Сдержать резкий рост цен на жилье в Казани может лишь развитие территорий
Так считают участники рынка: новые площадки для строительства закроют дефицит предложений и стабилизируют подорожание новостроек
Средняя рыночная цена жилья в Казани за год выросла на фантастические 40 процентов — таковы данные Сбербанка. Квартиры класса «стандарт» даже на периферии продаются по 122 тыс. руб. за кв. м. На проблему резкого подорожания жилья в России обратил внимание и президент, поручив ФАС разобраться в причинах, а российский вице-премьер Марат Хуснуллин создает штаб для изучения ситуации. При этом основная причина, по мнению экспертов, не в льготной ипотеке, подорожавших стройматериалах или оттоке рабочей силы, а в недостатке объемов строительства и низкой конкуренции в отрасли. Цены подогревает дефицит предложений, а строить негде! Нужно развивать территории, чтобы покрыть потребности жилищного рынка, однако «непоследовательность решений» городских чиновников в части этой работы вызывает вопросы у некоторых игроков. Что покажет проверка ФАС и как можно решить проблему — подробнее в материале «Реального времени».
«Это такой существенный рост!»
Средняя цена «квадрата» в казанских новостройках вновь побила все рекорды, достигнув баснословных 122 тысяч рублей. «Реальное время» продолжает следить за проблемой, на которую в конце минувшей недели обратил особое внимание и президент страны:
— Это не просто рост цен, это такой существенный рост! В среднем по России цена выросла на 12 процентов. Понятно, еще когда на Дальнем Востоке подскочил, не мне вам объяснять — сами все знаете, но в европейской-то части — 30—20 процентов. Конечно, Марат Шакирзянович [Хуснуллин] прав, необходимо создание дополнительного предложения, прежде всего на рынке жилищного строительства, но надо посмотреть на эту проблему и с точки зрения ФАС, посмотреть, что там происходит! — поручил Владимир Путин.
Но если глава государства поручил антимонопольной службе разобраться ввиду подорожания жилья в среднем по России на 12 процентов, то в Казани-то прирост за год составил и вовсе почти 40 процентов!
Опережающая динамика Казани
Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Казани устремилась к новым высотам, казалось бы, вопреки коронакризису — еще прошлой весной. Причем татарстанская столица вырвалась далеко вперед других городов в Поволжье, согласно данным сервиса Сбербанка «ДомКлик», отражающего полную картину предложений по всем регионам России. За год с апреля 2020 по апрель 2021 цена в новостройках Казани выросла с 88 тыс. руб. до 122 тыс. руб./кв. м. — на 39%!
Ближайший по стоимости квартир Нижний Новгород продает новостройки в среднем по 94 тыс. руб./кв. м. И здесь важно понимать, что в России средняя площадь строящейся квартиры составляет порядка 50 кв. м. Проведя нехитрые расчеты, мы получим, что казанцы по сравнению с нижегородцами переплачивают за жилье около 1,5 млн рублей. Если сравнивать с другими городами в рейтинге, то разница будет еще больше.
— Разумеется, на увеличение цены повлияли рост стоимости материалов, рабочей силы, но при этом в Казани в абсолютном выражении прирост — 34 тыс. руб./кв. м, а в соседних регионах: Кирове — 10 тыс., Уфа — 12 тыс., Самара — 3 тыс. рублей. Да и сама средняя цена строительства квадратного метра по данным «Дом.РФ» в Татарстане составляет 40,1 тыс. руб./кв. м. Конечно, реальные затраты несколько выше, но если сопоставить цифры, очевидно, главный вопрос в объеме предложения, — уверен директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов.
Глобальный тренд на комплексную застройку и «перегибы на местах»
За короткое время кратно объемы строительства нарастить не удастся, отметил он. Точечной застройкой вопрос решить нельзя, нужно готовить крупные площадки под комплексную застройку: «А это всегда вопросы инфраструктуры, и задача требует координации усилий всех сторон — собственников участков, госорганов, банков, застройщиков». Этому вопросу сейчас уделяется огромное внимание и руководством региона, и федеральным центром. Большая работа идет в направлении создания условий для развития инфраструктуры, реализации комплексных проектов развития территорий.
