Рустам Минниханов: «При формировании семьи надо дать возможность человеку свой угол создать»
Президент Татарстана и российский вице-премьер предложили расширить перечень категорий получателей льготной ипотеки
Стоимость квадратного метра жилья в казанских новостройках выросла до космических высот — 150—200 тысяч рублей. Застройщики не готовы «уронить» цены, покупатели не могут позволить себе такое жилье, в итоге «буксуют» и строительный комплекс, и «социалка». Президент Татарстана, председатель Комиссии Госсовета РФ по строительству, ЖКХ и городской среде Рустам Минниханов, отвечая на вопросы «Реального времени», предложил выход из тупика — расширить список категорий получателей льготной ипотеки. Такой же рецепт стимуляции развития строительной отрасли «выписал» на Гайдаровском форуме и вице-премьер России Марат Хуснуллин: «Может быть, расширять льготные категории граждан». Подробности об этих перспективах — в нашем материале.
«Покупать надо было вчера»
— Покупать надо было вчера, и сегодня тоже нужно покупать, — ответил Рустам Минниханов на вопрос главного редактора «Реального времени», стоит ли сейчас покупать жилье тем, кто в нем нуждается или есть смысл подождать снижения цен. — Да, цены выросли, но в первую очередь это [коснулось] Казани. В других наших населенных пунктах ситуация намного стабильнее. Здесь есть несколько поводов. Казань очень привлекательна, все скупают. У нас есть программа социальной ипотеки — там, по-моему, если я не ошибаюсь, 55 или 53 тысячи рублей за квадратный метр. Эта программа работает. Жилье надо покупать, — дешевле не будет. Тем более льготная ставка сейчас осталась только для тех категорий, которые уже определены.
Президент Татарстана подчеркнул: на ценообразование в этой сфере серьезно повлияли несколько факторов — пандемия, из-за которой со строек ушли мигранты, а местным рабочим пришлось платить больше, хорошая работа налоговой инспекции по выявлению серых схем и как итог — рост налоговых отчислений, который закладывается в цену, а также вырвавшийся из-под контроля рост цен на стройматериалы.
Рустам Минниханов поделился «рецептом», который, как он считает, поможет найти выход из сегодняшней тупиковой ситуации — не только сохранить, но и расширить перечень категорий получателей господдержки при покупке жилья, в частности за счет молодых семей, молодых ученых, пересмотреть меры поддержки для них. Предложил ввести льготную ипотеку на вторичном рынке жилья, а также создавать служебное жилье, строить малосемейки для тех, кто только начинает жизненный путь, поскольку решить проблему доступности одной программой социальной ипотеки не получается — она снимает многие вопросы, но не все:
— Самое главное — в начале жизненного пути, при формировании семьи, надо дать возможность человеку как-то свой угол создать. А если у него нет ничего, то и шансов нет. Будем работать, чтобы поднимать доступность. Льготная ипотека на вторичном рынке.. Мы должны понимать, кому эту льготную ипотеку даем. Не всем, а какой категории и в каких объемах. Я думаю, что от этого государство беднее не станет, оно будет более устойчивым и богатым в будущем.
Все это надо серьезно проработать, подчеркнул президент.
«Ситуация сложная, но мы должны искать механизмы»
Как выяснило «Реальное время», ни в Госжилфонде при президенте РТ, ни в Минстрое РТ пока не занимались проработкой предложений о расширении списка получателей ипотечных льгот, а по данным собственного источника «Реального времени», в этих ведомствах еще даже не получили такого поручения от президента.
Однако, судя по тому, что говорил на Гайдаровском форуме российский вице-премьер Марат Хуснуллин, вопрос расширения числа категорий получателей господдержки на приобретение жилья, должен решаться на уровне Российской Федерации, а не регионов. Сложности для развития стройотрасли создает рост ставок по ипотечным кредитам. Когда ключевая ставка ЦБ была ниже и действовали прежние условия льготной ипотеки, рынок активно рос, заметил он:
— Сейчас ситуация более сложная, но мы должны искать механизмы, как станем из этого выходить. Может быть расширять льготные категории граждан, — рассуждал Хуснуллин.
«Реальное время» направило запрос о работе в данном направлении в российский Минстрой, по получении ответ ведомства будет опубликован.
