Московский девелопер построит в Дербышках новые «человейники»

Альтернативы нет

Как стало известно «Реальному времени», территорию АО «Хитон» в Дербышках в 32 га все-таки застроят жильем. Хотя еще весной собственники не исключали возможного строительства технопарка на месте бывшего завода.

Вплотную к выстроенным по ленинградским проектам экологичным и комфортным малоэтажным кварталам «маленького Ленинграда» в Казани плотным строем встанут современные многоэтажки. Альтернативный вариант, который предполагал строительство силами АБХ второго «Химграда» — индустриального парка по подобию созданного на территории «Тасмы», судя по всему, отвергли.

В самой Группе компаний «ПИК» на просьбу «Реального времени» рассказать подробнее о проекте застройки бывшей промзоны в Дербышках пообещали подготовить информацию и прислать позднее. «Реальное время» также направило запрос в холдинг «Ак Барс», комментарий будет опубликован по получении.

Между тем в исполкоме Казани нашему изданию относительно планов застройки территории «Хитона» сообщили пока лишь о планах по развитию другого активно застраиваемого в Дербышках района:

— 27 сентября 2021 года подписано постановление о подготовке проекта планировки и межевания территории северо-восточнее жилого массива Дербышки по ул. Липатова. Заявителем, как указано в постановлении, стало ООО «ЭВА Девелопмент». По генплану Казани эта территория находится в зоне перспективного формирования жилых районов при условии разработки проекта планировки. На сегодня в Управление архитектуры и градостроительства Казани материалы на рассмотрение не поступали.

Компания «ЭВА Девелопмент», согласно открытым данным, ранее была в числе учредителей ООО «Специализированный застройщик «ЖК «Смородина». Одноименный жилой комплекс сейчас возводит на месте снесенной бани в Дербышках известный казанский девелопер, глава ГК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.

Общественно-деловая зона и жилье

В постановлении исполкома о подготовке ППТ говорится, что разработан он должен быть до 30 декабря 2022 года. Цель ППТ — «обеспечение устойчивого развития территории, определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков».

Документом установлены границы территории — участок общей площадью свыше 51 га находится в пределах улиц Начальной, Тополевой, Липатова и трассы М-7. Частично он уже застроен — со стороны существующей застройки на нем расположены частный сектор, жилые многоэтажки и гаражи.

На схеме, устанавливающей границы территории разработки ППТ и межевания, выделены две зоны: со стороны улицы Тополевой — зона смешанного размещения производственных, коммунально-складских объектов и общественно-деловой застройки, непосредственно на территории «Хитона» — зона перспективного формирования жилых районов.

ЖК «Смородина» — только начало?

Выступившая инициатором подготовки проекта планировки и межевания территории северо-восточнее жилого массива Дербышки по ул.Липатова казанская фирма «ЭВА Девелопмент» и сейчас связана партнерскими отношениями с группой компаний «ЖИК г. Казани». Согласно информации «СПАРК-Интерфакс», им на паритетных началах владеют Айдар Мифтахов и Владимир Михайлов.

В 2019 году компания выступала соучредителем ООО «Специализированный застройщик ЖК «Смородина». По телефонам «ЭВА Девелопмент» отвечают сотрудники «ЖИК». У них «Реальному времени» удалось выяснить, что в Дербышках они предлагают квартиры в ЖК «Смородина». Однако заявление о новом проекте планировки явно не было связано с ЖК «Смородина» — ППТ территории, на которой он расположен, утвержден, а сама территория никоим образом не соприкасается с «Хитоном» и прилегающим к нему кварталом. Иначе говоря, разрабатываемый ППТ затрагивает интересы другого застройщика.

Что сегодня хорошо, то через 2 года — не нужно?

По информации главы АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, группа компаний «ПИК» имеет далеко идущие планы относительно Казани:

Однако Гизатова подчеркнула, что строительство нового многоэтажного жилья там возможно только при условии решения транспортной проблемы:

— Иначе там возникнет транспортный коллапс.

Также она не высказала оптимизма относительно прибыльности проекта:

— Ответ на вопрос, будет ли там востребовано жилье, и если будет, то по каким ценам, во многом зависит от того, когда стартует проект. Сейчас в Казани на ура уходят все новостройки, и Дербышки в ближайшее время будут очень востребованы. А вот если это жилье будут реализовать через 2 года, когда будет достаточно предложений в самом городе, и жилье станут предлагать не по бюджетной цене, то продажи квартир в Дербышках могут просесть. Ведь жители района такой объем жилья не «проглотят», даже если и будут заинтересованы в улучшении жилищных условий.