— Благодаря системной политике руководства, город активно развивается, люди готовы приезжать сюда, вкладывать свои деньги, оставаться здесь работать, учиться. Это естественный процесс, когда в регионе, где уровень жизни выше, чем в соседних, растет спрос на жилье. Однако сегодня, когда до старта масштабной комплексной застройки, которая закроет эту потребность, еще нужно пройти большой путь, особенно показательны ситуации, когда имеющиеся свободные площадки в городе не вовлекаются под жилую застройку, несмотря на высокий интерес к реализации проектов со стороны застройщиков.
Серьезные опасения вызывают отдельные факты непоследовательности и непрозрачности решений Управления архитектуры города Казани, когда в разрез с документами территориального планирования и предусмотренными законом процедурами исключается возможность жилой застройки в городской черте. Или, к примеру, позиция главного архитектора, что из двух соседних участков, принадлежащих разным собственникам, на одном может быть жилье, а на другом нет, и участок исключается из зоны жилой застройки, хотя в генплане заложена такая возможность. Считаю, такие подходы Управления идут в разрез с проводимой руководством республики и города политикой, которое прикладывает большие усилия, чтобы сделать Казань одним из лучших городов России и привлечь новых инвесторов, в том числе в сектор жилищного строительства, — подчеркнул директор по развитию территорий ASG.
По просьбе «Реального времени», директор центра правового обеспечения земельных и имущественных отношений АО «ПАИ» Руслан Гатауллин привел конкретные примеры, когда «непоследовательность решений» УАиГ Казани вызывала больше всего вопросов:
— За примером далеко ходить не нужно:
- 24 марта 2021 года Исполкомом города Казани принято Постановление №670 «Об утверждении проекта планировки и межевания территории в границах улиц Родины, Даурская, Гвардейская и Аделя Кутуя». В подготовленном проекте планировки территории земельный участок, расположенный на пересечении улиц Аделя Кутуя и Бухарской, был отнесен к зоне многоквартирной жилой застройки. В таком виде проект планировки территории прошел процедуру общественных обсуждений. Но в итоге Управление архитектуры и градостроительства исключило в проекте планировки территории данный земельный участок из зоны «жилой застройки».
- Практически аналогичная ситуация наблюдается также по адресу: проспект Победы, где без должной аргументации был исключен земельный участок из жилой застройки в проекте Правил землепользования и застройки Казани. Притом, что на соседних участках благополучно располагаются территории под жилую застройку, а цена квартир сегодня достигает 120 тыс. руб./кв. м и выше. В чьих интересах это было сделано — считаю, что в этом вопросе детально должна разобраться ФАС. Такие ситуации могут стать примером для рассмотрения штабом по анализу роста цен на жилье, который поручил создать М.Ш. Хуснуллин, — указал юрист.
По всей видимости, неслучайно президент Владимир Путин указал на необходимость проверки ФАС сложившейся ситуации с ростом цен на жилье, говорят собеседники издания. Редакция «Реального времени» также направила запрос в Татарстанское УФАС России с просьбой прокомментировать подорожание казанских новостроек. В управлении запрос редакции приняли в работу, сообщив следующее:
— В соответствии с поручением президента России Владимира Путина ФАС России, ее территориальными органами инициированы проверки обоснованности роста цен на жилье на территории страны. Татарстанским УФАС России в марте текущего года были направлены запросы в адрес исполнительных комитетов муниципальных районов и городских округов с просьбой предоставить данные о строительстве и вводе в эксплуатацию многоквартирных домов на территории муниципальных районов и городских округов Татарстана. Также у исполнительных комитетов запрошена информация о стоимости квадратного метра. В настоящее время проводится анализ поступившей от муниципалитетов информации. Кроме того, Татарстанским УФАС России готовятся запросы в адрес застройщиков, работающих на территории региона, с целью установления обоснованности роста цен на недвижимость в республике.
Кроме того, «Реальное время» обратилось с запросом в исполком Казани с просьбой прокомментировать ситуацию с ценами на рынке и исключение участков ASG из зоны жилой застройки. По получении ответ будет опубликован.
