч рублей, в «двушках» — 52 тысячи рублей. При этом парковочное место покупатель приобретал отдельно. Но впоследствии цену подняли с учетом того, что в стоимость, кроме мебели, вошло еще и одно машиноместо в подземном паркинге. Получается, что в среднем стоимость жилья выросла на 320 тысяч рублей. Нужно сказать, что примерно столько и стоит парковочное место, другое дело, что покупать его нужно будет «добровольно-принудительно». Видимо, в управляющей компании боятся, что огромный подземный гараж так и останется пустым: чего-чего, а проблем с паркингом в Иннополисе пока нет.
Резидентов оказалось меньше
По данным Артема Фатхуллина, на сегодняшний день 165 из 840 квартир заселено резидентами Иннополиса. В свое время при подписании договора о покупке комплекса «Территорией» минсвязи РТ делало впечатляющие прогнозы: в первой очереди города должно было проживать около 1,5 тысячи человек. Хотя эти надежды не оправдались в полной мере, в «Территории-Казань» не унывают. «На данный момент заселено первых два дома, это 105 квартир. Также проходит заселение 3-го и 4-го домов. 90% квартир уже забронировано резидентами «Иннополиса», — говорит Мария Кудряшова. По ее словам, уже к концу следующего года планируется 100-процентное заселение всех домов.
Интерьер по-иннополисовски
Корреспондент «Реального времени» отправилась в Иннополис, чтобы воочию убедиться в том, что все рассказанное в отделе продаж соответствует действительности. Уже входя в квартиру, мы почувствовали, что оказались в городе будущего — внутрь можно войти как традиционным способом с помощью ключа, так и с помощью электронной карты. Правда, на этом инновации и заканчиваются: вся остальная техника, которой оборудованы квартиры, знакома каждому обывателю. Вообще интерьер во всех квартирах примерно одинаковый. В каждой гостиной есть мягкий кофейного цвета диван, журнальный столик, небольшой светло-бежевый шкаф, темно-шоколадный письменный стол со стулом того же оттенка и небольшой плазменный телевизор, пульт от которого заботливо положили в специальную корзинку. На кухне, кроме холодильника, газовой плиты и самого гарнитура, мы обнаружили и обещанную микроволновку. Наверное, наибольший минимализм характерен для спален: рядом с большой двуспальной кроватью стоит небольшой комод, у стены — невысокий шкаф-купе.
Отметим, что в целом интерьер довольно современный и оставляет приятное впечатление. Правда, уже после просмотра третьей квартиры становится немного … скучно: цвет обоев, межкомнатных дверей, мебели, тюлей и занавесок одинаков везде. Учитывая, что в помещениях достаточно высокие окна и просторные застекленные лоджии, как не вспомнить роман Евгения Замятина «Мы», в котором герои жили в стеклянных квартирах, ничем не отличавшихся друг от друга.
Тайная комната
И все же нам удалось найти небольшое отличие. В некоторых «двушках» мы обнаружили «тайные комнаты», назначение которым покупатель должен придумать сам. Конечно, не редкость, когда в квартире есть кладовка или гардероб. Но в данном случае комнаты обклеены керамической плиткой, так что на первый взгляд их можно принять за еще одну ванную. Правда, первоначально они и должны были быть ванными, но в последний момент застройщик почему-то решил перенести санузел. Возможно, причиной стала сравнительно небольшая площадь помещений. Хотя почему об этом не подумали при разработке планировок, остается загадкой.
Советские пейзажи в городе будущего
При осмотре квартир выяснилось, что кроме «формирования коренного населения Иннополиса» существует и более приземленная причина для продажи части квартир. В ходе беседы сотрудник управляющей компании сообщил, что часть резидентов, которая должна была заселяться уже сейчас, приедет в Иннополис только в следующем году. А это значит, что квартиры, предназначенные для них, будут пустовать, что в свою очередь обернулось для «Территории» некоторыми финансовыми осложнениями.
К слову сказать о ближайших заселениях: только ООО «Национальный центр информатизации» (дочерняя компания корпорации «Ростех»), ставшее одним из первых резидентов «Иннополиса», планирует перевести в наукоград 250 человек.
Наша экскурсия завершилась осмотром паркинга (некоторые машиноместа были уже заняты личным транспортом первых постояльцев) и двора. Оказалось, что даже в Иннополисе, городе высоких технологий, можно найти такую деталь советского прошлого, как стойки для выбивания ковров. Последнее, видимо, объясняется все сохраняющимися советскими СНиПами.
Насколько они будут востребованы, неизвестно, поскольку, как нам сообщили, во всех квартирах «полы и так с подогревом». К тому же они так близко расположены, что вряд ли можно будет одновременно выбивать пыль сразу из нескольких ковров.