Критерием должен служить дефицит кадров
— В первую очередь в число новых получателей льгот надо включать тех специалистов, острый дефицит которых мы сейчас испытываем в силу разных причин, — считает зампредседателя комиссии Госдумы по вопросам поддержки малого и среднего предпринимательства, член комитета Госдумы по бюджету и налогам Айрат Фаррахов. — В первую очередь это врачи, медицинские сестры, врачи в сельской местности, поскольку в программу «Земский доктор» попадает очень ограниченный по возрасту и по специальности круг специалистов. Это и село, и город. Ведь в тех же Набережных Челнах и в Казани — колоссальный дефицит врачей. Надо включать учителей, специалистов разной квалификации — критерием тут должен служить дефицит кадров. И, конечно же, молодые семьи — жилье необходимо в молодом возрасте.
Однако депутат Госдумы обозначил и оборотную сторону медали:
— Здесь есть «вилка»: опыт показал, что чем больше мы субсидируем жилье, тем быстрее растет его стоимость, и в итоге очень важно обеспечить доступность квадратных метров!
К тем, кто нуждается в поддержке, добавил Фаррахов, следует отнести и инвалидов, и немолодых специалистов, но решение их жилищных проблем, как он полагает, можно решить за счет другой формы поддержки — доступного социального арендного жилья, которого сейчас практически нет: «Даже общежитий не осталось».
— А есть еще так называемый нефинансируемый мандат, который был передан из федерального центра российским регионам — на бесплатное обеспечение жильем детей-сирот. Ко мне поступает немало обращений по этому поводу. Этот вопрос финансово затратный, на сегодня в России на эти цели необходимо около 800 миллиардов рублей, и есть значительное количество судебных решений в пользу детей-сирот. Люди имеют право, но для субъектов это неподъемная задача, и закон не выполняется. Вопрос о поддержке этой категории также необходимо решить.
«Перечень льготников должен быть мобильным»
Задача государства, говорит Тыгин — поддерживать важные для государства направления: обеспечивать жильем сельских врачей, например, или работников крупных градообразующих и важных для экономики страны предприятий (необязательно государственных). А поскольку потребности меняются, то и перечень льготников должен меняться:
— Он должен быть очень актуальным и очень мобильным. Государство должно четко реагировать, исходя из стратегических приоритетов, например, на ближайшие 30 лет для здравоохранения, и из «коротких», направленных на поддержку конкретных локальных проектов, например, для Набережных Челнов сегодня важно привлечь китайцев — надо построить дом для них.
При этом сами стимулирующие механизмы государственного участия в рынке коммерческого жилья должны быть адресованы не строителям, подчеркнул Тыгин, а исключительно потребителям, поскольку помощь застройщику неизбежно обернется «удорожанием и мутными непонятными схемами». И эти механизмы должны вовлекать в рынок «вторичку»:
— Институт вторичного рынка совершенно не сформулирован и находится вне поля государственных интересов. Мне же абсолютно правильным видится запуск механизма ступенчатых инвестиций, когда в новые, возможно, дорогие дома въезжают покупатели, а их старые квартиры не остаются у них, а выкупаются теми, кто замотивирован на их приобретение. Сегодня это жилье — очень сложный для продажи актив. Но все изменится, если всемерно расширить вторичный рынок жилья, включить его во все инструменты льготирования и создать цепочки «однушка» — «двушка» — «трешка», запустив локальные, привязанные к конкретным районам города рынки вторичного жилья. Иначе мы рискуем, при сдаче жилья в куда больших объемах, чем в Советском Союзе, и через 10 лет услышать, что люди не удовлетворены жилищной ситуацией. А мы же преследуем в государственном масштабе цель не жилье строить, а удовлетворять спрос населения на него!
Поддержим ИЖС — сформируем более ответственных граждан?
От вопроса расширения категорий получателей господдержки, Александр Тыгин перешел к вопросу, покупка какого именно жилья срочно нуждается в государственном «спонсировании»:
— Сегодня государство совершенно безучастно к индивидуальному жилью, хотя у нас сейчас 55—60 процентов ввода — это ИЖС! Идет хаотичная, по сути, застройка, где потом ни школ, ни детсадов, ни дорог, ладно хоть газом теперь государство обеспечивает. Но многие хотят жить на земле, иметь огородик, баню. Почему нам не строить вокруг Казани таунхаусы, где это возможно? Строить кварталами, с дорогами, инфраструктурой — это то, что нужно населению, а не то, что предлагают государство или бизнес. А можно субсидировать ИЖС, запрос на которое у населения сейчас доминирующий. Строительство дома с использованием современных технологий обойдется намного дешевле, чем покупка квартиры в жилом комплексе, это выгодно жильцу. Правда, субсидирование ИЖС государству обойдется в разы дороже. Вкладывая миллион рублей в многоквартирный дом в виде помощи, мы получим 20 тысяч квадратных метров, вкладывая эту же сумму в ИЖС, получим две тысячи. Так что позиция власти экономически обусловлена, таких ресурсов пока нет. Но если будет другая федеральная позиция, мы на выходе получим от семей, живущих на земле, в своем доме, других, по сути граждан. У них будет совсем другое самосознание, чем у живущих в квартире хозяев просто обоев и мебели, — под своей крышей формируется совсем другое чувство ответственности.