«Сейчас девелоперы просто не могут покрыть возросший спрос»
Дефицит предложений считают главной причиной подорожания жилья в Казани и другие представители отрасли. Так, эксперт по рынку недвижимости Антонина Дарчинова указала на то, что стоимость столичных новостроек значительно выросла еще во второй половине 2020 года. Много факторов сыграли свою роль, и это не только льготная ипотека, считает она:
Новостройки в черте города уже сейчас продаются по цене выше 100 тыс. рублей за кв. м, подчеркнула Дарчинова. И это при том, что в начале 2020 года такая стоимость «квадрата» была лишь на жилье бизнес-класса.
«Без «зеленого света» и помощи власти будет сложно освоить участки»
Руководитель казанского агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова обращает внимание на структуру спроса: в начале повышения цен в Казани скупали в основном небольшие квартиры: «Как раньше в панике перед Новым годом или слухах о денежной реформе. Поэтому, если бы было много предложений — скупили бы их все. Если бы убрали субсидированную ставку, спрос сместился бы на вторичку».
Еще одним фактором стал обвал рубля, на фоне заявлений Минстроя о повышении стоимости квадратного метра жилья и вводе льготной ипотеки — спрос на новостройки стал нарастать — это был исключительно инвестиционный спрос, добавила Гизатова: «Квартиры были, как гречка. Вроде как и не нужна, но раз потом станет дороже — купим».
Получается, в ближайшие 2-3 года дефицит предложений будет сохраняться, а значит и цена «квадрата» не будет падать. «Цена не упадет, потому что выросли затраты. И если новые стройки начнутся, они уже стартуют с ценника от 100 тысяч рублей», предупредила Анастасия Гизатова. При этом, по ее словам, стройка в одной локации могла бы привести к снижению стоимости, исходя из массовости предложения.
При этом другие собеседники издания видят новые возможности для искоренения проблемы, благодаря вступившим в силу изменениям в законодательстве.
— Закон о комплексном освоении территорий с одной стороны должен стать ответом на дефицит земель под строительство жилых комплексов, с которым сталкиваются девелоперы Татарстана. Он обозначился и в нашем городе, и в других миллионниках, которые мы сейчас активно исследуем. В Казани этот закон интересен прежде всего с точки зрения редевелопмента промышленных зон, — считает Айдар Мифтахов, финансовый директор ГК ЖИК.
Комплексное развитие территорий — это не только изъятие и реновация
Более 10 лет назад в городскую черту Казани вошли огромные земельные массивы, предназначенные для осуществления крупномасштабных проектов жилищного строительства в рамках реализации президентского национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Важным достижением и большой заслугой городских властей стало утверждение в минувшем году нового генплана Казани с перспективой до 2040 года.
Однако присоединение новых территорий к Казани мало что изменило в жизни столицы и ее жителей, считают эксперты, — на протяжении всех этих лет земли остаются неосвоенными. Хотя активные попытки вовлечь их в оборот под комплексную застройку предпринимаются. Так, к примеру, компания ASG недавно презентовала Концепцию развития казанской агломерации, предусматривающую комплексное развитие данных территорий на основе государственно-частного партнерства. Есть и другие менее крупные собственники земель, планирующие вовлечь свои участки в оборот.
— Приняв в декабре прошлого года закон о комплексном развитии территорий, федеральный центр, по сути, сделал первые шаги по «развязыванию рук» регионам в данном направлении, — отметил заместитель директора по развитию территорий ASG Рустем Шакирзянов.
На уровне республики в апреле этого года уже подписаны соответствующие изменения в республиканское законодательство о комплексном развитии территории (КРТ) в развитие федерального закона.
КРТ — ключевое значение для Казанской агломерации
Таким образом, практическая реализация такого института, как комплексное развитие территории, по инициативе правообладателя имеет для республики, и в особенности для Казанской агломерации, ключевое значение, убеждены собеседники издания. Это позволит вовлечь в сферу жилищного строительства значительные неосвоенные территории, поспособствует развитию социальной инфраструктуры, созданию новых рабочих мест, привлечению в республику частного инвестиционного капитала. В конечном счете все это благотворно повлияет на снижение динамики роста цен на жилье, убеждены специалисты.
