Вторичный рынок недвижимости в России продолжает буксовать
Но Казань по-прежнему в тройке городов с самыми дорогими квартирами после Москвы и Санкт-Петербурга
Казань заняла второе место среди крупных городов России по подорожанию вторичного жилья в мае. В прошлом месяце стоимость квадратного метра на вторичном рынке города увеличилась на 0,8% — до 163 тысяч рублей. В среднем по стране рост составил «незначительные» 0,2%. Вся эта статистика — от лукавого продавца, утверждают участники рынка: наблюдая ажиотаж на первичном рынке жилья, собственники квартир устанавливают цены в объявлениях, совершенно не ориентируясь на спрос. Вторичка переживает непростые времена с тех пор, как Центробанк поднял ставку рефинансирования, и ипотека стала практически недоступна для большинства покупателей. Чего ожидать на вторичном рынке жилья, и готово ли государство поддержать его субсидиями — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
Рост цен по России около нуля
Рост цен на вторичное жилье в крупнейших российских городах начал замедляться: в среднем за май «вторичка» в миллионниках прибавила к цене незначительные 0,2%, в то время как в апреле этот рост составлял 0,7%. Аналогичная картина наблюдается и в горизонте года: в мае этого года относительно мая 2023-го рост цен на готовое жилье в городах-миллионниках составил 13,8%, однако в предыдущем месяце (апрель 2024 к апрелю 2023) этот показатель был выше и составлял 14%, приводит данные «Яндекс Недвижимость».
В мае стоимость квадратного метра на вторичном рынке Казани составила 163 тысячи рублей, за последний месяц она выросла на 0,8%. По динамике роста цен на вторичном рынке татарстанская столица заняла второе место, уступив только Ростову-на-Дону. При этом за последний год (относительно мая 2023 года) вторичное жилье в нашем городе подорожало на 21,5%. Казань продемонстрировала один из самых высоких показателей роста цен за год, уступив лишь Челябинску. Средняя полная цена вторичной квартиры в татарстанской столице составила в мае 7,5 млн рублей. По этому показателю (как и по цене квадрата) Казань уступает лишь Москве и Петербургу.
«Относительно прошлого месяца объем предложений на вторичном рынке стагнирует (-0,2% по всем городам-миллионникам), — комментирует Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», — Мы ожидаем дальнейшего накопления предложений на вторичном рынке, который будет подпитываться продолжающимся вводом в эксплуатацию и переходом в категорию вторичной недвижимости строящихся сегодня объектов, а также удлинением цикла сделки на вторичном рынке: сейчас вторичная квартира продается в среднем на 3 месяца дольше, чем год назад».
Топ-5 миллионников-лидеров по стоимости квадратного метра вторичной недвижимости относительно прошлого месяца не изменился: его все так же составляют Москва (332 000 р., -0,1% за месяц), Санкт-Петербург (202 000 р., +0,3%), Казань (163 000 р., +0,8%), Нижний Новгород (128 000 р., +0,5%) и Красноярск (117 000 р., +0,2%).
В картине месячной динамики в Казани отмечается снижение стоимости вторичных студий на 1,1%. Одно- и двухкомнатные квартиры на рынке готового жилья подорожали на 0,7%, «трешки» — на 2%, четырех- и многокомнатные вторичные лоты выросли в цене на 2,7%. По сравнению с маем 2023 года, цена «квадрата» готовых квартир-студий и однокомнатных лотов выросла на 19,1 и 19% соответственно.
Еще более ярко выражена положительная динамика в сегменте «двушек»: за год они подорожали на 19,5%. Трехкомнатные квартиры на вторичном рынке прибавили к средней стоимости квадратного метра 24,8%, а четырех- и многокомнатные лоты, по сравнению с маем 2023 года, подорожали на 22,6%.
Сегодня медианная стоимость одного квадратного метра студий на вторичном рынке Казани составляет около 190 400 рублей, однокомнатных квартир — порядка 180 000 рублей. Метр готового жилья в формате «двушек» составляет 157 200 рублей. Квадратный метр трехкомнатных квартир от собственника стоит в среднем 152 300 рублей, четырех- и многокомнатных — около 147 700 рублей.