Кроме того, Александр Тыгин напомнил, что для определенных категорий населения необходимо строить жилье социального использования, которое никогда не перейдет в собственность и дается только в пожизненное проживание. Имеющие на получение такого жилья не имеют возможности собрать даже минимальный взнос на соципотеку, стоят в очереди с 80-х годов прошлого века, их в муниципалитетах десятки тысяч, а жилье они получают только в случае смерти жильца муниципальной квартиры, каких осталось очень немного.
«Нужны более решительные меры»
Однако существующие меры поддержки нуждающихся в приобретении жилья Лытарь охарактеризовал как «полумеры»:
— Несколько лет назад были предложены программы «Земский врач», «Земский учитель». Наверное, здесь можно провести некоторую параллель. Все направлено на то, чтобы стимулировать молодых специалистов отправляться в регионы, ведь как раз там не хватает квалифицированных работников. Но ситуация выглядит совсем иначе. Подавляющее большинство молодых людей стремятся переехать в столицу, а цены на покупку жилья здесь запредельные, как и на его аренду. Никакая льготная ипотека здесь не поможет. Если вы помните, в прошлом году Владимир Путин заявил, что программой воспользовались около 500 млн человек, при том что все население России составляет 146 млн. Никакой статистики, которая бы свидетельствовала о реальном повышении спроса и эффективности льгот нет. Поэтому я считаю, что должны приниматься более решительные меры.
«Ограниченный выбор не всем подходит»
По мнению Гизатовой, программа, которую предлагает президент Татарстана, «очень нужна»:
— Улучшить свои жилищные условия хотят многие семьи, но они не могут этого сделать. Зато у многих есть еще материнский капитал, есть 450 тысяч рублей на погашение ипотеки при наличии третьего ребенка... При условии совокупности всех этих мер поддержки реально могут появиться условия для решения жилищного вопроса семей с детьми.
«Эти программы приведут к увеличению стоимости жилья»
Однако эксперт «Реального времени» указала на серьезную проблему — чем большую господдержку получают граждане, нуждающиеся в покупке жилья, тем сильнее раскручивается маховик цен:
— Востребованы будут и программа для семей с детьми, и программа для молодых ученых. Но эти программы однозначно приведут к увеличению стоимости жилья, если не будет жесткого отбора, если в них будут включать всех желающих и если эти программы будут распространяться на все виды жилья. Стоимость вырастет, поскольку увеличится спрос.
Росту цен на квадратные метры способствует «монополизация» рынка жилья, которое предоставляется льготным категориям покупателей. Гизатова проиллюстрировала свой тезис — привела в пример федеральную программу «Семейная ипотека», связанную исключительно с новостройками. Условием субсидирования ставки является покупка квартир у застройщика, у которого, как правило, цены завышены, говорит она.
— Хорошая идея с льготной ипотекой, направленная на поддержку застройщиков в условиях пандемии коронавируса, сделала недоступным жилье, — делает вывод эксперт. — Повезло тем, кто успел войти в программу на старте, а в последующем платеж резко вырос. Процентная ставка уменьшилась, однако стоимость квадратного метра настолько поднялась, что людям было бы выгоднее купить квартиру при более высокой ставке, но при старой стоимости жилья, пока она оставалась в разумных пределах. А вышло так, что льготная ипотека не исправила ситуацию.
«Нужно субсидирование, которое обеспечит реальную возможность получить жилье»
По мнению Хузиной, идея Рустама Минниханова расширить список категорий получателей господдержки очень хороша и своевременна, но надо еще учесть и проблемы с платежеспособностью, которые появились сегодня у многих — например, стало труднее накопить на первоначальный взнос:
— Должно быть субсидирование, которое обеспечит реальную возможность получить жилье тем, кто нуждается. А вот служебное жилье надо давать только тем специалистам, которых не хватает, которых надо удержать на рабочем месте. Но жить он в нем должен только пока работает — и это как раз даст ему возможность накопить на собственное жилье.
