Шавкату Абдуллину отказали в аренде 69 га под Казанью
Участок якобы не могут «идентифицировать», не ясна и ситуация с прежним пользователем
Как стало известно «Реальному времени», КФХ «Семиозерка», принадлежащее старшему брату бывшего исполнительного директора Госжилфонда при президенте Татарстана Талгата Абдуллина — Шавкату, не может узаконить договор аренды 69 га земли в Высокогорском районе республики. Хозяйство получило этот надел от АО «Высокогорская сельхозтехника» еще в середине 90-х годов. Однако документальным оформлением его владелец озаботился много позже. Управление Росреестра по РТ отказало в регистрации договора аренды, так как не смогло «однозначно идентифицировать» эту землю. Кроме того, в ЕГРН не оказалось сведений о прежнем пользователе. С мая прошлого года КФХ «Семиозерка» в арбитраже настаивает на том, что ее договор аренды действующий, но пока проигрывает. Эксперты отмечают, что прежде был более упрощенный порядок оформления арендных сделок. Однако теперь хозяйство, утверждают они, сможет получить эту землю только через торги.
Арендовал с середины 90-х годов
Крестьянско-фермерскому хозяйству «Семиозерка» грозит потеря 69 гектаров под Казанью. Его владелец — Шавкат Абдуллин, который приходится старшим братом бывшему исполнительному директору Госжилфонда при президенте РТ Талгату Абдулину. Считая себя давним арендатором этих земель, хозяйство решило оформить свой статус документально. Тут-то и выяснилось, что прав на этот участок у фермера с известной фамилией нет. Но обо всем по порядку.
Судя по материалам арбитражного дела, КФХ Абдуллина-старшего получило этот земельный участок в аренду у АО «Высокогорская сельхозтехника» еще в середине 90-х годов. Соответствующий договор глава хозяйства подписал с предприятием 31 мая 1996 года. Впоследствии надел был поставлен на кадастровый учет. Так уж случилось, что документальным оформлением своего землепользования глава хозяйства озаботился много позже.
В частности, КФХ «Семиозерка» (переименовано в январе 1998 года) попыталось зарегистрировать договор аренды в Управлении Росреестра по РТ, но получило отказ. Там сослались на то, что в представленном на регистрации документе «отсутствуют характеристики объекта, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества», не было в нем и сведений об арендной плате. Кроме того, в ЕГРН не нашлось записи о регистрации права собственности на эти арендованные 69 га за АО «Высокогорская сельхозтехника».
В мае прошлого года хозяйство подало иск в суд, требуя признать договор аренды 1996 года заключенным. И действительно: согласно Гражданскому кодексу РФ, если у земли сменился собственник или пользователь, это не основание для расторжения договора аренды. Однако ликвидация такого юрлица за отдельными исключениями ставит на нем крест. Ответчиком по этому требованию выступал исполком Высокогорского района РТ. По второму требованию заявления — обязать предоставить в аренду тот самый земельный участок — Управление Росреестра по РТ, ранее отказавшее Шавкату Абдуллину в регистрации договора аренды.
Нельзя зарегистрировать то, что прекратило свое действие
В ответ на запрос суда в налоговой инспекции сообщили, что сведения об АО «Высокогорская сельхозтехника» и его правопреемниках в их базе данных «отсутствуют». Представители истца поясняли в суде, что упомянутое общество к настоящему времени ликвидировано. Кстати, в 1993—1998 годах управляющим АО «Высокогорская сельхозтехника» был нынешний руководитель Управления Росприроднадзора по РТ Фарит Хайрутдинов (по крайней мере, такие данные указаны в его биографической справке).
Что же касается исполкома Высокогорского района, к нему, сделал вывод суд, обязательства арендодателя по договору аренды земельного участка от 31 мая 1996 года, как к органу, правомочному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не перешли. Поскольку сведений о правопреемниках «Высокогорской сельхозтехники» нет, арбитраж констатировал, что договор аренды прекратил свое действие «без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам».
По этой причине татарстанский арбитраж в иске КФХ «Семиозерка» отказал. Просьба предоставить участок в аренду тоже была отклонена. Как известно, теперь для этого предусмотрена иная процедура. В частности, Земельный кодекс РФ и федеральный закон от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривают публичный порядок предоставления земли в аренду.