Как уже писало «Реальное время», федеральные эксперты также высоко оценили проводимую ASG работу:
— Подход, при котором бизнес не требует от государства что-то отдавать — очень крутой. Должны быть разработаны продуманные нормативные акты, приняты решения, которые позволят реализовывать новые проекты. В частности мы с ASG прорабатывали решения, позволяющие развивать на осваиваемых участках деловую инфраструктуру, чтобы людям не приходилось ехать в Казань за работой, чтобы все было действительно социально ориентированным. Но власти Татарстана, города также должны определять правила игры, ведь невозможно спроектировать то, чего нельзя проектировать, — отмечал Иван Черемных, основатель федеральной консалтинговой компании в сфере девелопмента «Манн, Черемных и партнеры».
Как показывают многие социологические исследования, Казань с ее высоким уровнем экономического развития стала наиболее привлекательным российским городом-миллионником для жизни. В последние годы и столица, и республика сильно преобразились, что естественным образом влияет на рост спроса на жилье в регионе.
Однако сложившаяся ситуация, когда нет возможности обеспечить достаточный уровень предложения жилья и низкий уровень конкуренции в сфере жилищного строительства, создает предпосылки к безудержному росту цен и тормозит развитие рынка, снижает качество и уровень жизни населения, предупреждают эксперты. Республика не получает в бюджет существенные средства от инвесторов, готовых вкладывать средства и реализовывать проекты жилищного строительства в регионе, из-за отсутствия подготовленных площадок.
Вопросу резкого роста цен на жилье наше издание и экспертное сообщество уделяют особое внимание с осени прошлого года. Предложения по решению данной проблемы имеются — их озвучили в ходе круглых столов, обсуждений, прошедших с участием «Реального времени», где выступили местные и федеральные эксперты, участники рынка. Мы предлагаем всем заинтересованным игрокам рынка, органам власти поделиться своим мнением и вариантами решения этой проблемы, провести дополнительные обсуждения, по результатам которых можно будет обобщить материалы и направить в штаб по анализу роста цен на жилье.
P.S. После публикации пресс-служба мэрии Казани переслала в редакцию «Реального времени» ответ Управления архитектуры и градостроительства города на наш запрос. Приводим его полностью:
«Для начала поясним, что строить в городе жилье без обеспечения территории социальными объектами в настоящее время недопустимо.
Исполком Казани не влияет на ценообразование жилья в городе. Цена за квадратный метр формируется участниками рынка недвижимости на основе комплекса критериев, в том числе фактических издержек на строительство, коммерческой выгоды, спроса и др.
Основной задачей муниципалитета при обеспечении территорий проектной документацией является создание комфортных условий для горожан. Важно понять, что при разработке Проектов планировок территорий (ППТ) к жилой застройке предъявляются обязательные требования, такие как наличие социальной, инженерной, дорожной инфраструктур. Муниципалитет не допускает застройки городских территорий без обеспечения условий для комфортного проживания.
Что касается сокращения зоны жилой застройки на участке компании ASG по улице Аделя Кутуя (16:50:000000:19862), это связано с тем, что на нем собственником не была предусмотрена социальная инфраструктура. Изначально такой вариант был возможен, так как на смежных участках был профицит необходимой инфраструктуры. Однако собственники смежных участков приняли решение нарастить объемы перспективной застройки в ходе общественных обсуждений, вследствие чего профицит был исчерпан. Отметим, что все собственники участков, которые расположены в границах ППТ, обеспечивают территорию детскими садами за счет своих земель.
Компания ASG не представила разработчику ППТ никаких исходных данных, необходимых для обоснования планируемой жилой застройки на своем земельном участке, а именно — потребность в детских садах и школах; сроки и объемы вводимого жилья; расчетные нагрузки и объекты для обеспечения территории инженерной инфраструктурой и других. Учитывая, что без социальных объектов жилье строить недопустимо, «жилая зона» была заменена на «нежилую».
Компания ASG может предусмотреть жилье в границах участка, если: 1) или внесет изменения в утвержденное ППТ, 2) или разработает новое ППТ с учетом соблюдения нормативов, 3) или предоставит исходные данные в рамках подготовки ППТ на территорию по улице Аделя Кутуя жилого района «Седьмое небо», куда входит и участок собственника.