Дарья Хузина также считает, что господдержка нужна также и предприятиям, которые делают отчисления в ГЖФ, чтобы обеспечить своим работникам возможность приобретения квартир на льготных условиях.
Капля в море
В татарстанском Минстрое «Реальному времени» сообщили, что в 2021 году в республике в программу обеспечения жильем отдельных категорий граждан было включено 739 семей, из них 636 — дети-сироты, 47 — многодетные семьи, воспитывающие пятерых или более детей, 49 — молодые семьи и 7 — вынужденные переселенцы, чернобыльцы и переселенцы с Крайнего Севера.
В Госжилфонде «расшифровали» приведенные Минстроем цифры: многодетные семьи получили 47 квартир (в общей сложности 4,5 тыс. кв. м) в домах, построенных ГЖФ в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Еще 352 квартиры ГЖФ передал исполкому Казани для расселения жильцов аварийных домов и 10 квартир — для ветеранов Великой Отечественной войны. Квартиры от ГЖФ в Казани предоставлялись в основном в «Салават купере».
По данным Минмолодежи РТ, по программе «Обеспечение жильем молодых семей» безвозмездные федеральные субсидии в размере до 35% от стоимости жилья для улучшения жилищных условий молодых семей в 2021 году в общем размере 59,8 млн рублей получили 49 молодых семей из 15 муниципальных образований Республики Татарстан. А всего за 15 лет реализации этой программы — с 2006 года — в рамках этой программы жилищные условия улучшила 7 991 татарстанская молодая семья (3 272 семьи в Казани, 1 472 семьи в Набережных Челнах, 1 062 семьи в Нижнекамском районе и 2 185 семей в других муниципальных образованиях). На фоне потребностей молодых семей в жилье это капля в море.
Вдвое меньше молодых семей получили на льготных условиях беспроцентной рассрочки, дающейся не более чем в размере 50% от стоимости приобретаемого жилья за 26 лет действия закона РТ «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» — с 1999 года жилье на этих условиях купила 4 361 семья. В 2021 году таких семей оказалось лишь семь на всю республику, а общий размер предоставленной им рассрочки составил 14,8 млн рублей.
P. S. В пресс-службе Минстроя России на запрос «Реального времени» ответили:
«Адресная поддержка отдельных категорий граждан является важным инструментом, который систематически совершенствуется. Минстрой России в своей части рассмотрит предложения председателя комиссии Госсовета РФ по строительству, ЖКХ и городской среде.
В настоящее время на территории Российской Федерации действует несколько программ ипотечного кредитования и мер государственной поддержки граждан. Их основная задача — оказание помощи как можно большему количеству граждан в приобретении собственного жилья.
Так, в 2021 году по поручению президента Российский Федерации до 1 июля 2022 года была продлена программа «Льготная ипотека». Благодаря ей более 600 тысяч семей смогли улучшить свои жилищные условия. Субсидирование ипотечных кредитов по ставке до 7% годовых, предоставленных на приобретение жилья стоимостью до 3 млн рублей.
Также для удобства граждан существует программа «Семейная ипотека». Срок реализации программы — 31 декабря 2023 года. Президент России принял важное решение о расширении программы. Семьи с одним или несколькими детьми, родившимися после 1 января 2018 года, могут взять ипотеку по ставке 6% на сумму в 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей для других регионов. При этом для жителей Дальневосточного федерального округа ставка снижена до 5%.
Многодетным семьям на федеральном уровне также оказывается поддержка, в том числе помощь семьям, взявшим ипотечный жилищный кредит для приобретения жилья, в виде выплаты из федерального бюджета суммы в размере до 450 тысяч рублей в счет погашения ипотечного кредита в случае рождения после 1 января 2019 года в таких семьях третьего ребенка или последующих детей.
Одним из приоритетных направлений деятельности министерства остается улучшение качества жизни отдельных категорий граждан, поэтому важную роль играет повышение для них доступности жилья. С этой целью реализуется государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденная постановлением правительства Российской Федерации от 30.12.2017 г. №1710.
Например, в рамках программы в целях улучшения жилищных условий для молодых ученых, нуждающихся в жилье, предусмотрено получение социальной выплаты на его приобретение, удостоверяемой государственным жилищным сертификатом (ГЖС), а также с 2006 года происходит финансовая поддержка молодых семей в обеспечении жильем. За это время на условиях софинансирования из федерального, регионального и муниципальных бюджетов социальные выплаты получили более 342 тысяч молодых семей.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрены различные меры поддержки семей, в том числе многодетных, а также средства федерального бюджета на их реализацию».