Рынок коммерческой недвижимости Татарстана остался без «коронавирусных» дисконтов

Спрос не упал

Сегодня на веб-конференции, организованной компанией #Суварстроит, участники строительного рынка республики подводили итоги работы рынка коммерческой недвижимости в период пандемии. Общий итог встречи: ожидать полного восстановления этого сегмента можно не ранее осени текущего года, но тем не менее ни о какой стагнации речи не идет. Начальник управления развития строительного комплекса Минстроя РТ Динар Сагдатуллин заявил, что темпы строительства жилья в республике соответствуют уровню прошлого года и уже введено 32% от всего запланированного на год объема.

Гендиректор брокерской компании по коммерческой недвижимости «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров рассказал, что сделки по купле-продаже «провисли» только в начале апреля, но не из-за отсутствия спроса, а из-за карантина. Но в целом по апрелю они не отличались от предыдущих периодов, поскольку имеют 1—3-месячный лаг по времени. «Те объекты, которые обязательно нужно было продать, продавались, несмотря на то, что доллар скакал», — отметил гендиректор «А-Девелопмента».

Зато, по словам эксперта, активизировались компании, работающие в сфере интернет-торговли, — они выбирали более удобные помещения, искали более подходящие локации. Уже в конце периода самоизоляции стал расти интерес и других покупателей, и сейчас, считает Ахмеров, на рынке сложилась «положительная динамика — люди рассматривают и аренду, и покупку».

При этом эксперты не советуют тем, у кого есть свободные средства, ждать, что обанкротившиеся предприниматели бросятся «сбрасывать» недвижимость. Максимальный дисконт в пандемию достигал всего 10—15%, да и то на малоликвидные объекты: цоколи, подвалы, помещения на вторых линиях. Массового сброса цен на 30—50% не наблюдалось, лишь ряд владельцев решили попридержать продажи из-за непонятной ситуации и переждать кризис.

Ахмеров считает, что осенью-зимой рынок придет в норму, а объекты в хорошем месте будут востребованы всегда.

С ним солидарна коммерческий директор компании #Суварстроит Эльвира Галяутдинова.

— У нас в реализации находятся порядка 200 объектов коммерческой недвижимости в разных частях города, в том числе и в историческом центре. Могу сказать по нашей практике: с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость спрос сохранился на том же уровне. То есть ликвидные объекты — где большой трафик (а мы в основном реализуем комплексную жилую застройку, это не торговые центры, а помещения, которые находятся в шаговой доступности), под ретейл, товары первой необходимости — покупателя интересуют. Мы замечаем: если инвесторы хотели средства вложить — они их вкладывали. И мы по стоимости не дисконтировали, то есть реализовывали на тех условиях, которые были, но при этом применяли индивидуальный подход к покупателям.

Галяутдинова пояснила, что в сфере коммерческой недвижимости работают семь банков, но не все они имеют программы на приобретение объектов на этапе строительства. «Поэтому мы предоставляем различные условия рассрочки для того, чтобы помогать бизнесу вкладывать средства в недвижимость и, соответственно, дальше развиваться», — отметила топ-менеджер стройкомпании.

Время покупать

Эксперты считают, что сейчас самое удобное время для покупки офисной недвижимости. Ахмеров отметил, что до ухода на карантин выгодной считалась сделка с 10-летней окупаемостью за помещения площадью 50—100 метров на первом этаже либо 300—500 метров с арендатором.

— Диапазон, который сейчас инвесторы рассматривают, — это 10—12% годовых, это 8—10 лет окупаемости. Если сравнивать с банковскими депозитами в 5—6% годовых, то получается, что коммерческая недвижимость дает в моменте в 2 раза больше дохода на вложенный капитал. А так как у недвижимости есть свойство повышаться как минимум на рост инфляции, то получается двойной доход. На депозите мы зарабатываем, но деньги обесценивает инфляция, а коммерческая недвижимость растет по стоимости и дает арендный доход, — подсчитал глава «А-Девелопмента».

Эльвира Галяутдинова добавила, что сейчас в лучшую сторону изменились условия выдачи кредитов банками.

— Сейчас они кредитуют под 10% годовых, это практически эквивалентно тому, что происходит на рынке вторичного жилья. Максимальный срок кредитования — до 30 лет, что очень интересно, если сравнивать с началом расцвета сделок по коммерческой недвижимости. И есть предложения, когда размер первоначального взноса 0%.

Эксперты отметили, что недвижимость всегда востребована. Особенно офисы от 20 до 50 кв. м или небольшие объекты до 10 млн рублей (по 100 тыс. за «квадрат»).

— Если у людей есть деньги, а недвижимость расположена в хорошем месте, с хорошим трафиком, с хорошей видимостью, парковкой, витринами, рядом с многоэтажными жилыми комплексами, я не вижу каких-то причин ее не покупать. Более того, мы говорим о том, что непонятно, что будет с инфляцией, а если она будет, то цены будут расти. Если у людей было намерение покупать, то откладывать покупку я не вижу причин, — отмечает Ахмеров.

С ним согласна и Галяутдинова.

— Я тоже могу отметить такую тенденцию. Потому что прогнозные значения к концу мая у нас сохраняются примерно в том же объеме, как и в 2019 году. Это предпосылка того, что выгодно вкладываться в недвижимость. Это стабильный источник инвестиций. А наличие разных интересных программ позволяет выгодно приобрести объект недвижимости.

Арендные ставки расти не будут

На веб-конференции был затронут и вопрос арендных ставок. Ахмеров отметил, что многие владельцы недвижимости снизили платежи на 30—80%, а некоторые, такие как торговый комплекс «Мега», в апреле и вовсе освободили своих неработающих арендаторов от платежей. Чтобы не потерять клиентов, собственники готовы и в мае снизить стоимость аренды. Хотя их самих никто не освобождал от уплаты коммуналки, налогов и прочего. Но даже эти меры спасут не всех.

Зато наступает время тех, кто планирует открывать или расширять бизнес. Для них владельцы готовы пойти на хорошие преференции.

— Сейчас на вакантные площади, я всем собственникам говорю, дайте какое-нибудь антикризисное предложение. Если ставка 800 или 1 тысяча рублей (за квадратный метр, — прим. ред.), дайте на 3—4 месяца скидку 40—60%. В целом, я считаю, что сейчас можно заходить арендовать, договариваясь с собственником на период раскрутки, восстановления экономики, с дисконтом от 30 до 50%. Тот, кто не перестроился, уйдет, и, возможно, на рынке появятся хорошие объекты, которые ранее были заняты. Может, не с таким большим дисконтом, так как хорошее место всегда в цене, но 10—15% вполне реальны. Так что те, кто планировал расшириться, получают возможность найти хорошую локацию по хорошим ценам, — резюмировал Ахмеров.

Ближе к осени эксперты традиционно ждут повышения градуса деловой активности. Но вот парадокс: в этом случае цены на аренду расти не будут. По крайней мере, участники веб-конференции предпосылок к этому не видят.