Расположенный недалеко второй участок девелопера окружен коммунально-складскими и производственными объектами. Жилой застройки и социальных объектов в шаговой доступности нет. Поэтому отнесение территории к «зоне жилой застройки» без обоснования преждевременно. Для этого необходимо разработать на территорию ППТ с учетом соблюдения нормативов по социальной инфраструктуре, что и было предложено заказчику. В настоящее время по заявлению собственника готовится постановление Исполкома Казани о подготовке ППТ, определяются границы проектирования».
P.P.S. Однако в ASG возразили на комментарий мэрии Казани относительно того, что Управление архитектуры и градостроительства обоснованно исключило земли компании из зоны жилой застройки на улицах А. Кутуя и пр. Победы якобы из-за отсутствия социальной инфраструктуры:
«Мы с уважением относимся к проводимой Управлением архитектуры работе по развитию города и благодарим за конструктивную обозначенную позицию, при этом считаем, что нарушение им предусмотренных градостроительным законодательством процедур недопустимо.
Со своей стороны хотели бы пояснить, изначально в разработанном ППТ по адресу ул. А. Кутуя принадлежащий нам земельный участок был запланирован под жилую застройку, с учетом всех необходимых параметров по обеспеченности социальной инфраструктурой.
Таким образом, утверждение УАиГ об отсутствии социальной инфраструктуры на участке по ул. А. Кутуя некорректно, поскольку часть земельного участка компании как раз и была запланирована под территорию социального объекта — общеобразовательной школы на 1500 мест, а часть под автомобильную дорогу — будущий Вознесенский тракт.
На оставшейся части земельного участка компании размещалась жилая застройка.
Данный вариант ППТ прошел процедуру общественных обсуждений, при этом с нашей стороны возражений не было, а непосредственно организатор общественных обсуждений (УАиГ Казани) отметил нецелесообразность исключения жилой застройки на участке.
В то же время в окончательном варианте, вразрез с результатами общественных обсуждений, был утвержден ППТ без жилой застройки на участке! При этом по-прежнему часть участка отходит под школу и часть под красные линии дороги.
Отсутствие общественных обсуждений по новому проекту не дало компании возможности выразить свое мнение, сделать предложения и принять какие-либо меры для сохранения на участке зоны жилой застройки.
Таким образом, исключение жилья на участке необоснованно и проведено с нарушением предусмотренных градостроительным законодательством процедур, а предлагаемые муниципальным органом варианты инициировать изменение проекта планировки или присоединиться к иному проекту планировки, даже при положительном результате, отсрочат застройку участка на неопределенный срок.
В отношении второго участка компания также неоднократно обращалась для согласования и обоснования возможности жилой застройки. 01.03.2021 в УАиГ Казани направлено предложение, подтверждающее готовность разместить объект социальной инфраструктуры (детский садик) на участке и разработать проект планировки за счет собственных средств — что соответствует требованиям, однако спустя 1,5 месяца ответ нами не получен.
Наша компания уже много лет выступает за комплексность подходов в развитии территорий, и надеемся, что совместными усилиями удастся организовать системную и эффективную работу по вовлечению новых площадок под комплексное жилищное строительство, что, безусловно, окажет влияние на стабилизацию цен на жилье», — сообщили «Реальному времени» в ASG.
P.P.S. В дополнение к предыдущему комментарию мэрия Казани и УАиГ направили в редакцию «Реального времени» следующую информацию:
«Управление архитектуры и градостроительства Казани еще раз обращает внимание, что общее для всех застройщиков требование к строительству жилья: нормативная обеспеченность социальными объектам, создание необходимой инженерной и транспортной инфраструктур. Мы говорим о полном наборе необходимых объектов, достаточных, чтобы будущим жителям города было комфортно жить в таком жилом доме. Что касается спора по качеству документов, наличия или отсутствия в них необходимых объектов, то все документы на всех стадиях процедур публичны и открыты. Можно в любой момент убедиться в объективной позиции Управления архитектуры и градостроительства.