Иначе говоря, право аренды необходимо выставлять на торги. С этими выводами согласился и Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
При этом он отметил, что в самом договоре аренды земельного участка «родом из 90-х» отсутствуют какие-либо сведения, позволяющие идентифицировать АО «Высокогорская сельхозтехника» как юрлицо. Не указано в договоре оснований, которые бы подтверждали права этого общества по распоряжению землей, в том числе путем передачи его в аренду с правом выкупа.
Первый татарстанский фермер
Знакомый с ситуацией источник рассказал «Реальному времени», что КФХ Абдуллина-старшего было создано на территории бывшего подсобного хозяйства завода «Элекон». Свое название получило от села Семиозерка Высокогорского района, где и находится. Причем КФХ, а оно было зарегистрировано в 1991 году, было самым первым в Татарстане.
Менее известный по сравнению с двумя своими братьями — Талгатом (21 год занимал пост исполнительного директора НО «Государственный жилищный фонд при президенте РТ») и Ринатом (был председателем правления ООО «Алтынбанк», затем уступил этот пост дочери Айше) — Шавкат Абдуллин личность не менее примечательная. Кстати, он долгие годы тоже был занят в семейном банковском бизнесе, являясь председателем совета директоров «Алтынбанка».
Младший брат, говоря о старшем с журналистами, упоминал, что тот работал в обкоме партии. Затем организовал вертикально-интегрированный АПК «Идель» (он же им руководил). Одноименные магазины, в частности, запомнились тем, что впервые «открыли» казанцам французские батоны — там их пекли самостоятельно.
Затем в большей степени сосредоточился на сельском хозяйстве в двух районах республики: Высокогорском и Мамадышском. Он сторонник органического земледелия.
В публичной плоскости Абдуллин-старший возникал в единичных случаях. Так, местные СМИ в 2018 году сообщали о фермерском «бунте». Аграрии жаловались на то, что подведомственный Министерству сельского хозяйства республики РАЦИН заставляет их добровольно-принудительно покупать удобрения, лишая возможности самостоятельно распоряжаться субсидиями. Гендиректор РАЦИНа предполагал, что инициатором обращения в правоохранительные органы, устроившие проверку поставок удобрений в 43 районах Татарстана в 2015—2017 годах, тогда стал именно Шавкат Абдуллин.
Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», основной профиль КФХ «Семиозерка» — выращивание зерновых культур. Финансовые показатели за 2021 год не названы, но годом позже, в 2020-м, хозяйство выручило от продажи 9,4 млн рублей, показав хотя и небольшую, но прибыль.
«Спора как такового нет»
Шавкат Абдуллин получил вопросы «Реального времени», но сложившуюся ситуацию пока не прокомментировал. На данный момент не поступил ответ на запрос нашего издания и от Управления Росреестра по РТ. В свою очередь, председатель Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского района Салават Мингазов, с которым «Реальное время» связалось по телефону, смотрит на сложившуюся ситуацию оптимистично. Он напомнил, что речь в иске КФХ «Семиозерка» идет о земельном участке, договор аренды по которому заключался до 2000-х годов. «В то же время, согласно сведениям ЕГРН, в графе «Правообладатель» хозяйство Абдуллина не значится. На наш взгляд, чтобы быть легитимным, договор должен быть зарегистрирован», отметил он
«Наверное, это не простая история», — предполагает чиновник, отмечая, что за 2 года его работы такой случай возникает впервые. В то же время собеседник издания не считает, что хозяйству Абдуллина грозит потеря земли:
— Если избрать правильный способ защиты, не исключено, что у истца [все получится]. Суд даже указывает, что как такового спора нет, — заявил Мингазов, добавив — на его взгляд, не все шансы еще исчерпаны, — По факту претензий к КФХ «Семиозерка» ни у кого нет. На руках у его главы есть договор аренды. В любом случае хозяйство его заключало, и этот договор никем не оспаривался. Согласно сведениям ЕГРН, указанный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Однако в особых отметках указаны обременения в пользу КФХ.
Мингазов считает, что момент с отсутствием сведений в реестре должен устранить сам арендатор. «На мой, сугубо личный, взгляд, ему необходимо обратиться с иском к Росреестру. В этом процессе, хотя последний и был привлечен соответчиком, требований к нему у истца не было. В случае же, если КФХ «Семиозерка» оспорит отказ Управления Росреестра (но не 2015 года — следует обратиться повторно), суд предметно рассмотрит его требования». Глава земельной палаты утверждает, что у надела, о котором идет речь, координаты определены. По его словам, это подтверждают данные публичной кадастровой карты, которая находится в общем доступе.
