Алексей Семин пытается продать дом Апанаева на Тукая «в виде эксперимента»
Старинный особняк в Старо-Татарской слободе выставлен на продажу за 79 миллионов рублей
Как стало известно «Реальному времени», казанско-французский лендлорд и рантье, миллиардер Алексей Семин продолжил попытки продать недвижимость в центре татарстанской столицы. На этот раз речь о доме Апанаева на ул. Г. Тукая, 84. Объявления о его продаже в эти дни разместили сразу несколько казанских агентств недвижимости. Двухэтажный особняк площадью 782 квадратных метра, расположенный в Старо-Татарской слободе, группа компаний ASG выкупила и отреставрировала в 2012 году. Купить здание можно за 79 миллионов рублей (то есть примерно по 100 тысяч за «квадрат»). В ASG нашему изданию сообщили, что особняк выставлен на продажу «в виде эксперимента»: другие исторические здания компания предпочитает сдавать в аренду.
В реестр ОКН не входит
В объявлениях о продаже ошибочно указали, что особняк на Тукая, 84 является объектом культурного наследия, однако это не так. В реальности дом в реестр ОКН не входит, хотя и построен, как рассказал «Реальному времени» краевед Алексей Клочков, в 80-е годы XIX века архитектором Романовым в стиле эклектики с элементами классицизма и имеет характерную особенность в виде трехгранного эркера над проездом во двор. Кроме того, он действительно принадлежал купеческой семье Апанаевых.
Продавцы указывают, что все реставрационные работы, требующие согласования с Минкультом, уже проведены и согласованы. Помещения подготовлены к внутренней отделке и дальнейшей эксплуатации.
Позвонив по объявлению под видом потенциального покупателя, корреспондент «Реального времени» вышел на риелтора Эдуарда. Мужчина с готовностью выслал презентацию объекта, копии кадастрового, технического паспортов и даже свидетельства о праве собственности. Кроме того, по нашей просьбе агент уточнил у собственника, что возможна и аренда здания и что покупатель может рассчитывать на скидку и рассрочку.
Продают давно и «в виде эксперимента»
В самой компании ASG подчеркнули, что к публикации объявлений отношения не имеют, хотя и подтвердили, что здание действительно продается — равно как и соседнее (Тукая, 86).
— Дом на Тукая, 84 не является памятником, в объявлениях ошибка. Но это не наши объявления. Мы открыто публикуем всю информацию о своих активах, и агентства недвижимости этим пользуются, берут информацию и время от времени размещают объявления, — сообщил «Реальному времени» заместитель генерального директора управляющей компании ASG Алмаз Давлетшин.
При этом, как добавил наш собеседник, обычно ASG не выставляет отреставрированные в ходе сотрудничества с мэрией исторические здания на продажу, а сдает их в аренду. В данном случае исключение сделано в качестве эксперимента.
— Объекты культурного наследия мы в принципе не продаем, а реставрируем под сдачу в аренду, — продолжает Давлетшин. — Дома №84 и 86 на улице Тукая (они не являются памятниками архитектуры и имеют небольшую площадь) выставили на продажу в виде эксперимента, потому что клиенты приходят разные. Кого-то интересует аренда, а кого-то покупка. Поэтому мы им предлагаем такой вариант. Если покупатель на них не найдется, но найдется арендатор — значит, сдадим в аренду. Там уже почти все готово для этого, осталось только воду подключить.
«Реальная цена — 70 тысяч за метр»
Перспективы продажи дома Апанаева на ул. Тукая по 100 тысяч за «квадрат» эксперты оценивают по-разному. К примеру, руководитель компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров считает, что реальная цена должна быть почти на треть ниже.
— Мы 10—15 особняков реализовали, могу сказать, что разброс цен на них большой. Есть предложения и по 50, и по 70, и по 100 тысяч за квадратный метр. Больше всего ценятся особняки на Пушкина, Карла Маркса, Баумана. Там цена в сто тысяч за «квадрат» реальна. Тукая, особенно ее левая (если смотреть по направлению из центра) часть, — менее ликвидна. Мы помним, в каком ужасном состоянии эта часть Казани находилась еще несколько лет назад, сейчас там хотя бы дороги появились, — рассуждает Ахмеров. — Поэтому я бы сказал, что для старта переговоров сто тысяч за метр — нормальная цифра, но реальная рыночная цена — не более 70 тысяч. Надо понимать, что особо статусная компания в это место не пойдет, она предпочтет, скажем, Петербургскую.
Директор Агентства регионального развития Диана Нургалиева считает, что, с учетом наличия собственной парковки, 79 миллионов — это адекватная рынку цена.
— Этот особняк принадлежал моему предку. К сожалению, я не успела выкупить его в свое время. Так что это до боли знакомый мне объект. Что касается цены, считаю ее вполне адекватной рынку с учетом наличия парковки, — полагает Диана Нургалиева. — На этот особняк вполне реально найти как покупателя, так и арендатора (стоимость аренды оцениваю примерно в 800 рублей за квадратный метр). Объект оптимально подходит для размещения офиса. Для ресторана — если позволят технические параметры, в частности выделенная электрическая мощность. Для гостиницы площадь маловата.
Аренда более вероятна
По мнению директора компании «АСК Недвижимость» Юрия Чикирова, указанная цена в 79 миллионов справедлива с точки зрения продавца, но завышена с точки зрения покупателя, поэтому скорой продажи ждать не приходится. Более вероятно, что помещение будет сдано в аренду.
— На рынке продаж коммерческой недвижимости всегда есть две стороны: продавец и покупатель. Для продавца цена складывается из стоимости владения и затрат, понесенных при реставрации объекта. Для покупателя цена определяется тем, как можно приспособить объект, чтобы он приносил прибыль. В данном случае, на мой взгляд, цена в сто тысяч рублей за квадратный метр обоснована с точки зрения продавца, но не с точки зрения покупателя. Это дорогая ставка для данной локации. Сейчас в здании напротив (Тукая, 77) коммерческие площади сдают по 600—650 рублей за метр. Соответственно, рыночная стоимость квадратного метра с точки зрения дальнейшей окупаемости — 65—70 тысяч рублей, — рассуждает Юрий Чикиров. — Но, думаю, продажа идет неспешно. Собственник — известная в городе компания, и серьезного торга, полагаю, не будет. Думаю, здание надо вводить в оборот арендных отношений, тем самым развивая эту часть Казани, которая пока более депрессивна с точки зрения офисов. Кроме того, этот объект стоит рассматривать как единый комплекс с соседним зданием (Тукая, 86), они оба принадлежат ASG и именно в совокупности могут быть интересны потенциальным инвесторам.
К слову, предложения агентств недвижимости по аренде особняка тоже опубликованы. Цена варьируется от 850 до 1000 рублей за квадратный метр.
Пять лет назад ASG уже пыталась продать дом Апанаевых. Тогда речь шла о цене в 89 миллионов. Как видно, за это время покупателей на особняк не нашлось, а сам он подешевел на 10 миллионов.
В прошлом году на продажу выставили еще один объект Семина из ансамбля Старо-Татарской слободы, но в компании быстро сняли объявление. Речь шла о продаже дома Бондарева на улице Московской (также принадлежащего ASG) за 1,25 миллиарда.