При этом медианная полная стоимость студий на вторичном рынке Казани в мае составила около 4,1 млн рублей, однокомнатных лотов — 6,5 млн рублей, двухкомнатных — 8,5 млн рублей, трехкомнатных — 11,9 млн рублей, четырех- и многокомнатных — 17,9 млн рублей.
«Мы предполагаем, что более ощутимый рост стоимости «двушек», «трешек» и многокомнатных квартир связан не столько с реальным подорожанием этих лотов, сколько с тем, что эти форматы лотов традиционно более дорогие. Высокобюджетные квартиры этих форматов экспонируются на рынке дольше и влияют на общую картину ценовой динамики в сегменте комнатности», — прокомментировал Белокуров.
Цены у агрегаторов не соответствуют реальности
Люди выставляют квартиры пока еще по старой цене, но реальные продажи проходят с хорошим дисконтом в 200—300 тысяч рублей. «Без торга 200—300 тысяч сделки не проходят. Цены пошли вниз, хотя по объявлениям это не сильно видно», — говорит Савельев.
Кроме того, говорить о таком понятии, как средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке, тоже неправильно, убежден эксперт: «Вторичку нельзя оценивать по квадратным метрам. Типы жилья абсолютно разные. Хрущевка и дом, построенный 5 лет назад, — это вторичка, но ценники за квадрат будут абсолютно разные. Если мы возьмем какие-нибудь гостинки и коммуналки, построенные в 80-х годах, у них вообще стоимость квадратного метра по 180 тысяч рублей».
Прогнозы по вторичному рынку не оптимистичные. Он сегодня сильно зависит от размеров ключевой ставки ЦБ РФ, которую в июле уже точно не понизят. «Ипотека для покупателей вторичного жилья продолжит быть недоступной, — отмечает Андрей Савельев. — Июль и август на рынке будет очень плохо. В сентябре, возможно, будет какое-то движение».
Савельев надеется, что будут придуманы какие-то дополнительные меры поддержки вторички, какие-то программы по повышению покупательной способности населения, может быть, какие-то субсидии: «Я понимаю, что ключевая ставка не будет снижаться. Поэтому рынку придется что-то придумать, и я надеюсь, что какие-то меры поддержки появятся».
Ждать субсидий от государства не стоит
Исключение могут составить какие-то социальные программы в малых городах или в городах, где вообще не ведется строительство, но Татарстан сюда не входит, отмечает Гизатова.
Ожидать поддержку вторички не стоит, соглашается он. Цены на вторичном рынке увеличатся постепенно, не намного, но тренд будет стремиться к стоимости новостроек, считает он.
«Вторичный рынок сегодня зависит от двух параметров — от того, насколько объект привлекателен по цене и насколько он уникален. Если он уникален, нет более дешевых аналогов и кому-то надо именно в этой локации, его, безусловно, купят. Но у нас очень большие спальные районы, и там очень большая конкуренция между квартирами. Если есть более дешевые аналоги, то люди рассматривают именно их», — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Статистика «Яндекса», по его словам, отражает, скорее, ожидания продавцов: «Они смотрят на рынок новостроек, понимают, что квартиры очень дорогие в строящемся жилье, и выставляют свои квартиры по цене выше рынка, поэтому должно пройти какое-то время, чтобы они осознали это и сделали цену более адекватной».
Сделки на вторичном рынке сегодня идут, рынок не встал, но их стало меньше. «Люди стали присматриваться, тем более в новостях постоянно говорят, что рынок перегрет и будет снижаться. Многие находятся в ожидательной позиции, а кто-то, наоборот, понимает, что инфляция раскручивается, и пытается сохранить свои средства в жилье. Мы сейчас видим довольно сильный спрос на малогабаритные квартиры», — рассказал директор «Флэт».
В появление мер поддержки для вторичного рынка Руслан Хабибрахманов также не верит. «Смысла субсидировать вторичку нет. Это не локомотив для экономики страны. Субсидии на вторичке только бы ускорили обмен квартир между людьми, и, возможно, это бы тоже послужило увеличению стоимости квадратного метра, — предполагает он. — Надо все-таки выровнять рынок, убрав господдержку с новостроек. Однако это очень болезненный вопрос, и, скорее всего, это не будет сделано резко».