— Согласно этим сведениям указанный участок имеет уточненную площадь. В этом плане никаких проблем нет, — заключил председатель Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского района.
История повторяется?
Отметим, что это не единственный подобный случай за последнее время. В ноябре прошлого года «Реальное время» рассказывало о том, как компания «Р-Агро», принадлежащая экс-главе известного с советских времен концерна «Татплодоовощпром» Раилу Зиатдинову (находился у его руля больше трех десятков лет), потерпела поражение в споре с властями Тукаевского района. Его предмет — право аренды свыше 5 тысяч га земли сельхозназначения у села Бетьки. За 2 года до своего краха, 10 июня 2016 года, плодоовощной гигант передал в аренду ООО «Р-Агро» свою самую большую производственную площадку близ Набережных Челнов. Однако, попытавшись в 2019 году как добросовестный арендатор пролонгировать договор аренды без торгов, общество встретило отказ. В местном исполкоме заявили, что никаких прав на эти наделы у этой фирмы нет и не может быть: они расторгли договор аренды еще с «Татплодовощпромом».
Компания Зиатдинова полагала, что де-факто арендатором ее признали: платежи «принимали без возражений». Но местные власти заявили, что фактически это была плата за пользование землей. Арбитраж пришел к нежелательным для «Р-Агро» выводам: при ликвидации ЗАО «Татплодовощпром» в 2018 году прекратились и его права и обязанности по договору аренды. Компанию Зиатдинова не спас даже тот факт, что договор аренды, почивший в бозе, концерн заключил с ней гораздо раньше. Выяснилось, что он предусматривал обязательную регистрацию в ЕГРЮЛ, но ее не прошел. К тому же сам «Татплодовощпром» получил от совхоза «Ворошиловский» в июне 2006 года в аренду 6,224 тыс. га, а в заявлении «Р-Агро» фигурировали уже 16 участков разной величины общей площадью 5,7 тыс. га, на которые был разделен единый первоначальный. А они, констатировал суд, «в таком виде никогда и никому не были предоставлены на каком-либо праве».
Не проявляли должной осмотрительности
Руководитель гражданской практики юрагентства «Юнэкс» Ринат Чипчиков говорит, что «подобная ситуация могла произойти ввиду того, что ранее существовал более упрощенный, менее формализованный порядок заключения договоров». В связи с этим, предполагает он, «стороны не проявляли должную степень осмотрительности при перемене собственника земельного участка». Чипчиков констатирует:
— Поскольку предыдущий арендодатель был ликвидирован, арендные отношения прекратились. И теперь заключить новый договор можно будет лишь посредством прохождения соответствующих публичных процедур (торги), предусмотренных земельным кодексом РФ и федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Причем то обстоятельство, что ранее КФХ пользовалось этой землей, не дает ему каких-либо преимуществ. В то же время руководитель гражданской практики «Юнэкса» отмечает, что возможность заключить договор аренды земли без торгов есть у тех, у кого на ней есть в собственности объекты недвижимости.
— Судя по тому, как сформулированы исковые требования, а речь идет в том числе о понуждении к исполнению обязательства по передаче земли в аренду, сам истец исходит из того, что арендные правоотношения в 1996 году должным образом не были начаты, — в свою очередь, отмечает заместитель директора фирмы «Татюринформ» Павел Тубальцев.
Соответственно, делает вывод он, невозможно ставить вопрос и о сохранении аренды при смене собственника, «поскольку до ликвидации АО «Высокогорская сельхозтехника» земля не была передана в аренду должным образом и не числилась в Едином государственном реестре недвижимости в качестве обременения».
— Не думаю, что это дело следует считать типичным или характерным, — рассуждает Тубальцев. — Скорее, это попытка реанимировать старые документы, придать им юридическую силу, «пристыковав» их к современной реальности за счет изощренной юридической позиции. Однако, на мой взгляд, при ближайшем рассмотрении становится очевидной ее несостоятельность, которая не может быть преодолена в суде.
Замдиректора «Татюринформа» соглашается с мнением коллег из «Юнэкса»: «У истца не остается иного пути, кроме как попытаться получить эту землю снова через предусмотренные современным законодательством конкурентные процедуры».