Класс жилья — «стандарт»

— Разработку проектов жилой застройки в Казани «ПИК» осуществляет с 2019 года, — заметила в разговоре с «Реальным временем» Юлия Прохорова. — В настоящий момент перспективы развития жилья московского застройщика сосредоточены на участках, расположенных в микрорайоне Константиновка, по улице Халитова, в микрорайонах Березовая роща, Самосырово, по улицам Южнопортовой, Павлюхина, Генерала Елина, 3-й Кленовой.

Прохорова предположила, что наиболее вероятным пилотным проектом «ПИК» в столице Татарстана все же станет жилой комплекс на территории бывшего завода «Холод» на улице Халитова, где «уже имеется план застройки и проведены работы по расчистке участка». А территория бывшего завода «Хитон» в три раза больше (32 га против 11) и потребует «более длительного периода для проработки планировки территории с учетом транспортной нагрузки на уже имеющуюся инфраструктуру».

— Плюсом данной площадки для девелопера является готовая инженерная инфраструктура и наличие крупного участка для размещения комплексной застройки, определенной генеральным планом города под жилищное строительство, — говорит Прохорова. — Но есть и факторы, ограничивающие спрос — транспортная инфраструктура, положение которой исправит только новая дорога, планируемая вдоль железнодорожных путей, а также экологический фактор, на который влияет близкое расположение железной дороги. Поэтому класс жилья в данной локации скорее будет «стандарт», а не «комфорт» — таким образом застройщик сможет реализовать квадратные метры по привлекательной цене и стимулирует покупательский спрос к данному проекту.

Будет жилье — будут и дороги?

Ахмеров напомнил, что ранее цеха «Хитона» пытались использовать по назначению — сдавать как производственные помещения, но «дело шло не так хорошо». Поэтому решение продать участок застройщику, который «строит комплексно хорошее жилье» он считает разумным, особенно с учетом экологической ситуации:

— Дербышки — зеленый район Казани, а сложности могут возникнуть разве что с транспортной доступностью, но эту проблему город постепенно решает. И я думаю, что узкие места будут постепенно устраняться, и стимулом послужит как раз активное жилищное строительство.

«Мы неправильно выстраиваем всю систему»

А вот казанский градостроитель, заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ Александр Дембич такого оптимизма не поддерживает. В разговоре с «Реальным временем» он подчеркнул, что пока не видит, чтобы транспортный вопрос в Казани решался.

— Превращение производственной территории в жилую само по себе — непростая задача, — говорит Дембич, — Плюс появятся новые жители, что еще увеличит нагрузку на дороги. А новые дороги там в ближайшее время не появятся — для этого нужны специальные программы и деньги!

Дембич видит проблему в недостаточно проработанной стратегии социально-экономического развития Казани:

«Через 5—7 лет жилье у нас будет стоять пустым»

Градостроитель заметил, что ситуация, когда в городе растут «человейники», жители которых не имеют рядом точек приложения силы на производстве, а застройщики и городские власти считают, что для них достаточно рабочих мест в офисах и кафе, — в корне неправильная.

— Мы постепенно переходим от индустриальной экономики к постиндустриальной — это неизбежно. Но это не значит, что все должны уйти из промышленного производства в сервис и торговлю. Производство просто должно переходить на более высокий технологический уровень, становиться менее человекоемким, при этом таких производств должно становиться больше — должна происходить неоиндустриализация. Город должен экспортировать свой продукт, иначе он становится умирающим — это доказано. А сервис ничего не экспортирует. Поэтому должны появляться производства, и в Дербышках тоже. Это автономный район с не очень хорошей связностью с территорией Казани, добраться до других районов трудно. В условиях не очень развитой транспортной инфраструктуры и в отсутствие перспектив быстрого ее развития нужно стараться создавать рабочие места на локальных территориях.

Для этого, по его словам, нужны специальные программы, преференции для бизнеса, вложения со стороны государства. И президент Татарстана уже не раз говорил о необходимости создавать такие локальные производства рядом с жилыми комплексами, а не застраивать все жильем, напомнил Дембич. «Однако в Казани работает крупный блок девелоперов, у которых есть техника и рабочие руки, и им нужно постоянно строить, чтобы процесс не останавливался. Это влиятельный и многочисленный блок, который смотрит на ближайшую, а не на далекую перспективу, и подталкивает к тому, чтобы строить как можно больше того, что хорошо реализуется. А хорошо реализуется жилье, обеспеченность которым у нас в полтора раза ниже, чем в Европе. Правда, востребовано оно будет только в условиях растущего благополучия населения, достаточного заработка, иначе станет как в Китае, где жилье есть, но оно стоит пустое. И у нас эта проблема уже чувствуется, а через 5—7 лет, если ничего не изменится, она у нас встанет остро», — убежден собеседник издания.